SE NECESITAN SOLUCIONES PERMANENTES, NO SOLO “PARCHES”

Utilizar el patrimonio municipal del suelo para afrontar el problema de la vivienda mas que una propuesta acertada es una necesidad, pero enajenarlo es un error.

En nota de prensa  el Ayuntamiento de Madrid anunció el pasado febrero el lanzamiento de un “nuevo modelo de gestión del suelo para promover el alquiler social asequible". Se dice que es la primera vez que el Ayuntamiento de Madrid afronta el problema de la vivienda mediante lo que denomina Estrategia de Gestión de Patrimonio de Suelo 2023-2027. Se presenta como un nuevo modelo de gestión del ayuntamiento que persigue aumentar la oferta de alquiler a precios asequibles, pero adolece de un grave error: la enajenación del suelo publico. 

Se anuncia la construcción de 640 viviendas distribuidas en las 12 parcelas que se enajenan y que están localizadas en 8 distritos distintos, lo cual sería muy de valorar por los aspectos positivos que comporta en aras del equilibrio y la cohesión territorial. 

El suelo va a ser enajenado, adjudicándose mediante convocatoria de concurso público en el que lo que más se valorará de las propuestas de los promotores es la limitación del precio del alquiler (60%), mientras que la propuesta edificatoria (20%) y la propuesta económica más ventajosa (20%) tendrán un peso mucho menor. 

El precio máximo de arrendamiento no podrá superar el 25 % de los ingresos de la unidad familiar y el 25% de las viviendas deberán reservarse para jóvenes de hasta 35 años. En este caso las dudas surgen en relación con la forma en que se gestione la selección de los inquilinos y la determinación de los precios de los alquileres. Según se indica en la “Estrategia”, habrá que tener en cuenta los precios del mercado y del esfuerzo económico a soportar por cada familia. 

Se dice que las mayores minoraciones de los precios de los alquileres con respecto a los del mercado se producirán en las zonas que “identifique un mayor desequilibrio entre los precios del mercado del alquiler y la renta media por hogar” y que con ello se busca también “moderar las rentas de alquiler de la vivienda libre”. Siendo posible un cierto efecto positivo sobre el mercado, no cabe ser muy optimista mientras esta oferta no sirva para atender permanentemente una parte significativa de la necesidad de vivienda. También dependerá de lo restringida que sea la población potencialmente beneficiaria de una de estas viviendas.

Pero lo más cuestionable es que los promotores solo están obligados a mantener las limitaciones de precios del alquiler (y la cesión en alquiler) durante 15 años. Esa es la fecha de caducidad del efecto positivo que se persigue con esta actuación en la que, al venderse el suelo, el Ayuntamiento pierde la capacidad para seguir utilizando un recurso público fundamental con el que poder atender la necesidad de los madrileños de una vivienda en alquiler a precios asequibles.   

Es razonable pensar que el diseño de la estrategia esté condicionado por exigencias de equilibrio en las financias locales y por las expectativas de rentabilidad de los adjudicatarios de las parcelas. Pero es necesario encontrar formulas acordes con la capacidad de las finanzas locales manteniendo el patrimonio público de suelo. No es tarea simple ni fácil. Para crear y mantener indefinidamente un parque de viviendas en alquiler a precios asequibles hará falta tiempo, pero no se logrará si no se conserva y se incrementar el patrimonio publico de suelo.

También es una condición necesaria la colaboración de las administraciones con agentes privados, especialmente si se trata de organizaciones sin ánimo de lucro o de lucro limitado, pero nunca mediante la enajenación del suelo público. En este caso la medida puede tener un efecto positivo de duración limitada (un "parche”), pero a medio y largo plazo será contraproducente.

EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA: LA CLAVE ESTÁ EN LA PROPIEDAD DEL SUELO

 Comparto el artículo que nos ha publicado el día 22/01/2024 el diario 20minutos 

Una redistribución más sostenible de los espacios urbanos

 

Los cambios en la dinámica económica global, las nuevas tecnologías de información y comunicación, la emergencia climática, una nueva estructura sociodemográfica, la intensificación de las desigualdades … obligan a una redefinición de los espacios urbanos y de su utilización por los ciudadanos. Los inevitables cambios en las formas de movilidad, la reducción del número de vehículos privados, así como la aparición de otros “artilugios” para los desplazamientos individuales, desde la bicicleta al monopatín, exigen un nuevo reparto del viario y otros espacios públicos, especialmente los que ofrezcan comodidad y seguridad a los peatones. El teletrabajo, la generalización del comercio por internet, la opción de presencia virtual en todo tipo de actividades, entre otras oportunidades que ofrecen las nuevas tecnologías, además de reducir las necesidades de desplazamientos, plantean la exigencia de repensar también el uso que se ha estado dando a una gran cantidad de metros cuadrados en diferentes edificaciones. Habrá que afrontar la transformación de un modelo sustentado en el crecimiento urbano por otro basado en la conservación y mejor utilización del patrimonio existente.

ver video de la sesión

ACTO DE PRESENTACIÓN DEL LIBRO “LA CIUDAD. ESPACIO COLECTIVO/INTERESES PRIVADOS”

El próximo 19 de noviembre (19:00) presentaremos en La Casa Encendida de Madrid el libro “La ciudad. Espacio colectivo/intereses privados”, publicado por la Editorial Tecnológica de Costa Rica y que agrupa quince trabajos de autores españoles y costarricenses, en relación con el ciclo de conferencias que bajo el mismo título se celebró entre 2016 y 2017 con sedes paralelas en La Casa Encendida y en el Instituto Tecnológico de Costa Rica. Desde una perspectiva multidisciplinar se pone de manifiesto la confrontación de lo público y los intereses privados en la ciudad.

