NADA NUEVO: EQUÍVOCOS SOBRE VIVIENDA PARA PROMOVER SUELO

Comentarios a un ejemplo más del "papel finalista" de la prensa en favor de los intereses de los propietarios de suelo o del sector inmobiliario en general. 

No es fácil concentrar más inconsistencias y más contradicciones en la argumentación, ni más medias verdades y  falsedades  que las que se encuentran en este artículo, que se publica en vísperas de que el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid apruebe definitivamente las nuevas normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).

El problema no es "equivocar" el diagnóstico en cuanto a la demanda de vivienda.  Lo grave es mantener la falsedad de que el desarrollo de nuevos suelos y la construcción de más viviendas será la solución para hacerlas asequibles.

 

Al buscar explicación a que el precio de la vivienda se mantenga "resiliente" (sic) cita el aumento significativo de "los flujos de inmigración". ¿Está homologando a todos los inmigrantes con los que más bien habría que denominar inversores extranjeros? 

Se afirma con datos que la oferta sigue siendo "limitada e insuficiente", pero se omite el año de referencia y, sobre todo, hay un error básico que invalida toda la argumentación. Por definición (INE), el número de hogares coincide con el número de viviendas principales. En el artículo se dice “creación neta de hogares” (?), pero lo que interesa, a efectos de que haya oferta suficiente para las necesidades de primera vivienda (vuelven a equipararse erróneamente demanda y necesidad de vivienda), es el saldo neto de hogares (diferencia entre los que aparecen y los que desaparecen)  y ese saldo o crecimiento es, por tanto, igual a la diferencia del número de hogares existentes al principio y al final del período en cuestión.  Pues bien, hay que rectificar nuevamente esta información errónea utilizada en artículos de prensa como éste. Según el INE en 1/1/2021 había en España 455.531 más que en 1/1/2011, lo que supone un aumento medio de menos de 46.000 hogares al año. No 286.000, como se dice.

Realmente el objetivo del artículo es proponer como solución "liberar suelo finalista en grandes desarrollos", lo que se pretende respaldar, con datos incorrectos, por la necesidad de  “impulsar urgentemente la oferta de vivIenda”.

Es absolutamente necesaria la colaboración publico-privada, pero en el artículo falta concretar que si hay participación pública el alquiler deberá ser a precios asequibles y sin posibles futuras descalificaciones.

¿ES LA ESCASEZ DE SUELO LA CAUSA DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN MADRID?

Hay que insistir, antes que nada, en que nos falta la información estadística y el análisis necesaria para poder diagnosticar correctamente y con detalle los problemas de la vivienda en Madrid. Sólo así se puede explicar que se siga defendiendo que el problema estriba en que la escasez de suelo encarece la vivienda y que la solución está en desarrollar más suelo edificable. Se argumenta que, dado que el coste del suelo es un componente muy importante del precio final de las viviendas, al aumentar la oferta de suelo edificable, bajarán los precios. Para quienes tienen intereses económicos en el sector inmobiliario este argumento es irrebatible: pura lógica del funcionamiento del mercado. Pero la historia permite constatar que no es así, ¿o es que ya se han olvidado los efectos del exceso de oferta generado durante la burbuja vivida hace poco más de diez años? 

A modo de recordatorio: con la Ley del Suelo de 1998 se pretendía terminar con la escasez de suelo edificable para abaratar el precio de la vivienda (fue conocida como la ley del todo urbanizable). Unos años antes, con idénticos argumentos liberalizadores a ultranza, el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 ya había incorporado esos principios y los había llevado a la práctica al aprobar los famosos PAUs. Se dijo entonces que se iba a terminar con la escasez de suelo provocada por la rigidez del Plan de 1985, que estaba coartando el desarrollo de la ciudad y provocando el encarecimiento de la vivienda. Los PAUs, que permitían la construcción de 75.000 nuevas viviendas, suponían un enorme aumento de la oferta que abarataría la vivienda para que los jóvenes madrileños no tuviesen que “emigrar a los municipios de la periferia metropolitana”.

Lo que vino después fue la gran burbuja inmobiliaria. Se consiguió un exceso de oferta de vivienda y se produjo un encarecimiento de los precios como no se había conocido. En un proceso solo guiado por la especulación, los solares de los PAUs cambiaban varias veces de propietarios, multiplicando sus precios antes de que se hubiese construido nada en ellos y, paralelamente, subían casi exponencialmente los precios de las viviendas. El comprador de la vivienda no se interesaba por analizar costes ni si el precio era excesivo; su interés estaba en la mayor revalorización posible.

Es un hecho constatable que los precios a los que se puede vender la vivienda los determina el mercado y es a partir de ahí cuando el propietario fija el precio del suelo. ¿Por qué un propietario de suelo habría de conformarse con un precio inferior al que le pueda pagar el promotor inmobiliario tras conocer cuánto están dispuestos a pagar los compradores por las viviendas que se van a construir? Esta es otra interpretación de la relación causal entre el precio del suelo y el de la vivienda, pero a diferencia de la primera está constatada por la historia.

Las dos explicaciones son excesivamente esquemáticas pues hablamos de mercados tan complejos como poco transparentes, muy dependientes de las condiciones de financiación y propicios a la especulación. Es necesario, también, tener en cuenta que tanto el suelo como la vivienda son bienes de oferta poco elástica, muy diferenciados por su localización -lo que puede hacer que sean escasos- y que el auge de la ciudad los revaloriza. 

