PROPUESTAS DE ACTUACIONES NECESARIAS PARA ARMAR UNA ESTRATEGIA DIRIGIDA A MEJORAR LA SATISFACCIÓN DEL DERECHO A LA VIVIENDA EN LA CIUDAD DE MADRID.

 

Tras la enumeración de principios y el avance de un prediagnóstico corresponde cerrar el razonamiento con la recopilación de algunas de las propuestas de actuación que, a pesar de ser reiteradas desde diversos foros y de tener éxito contrastado en otros países, no han encontrado en Madrid la voluntad política ni el consenso social necesarios para su implementación.

1. Es obligado analizar la vivienda, como la imprescindible repuesta a las necesidades de alojamiento, con un enfoque global, “holístico”, considerando la totalidad de los elementos, factores y agentes privados y públicos implicados en: su construcción, los mercados, el ordenamiento jurídico, las actuaciones públicas, sus condiciones de habitabilidad y su utilización. Ante un problema tan complejo no valen soluciones simples y puntuales.

2. Es preciso mejorar la información sobre la vivienda y sobre el suelo, de acuerdo con las posibilidades que ofrecen las nuevas tecnologías. 

3. No tiene justificación que una ciudad como Madrid no disponga aún de un sistema de información digitalizada y georreferenciada que permita conocer, puntualmente y con rigor las necesidades, la adecuación del parque residencial, haciendo más transparente el mercado. 

4. Para conocer las necesidades de viviendas habrá que elaborar información estadística detallada de los flujos de aparición y desaparición de los diferentes tipos de hogares, con objeto de generar informes prospectivos por grupos sociales y ámbitos urbanos específicos. 

5. Para conocer la disponibilidad del parque existente habrá que disponer de un registro administrativo de viviendas, con información siempre actualizada sobre localización, características físicas, condiciones de habitabilidad, accesibilidad, eficiencia energética, ITE, promoción, propiedad, situación de uso, régimen de cesión, precios… La actualización de esta información será especialmente exigible para las viviendas con algún tipo de protección oficial, indicándose, en su caso, las causas de la desocupación.

6. Hay que reclamar un marco jurídico estatal y autonómico que garantice el derecho a una vivienda digna y adecuada.

7. Ante la ineficacia de las políticas de vivienda que se han venido aplicando en los últimos 70 años, se hace preciso un nuevo enfoque, consensuado entre los diferentes grupos políticos, que garantice mantener las líneas de actuación a largo plazo. 

8. Habrá que actuar en muy diferentes frentes para lo que habrá que contar con la colaboración de todas las administraciones, buscando la imprescindible participación de los agentes privados, especialmente precisa para actuar en un parque con una estructura de propiedad muy atomizada, y fomentando la intervención de empresas público-privadas así como del tercer sector. 

9. Las actuaciones de vivienda deberán plantearse desde la consideración de un servicio social de interés general y, así, habrán de adaptarse a las necesidades específicas de las nuevas unidades de convivencia, diversas y cambiantes. A la vez han de atender a las exigencias de regeneración, de accesibilidad y de eficiencia energética de una buena parte del parque residencial, como respuesta a la emergencia climática y al inevitable cambio del modelo de movilidad.

10. La intervención pública para la adecuación del parque residencial existente habrá de estar prioritariamente dirigida a crear una oferta suficiente de viviendas en alquiler a precios asequibles para las necesidades de alojamiento, de acuerdo con las características y las capacidades de renta de los hogares madrileños y homogéneamente distribuida por toda la ciudad.

11. Habrá que regular y controlar la utilización del parque residencial existente para usos más lucrativos, especialmente los turísticos, o especulativos, que reducen y encarecen la oferta para el alquiler de vivienda permanente, que fomentan la segregación espacial y deterioran el carácter residencial de los barrios centrales y son contrarios a la diversidad y la cohesión social en el conjunto de la ciudad.

12. Las intervenciones públicas en defensa del derecho a la vivienda requieren incrementar considerablemente las dotaciones presupuestarias y mejorar la capacidad de gestión.

 

13. Hay que dedicar un decidido apoyo a las nuevas tecnologías en la construcción y rehabilitación de viviendas para hacer más eficiente la industria de la construcción, reduciendo costes, plazos e impacto ambiental.

14. Dotarse de la normativa necesaria para regular el uso del suelo público y evitar su enajenación así como la de las viviendas construidas con ayudas públicas.

