LOS PRECIOS, CAUSA O CONSECUENCIA DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA

 

Al analizar algunos procesos sociales es frecuente que se cometa el error de no diferenciar correctamente las causas y sus efectos. Tal ocurre en el análisis de la ineficacia del sistema de provisión de vivienda en España. Se diagnostica que el problema es la carestía y las propuestas se limitan a intentar controlar directamente los precios para abaratar el mercado.  

Desde mediados del siglo pasado se ha ido consolidando en España un sistema residencial “gobernado” por un potente sector inmobiliario, con un gran peso en la economía del país y  generador de enormes plusvalías, y un gran parque de viviendas en propiedad que, en la mayor parte de los casos, constituyen la casi totalidad de los patrimonios familiares. La escasez de oferta en alquiler, especialmente a precios asequibles, es otro de los elementos diferenciales del sistema. El modelo residencial vigente está profundamente arraigado en la sociedad, a pesar de su ineficacia para dar respuesta satisfactoria a las necesidades de vivienda de amplias y crecientes capas sociales. 

Los propietarios de vivienda, privados o públicos, sufrirían un perjuicio económico  si se abaratase el mercado de la vivienda, pues con ello verían devaluado su patrimonio. Con el actual modelo, entre las diversas tipologías de hogares, sólo la minoría de inquilinos y los que aún están fuera del mercado pueden desear realmente una bajada de los precios de la vivienda.

La historia de las políticas de vivienda aplicadas a lo largo del tiempo demuestra que intentar corregir los efectos y no actuar sobre las causas que lo provocan no soluciona el problema. Además de voluntad política, ha faltado información fiable, detallada y actualizada sobre el sistema residencial para diagnosticar y actuar con rigor en los ámbitos concretos donde y cuando se manifiesta el problema.

Las dificultades para acceder a una vivienda digna y adecuada son consecuencia de los desajustes que se producen entre a) las viviendas disponibles y b) las necesidades de vivienda:

 a) La cantidad y los tipos de las viviendas disponibles. El precio de las viviendas es, en la mayor parte de los casos, la característica mas determinante de la posible escasez de una oferta adecuada, aunque no la única. También son importantes la localización, el tamaño, el régimen de cesión, la habitabilidad... 

b) Las necesidades existentes. Hay que diferenciar entre demanda y necesidad de vivienda y la política de vivienda debería centrarse exclusivamente en las necesidades. La capacidad de renta es determinante en las limitaciones que encuentran los hogares para satisfacer el derecho a disfrutar de una vivienda, pero la diversidad y la dinámica de las formas de convivencia también pueden estar produciendo desajustes y escasez por inadecuación de la oferta. 

Se recurre a simplificar la realidad cuando se intenta objetivar el “desajuste”. Se parte de la convención de que hay problema de vivienda cuando los hogares tienen que dedicar más de una tercera parte de su renta a pagar la vivienda. Aceptando la lógica del planteamiento hay que cuestionar el carácter universal con el que se aplica:

I) Para actuar a partir de este criterio, primero habría que diferenciar si se trata de lo que se gasta en el alquiler o de lo que se invierte al comprar una vivienda, pues en este caso además de pagar para satisfacer la necesidad de disponer de una casa se está constituyendo un ahorro y haciendo una inversión. 

II) Con el tope de la tercera parte de la renta, lo que se pretende es garantizar que el pago de la vivienda no impida satisfacer las otras necesidades básicas, pero esa afectación dependerá de la renta absoluta de los hogares. En los de mayores ingresos esa capacidad no se verá necesariamente reducida por el hecho de que se dedique a la vivienda más de una tercera parte de la renta. Por el contrario, para los hogares con rentas mas bajas podría ser necesario reducir aún más la proporción. 

III) Si al coste de la vivienda, propiamente dicho, se añaden otros gastos de servicios o consumos de energía, agua…  se hace aún mayor la dificultad de la aplicación del criterio.

Es obvio que la solución al problema de la vivienda pasa por evitar los desajustes entre precios y rentas, pero las propuestas de intervención se limitan a intentar corregir el mercado, básicamente, en tres direcciones:

A) Hay que reducir los precios mediante imposición normativa y control administrativo.

B) Aumentar la oferta para eliminar la escasez y con ello bajar los precios.

C) Incrementar la capacidad económica de los hogares cuya renta no les permite acceder al mercado, mediante desgravaciones fiscales y subvenciones.

Frente a tales planteamientos cabe hacer algunas consideraciones que obligan a insistir en cuestionar la consistencia de su lógica y su operatividad. 

