Los precios de la vivienda y la especulación del suelo

 

 

Entre las propuestas para combatir la natural carestía del mercado de la vivienda se defienden planteamientos muy diferentes. Desde el Sector Inmobiliario se suele argumentar que la rigidez y la lentitud de los procesos administrativos provocan escasez de oferta de suelo lo que eleva su precio, encareciendo así inevitablemente el de la vivienda. A pesar de que la historia ofrece ejemplos que niegan esa tesis, se reclama la eliminación de trabas para los nuevos desarrollos urbanísticos. 

Desde otros planteamientos se defiende que es el precio de la vivienda lo que determina el del suelo. El suelo se valora en función del precio de venta de lo que se puede construir sobre él. Se argumenta también que el mercado suele evolucionar por maniobras de especulación ajenas a las necesidades de vivienda. Se trata de un mercado poco transparente, propicio a situaciones de monopolio y de especulación, en las que los que necesitan una vivienda suelen verse urgidos por fases de rápido encarecimiento y mas que fijarse en “lo caro” que es lo que compran, actúan movidos por las expectativas de la revalorización de la inversión. 

En el marco de la Constitución, que defiende el derecho a la propiedad privada y el principio de la función social de la propiedad, que la subordina al interés general, los propietarios procurarán legítimamente obtener siempre el mejor precio para lo que venden o la máxima rentabilidad a su inversión, dentro de los márgenes que en cada ámbito y en cada momento propicie el mercado. 

La Constitución mandata a los poderes públicos para que regulen “… la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación…”, pero es un hecho que, tras casi medio siglo, no se han podido evitar los efectos de la “especulación” en los mercados de suelo y vivienda y ello ha contribuido a hacer inasequible el derecho a “…disfrutar de una vivienda digna y adecuada”.

¿SE PUEDE SER MALTUSIANO Y POBLACIONISTA A LA VEZ?

 

¿Cómo se puede estar en contra del crecimiento de la población mundial y propugnar que crezcan nuestras ciudades?

 

En noviembre de 2022 el Fondo de Naciones Unidas para la Población (UNFPA) “publicitaba” que ya se habían alcanzado los 8.000 millones de habitantes en el planeta. La noticia fue trasladada por todos los medios a la opinión pública como el anuncio de una amenaza. El UNFPA aprovecha la impresión que produce la cifra para advertir que “la enorme brecha” existente entre las personas con y sin recursos nos conduce a un mundo lleno de tensiones y conflictos. 

 

Desde que a finales del siglo XVIII Thomas Malthus “profetizase” que si no se controlaba el crecimiento de la población no habría comida para todos.  Su “amenaza” se ha ido adaptando a los tiempos y desde hace unos cincuenta años, alegatos como el libro “La bomba demográfica” de Paul Ehrlich, ponen el foco en el freno al crecimiento de población como premisa necesaria para abogar por la sostenibilidad, actuar en favor de la conservación de la naturaleza o, mas recientemente, promover actuaciones contra el cambio climático 

 

El presente siglo ya comenzó con el retroceso de la fecundidad en todos los países del mundo por lo que el crecimiento del número de habitantes del planeta se va frenando, lentamente porque también aumenta la esperanza de vida; por tanto, tal como parece advertir el UNFPA, lo que nos amenaza no es tanto el aumento de la población si no la desigualdad del nivel de renta entre países.

 

La utilización de alarmas demográficas mediante simplificaciones acientíficas y con fines políticos ha sido una práctica común. A nivel global se culpa de los riesgos de la sobrepoblación a los países en desarrollo, pero los efectos sobre el planeta no dependen sólo del número de habitantes, hay que tener también en cuenta la huella ecológica por persona, ya que, a título de ejemplo, el impacto del consumo y de las emisiones de un estadounidense duplica al de un europeo y multiplica por nueve al de un angoleño. ¿Hasta cuándo se seguirá prestando más atención a cuántos somos que a cuánto impacta cada uno sobre el planeta? 

 

Unos días después del anuncio del UNFPA, los medios volvieron a hacerse eco de una noticia demográfica “preocupante”: una nota de prensa del INE daba a conocer los primeros resultados del Censo de Población de 2021, pero, en este caso, los datos se valoran con criterios poblacionistas: se lamentan las pérdidas o, simplemente, el estancamiento de la población. 