¿Cuándo se entenderá que limitar el debate a la escasez de suelo edificable y su precio no es el camino para encontrar soluciones al precio de la vivienda?

¿Cuándo se aceptará que en una ciudad como Madrid, el derecho universal a una vivienda digna, adecuada y a precios asequibles nunca podrá alcanzarse solamente a través del mercado? 

¿A qué habrá que esperar para que, mediante la colaboración público-privada, se inicien políticas estables para crear una oferta suficiente de viviendas en alquiler, adecuada a las diversas necesidades por tipos de hogares, niveles de renta y ámbitos?

LA ESPECULACIÓN Y EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA: PONER EL DEDO EN LA LLAGA

En el libro El festín de la Vivienda[1] escribí: hace unos años:

El articulo 47 de la Constitución Española, frecuentemente citado por el reconocimiento que hace del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada, contiene además dos mandatos poco o nada atendidos y que suelen pasar desapercibidos a pesar de su enorme importancia. En el primero ordena a lo poderes públicos regular «[…] la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación». Efectivamente, tal como se concibe en la Constitución, la tarea de garantizar el derecho a la vivienda no va a ser posible sin controlar un correcto uso del suelo y poniendo freno a la especulación. El tema está tan claro como necesario es insistir en denunciar la escasa atención que las administraciones le prestan a estas tareas al planificar la ciudades y sus necesidades de vivienda...“Se ha utilizado mal el suelo y la especulación ha campado a sus anchas. En 2008 un informe de Miloon Kothari, Relator Especial de Naciones Unidas, denunció que «la especulación generalizada ha tenido efectos negativos en el derecho a una vivienda adecuada en España. Lo elevado de los precios y la falta de parques de vivienda pública, en particular de viviendas de alquiler, han afectado a grandes sectores de la población».[2]

Ya he insistido sobre esta cuestión en anteriores entradas y en la del pasado día 28 de febrero criticaba la ausencia de referencias al “modelo de desarrollo urbano” y a la “especulación” en el documento “Acuerdos para un Gobierno Reformista y de Progreso” que han presentado el PSOE y Ciudadanos.

Pero el motivo de esta nueva entrada es sobre todo recomendar el Blog espaciocomun y, en concreto el artículo publicado el 24 de febrero titulado  “Los poderes públicos y la especulación” en el que se hace una magnífica y muy didáctica explicación de esta cuestión crucial para la política de vivienda que, sin embargo, ha sido ignorada y absolutamente desatendida por las diferentes Administraciones Públicas.

“Por tanto, uno de las prioridades que debería plantearse un gobierno que pretenda garantizar el derecho a la vivienda es abordar de una vez una ley de medidas que regule todos los instrumentos y recursos necesarios para impedir la especulación, hasta tanto no se adopten medidas valientes y contundentes en esta materia seguiremos dejando que la garantía de los derechos quede en mano de la acción del mercado y sus agentes especuladores.”

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[1] Vinuesa, J. (2013) El festín de la vivienda. Madrid, Diaz&Pons, p. 105 y 106

[2] Naciones Unidas: Informe del relator especial sobre una vivienda adecuada como elemento integrante del derecho a un nivel de vida adecuado. Misión a España, Consejo de Derechos Humanos, (A/HRC/7/16/Add.2), 7 de febrero de 2008, p 30.

Artículo 47 de la CE. El problema de la vivienda comienza por el suelo

Todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Los poderes públicos promoverán las condiciones necesarias y establecerán las normas pertinentes para hacer efectivo este derecho, regulando la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación. La comunidad participará en las plusvalías que genere la acción urbanística de los entes públicos.

La Constitución Española de 1978. Título I. De los derechos y deberes fundamentales. Capítulo tercero. De los principios rectores de la política social y económica

Es general el reproche al texto constitucional porque hay españoles que no pueden ejercer el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

También es bastante común que, equivocadamente, se interprete que “disfrutar de una vivienda” es equivalente a tenerla en propiedad.

Tras casi 40 años, no se ha desarrollado el artículo para que se reconozca el de la vivienda como un derecho subjetivo reclamable ante los tribunales.

Pero los mayores y más graves incumplimientos del texto constitucional están en que el Planeamiento Urbanístico, instrumento regulador del uso del suelo, abandona sistemáticamente la defensa del interés general para quedar sólo en favorecer el auge y ser el respaldo jurídico del negocio inmobiliario. Tampoco se ha hecho lo suficiente para evitar la especulación.

Un modelo de urbanismo desarrollista gobernado por las expectativas de grandes plusvalías y la especulación hace extremadamente difícil, casi imposible, que incluso habiendo muchas más viviendas de las necesarias, todos los españoles puedan disfrutar de una vivienda digna y adecuada. La solución al problema de la vivienda comienza por el suelo

VALORACIÓN CRÍTICA DEL ANÁLISIS DE CORRELACIÓN APLICADO AL ESTUDIO DE LA OFERTA DE SUELO EN ESTRUCTURAS DE MERCADO DE CARACTER RURAL

El análisis de correlación simple y múltiple aplicado a las rentas diferenciales de suelo en ámbitos rurales de la región metropolitana de Madrid no resulta en conjunto determinantes para explicar la oferta de suelo, si bien son expresivas algunas de las correlaciones simples. El grado de urbanización y la calificación urbanística son las más claramente correlacionadas con los precios.

Comunicación al III Coloquio de Geografía Cuantitativa, Publicada en Revista NORBA VIII-IX, 1989. pp.585-598

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