A) Cuando se trata de intentar reducir los precios en un determinado ámbito y para un periodo  concreto (“declaración de zonas de mercado residencial tensionado”), las inconsistencias vuelven a ser tanto conceptuales como operativas: 

1) Con carácter general, las administraciones no cuentan aún con la información necesaria sobre del mercado de alquiler para poder diagnosticar correctamente el problema y actuar con el rigor necesario. 

2) Planear actuaciones específicas sobre los precios del alquiler ignorando que las causas desencadenantes pueden estar en los mercados del suelo y de venta es negar la realidad. Los mercados de compra y de alquiler son distintos, pero no son independientes. 

3) Tampoco es riguroso delimitar “áreas problema” por la intensidad de los desajustes entre los valores medios de precios de alquiler y las rentas de los hogares, ya que pueden ser indicadores carentes de significado cuando, como ocurre muy frecuentemente, es grande la heterogeneidad de las viviendas por el tamaño, el estado de conservación, la localización, la orientación, la altura, el entorno... 

4) Para definir las “zonas tensionadas” los precios de los alquileres pertenecen inequívocamente a viviendas de la zona delimitada, pero las personas que necesitan una vivienda podrían proceder de otros ámbitos, con niveles de rentas que no han sido considerados. 

5) Se pretende favorecer a los residentes de las “zonas tensionadas”, pero si el control de precios abaratara la oferta, los más beneficiados serán los demandantes con mayor solvencia económica, residan o no en la zona, porque serán preferidos por los propietarios por su mayor solvencia. Y si se trata de zonas con atributos de centralidad podría ocurrir que la medida de control de precios favorezca procesos de gentrificación.

6) Cualquier tipo de actuación que suponga un perjuicio económico para los propietarios provocará un desplazamiento de la oferta hacia otros mercados mas lucrativos (alquiler de temporada, uso turístico…).

7) Cabe suponer también que la regulación administrativa de precios dentro de espacios urbanos o metropolitanos contiguos o próximos provocaría desigualdades injustificables e indeseables “efectos frontera” entre zonas con diferentes regulaciones. 

B) Sigue prevaleciendo aún la idea de que hay que aumentar la oferta y de que la única forma de conseguirlo es construyendo nuevas viviendas.  Incomprensiblemente, no se considera necesario justificar con precisión para qué demanda y dónde: ¿venta libre? ¿Vivienda Protegida? ¿alquiler? ¿alquiler asequible? ¿Alquiler Social? ¿Qué tipos de hogares son los que necesitan vivienda?... Esta incoherencia es propia del desarrollismo urbanístico dominante (“cuantas más viviendas, mejor”), que está en las raíz de las deficiencias del sistema residencial. Tras la última burbuja se denunciaba que había muchas “viviendas vacías y gente sin casa”. 

Cuando se dice que con el aumento de la oferta se provocará una bajada de los precios, se está ignorando que en los mercados del suelo y de la vivienda la relación oferta-demanda tiene algunas particularidades importantes. Se trata de bienes que, como el espacio urbano en general, se revalorizan con el paso del tiempo, por lo que la oferta en venta sólo puede verse obligada a bajar precios cuando disminuye la demanda si hay apalancamiento financiero. La vivienda en propiedad es un activo económico, una inversión, y la demanda asume el precio confiando en su futura revalorización. Si no hay crisis económica el aumento de la oferta en venta no provocará una disminución de los precios, incluso puede ocurrir al contrario como en los recurrentes periodos de “burbuja”.  

Sí que provocarán aumento de los precios las situaciones de escasez de vivienda, que pueden ser consecuencia del crecimiento de la demanda, pero que también se producen por la fragmentación de la oferta por los umbrales de precios, por los regímenes de cesión, por la localización, por los tamaños, o por cualquier otro motivo de inadecuación. Esta relación entre el crecimiento de la demanda, la escasez de la oferta y el encarecimiento es especialmente evidente en el mercado de alquiler, pero cuando se argumenta el crecimiento del número de nuevos hogares no se especifican sus características. Para dar una respuesta eficaz a las necesidades de vivienda adecuada habría que conocer, por ejemplo, la proporción de hogares unipersonales, de jóvenes, de inmigrantes por procedencias... 

C) La renta disponible de los hogares es el otro componente de los desajustes, pero se le otorga menos relevancia que al precio de la vivienda. Aunque la situación económica de los hogares no sea un componente de la estructura del sistema residencial propiamente dicho, hay que considerar que el problema se produce tanto por los precios altos de la vivienda como por las rentas insuficientes de los hogares.

Con objeto de corregir los efectos excluyentes del mercado, se aplican medidas dirigidas a incrementar la capacidad de renta, con ayudas directas como el “Bono Alquiler Joven”, o los “Avales ICO” para la compra. Ambas son medidas  muy cuestionadas, entre otras razones, por la pequeña proporción de hogares necesitados que pueden llegar a verse beneficiados y por el efecto inflacionista que pueden provocar, con unos resultados contrarios a los que se persiguen. 

