Publicado en Real Estate La revista del mercado inmobiliarios
El 49,03% de los alquileres de vivienda en España es sumergido. Existen 1,3 millones de casas cuyas rentas no están siendo declaradas a Hacienda, según las estimaciones de los Técnicos del Ministerio
de Hacienda (Gestha).
"La gran mayoría, 973.429 inmuebles, son arrendamientos hechos a desconocidos, mientras que 367.059 son viviendas cedidas gratis o a un precio bajo, normalmente a un familiar. Es el gran negocio de arrendar pisos bajo cuerda, un clásico ya del mercado inmobiliario español. No obstante, durante los peores años de la crisis el alquiler ilegal ha sido la única salida para muchas familias cuya supervivencia pendía casi de ese hilo. Aunque alta, la cifra ha disminuido. En 2008, más del 55% de los alquileres de vivienda defraudaban al Fisco, según Gestha. Las rentas por arrendamientos no declarados rozaron los 3.000 millones de euros anuales. El descenso en la tasa de alquileres sumergidos se justifica porque la Agencia Tributaria cuenta desde 2010 con la información de consumos de electricidad de los inmuebles. "Inició en 2012 una campaña de comprobaciones de viviendas declaradas desocupadas con altos consumos eléctricos que afloró una parte de los alquileres sumergidos. Al correrse la voz entre asesores fiscales y propietarios, se ha notado una mejora en el cumplimiento espontáneo", explica el secretario general de Gestha, José María Mollinedo. La mayoría de caseros que defraudaba eran personas mayores que alquilaban su segunda residencia para complementar su pensión y familias que durante el boom compraron una segunda casa y alquilaron la primera para poder hacer frente a la nueva cuota hipotecaria, dice Mollinedo. En el cómputo total de alquileres sumergidos están incluidos los subarriendos, es decir, los inquilinos que obtienen un dinero extra alquilando a su vez una o varias habitaciones. Resulta imposible calcular qué porcentaje suponen. "Estamos hablando de entre el 60% o el 70%", calcula Andrés Vilacoba Ramos, abogado de Asociación de Defensa de los Propietarios de Vivienda (Adeprovi). "Según nuestros estudios hay un 30% de subalquileres", rebaja Mercedes Robles, directora ejecutiva de Arrenta, que ofrece soluciones para garantizar el alquiler. Punto arriba, punto abajo, lo cierto es que este negocio no cesa. Y que si ese inquilino que recibe una o varias rentas no las declara también está defraudando al Fisco. Otra cosa es la legalidad o ilegalidad de ese doble o triple alquiler. El subarrendamiento de vivienda es legal en España solo cuando se cumplen tres requisitos. "Que sea subarrendamiento parcial; que se haya obtenido el consentimiento expreso y por escrito del arrendador, bien en el propio contrato, bien una vez iniciado el alquiler; y que la renta del subarrendamiento no sea superior a la del arrendamiento, no se puede hacer negocio", dice Pelayo de Salvador Morell, abogado del bufete deSalvador Real Estate Lawyers. Difícil no sacar provecho. Una habitación no se alquila por menos de 250 o 350 euros al mes, según la ubicación y superficie.
Además, la aparición de plataformas como Airbnb han puesto la guinda haciendo proliferar los subarriendos por temporadas. Y ojo, porque "puede tener la consideración de alquiler turístico o vacacional, en cuyo caso puede quedar sujeto a la normativa sectorial en materia de turismo, que obliga a cumplir una serie de requisitos y cuyo incumplimiento es sancionable por la administración", recuerda de Salvador Morell. "Lo que pretenden algunos arrendatarios es hacer del alquiler un negocio. Por ejemplo, un inquilino alquila un inmueble en la zona centro de Madrid por 1.000 euros (una o dos habitaciones) y a su vez alquila por 80 o 120 euros al día con una ocupación de más del 75%. Estamos hablando de unos ingresos medios de 2.250 euros y una rentabilidad de más del
100%", comenta Robles."