A MODO DE PREDIAGNÓSTICO PARA LA CIUDAD DE MADRID SOBRE LOS PROBLEMAS DE LA VIVIENDA.

A partir de “Algunos principios básicos sobre la vivienda” se esboza este prediagnóstico ya que la falta de información estadística no permite, de momento, hacer los análisis necesarios para poder diagnosticar con rigor los problemas de la vivienda en Madrid, por grupos sociodemográficos correctamente identificados y por ámbitos urbanos bien delimitados. 

I. No se dispone de la información necesaria sobre el parque residencial: cuántas viviendas hay en Madrid, qué características tienen, cómo están siendo utilizadas, con qué regímenes de cesión, a qué precios. Tampoco se dispone de la información precisa sobre las necesidades de vivienda que está generando una dinámica sociodemográfica que tiene muy poco que ver con la de la segunda mitad del siglo pasado. La carencia de información, conocimiento y transparencia es el primer reto a superar, es una de las causas iniciales del problema.

II. Tanto los poderes públicos como los agentes económicos han actuado durante decenios sin un conocimiento mínimamente riguroso de las necesidades de vivienda derivadas de la dinámica sociodemográfica. Así como de las características de las viviendas existentes, de su estado de conservación y de la situación de uso.

III. La falta de un amplio y riguroso conocimiento de la realidad ha mermado eficacia a las políticas de vivienda. Se ha favorecido per se la construcción de nuevas viviendas y ha quedado oculta la necesidad de adecuar el parque residencial existente a la dinámica sociodemográfica. Además, la falta de trasparencia agrava las dificultades de los ciudadanos para ejercer su derecho a la vivienda.

IV. Madrid tiene una sociedad muy dinámica que vive un periodo de cambios de gran trascendencia en la composición y en la aparición y desaparición de hogares y, en consecuencia, en las necesidades de alojamiento. Esta dimensión básica del problema no está siendo suficientemente tenida en cuenta.

V. Desde los años 50 hasta mediados de los 70 hubo en Madrid escasez absoluta de vivienda: había menos viviendas que hogares y faltaba capacidad para construir todas las que se necesitaban. Después, el problema ha ido siendo fundamentalmente la inadecuación de la oferta (del parque disponible) a las necesidades y a la capacidad de renta de los hogares. No hay datos fiables sobre la oferta de viviendas usadas, pero una gran parte del parque exige actuaciones de regeneración y la dinámica de tamaño y composición de los hogares plantea unas necesidades diferentes de vivienda.

VI. En Madrid la práctica totalidad del parque de vivienda y el ejercicio de derecho a un alojamiento digno y adecuado está sujeto al funcionamiento del mercado.

VII. Aún no se dispone de una ley estatal de vivienda y, a diferencia de otras autonomías, la Comunidad de Madrid tampoco tiene una ley de vivienda que garantice el derecho a una vivienda digna y adecuada.

VIII. Hay un fuerte desajuste entre la capacidad de renta de los hogares y el precio que tienen que pagar por disponer de una vivienda y, aunque afecta especialmente a los jóvenes, se trata de un problema que sufren muchos madrileños, que tienen que dedicar una proporción superior al 30% de su renta.

IX. Se está focalizando el problema en los precios del alquiler, que se desvinculan del mercado de la vivienda en venta y su evolución. Aunque sean dos mercados diferentes, es lógico pensar que el precio del alquiler esté en relación con la inversión realizada por el arrendador.

X. La ausencia de diagnósticos rigurosos ha propiciado la persistencia en implementar medidas dirigidas a paliar algunos síntomas y no ha corregir las causas de los problemas. Por ejemplo, se pone el énfasis en medidas paliativas para hacer frente a situaciones extremas, de emergencia y de dudosa eficacia, como controlar los precios del alquiler en un mercado de oferta muy atomizada, pero no se afronta la regulación de “…la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.” (art.47 CE).

XI. Aunque no sea posible cuantificar las dificultades para disponer de una vivienda digna, adecuada y asequible en Madrid, sí se puede asumir que presentan una gran diversidad y tienen etiologías diferentes según los tipos de hogares, las zonas y los periodos. 