La gravedad y la extensión actual del problema no se corregirá sólo con medidas “parche” sobre los precios o las rentas. En el mejor de los casos servirían para enmascarar los efectos a corto plazo pero son ineficaces, cuando no contraproducentes, para corregir las causas de un problema que se cronifica. El elevado precio que tienen que pagar los hogares para disfrutar de una de la vivienda es sólo el síntoma más alarmante de un problema mucho más complejo,  que exige actuaciones muy diversas y sostenidas en el tiempo para ir creando y manteniendo una oferta suficiente de vivienda en alquiler asequible para los distintos niveles de renta, al margen de las reglas que rigen el mercado libre. Para ello es imprescindible un pacto de estado que garantice la cooperación interadministrativa y la colaboración publico-privada.

REFLEXIONES SOBRE LA DECLARACIÓN DE "ZONAS DE MERCADO RESIDENCIAL TENSIONADO".

 

 

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, (art.18) abre la posibilidad de que las “administraciones competentes” declaren “zonas de mercado residencial tensionado” cuando “exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población”, con objeto de poder aplicar en ellas medidas que “hagan asequible”  la oferta. De las posibilidades de actuación que ofrece el art. 18, la regulación de los precios del alquiler es la que ha tenido mayor resonancia, quizás por las previsibles “reacciones defensivas” de los arrendadores, por los temores a los posibles efectos perversos que podría provocar y por las dudas que surgen en cuanto a la operatividad y la eficacia de su aplicación.

 

Un mercado de vivienda excesivamente caro constituye un factor de localización negativo (incluso de expulsión) para los hogares y también es un filtro para las actividades económicas en la ciudad. En una economía de mercado, como la que rige en nuestras ciudades, los precios del suelo y de la vivienda son causa de la segregación social a través de la organización del espacio urbano. La vivienda, en compra o alquiler, es un bien costoso por naturaleza y los procesos de encarecimiento (reiterados a lo largo de la historia)  exigen un esfuerzo económico excesivo para la inmensa mayoría de la sociedad y la hacen inasequible para los segmentos de población con menos nivel de renta. 

 

Cuando el mercado no es capaz de proporcionar una oferta asequible, se hace necesaria la intervención subsidiaria de los poderes públicos para garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada. Pero, con frecuencia, urgidos por el agravamiento del problema, intervienen con medidas paliativas sobre las consecuencias, en lugar de afrontar la corrección de las causas: tal es el caso de las medidas con las que se pretende controlar administrativamente los precios de mercado.

 

El citado artículo 18 de la Ley establece el procedimiento a seguir para la “declaración de zonas de mercado residencial tensionado”, que debe justificarse con “indicadores de los precios en alquiler y venta de diferentes tipos de viviendas… indicadores de nivel de renta disponible de los hogares residentes y su evolución en el tiempo”, con objeto de “medir la evolución del esfuerzo económico que tienen que realizar los hogares para disponer de una vivienda digna y adecuada”.

 

La primera dificultad técnica que planteará el procedimiento será poner los límites territoriales correctos a la zona en la que, según valores medios de precios y de rentas, “exista un especial riesgo de oferta insuficiente”. Como es bien sabido, los valores medios de los indicadores que determinan la condición de un “área problema” pueden variar en función de su delimitación. Además, en muchos ámbitos urbanos, los valores medios estarán ocultando una fuerte dispersión. Incluso en el supuesto de que, para delimitar las “zonas tensionadas”, se utilizaran técnicas de análisis georreferenciado, la probable dispersión estadística de los valores, la ausencia de homogeneidad, podría eliminar su utilidad. Todo ello sin entrar a cuestionar la dudosa fiabilidad de los datos de precios.

 

La elevación de los precios medios de alquiler, que se quiere combatir con las medidas reguladoras, no siempre será consecuencia de las tendencias alcistas del mercado. Por ejemplo, en un área central con un parque antiguo y degradado, la renovación de algunos inmuebles, para convertirlos en apartamentos de lujo en alquiler, puede llevar a diagnosticar erróneamente el aumento de los precios medios  en la zona. Es amplia la casuística de las inconsistencias que se pueden producir por el “voluntarismo” de fijar unos precios homogéneos de referencia para ofertas de viviendas con una enorme heterogeneidad (antigüedad, conservación, tamaño, distribución, orientación, equipamientos, planta, tipo de edificio, calle, entorno urbano…). 