Los poderes públicos regionales y locales, especialmente los ayuntamientos, sin abandonar su posicionamiento teórico en favor de la sostenibilidad en lo global, consideran que el crecimiento de “su población” es un objetivo irrenunciable, y se exacerban las actitudes poblacionistas si se registran pérdidas de población o, simplemente, si se crece menos que los municipios vecinos. No es fácil explicar por qué, en una sociedad desarrollada y más dependiente que nunca del poder de la inteligencia, se mantiene el atavismo de que el crecimiento de la población -el aumento del número de manos y de bocas- es señal de prosperidad y viceversa.

 

La mentalidad poblacionista a nivel local está alimentada por estrategias de competitividad interterritorial y por el “desarrollismo urbanístico”, que se presenta como “motor” de la economía, genera grandes plusvalías y es la principal vía de financiación de los ayuntamientos. Es un modelo claramente insostenible, que pretenden dar respuesta a unas necesidades de crecimientos ilimitados. ¿Por qué se siguen utilizando perspectivas de crecimiento de población, irreales por exageradas, como justificación para promover nuevos desarrollos residenciales innecesarios?

 

Pueden considerarse también poblacionistas las reivindicaciones victimistas en algunos territorios cuando disminuye su población, porque se ha hecho negativo el saldo vegetativo o porque sus habitantes deciden marcharse en busca de oportunidades o mejores condiciones de vida. 

¿Por qué se quiere ignorar que la redistribución territorial de la población es la respuesta lógica a las diferentes capacidades de acogida de los territorios en cada momento histórico? 

¿Por qué en contextos culturales conservacionistas, al plantear medidas para los territorios que se “vacían”, sólo se piensa en la “recuperación demográfica?  ¿Por qué no se tiene en cuenta que esos territorios tienen valor por sí mismos independientemente de su densidad de población?  ¿No se está despreciando con ello el valor de sus recursos naturales, que si permanecen es, en buena medida, porque no han sido transformados por una mayor presencia humana?

Tanto las propuestas maltusianas como las que persiguen el crecimiento de la población suelen adolecer de un mismo error de planteamiento: en ambas se simplifica el complejo proceso causal que gobierna la lógica de la redistribución territorial de la población. A nivel global y en los ámbitos regionales se precisan cambios en favor de la cooperación interterritorial frente al actual predominio de desequilibrantes estrategias de competitividad. 

SEAN BIENVENIDAS TODAS LAS INICIATIVAS QUE SE PROPONEN MEJORAR LA INFORMACIÓN Y DIFUNDIR EL CONOCIMIENTO DE LOS PROBLEMAS CON LA VIVIENDA.

El Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) y el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana han presentado recientemente el Atlas Global de Vivienda, como la primera “plataforma de vivienda” "que integrará todos los datos sobre housing que existen en España” y que “permitirá visualizar y cruzar datos de otros países a partir de las seis barreras al acceso a una vivienda digna, adecuada y asequible identificadas en el Foro Internacional Affordable Housing Activation: desajustes, políticas y regulaciones, financiación, diseño y desarrollo urbano, promoción y producción y propiedad y tenencia.”

LA VIVIENDA Y SU ENTORNO URBANO

Es obvio que una de las características más relevantes de una vivienda es su situación. La localización determina su precio a través de valores como la centralidad, la conectividad, la calidad urbanística, la composición socioeconómica del entorno o las expectativas de que se produzcan futuras plusvalías. Las coordenadas geográficas o la dirección postal no será referencias suficientes para situar las viviendas, sus puertas dan acceso al espacio urbano, a unos entornos en los que los residentes tienen que poder disfrutar de bienes, servicios y oportunidades que conformen el derecho a la ciudad, sin el cual no se podrá considerar plenamente satisfecho el derecho a la vivienda. 