XII. Con sus ventajas e inconvenientes, un hecho determinante de nuestro modelo residencial es la enorme preponderancia de la vivienda en propiedad. La vivienda constituye la mayor parte, en muchos casos la totalidad, de los patrimonios familiares. Culturalmente, la compra de la vivienda es considerada como la forma adecuada de disponer de una vivienda mientras que el alquiler se ve como un mal menor. La compra de una vivienda es “una buena inversión” y aporta “seguridad”. 

XIII. Durante décadas se han financiado con fondos públicos decenas de miles de viviendas con algún tipo de protección oficial que han sido vendidas a sus adjudicatarios y más recientemente a fondos de inversión. Con esta política se han transferido a particulares las plusvalías generadas con el dinero público y se ha impedido constituir un parque de vivienda pública en alquiler a precios asequibles. 

XIV. El mercado de alquiler existente es escaso, caro y muy poco transparente para quienes buscan resolver así sus necesidades de alojamiento, la oferta está muy atomizada y en manos de pequeños propietarios, no profesionales, que acusan temores de inseguridad jurídica. 

XV. Los agentes económicos, dada la generalizada cultura de compra y el carácter de activo económico de la vivienda, junto con la permisividad del planeamiento urbanístico, han actuado como si la demanda de vivienda fuera “ilimitada”. Las décadas de fuerte crecimiento de Madrid han dado lugar a un modelo de “desarrollo urbano” especulativo en el que no se cuestionan los excesos en la producción de nuevas viviendas. Es un modelo amparado por fortísimos intereses económicos en torno a los beneficios obtenidos con la promoción, la construcción y la financiación de las viviendas, así como en los ingresos que supone para las arcas públicas. Sigue vigente la idea de que la construcción de nuevas viviendas es por sí misma una buena noticia. 

XVI. La política de vivienda ha estado dirigida a fomentar la promoción y la construcción para la venta. Salvo excepciones, las actuaciones enfocadas desde la perspectiva del carácter social de la vivienda están por formularse. 

ALGUNOS PRINCIPIOS BÁSICOS SOBRE LA VIVIENDA

¿Cuándo las actuaciones dirigidas a mejorar la satisfacción del derecho a la vivienda partirán de la consideración de ciertos principios básicos?

Por ejemplo:

a. La vivienda es una realidad muy compleja que exige ser considerada desde perspectivas diferentes en el marco del sistema residencial.

b. Para que sean eficaces las actuaciones dirigidas a garantizar el derecho a la vivienda será necesario tener en cuenta la totalidad de los elementos, factores y agentes privados y públicos que componen el sistema residencial de la ciudad: las viviendas existentes, sus condiciones de habitabilidad y de eficiencia energética así como su uso; las necesidades derivadas de los flujos de aparición y desaparición de hogares; la dinámica de construcción de nuevas viviendas; el sistema financiero, las necesidades y las actuaciones de rehabilitación; el funcionamiento de los mercados; el marco normativo; las políticas que se vienen aplicando y sus resultados...

c. La vivienda es un ámbito de uso privado cuya existencia se justifica por su utilidad social para dar satisfacción a la necesidad vital de un alojamiento digno, seguro, confortable y asequible.

d. Satisfacer la necesidad de un alojamiento digno y adecuado es un derecho humano universalmente reconocido, que exige, en su caso, la intervención de los poderes públicos.

e. Hay que diferenciar las necesidades de vivienda, directamente vinculables a la dinámica sociodemográfica, de las demandas de vivienda, que incorporan su naturaleza de activo económico sujeto al funcionamiento del mercado

f. La vivienda es un activo económico: Es el principal componente de los patrimonios familiares. Los intereses del sector inmobiliario, del sector de la construcción y del sector financiero gravitan en buena medida sobre la vivienda. La fiscalidad de la vivienda es una importante fuente de financiación de las administraciones públicas.

g. Toda la necesidad de vivienda genera demanda, pero no toda la demanda busca satisfacer la necesidad de alojamiento. La demanda de vivienda como inversión (especulativa, refugio…) juega un papel importante en el mercado.

h. La compra de una vivienda, aunque sea para usarla como vivienda principal, es a su vez una forma de ahorro y una inversión y por tanto excede de lo que es estrictamente la necesidad y el derecho a disponer de una vivienda digna y adecuada.

i. El problema de vivienda se materializa en las personas que no pueden satisfacer la necesidad de un alojamiento digno, adecuado y asequible. Los objetivos de las políticas de vivienda deben centrarse en garantizar ese derecho.