 

Similares cuestionamientos pueden plantearse en relación con la pretensión de que el nivel medio de renta disponible de los hogares residentes en “la zona” (probablemente muy diversos en tamaño y composición) sirva para detectar con la precisión necesaria los hogares en situación de “esfuerzo económico” excesivo o excluyente. 

 

Con todo, la principal deficiencia del procedimiento, que obliga a dudar de su operatividad y de su eficacia para el fin que se persigue, está en la interpretación errónea que se hace del “mercado residencial”. El procedimiento propone delimitar y calificar una “zona de mercado residencial tensionado”, considerando sólo la oferta y la demanda interna del ámbito, con el propósito fundamental de regular en ella los precios del alquiler para hacerlos asequibles a “la población residente”. No se tiene en cuenta que, en realidad, el mercado de vivienda incluye también una potencial demanda exógena. Los mercados mas tensionados se localizan en ámbitos de carácter metropolitano y, como ya se ha dicho, será complicado delimitar “zonas tensionadas” por los precios de los alquileres, pero es un error conceptual querer circunscribir a espacios concretos los hogares en situación de sobreesfuerzo e inasequibilidad. ¿Se va a priorizar el derecho a la vivienda de los hogares en función de su lugar de residencia? 

 

Con la “declaración de zona tensionada” se intenta corregir una situación de “oferta insuficiente” para la “población de la zona”, pero la oferta de precios asequibles, que hipotéticamente se generaría, quedaría, inevitablemente, también a disposición de los hogares procedentes de fuera de la zona y razonablemente, en igualdad de condiciones, los arrendadores preferirán a los inquilinos que dispongan de una mayor renta disponible. La limitación administrativa de los precios no favorecería necesariamente a residentes de la zona tensionada, ni a los que tengan que hacer un mayor esfuerzo económico para pagar el alquiler. 

 

Además, antes de declarar una “zona tensionada” habría que considerar, también, algunos posibles efectos colaterales negativos: ¿Se ha pensado que la aplicación de limitaciones de precios en zonas con mayor centralidad, favorezca, por ejemplo, los procesos de gentrificación?  ¿Cómo se va a impedir que la oferta de alquiler residencial, derive hacia otros usos sin restricciones de precios (alquiler de temporada, uso turístico…)?  ¿Cómo se van a evitar las consecuencias negativas de los inevitables “efectos frontera” entre zonas con diferentes regulaciones?

¿SERÁ EFICAZ BAJAR LOS PRECIOS DE LOS ALQUILERES POR DECRETO?

 

En algunas zonas urbanas de las regiones más dinámicas el mayor problema con la vivienda se manifiesta claramente en el desequilibrio entre sus precios y la capacidad de renta de los hogares que la necesitan. La escasez absoluta de viviendas ya no suele ser un problema, pero sí lo puede ser la no adecuación en razón de su localización, por deficiencias de habitabilidad o por otras características físicas y, siempre, porque el precio de las viviendas las haga inasequibles para amplias capas de la sociedad.

En los últimos tiempos la preocupación se centra sólo en los precios del alquiler. Su elevación es, en parte, consecuencia del crecimiento que ha experimentado la demanda, que en buena parte se debe al hecho de que la compra de una vivienda, que no hace muchos años era un hecho asociado a la emancipación, se ha convertido en algo inalcanzable para la inmensa mayoría de los hogares de jóvenes.

Cuando se propone como solución regular por ley los precios del alquiler en unas denominadas “zonas tensionadas” habría que comenzar por preguntar: ¿con qué criterios técnicos se definirían y se delimitarían esas zonas?

Según parece, lo que se pretende es atender la necesidad de los residentes de esas zonas que no pueden acceder a una oferta inasequible para ellos, regulando los precios a la baja, pero en este caso también hay que preguntarse si esos teóricos “nuevos alquileres más baratos” podrán atraer a demandantes de otras zonas más caras y que, con el precio topado, los arrendadores optarán por la mayor seguridad de los demandantes con unas rentas más elevadas. ¿Se ha pensado en los diferentes efectos segregadores que tendría poner otras “fronteras” al mercado de vivienda?

Al margen de otras muchas consideraciones que se puedan hacer en torno a las respuestas del mercado, habrá que explicar también cómo se justifica técnica y jurídicamente la determinación indiscriminada de los precios máximos autorizados por m2 para el parque residencial de la “zona”, cuando normalmente serán muy heterogéneo, por sus calidades y características y por sus diferentes precios en el mercado libre de compra venta.

Como ejemplo de las dificultades técnicas:  El MITMA creó en 2020 un Sistema Estatal de Índices de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, con datos de 2018, que podría ser un buen comienzo para llegar a conocer, con el rigor y el detalle necesarios, la evolución de los precios, pero, hasta hoy, además de sus limitaciones y del desfase temporal con que nacieron, no han vuelto a ser actualizados.