Para valorar las viviendas en función de su utilidad social como alojamiento permanente, hay que partir del hecho de que se encuentran en áreas de mercado diferenciadas por la estructura económica y social del espacio urbano. La demanda y la oferta de viviendas, clasificadas por su adecuación y su asequibilidad, tienen que ser analizadas por ámbitos espaciales correctamente delimitados. Sin embargo es frecuente que en estadísticas oficiales, en planes de vivienda, o en informes “técnicos” de instituciones privadas, se manejen datos referidos a provincias, regiones o incluso al conjunto nacional. Tanto si se analiza información sobre precios, de necesidades de vivienda, de la oferta disponible o de cualquiera otra variable, si no está referida a ámbitos correctamente definidos y delimitados, los diagnósticos y las actuaciones serán cuando menos inútiles. Por ejemplo, los precios medios, si no están referidos a áreas de mercado, no sólo no sirven para conocer la realidad sino que la enmascaran. El mercado de la vivienda y en su caso los problemas de carestía, escasez, necesidades de regeneración…, son específicos de ámbitos territorialmente muy concretos, con frecuencia de carácter intramunicipal. 

La localización, además de incidir en las variaciones de precios, puede llegar a hacer que la vivienda no tenga utilidad como alojamiento permanente. Durante los últimos decenios el urbanismo expansivo ha dado lugar a espacios residenciales dispersos y mal conectados, sin animación urbana, en los que las bajas densidades impiden que puedan aflorar equipamientos de proximidad y transportes colectivos. Hay viviendas que, por su ubicación, presentan exigencias cotidianas de desplazamientos en vehículo privado, que implican unos gastos y una dedicación de tiempo que puede llegar a hacerlas económica y funcionalmente inhabitables.

También tiene efectos negativos la tradicional localización de las actuaciones públicas de vivienda sobre los suelos más baratos y de deficiente calidad urbanística. La concentración de este tipo de viviendas en ciertas zonas mal connotadas de la ciudad da lugar a la formación de ámbitos de exclusión y acentúa los desequilibrios territoriales. El mercado del suelo y el planeamiento son los principales responsables de la existencia de viviendas inadecuadas por su localización y de los fenómenos de segregación espacial.

SIN ALQUILER ASEQUIBLE NO HABRÁ SOLUCIÓN PARA LA VIVIENDA

La opinión general sobre como afrontar la necesidad de una vivienda se ha formado a partir de algunas ideas aparentemente incontrovertibles. Una de las más firmemente arraigadas es considerar que es imprescindible la compra de la vivienda, porque aunque suponga un excesivo esfuerzo financiero, además de dar seguridad, siempre será una buena inversión. No importa que se trate de un bien muy costoso y excesivamente caro, cuya compra exige un gran esfuerzo económico, nada adecuado para jóvenes con un empleo precario, e inabordable para las familias con economías más débiles. 

Consecuentemente, está igualmente extendida la idea de que “alquilar es tirar el dinero”, por lo que la opción del arrendamiento suele ser considerada como un mal menor o una solución transitoria. Sólo las crisis financieras y económicas de los últimos quince años, la precariedad e inestabilidad en los mercados de trabajo y la dinámica sociodemográfica han hecho crecer la demanda del alquiler, para alcanzar niveles que siguen estando por debajo de la media europea, muy especialmente por lo que se refiere a la oferta de viviendas a precios asequibles.

La denominada “cultura de propiedad de los españoles” no es genética, fue creada en los años cincuenta y después favorecida por las políticas de vivienda durante los últimos setenta años. Todos los recursos públicos se han dirigido a facilitar la compra de las viviendas, mientras que no ha habido apoyos para el alquiler y hoy apenas pasan de propuestas en proceso de implantación.

El sector inmobiliario y la industria de la construcción se fueron desarrollando hasta tener una gran presencia en el PIB, estableciéndose también la idea de que la construcción de viviendas, los paisajes cuajados de grúas, son la expresión inequívoca del “desarrollo” y la prosperidad. También el sector financiero y las finanzas públicas han encontrado un interés cada vez mayor en el crecimiento del mercado de compraventa de vivienda. 

No se pueden negar las ventajas individuales y sociales que comportan los altos porcentajes de hogares con vivienda en propiedad: por ejemplo, a diferencia de lo que ocurre en otros países, la inmensa mayoría de los jubilados no tienen que comenzar por detraer una parte importante de su pensión para pagar el alquiler. Pero tampoco se puede obviar que, en torno a la obtención de plusvalías a través de la vivienda, se ha consolidado un mercado basado en la especulación, capaz de corromper el urbanismo y de encarecer injustificadamente la vivienda; y, sobre todo, se ha ido debilitando hasta casi su extinción el mercado de alquiler. 