El acto consistirá en una mesa redonda en la que participarán:

-Elisa Hernández (Coordinadora de Medio Ambiente de La Casa Encendida)

-Julio Vinuesa (Catedrático Emérito de la UAM, como compilador del libro y codirector del ciclo “Ciudad. Espacio colectivo/intereses privados”)

-Jorge Agudo (Profesor titular de derecho Administrativo en la UAM) en representación de los autores

-Juan Barranco (Ex Alcalde de Madrid).

La presentación se enmarca en la tarea de promover la reflexión y el debate a favor de un uso más racional, equitativo y sostenible del territorio y como presentación del ciclo que el Grupo TRyS y La Casa Encendida celebrarán en 2020: “25 preguntas sobre el futuro de Madrid”.

Este es el tercero de los libros editados como resultado de ciclos realizados en años anteriores. En 2013 se presentó el libro "Reflexiones a propósito de la revisión del Plan General de Madrid"  y en 2016 el libro, editado por el Servicio de Publicaciones de la Universidad Autónoma de Madrid, “Madrid, cuestión central. Autonomía y región metropolitana”.

Rescatar el espacio ocupado por el coche

La ciudad es de todos

El interesante  Blog  Seres Urbanos,  que coordina Gemma Solés, nos ha brindado la oportunidad de publicar una breve nota para difundir el curso “La ciudad, espacio público/interesesprivados”

Autor invitado - Julio Vinuesa Angulo

La ciudades de todos

El “éxito” de las ciudades como espacios elegidos para vivir viene determinado por las oportunidades que ofrecen para alcanzar un mayor bienestar. El “derecho a la ciudad”, poder beneficiarse de las ventajas que comporta residir en ellas, es indisociable del derecho a una vivienda digna y adecuada, que solo lo será en un espacio que permita disfrutar de los bienes y servicios necesarios para satisfacer derechos básicos como la seguridad, la educación, o la sanidad.  Las ciudades son el resultado del esfuerzo colectivo de las sucesivas generaciones que las han creado y les dan vida; son mucho más que una sucesión de espacios públicos y privados, aunque el creciente predominio de lo privado ponga en riesgo el derecho de todos a la ciudad.

La defensa de la propiedad privada y las garantías que sobre ella se establecen constituyen uno de los fundamentos de nuestro sistema jurídico y económico y en ciudades, como las nuestras, con elevadas proporciones de propietarios privados, con un mercado inmobiliario poco transparente y especialmente sujeto a tensiones especulativas, crecen las dificultades para que los espacios públicos, los elementos comunes, sean valorados desde la perspectiva del interés general y como garantía del derecho de todos a la ciudad. 

Frente al inequívoco reconocimiento social de los derechos de los propietarios privados en el uso de su espacio urbano, encontramos más sombras que luces cuando se trata de argumentar a favor de otros principios fundamentales como “la función social de la propiedad”, la “prevalencia del interés general” o la “defensa de lo público”.  

En la gestión del patrimonio público es frecuente que la potencial rentabilidad social quede relegada ante rentabilidades económicas a corto plazo. Cuando se enajenan bienes inmuebles o suelo público se suele ignorar que “su valor” para el futuro de nuestras ciudades está muy por encima de “su precio” actual. ¿Con qué criterios se decide la privatización de patrimonios públicos urbanos que tendrían que estar llamados a mejorar la calidad de vida en nuestras ciudades.? La privatización de los parques de vivienda pública, tanto si se trata de la venta a los adjudicatarios como -aún mucho peor- si se venden a fondos de inversión, es el ejemplo más extendido y perdurable de cómo las administraciones locales han preferido aplicar tácticas cortoplacistas de financiación o de saneamiento de sus haciendas, eludiendo una estrategia a largo plazo a favor de garantizar a todos el derecho a la vivienda y a la ciudad. 

Cuando no se protege adecuadamente el medio ambiente, ni los paisajes, ni los bienes culturales o elementos identitarios, generalmente se está postergando el interés general frente a intereses de propietarios privados y otras utilidades particulares: la ciudad de los propietarios a la ciudad de todos. Cuando se proponen grandes actuaciones urbanísticas de operadores privados se argumenta a favor porque se trata de una “inversión económicamente muy beneficiosa” y por ello incuestionable. No se considera en igual medida su incidencia sobre la ciudad existente como realidad y como proyecto social colectivo. 