Quienes proponen este tipo de medidas también deberían explicar cómo solventar el agravio comparativo que supone que la norma fije distintos derechos de los arrendadores a uno y otro lado de los límites administrativamente establecidos: ¿habría distintas regulaciones para los alquileres en una y otra acera de la misma calle? 

Por último, continuando con aspectos de carácter operativo, debería explicarse ¿cómo van a controlar las administraciones locales el acuerdo privado del precio del alquiler entre dos particulares? Mientras no mejore la información y la capacidad de inspección de las administraciones para controlar las rentas percibidas por los propietarios de viviendas en alquiler: aún existe un fraude del 40%. ¿Cómo se van a evitar las numerosas prácticas que surgirían para burlar la norma? Todo parece indicar que la intervención de los precios, allí done se intente, no sería más que otro “parche”, ineficaz, si no contraproducente, para aliviar el problema de la vivienda. Es evidente que el problema es complejo y exige soluciones complejas que vayan a las causas que lo producen.

Publicado en Que Alguien nos lo explique el 28 de agosto de 2021

NO HABRÁ SOLUCIÓN SIN UNA OFERTA DE VIVIENDA EN ALQUILER ASEQUIBLE SUFICIENTE

La imposibilidad o las dificultades para satisfacer el derecho a una vivienda digna y adecuada son la principal expresión de lo que se denomina problema de la vivienda y su cronificación y gravedad indican: a) la ineficacia del sistema de provisión de vivienda y b) la necesidad de la actuación subsidiaria del Estado. El funcionamiento del sistema de provisión de vivienda, o sistema residencial, tiene una gran complejidad, está compuesto por un elevado número de actores (poderes públicos, propietarios de suelo, promotores, sistema financiero, inversores, demandantes de vivienda…) y un amplio, variado y dinámico conjunto de factores normativos, sociales, económicos, culturales… con los que interactúan. El sistema residencial debería tener como finalidad facilitar la satisfacción universal del derecho a la vivienda, pero no todos los participantes en el sistema persiguen ese objetivo.  

Después de setenta años de políticas de vivienda y un desarrollo exitoso de un sector inmobiliario muy potente y con un gran peso en la economía, en España hay 26,6 millones de viviendas para 18,7 millones de hogares (1,4 viviendas por hogar) y sin embargo, para amplias capas de la sociedad, es imposible o entraña una gran dificultad disponer de una vivienda.  Es evidente que durante demasiado tiempo ha quedado postergado el objetivo social de garantizar la satisfacción del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. 

Los propietarios de suelo, los promotores inmobiliarios, el sistema financiero, las administraciones en todos sus niveles y todos cuantos obtienen beneficios económicos con la construcción y venta de nuevas viviendas, centran su interés, lógicamente, en dinamizar el mercado y la subida de los precios les conviene. El auge de la construcción se ha consolidado como la más clara evidencia del “desarrollo” y el acceso a la propiedad es seguridad económica y enriquecimiento.

Los hogares demandantes de vivienda en propiedad, aunque sólo busquen satisfacer sus necesidades de alojamiento, al comprar se convierten en inversores y, como todos los propietarios, se sentirán enriquecidos por la revalorización de sus patrimonios. Los arrendadores, dentro de la lógica del sistema, querrán obtener la máxima rentabilidad de su inversión y la evolución de los valores de las viviendas irá marcando también al alza los precios en el mercado de alquiler. Desde el Estado al pequeño ahorrador que compra su vivienda familiar, pasando por los diferentes agentes económicos, todos se van a ver beneficiados con el aumento de valor del patrimonio inmobiliario. En consecuencia, no cabe esperar que abaratar el mercado pueda ser un objetivo interesante para los participantes en el actual el sistema de provisión de vivienda.

Sólo están realmente a favor de que bajen los precios quienes necesitan alquilar.  La principal carencia del sistema residencial español es la insuficiente oferta de vivienda en alquiler a precios asequibles, que es la consecuencia de las políticas de vivienda aplicadas durante decenios. No será posible alcanzar ese objetivo dentro de unas estructuras pensadas para conseguir una permanente revalorización de los activos inmobiliarios.  Quienes necesitan alquilar, ante la práctica inexistencia de vivienda pública en alquiler, se enfrentan a un mercado libre con una oferta muy atomizada y no profesional, propensa a la escasez y a las subidas de precios, agravadas por la “inseguridad jurídica” y el “acoso” normativo que “sienten” los propietarios, en un contexto poco transparente. 

