LA VIVIENDA Y SU ENTORNO URBANO

Es obvio que una de las características más relevantes de una vivienda es su situación. La localización determina su precio a través de valores como la centralidad, la conectividad, la calidad urbanística, la composición socioeconómica del entorno o las expectativas de que se produzcan futuras plusvalías. Las coordenadas geográficas o la dirección postal no será referencias suficientes para situar las viviendas, sus puertas dan acceso al espacio urbano, a unos entornos en los que los residentes tienen que poder disfrutar de bienes, servicios y oportunidades que conformen el derecho a la ciudad, sin el cual no se podrá considerar plenamente satisfecho el derecho a la vivienda. 

Para valorar las viviendas en función de su utilidad social como alojamiento permanente, hay que partir del hecho de que se encuentran en áreas de mercado diferenciadas por la estructura económica y social del espacio urbano. La demanda y la oferta de viviendas, clasificadas por su adecuación y su asequibilidad, tienen que ser analizadas por ámbitos espaciales correctamente delimitados. Sin embargo es frecuente que en estadísticas oficiales, en planes de vivienda, o en informes “técnicos” de instituciones privadas, se manejen datos referidos a provincias, regiones o incluso al conjunto nacional. Tanto si se analiza información sobre precios, de necesidades de vivienda, de la oferta disponible o de cualquiera otra variable, si no está referida a ámbitos correctamente definidos y delimitados, los diagnósticos y las actuaciones serán cuando menos inútiles. Por ejemplo, los precios medios, si no están referidos a áreas de mercado, no sólo no sirven para conocer la realidad sino que la enmascaran. El mercado de la vivienda y en su caso los problemas de carestía, escasez, necesidades de regeneración…, son específicos de ámbitos territorialmente muy concretos, con frecuencia de carácter intramunicipal. 

La localización, además de incidir en las variaciones de precios, puede llegar a hacer que la vivienda no tenga utilidad como alojamiento permanente. Durante los últimos decenios el urbanismo expansivo ha dado lugar a espacios residenciales dispersos y mal conectados, sin animación urbana, en los que las bajas densidades impiden que puedan aflorar equipamientos de proximidad y transportes colectivos. Hay viviendas que, por su ubicación, presentan exigencias cotidianas de desplazamientos en vehículo privado, que implican unos gastos y una dedicación de tiempo que puede llegar a hacerlas económica y funcionalmente inhabitables.

También tiene efectos negativos la tradicional localización de las actuaciones públicas de vivienda sobre los suelos más baratos y de deficiente calidad urbanística. La concentración de este tipo de viviendas en ciertas zonas mal connotadas de la ciudad da lugar a la formación de ámbitos de exclusión y acentúa los desequilibrios territoriales. El mercado del suelo y el planeamiento son los principales responsables de la existencia de viviendas inadecuadas por su localización y de los fenómenos de segregación espacial.

SIN ALQUILER ASEQUIBLE NO HABRÁ SOLUCIÓN PARA LA VIVIENDA

La opinión general sobre como afrontar la necesidad de una vivienda se ha formado a partir de algunas ideas aparentemente incontrovertibles. Una de las más firmemente arraigadas es considerar que es imprescindible la compra de la vivienda, porque aunque suponga un excesivo esfuerzo financiero, además de dar seguridad, siempre será una buena inversión. No importa que se trate de un bien muy costoso y excesivamente caro, cuya compra exige un gran esfuerzo económico, nada adecuado para jóvenes con un empleo precario, e inabordable para las familias con economías más débiles. 

Consecuentemente, está igualmente extendida la idea de que “alquilar es tirar el dinero”, por lo que la opción del arrendamiento suele ser considerada como un mal menor o una solución transitoria. Sólo las crisis financieras y económicas de los últimos quince años, la precariedad e inestabilidad en los mercados de trabajo y la dinámica sociodemográfica han hecho crecer la demanda del alquiler, para alcanzar niveles que siguen estando por debajo de la media europea, muy especialmente por lo que se refiere a la oferta de viviendas a precios asequibles.

La denominada “cultura de propiedad de los españoles” no es genética, fue creada en los años cincuenta y después favorecida por las políticas de vivienda durante los últimos setenta años. Todos los recursos públicos se han dirigido a facilitar la compra de las viviendas, mientras que no ha habido apoyos para el alquiler y hoy apenas pasan de propuestas en proceso de implantación.

El sector inmobiliario y la industria de la construcción se fueron desarrollando hasta tener una gran presencia en el PIB, estableciéndose también la idea de que la construcción de viviendas, los paisajes cuajados de grúas, son la expresión inequívoca del “desarrollo” y la prosperidad. También el sector financiero y las finanzas públicas han encontrado un interés cada vez mayor en el crecimiento del mercado de compraventa de vivienda. 

