LA VIVIENDA Y SU ENTORNO URBANO

Es obvio que una de las características más relevantes de una vivienda es su situación. La localización determina su precio a través de valores como la centralidad, la conectividad, la calidad urbanística, la composición socioeconómica del entorno o las expectativas de que se produzcan futuras plusvalías. Las coordenadas geográficas o la dirección postal no será referencias suficientes para situar las viviendas, sus puertas dan acceso al espacio urbano, a unos entornos en los que los residentes tienen que poder disfrutar de bienes, servicios y oportunidades que conformen el derecho a la ciudad, sin el cual no se podrá considerar plenamente satisfecho el derecho a la vivienda. 

Para valorar las viviendas en función de su utilidad social como alojamiento permanente, hay que partir del hecho de que se encuentran en áreas de mercado diferenciadas por la estructura económica y social del espacio urbano. La demanda y la oferta de viviendas, clasificadas por su adecuación y su asequibilidad, tienen que ser analizadas por ámbitos espaciales correctamente delimitados. Sin embargo es frecuente que en estadísticas oficiales, en planes de vivienda, o en informes “técnicos” de instituciones privadas, se manejen datos referidos a provincias, regiones o incluso al conjunto nacional. Tanto si se analiza información sobre precios, de necesidades de vivienda, de la oferta disponible o de cualquiera otra variable, si no está referida a ámbitos correctamente definidos y delimitados, los diagnósticos y las actuaciones serán cuando menos inútiles. Por ejemplo, los precios medios, si no están referidos a áreas de mercado, no sólo no sirven para conocer la realidad sino que la enmascaran. El mercado de la vivienda y en su caso los problemas de carestía, escasez, necesidades de regeneración…, son específicos de ámbitos territorialmente muy concretos, con frecuencia de carácter intramunicipal. 

La localización, además de incidir en las variaciones de precios, puede llegar a hacer que la vivienda no tenga utilidad como alojamiento permanente. Durante los últimos decenios el urbanismo expansivo ha dado lugar a espacios residenciales dispersos y mal conectados, sin animación urbana, en los que las bajas densidades impiden que puedan aflorar equipamientos de proximidad y transportes colectivos. Hay viviendas que, por su ubicación, presentan exigencias cotidianas de desplazamientos en vehículo privado, que implican unos gastos y una dedicación de tiempo que puede llegar a hacerlas económica y funcionalmente inhabitables.

También tiene efectos negativos la tradicional localización de las actuaciones públicas de vivienda sobre los suelos más baratos y de deficiente calidad urbanística. La concentración de este tipo de viviendas en ciertas zonas mal connotadas de la ciudad da lugar a la formación de ámbitos de exclusión y acentúa los desequilibrios territoriales. El mercado del suelo y el planeamiento son los principales responsables de la existencia de viviendas inadecuadas por su localización y de los fenómenos de segregación espacial.