Se comete un grave error de diagnóstico al considerar que la carestía del alquiler se debe exclusivamente a unas excesivas exigencias de renta por parte de los arrendadores. Falta voluntad política para afrontar el necesario cambio de estructuras, profundo y amplio, para concitar intereses en favor del objetivo, no atendido hasta ahora, de conseguir, al margen del mercado, una oferta de vivienda asequible y suficientemente amplia, capaz de atender las necesidades de alojamiento de una sociedad muy diferente y diversa.

OTROS TEXTOS SOBRE EL TEMA

• Vinuesa, J. (2013) El festín de la vivienda. Díaz&Pons Ed. Madrid. pp. 62-65 
• Reflexiones sobre la declaración de "zonas de mercado residencial tensionado"
• ¿Será eficaz bajar los precios de los alquileres por decreto?
• ¿De qué problema de la vivienda hablamos?
• ¿El 80% de los catalanes a favor de la regulación de los precios de la vivienda? No nos hagamos "trampas en el solitario"
• A vueltas con la vivienda
• Controlar los precios por ley: ¿confundir los deseos con la realidad?

SE NECESITAN SOLUCIONES PERMANENTES, NO SOLO “PARCHES”

Utilizar el patrimonio municipal del suelo para afrontar el problema de la vivienda mas que una propuesta acertada es una necesidad, pero enajenarlo es un error.

En nota de prensa  el Ayuntamiento de Madrid anunció el pasado febrero el lanzamiento de un “nuevo modelo de gestión del suelo para promover el alquiler social asequible". Se dice que es la primera vez que el Ayuntamiento de Madrid afronta el problema de la vivienda mediante lo que denomina Estrategia de Gestión de Patrimonio de Suelo 2023-2027. Se presenta como un nuevo modelo de gestión del ayuntamiento que persigue aumentar la oferta de alquiler a precios asequibles, pero adolece de un grave error: la enajenación del suelo publico. 

Se anuncia la construcción de 640 viviendas distribuidas en las 12 parcelas que se enajenan y que están localizadas en 8 distritos distintos, lo cual sería muy de valorar por los aspectos positivos que comporta en aras del equilibrio y la cohesión territorial. 

El suelo va a ser enajenado, adjudicándose mediante convocatoria de concurso público en el que lo que más se valorará de las propuestas de los promotores es la limitación del precio del alquiler (60%), mientras que la propuesta edificatoria (20%) y la propuesta económica más ventajosa (20%) tendrán un peso mucho menor. 

El precio máximo de arrendamiento no podrá superar el 25 % de los ingresos de la unidad familiar y el 25% de las viviendas deberán reservarse para jóvenes de hasta 35 años. En este caso las dudas surgen en relación con la forma en que se gestione la selección de los inquilinos y la determinación de los precios de los alquileres. Según se indica en la “Estrategia”, habrá que tener en cuenta los precios del mercado y del esfuerzo económico a soportar por cada familia. 

Se dice que las mayores minoraciones de los precios de los alquileres con respecto a los del mercado se producirán en las zonas que “identifique un mayor desequilibrio entre los precios del mercado del alquiler y la renta media por hogar” y que con ello se busca también “moderar las rentas de alquiler de la vivienda libre”. Siendo posible un cierto efecto positivo sobre el mercado, no cabe ser muy optimista mientras esta oferta no sirva para atender permanentemente una parte significativa de la necesidad de vivienda. También dependerá de lo restringida que sea la población potencialmente beneficiaria de una de estas viviendas.

Pero lo más cuestionable es que los promotores solo están obligados a mantener las limitaciones de precios del alquiler (y la cesión en alquiler) durante 15 años. Esa es la fecha de caducidad del efecto positivo que se persigue con esta actuación en la que, al venderse el suelo, el Ayuntamiento pierde la capacidad para seguir utilizando un recurso público fundamental con el que poder atender la necesidad de los madrileños de una vivienda en alquiler a precios asequibles.   

Es razonable pensar que el diseño de la estrategia esté condicionado por exigencias de equilibrio en las financias locales y por las expectativas de rentabilidad de los adjudicatarios de las parcelas. Pero es necesario encontrar formulas acordes con la capacidad de las finanzas locales manteniendo el patrimonio público de suelo. No es tarea simple ni fácil. Para crear y mantener indefinidamente un parque de viviendas en alquiler a precios asequibles hará falta tiempo, pero no se logrará si no se conserva y se incrementar el patrimonio publico de suelo.

También es una condición necesaria la colaboración de las administraciones con agentes privados, especialmente si se trata de organizaciones sin ánimo de lucro o de lucro limitado, pero nunca mediante la enajenación del suelo público. En este caso la medida puede tener un efecto positivo de duración limitada (un "parche”), pero a medio y largo plazo será contraproducente.