j. Los problemas de vivienda se concretan territorialmente y deben tener solución a nivel local, aunque su origen pueda estar en decisiones de otros ámbitos competenciales.

k. El derecho a la vivienda es indisociable del derecho a la ciudad. La vivienda es un componente básico del espacio urbano, de la estructura de la ciudad y del territorio y su utilidad como alojamiento depende también de su proximidad a servicios y equipamientos que garanticen el acceso a otros derechos básicos (educación, sanidad...) y unos mínimos niveles de calidad de vida. 

l. La dificultad para disfrutar de una vivienda digna y adecuada es quizás el principal factor de desigualdad y de segregación social del espacio, y tiene también consecuencias sociales y económicas muy graves sobre los ciudadanos y sobre el funcionamiento de la ciudad.

m. Ante la complejidad del problema de la vivienda no valen soluciones simples y puntuales. Se requieren actuaciones coordinadas en muy diferentes frentes, la colaboración de todas las administraciones, la participación de agentes privados y el firme consenso de mantenerlas en el largo plazo.

n. Las actuaciones para corregir los problemas de la vivienda requieren importantes esfuerzos presupuestarios, pero no será posible una gestión eficaz sin la información y el conocimiento que se precisa para analizar con rigor los problemas.

o. La transparencia en las transacciones inmobiliarias es esencial para evitar distorsiones en el mercado de la vivienda y prevenir el blanqueo de capitales y la evasión fiscal.

LA VIVIENDA Y EL "RETO DEMOGRÁFICO"

 El Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico ha creado la plataforma Sistema Integrado de Datos Municipales (SIDAMUN) para ofrecer “on line” y con acceso libre “una colección de indicadores y datos de diferentes temáticas con el objetivo de facilitar el acceso a la información lo más detallada posible sobre el estado de situación del territorio “.

Además de la valoración ya realizada sobre las limitaciones del SIDAMUN en su conjunto, consideramos necesario hacer algunas puntualizaciones sobre el contenido del “bloque temático” dedicado a “vivienda y hogar”. Partimos de la idea de que el SIDAMUN se crea para facilitar el conocimiento de la realidad territorial, teniendo como meta dar respuesta al “reto demográfico” y, de forma muy específica, al “problema de la despoblación” en la mayor parte del territorio nacional. 

 

Las variables que se incorpora bajo el epígrafe “viviendas y hogar” son:

a)     número de viviendas 

b)     % de viviendas principales, 

c)      % de viviendas secundarias 

d)     % de viviendas desocupadas 

e)     el tamaño medio del hogar

f)      % proporción de hogares unipersonales

g)     viviendas turísticas, 

h)     número de plazas turísticas,

i)       plazas por vivienda turísticas

j)       Plazas turísticas/100 hab.

 

No se explica la utilidad de los datos ofrecidos, pero es obvio que la vivienda es un componente básico de la estructura de cualquier territorio y las proporciones de las situaciones de uso del parque pueden ser muy reveladoras de las funciones que ejerce o del grado de abandono del ámbito territorial de referencia. Se echa en falta que no se incluya ninguna información sobre las características físicas de las viviendas a pesar de que tienen una gran relevancia en la calidad de vida de los residentes. En todo caso, la información ofrecida sobre vivienda corresponde al Censo de 2011, lo cual le resta casi toda su posible utilidad. Es cierto que de momento no hay información censal mas reciente, pero sí existe información estadística de otros registros públicos y privados y sería deseable que, cuando estén disponibles los datos del Censo de 2021, su explotación sí sirva para generar conocimiento sobre la dinámica territorial. 

 

 

Es coherente incorporar en este bloque información sobre los hogares. Las variables que miden las distintas formas y tamaños de las unidades de convivencia son las que deben cruzarse con las características de las viviendas en el análisis territorial, pero los dos indicadores manejados en SIDAMUN son excesivamente simples y no permite establecer relaciones de adecuación con las viviendas. 

Por último, no es conceptualmente aceptable la inclusión en este bloque de la información sobre la oferta de viviendas turísticas. Se trata de una actividad económica, sin duda muy relevante en algunos territorios, pero la relación con las viviendas como parque residencial no va mas allá de la coincidencia del sustantivo “vivienda”, por el uso inapropiado que de él se hace al referirse a los alojamientos turísticos.