Si la irrelevancia de la “ciudad-patrimonio-común” frente a intereses individuales es un elemento cultural diferenciador de la sociedad española habría que estudiar la forma de cambiarlo, pues constituye la base sobre la que se asienta un modelo de hacer ciudad que desprecia valores tan necesarios como la equidad o la cohesión social.  

COMPETENCIAS MUNICIPALES EN MATERIA DE VIVIENDA

La Ley 27/2013, de 27 de diciembre, de racionalización y sostenibilidad de la Administración Local, vino a modificar algunos artículos de la Ley 7/1985, de 2 de abril, reguladora de las Bases del Régimen Local. Pero la redacción de los apartados 1 y 2.a) del punto Ocho, mantiene literalmente el artículo 25 de la Ley 7/1985. Es el artículo en el que se recoge la competencia para la “Promoción y gestión de la vivienda de protección pública” indicando que ha de realizarse “con criterios de sostenibilidad financiera”:

…

“1. El Municipio, para la gestión de sus intereses y en el ámbito de sus competencias, puede promover actividades y prestar los servicios públicos que contribuyan a satisfacer las necesidades y aspiraciones de la comunidad vecinal en los términos previstos en este artículo.

2. El Municipio ejercerá en todo caso como competencias propias, en los términos de la legislación del Estado y de las Comunidades Autónomas, en las siguientes materias:

a)     Urbanismo: planeamiento, gestión, ejecución y disciplina urbanística. Protección y gestión del Patrimonio histórico. Promoción y gestión de la vivienda de protección pública con criterios de sostenibilidad financiera. Conservación y rehabilitación de la edificación.”

Se suele justificar la inactividad municipal en materia de “promoción y gestión de vivienda de protección pública” por una razonable falta de capacidad. Pero la competencia que les otorga la ley está vinculada a la responsabilidad de “prestar los servicios públicos que contribuyan a satisfacer las necesidades y aspiraciones de la comunidad vecinal”.

Aceptando la falta de capacidad financiera y de gestión de muchos ayuntamientos para promover vivienda, nada debería impedir otro tipo de actuaciones dirigidas a facilitar el derecho a una vivienda digna y adecuada a todos los vecinos. Antes que plantearse la creación de parques públicos de vivienda, los ayuntamientos deberían esforzarse en disponer de servicios sociales capaces de garantizar ese derecho.

Sin necesidad de promover directamente un parque de vivienda pública, difícil de financiar y de gestionar, hay otras muchas posibilidades de acometer acciones para garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada. Todos los ayuntamientos pueden combatir desde el planeamiento urbanístico las prácticas especuladoras de un urbanismo desarrollista que contribuye a encarecer la vivienda. El desarrollo urbanístico, en el caso de que se produzca, debería servir para constituir patrimonios públicos de suelo con las cesiones previstas por la legislación (ya desde la Ley de 1956). Ello podría enfocarse, por ejemplo, hacia la cooperación con empresas sin ánimo de lucro, cediendo suelos en derecho de superficie para la construcción de viviendas en régimen de alquiler social. No puede mantenerse la perversión que supone vender el patrimonio para financiar actuaciones que, al margen de su discutible racionalidad territorial, se anteponen injustamente a la atención de necesidades sociales básicas como la vivienda.

Con las posibilidades que ofrecen las nuevas tecnologías y los numerosos registros administrativos existentes, nada debería impedir que cualquier ayuntamiento, por pequeña que sea su capacidad de gestión, conozca en detalle el parque de vivienda del municipio, sus características y su utilización. Nada impide actuaciones dirigidas a movilizar hacia el alquiler social las viviendas deficientes o no utilizadas. 

La venta del suelo público o cómo anteponer el precio de un solar al valor de la ciudad.

En los Blogs TerritorioyVivienda y La vivienda: más madera se han publicado recientemente sendas reflexiones cuestionando la aprobación por parte del Ayuntamiento de Madrid del Plan Parcial de Reforma Interior de la calle Raimundo Fernández Villaverde, 50 en el que se construirán 355 viviendas de lujo.

Los medios lo han publicitado como la culminación de un caso más de venta de un suelo público por el que se obtiene un elevado precio a pesar de que la situación del mercado no sea la más favorable (111 millones de euros que ingresa el Ministerio de Defensa). No parece haber sensibilidad ante la incalculable, pero sí imaginable, pérdida del valor que otros usos dotaciones públicos de ese solar podrían haber aportado como mejora de la ciudad, de la calidad de vida de todos los madrileños actuales y futuros.

Las decisiones de Defensa y del Ayuntamiento de Madrid favorecen a un reducido grupo de ciudadanos que van a poder disfrutar de una vivienda de lujo en un emplazamiento privilegiado, haciendo a la vez una lucrativa inversión. Aceptando que se trata de intereses lícitos, estos ciudadanos podrían haberlos satisfecho con la oferta ya existente en la ciudad, incluso en la misma zona.

Sin entrar en los detalles concretos de la venta o del Plan Parcial, hay que preguntarse cómo los responsables del Urbanismo de Madrid pueden justificar estas pérdidas de patrimonio público contrarias a la defensa del interés general

Ver “Espacios no utilizados y venta del patrimonio público”