¿DE QUÉ PROBLEMA DE LA VIVIENDA HABLAMOS?

Las subidas de los precios de bienes de primera necesidad tienen per se una valoración social negativa porque dificulta, cuando no impide, la satisfacción de derechos básicos. 

Tal es el caso del encarecimiento de la vivienda, que obliga a los hogares a hacer un esfuerzo económico excesivo o incluso les impide disfrutar de una vivienda por carecer de la renta suficiente. La persistencia de esta situación hace que, para buena parte de la opinión pública, el problema de la vivienda se reduzca a su encarecimiento y que se llegue a la conclusión de que la solución está en la regulación normativa de los precios del alquiler. 

Con ese razonamiento excesivamente simplificador no se tiene en cuenta que el desajuste puede deberse también a un mercado de empleo precario y bajas remuneraciones. Pero, sobre todo, se ignora la complejidad de las formas en que los distintos tipos de hogares afrontan el mercado de la vivienda y las diferentes consecuencias que para cada uno puede acarrear la elevación de los precios.   

Hay un grupo de hogares a los que su nivel de renta no les permite pagar un alquiler y que tampoco encuentran respuesta en una inexistente oferta de viviendas sociales asequibles. Quizás no sea el grupo más numeroso, pero sí es el que padece el problema en términos de imposibilidad absoluta y el que, por tanto, ha de tener toda la atención de las políticas públicas. Está integrado por hogares en situación de exclusión, los jóvenes que querrían emanciparse y los hogares resultantes de separaciones o divorcios, entre otros.

Otro grupo diferente y más transversal es el de los hogares que, disponiendo ya de una vivienda alquilada, tienen que dedicar mas de una tercera parte de los ingresos a pagar el alquiler. El problema se agrava en la medida en que por ello disminuye su capacidad económica para satisfacer otras necesidades básicas. 

Un tercer grupo en posición radicalmente distinta es el de los hogares que compran la vivienda y tienen que hacer frente a los pagos de una hipoteca.  En este caso el problema se gradúa también en proporción al porcentaje de la renta que hay que dedicar al pago de la hipoteca. Aunque siga estando de fondo el esfuerzo económico para disponer de una vivienda, es muy diferente la valoración que estos hogares hacen de la evolución de los precios.  porque cuando se compra la vivienda para dar respuesta a las necesidades de alojamiento se está efectuando, también, una inversión y consolidando unos ahorros. En estos casos, por grande y dilatado que sea el esfuerzo económico, las subidas de precios de las viviendas son positivamente valoradas, pues contribuyen al aumento del valor del patrimonio familiar resultante de esa inversión. 

Este grupo, junto con el de los que ya tienen totalmente pagada su vivienda, suponen más de tres cuarta partes del total de los hogares y no es razonable pensar que esos propietarios puedan desear una contención de los precios, con efectos negativos sobre la revalorización de su inversión y su patrimonio. 

Insistiendo en la complejidad del mercado, hay que significar que los precios de venta y de alquiler están interrelacionados y que del encarecimiento salen beneficiados, además de los propietarios de viviendas, otros muchos agentes: los propietarios de suelo, los bancos, los promotores inmobiliarios, las haciendas locales, los notarios, los registradores, los API, y todos los que aumentan sus ingresos proporcionalmente al precio de la vivienda.

Por todo ello, las políticas activas para atajar el auténtico problema de la vivienda deberán centrarse en crear, fundamentalmente a partir del parque residencial existente, una oferta suficiente de viviendas reguladas, cedidas en alquiler y adecuadas a las necesidades y a las capacidades de renta de los hogares. Sólo por esa vía, aunque sea muy exigente y lenta, será posible avanzar para hacer efectivo el derecho a disponer de una vivienda. Centrarse en la limitación de los precios del alquiler en un mercado libre y de intereses contrapuestos, es confundir los deseos con la realidad. 

La cronificación del problema de la vivienda

La calidad de vida de los países más ricos está respaldada por una amplia gama de productos y servicios, la educación y la sanidad especialmente, sin embargo no se ha conseguido asegurar el derecho a disfrutar de una vivienda. Pero, pese a lo que algunos puedan pensar, la oferta insuficiente de vivienda adecuada a un precio asequible no es un problema específico de los tiempos actuales.  Por el contrario, el de la vivienda es un problema muy antiguo que, más o menos agudizado, tiene carácter crónico y universal.  

Algunas breves referencias al pasado, lejano y más reciente, pueden ser ilustrativas de que estamos ante algo estructural, más allá de los factores y las soluciones coyunturales.