Se ha creado así un escenario poco propicio para la satisfacción del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Lo sustancial, la condición necesaria para resolver el problema, será un considerable aumento de la oferta de vivienda de alquiler a precios asequibles, pero a la vez habrá que desmontar el poderoso entramado social y económico que se ha creado para que resulte prácticamente obligatoria la compra de la vivienda. Es ocioso confrontar las ventajas e inconvenientes de comprar (ahorro, inversión, rigidez en el lugar de residencia …) frente a las de alquilar (pagar por un servicio, mayor libertad de cambio, adaptabilidad …).

La clave es crear la suficiente oferta de viviendas en alquiler asequible para que todos los hogares puedan ejercer dignamente el derecho a la vivienda, según sus necesidades. En lograr ese objetivo lo antes posible deberían concentrarse las acciones públicas y privadas, teniendo en cuenta que serán necesarias actuaciones coordinadas y mixtas, con un importante incremento de los recursos y con vocación de mantenimiento a lo largo del tiempo.

LA PERSISTENCIA DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA

 En 2013 se publicó “El Festín de la vivienda” (*) y en la introducción se recordaba que más de siglo y medio antes Engels escribía: «El problema de la vivienda al que la prensa dedica hoy en día tanta atención […] no es privativo de la época presente […]».

En 2013 era evidente que “[…la explosión de la última burbuja inmobiliaria, entreverada con los efectos de una gran crisis financiera, había elevado … la intensidad dramática del papel de la vivienda, haciendo recaer sobre ella algunos de sus efectos más perversos en forma de desahucios. La representación del conflicto que se da en la calle llena de titulares los medios de comunicación, y las Administraciones se ven abocadas a producir decretos, planes de urgencia e incluso leyes antidesahucio”(*). 

En 2022 han cambiado algunos de los aspectos circunstanciales y, en vez de desahucios, se habla de “la urgencia de regular los precios del alquiler”, pero en lo esencial todo sigue igual. Ahora, como entonces, con los planteamientos políticos y las opiniones trasladadas a la sociedad desde los medios, se trata de discutir sobre posibles soluciones para los llamativos síntomas de una dolencia que a nadie interesa afrontar desde sus raíces

La sociedad española se caracteriza por una alta proporción de propietarios, para los que la vivienda es una inversión que concentra la práctica totalidad de su patrimonio. La vivienda no es percibida solo como una necesidad o un problema, es también “una oportunidad, una ilusión o un cúmulo de ambiciones, algunas legítimas y otras no tanto, pero casi siempre un lógico objeto de deseo” (*) de enriquecimiento. Es esta una realidad social que quizás pueda explicar en parte alguna de las preguntas que ya nos hacíamos durante los años de la burbuja: ¿por qué se respalda institucionalmente la construcción de miles de viviendas sin un objetivo de utilidad social garantizado? ¿Quién podría oponerse al generalizado deseo de enriquecimiento mediante la revalorización de las viviendas en un mercado propenso a la especulación? 

El desajuste entre los precios de la vivienda y las rentas familiares persiste por encima de los cambios sociales, económicos o políticos que se van produciendo. Es un problema sobre el que se ha legislado mucho, pero ha faltado voluntad política para combatir sus raíces. ¿Porque sería ir contra los propios intereses o porque entrañaría un excesivo coste político?

La carestía de la vivienda comienza por el suelo, las prácticas especulativas han sido permitidas, cuando no favorecidas, y el deseo de obtener plusvalías a través de la vivienda es una aspiración general. Quizás la desaparición de la especulación del suelo no sería un remedio suficiente, pero para avanzar en el derecho a la vivienda será imprescindible atender al artículo 47 de la CE: “… Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación…”

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 (*) Vinuesa, J. (2013) El festín de la vivienda. Auge y caída del negocio inmobiliario. Díaz @ Pons, Madrid, 116 p

PROPUESTAS DE ACTUACIONES NECESARIAS PARA ARMAR UNA ESTRATEGIA DIRIGIDA A MEJORAR LA SATISFACCIÓN DEL DERECHO A LA VIVIENDA EN LA CIUDAD DE MADRID.