No se pueden negar las ventajas individuales y sociales que comportan los altos porcentajes de hogares con vivienda en propiedad: por ejemplo, a diferencia de lo que ocurre en otros países, la inmensa mayoría de los jubilados no tienen que comenzar por detraer una parte importante de su pensión para pagar el alquiler. Pero tampoco se puede obviar que, en torno a la obtención de plusvalías a través de la vivienda, se ha consolidado un mercado basado en la especulación, capaz de corromper el urbanismo y de encarecer injustificadamente la vivienda; y, sobre todo, se ha ido debilitando hasta casi su extinción el mercado de alquiler. 

Se ha creado así un escenario poco propicio para la satisfacción del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Lo sustancial, la condición necesaria para resolver el problema, será un considerable aumento de la oferta de vivienda de alquiler a precios asequibles, pero a la vez habrá que desmontar el poderoso entramado social y económico que se ha creado para que resulte prácticamente obligatoria la compra de la vivienda. Es ocioso confrontar las ventajas e inconvenientes de comprar (ahorro, inversión, rigidez en el lugar de residencia …) frente a las de alquilar (pagar por un servicio, mayor libertad de cambio, adaptabilidad …).

La clave es crear la suficiente oferta de viviendas en alquiler asequible para que todos los hogares puedan ejercer dignamente el derecho a la vivienda, según sus necesidades. En lograr ese objetivo lo antes posible deberían concentrarse las acciones públicas y privadas, teniendo en cuenta que serán necesarias actuaciones coordinadas y mixtas, con un importante incremento de los recursos y con vocación de mantenimiento a lo largo del tiempo.

LA PERSISTENCIA DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA

 En 2013 se publicó “El Festín de la vivienda” (*) y en la introducción se recordaba que más de siglo y medio antes Engels escribía: «El problema de la vivienda al que la prensa dedica hoy en día tanta atención […] no es privativo de la época presente […]».

En 2013 era evidente que “[…la explosión de la última burbuja inmobiliaria, entreverada con los efectos de una gran crisis financiera, había elevado … la intensidad dramática del papel de la vivienda, haciendo recaer sobre ella algunos de sus efectos más perversos en forma de desahucios. La representación del conflicto que se da en la calle llena de titulares los medios de comunicación, y las Administraciones se ven abocadas a producir decretos, planes de urgencia e incluso leyes antidesahucio”(*). 

En 2022 han cambiado algunos de los aspectos circunstanciales y, en vez de desahucios, se habla de “la urgencia de regular los precios del alquiler”, pero en lo esencial todo sigue igual. Ahora, como entonces, con los planteamientos políticos y las opiniones trasladadas a la sociedad desde los medios, se trata de discutir sobre posibles soluciones para los llamativos síntomas de una dolencia que a nadie interesa afrontar desde sus raíces

La sociedad española se caracteriza por una alta proporción de propietarios, para los que la vivienda es una inversión que concentra la práctica totalidad de su patrimonio. La vivienda no es percibida solo como una necesidad o un problema, es también “una oportunidad, una ilusión o un cúmulo de ambiciones, algunas legítimas y otras no tanto, pero casi siempre un lógico objeto de deseo” (*) de enriquecimiento. Es esta una realidad social que quizás pueda explicar en parte alguna de las preguntas que ya nos hacíamos durante los años de la burbuja: ¿por qué se respalda institucionalmente la construcción de miles de viviendas sin un objetivo de utilidad social garantizado? ¿Quién podría oponerse al generalizado deseo de enriquecimiento mediante la revalorización de las viviendas en un mercado propenso a la especulación? 

El desajuste entre los precios de la vivienda y las rentas familiares persiste por encima de los cambios sociales, económicos o políticos que se van produciendo. Es un problema sobre el que se ha legislado mucho, pero ha faltado voluntad política para combatir sus raíces. ¿Porque sería ir contra los propios intereses o porque entrañaría un excesivo coste político?

La carestía de la vivienda comienza por el suelo, las prácticas especulativas han sido permitidas, cuando no favorecidas, y el deseo de obtener plusvalías a través de la vivienda es una aspiración general. Quizás la desaparición de la especulación del suelo no sería un remedio suficiente, pero para avanzar en el derecho a la vivienda será imprescindible atender al artículo 47 de la CE: “… Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación…”

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 (*) Vinuesa, J. (2013) El festín de la vivienda. Auge y caída del negocio inmobiliario. Díaz @ Pons, Madrid, 116 p