 

Tras la enumeración de principios y el avance de un prediagnóstico corresponde cerrar el razonamiento con la recopilación de algunas de las propuestas de actuación que, a pesar de ser reiteradas desde diversos foros y de tener éxito contrastado en otros países, no han encontrado en Madrid la voluntad política ni el consenso social necesarios para su implementación.

1. Es obligado analizar la vivienda, como la imprescindible repuesta a las necesidades de alojamiento, con un enfoque global, “holístico”, considerando la totalidad de los elementos, factores y agentes privados y públicos implicados en: su construcción, los mercados, el ordenamiento jurídico, las actuaciones públicas, sus condiciones de habitabilidad y su utilización. Ante un problema tan complejo no valen soluciones simples y puntuales.

2. Es preciso mejorar la información sobre la vivienda y sobre el suelo, de acuerdo con las posibilidades que ofrecen las nuevas tecnologías. 

3. No tiene justificación que una ciudad como Madrid no disponga aún de un sistema de información digitalizada y georreferenciada que permita conocer, puntualmente y con rigor las necesidades, la adecuación del parque residencial, haciendo más transparente el mercado. 

4. Para conocer las necesidades de viviendas habrá que elaborar información estadística detallada de los flujos de aparición y desaparición de los diferentes tipos de hogares, con objeto de generar informes prospectivos por grupos sociales y ámbitos urbanos específicos. 

5. Para conocer la disponibilidad del parque existente habrá que disponer de un registro administrativo de viviendas, con información siempre actualizada sobre localización, características físicas, condiciones de habitabilidad, accesibilidad, eficiencia energética, ITE, promoción, propiedad, situación de uso, régimen de cesión, precios… La actualización de esta información será especialmente exigible para las viviendas con algún tipo de protección oficial, indicándose, en su caso, las causas de la desocupación.

6. Hay que reclamar un marco jurídico estatal y autonómico que garantice el derecho a una vivienda digna y adecuada.

7. Ante la ineficacia de las políticas de vivienda que se han venido aplicando en los últimos 70 años, se hace preciso un nuevo enfoque, consensuado entre los diferentes grupos políticos, que garantice mantener las líneas de actuación a largo plazo. 

8. Habrá que actuar en muy diferentes frentes para lo que habrá que contar con la colaboración de todas las administraciones, buscando la imprescindible participación de los agentes privados, especialmente precisa para actuar en un parque con una estructura de propiedad muy atomizada, y fomentando la intervención de empresas público-privadas así como del tercer sector. 

9. Las actuaciones de vivienda deberán plantearse desde la consideración de un servicio social de interés general y, así, habrán de adaptarse a las necesidades específicas de las nuevas unidades de convivencia, diversas y cambiantes. A la vez han de atender a las exigencias de regeneración, de accesibilidad y de eficiencia energética de una buena parte del parque residencial, como respuesta a la emergencia climática y al inevitable cambio del modelo de movilidad.

10. La intervención pública para la adecuación del parque residencial existente habrá de estar prioritariamente dirigida a crear una oferta suficiente de viviendas en alquiler a precios asequibles para las necesidades de alojamiento, de acuerdo con las características y las capacidades de renta de los hogares madrileños y homogéneamente distribuida por toda la ciudad.

11. Habrá que regular y controlar la utilización del parque residencial existente para usos más lucrativos, especialmente los turísticos, o especulativos, que reducen y encarecen la oferta para el alquiler de vivienda permanente, que fomentan la segregación espacial y deterioran el carácter residencial de los barrios centrales y son contrarios a la diversidad y la cohesión social en el conjunto de la ciudad.

12. Las intervenciones públicas en defensa del derecho a la vivienda requieren incrementar considerablemente las dotaciones presupuestarias y mejorar la capacidad de gestión.

 

13. Hay que dedicar un decidido apoyo a las nuevas tecnologías en la construcción y rehabilitación de viviendas para hacer más eficiente la industria de la construcción, reduciendo costes, plazos e impacto ambiental.

14. Dotarse de la normativa necesaria para regular el uso del suelo público y evitar su enajenación así como la de las viviendas construidas con ayudas públicas.