Hace 150 años Federico Engels decía que el "problema de la vivienda", al que la prensa estaba dedicando mucha atención, no era privativo de aquellos tiempos sino que las carencias con la vivienda ya habían sido padecidas por las "clases oprimidas" anteriormente.

Mas o menos por las mismas fechas,  en el Diario Oficial de Avisos de Madrid (30/11/1871) se podía leer: “Las casas están por las nubes, pues un miserable tugurio sobre el tejado cuesta lo que hasta hace poco costaba un piso cómodo y ventilado” (2). Hace siglo y medio, en un contexto social y económico muy diferente al actual, también se padecía bruscos encarecimientos de la vivienda.

Son muy ilustrativos los artículos de Eduardo Montagut sobre algunos escritos y conferencias del socialista Julián Besteiro acerca del los problemas de la vivienda en torno a 1920.  Cien años después puede decirse que el problema, sus causas, síntomas y las propuestas para solucionarlo…, con las lógicas peculiaridades de épocas muy diferentes, se perpetua en lo esencial. 

Tras la Guerra Civil, durante tres largos decenios, la capacidad de construir viviendas en España estaba por debajo de las necesidades que generaba el éxodo rural. En las principales ciudades no había vivienda para todos y las que se construían, además de tener deficiencias de calidad, obligaban a vivir a las familias en condiciones próximas al hacinamiento. El cartel descriptivo de una promoción de viviendas en Barcelona muestra que la superficie disponible media por persona rondaba los 10 m2c.

EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN MADRID NO ESTÁ SÓLO EN LOS PRECIOS DEL ALQUILER

 El artículo 47 de la Constitución Española proclama que “todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada” y cuando hay hogares que no pueden ejercer ese derecho se entiende que existe un problema de vivienda que exige actuaciones públicas. 

Durante decenios las políticas de vivienda se han centrado en ayudas a lapromoción y a la compra de viviendas y hay que señalar que este modelo ha supuesto que el dinero público empleado y las plusvalías generadas hayan terminado en manos privadas y que en la actualidad prácticamente sea residual el parque público de viviendas. 

Son aún incipientes las nuevas medidas para la regeneración del parque ya existente o a favor de una mayor oferta de alquiler asequible. Cuando se ha vuelto la mirada hacia el alquiler, el “problema” se ha reducido a los elevados precios e inmediatamente el mercado ha sido señalado como único culpable y las principales propuestas van en la línea de legislar para controlar los precios. Indudablemente los precios de las viviendas tanto en compra como en alquiler son un factor determinante de exclusión, pero sólo son el síntoma más llamativo del mal funcionamiento del sistema residencial. 

No hay datos al respecto, pero en Madrid hay una parte significativa del parque que no cumple con unas mínimas condiciones de habitabilidad, y no sólo en promociones públicas de los años 50 y 60, diagnosticadas y en programas de rehabilitación, también hay infravivienda y hacinamiento dentro de la M30 y en los barrios del Ensanche. Dicho de otra manera, hay miles de hogares que no disponen de un alojamiento digno de ser considerado vivienda. La vivienda no puede suponer desdoro para la dignidad humana, debe reunir condiciones que garanticen intimidad, seguridad, salubridad, agua, saneamiento, energía, confort… que haga posible el desarrollo familiar y personal de quienes la habitan de acuerdo con los estándares sociales de la ciudad de Madrid. 

Hasta mediados de los años setenta en Madrid hubo “escasez absoluta” de vivienda. En un periodo de fuerte crecimiento demográfico, había menos viviendas que hogares y faltaba capacidad para construir todas las que se necesitaban. En la actualidad, con un parque envejecido y un fuerte dinamismo sociodemográfico, el problema es fundamentalmente de inadecuación del parque residencial existente, por las deficiencias de las viviendas y porque los hogares tienen necesidades de alojamiento diferentes. No se conoce con precisión por la falta de información al respecto, pero es alto el grado de ineficiencia en el uso que se está haciendo del parque residencial, con las consecuencias sociales y económicas que ello comporta para la ciudad. Hay una parte del parque madrileño de viviendas que no está siendo utilizada, que no cumple los estándares o que está siendo dedicada a otros usos.¿Por qué no se conocen a fondo y no se actúa más decididamente sobre estas otras caras del problema?

La escasez de oferta y los precios del alquiler no son la causa del problema. En un mercado de alquiler poco transparente, de oferta muy atomizada y poco profesional y mayoritariamente en manos de economía familiares, las intervenciones sobre los precios no irán mucho más allá de distraer la atención y retrasar la necesidad de intervenir, decididamente y mediante políticas consensuadas y a largo plazo, sobre las verdaderas causas: (especulación del suelo, no recuperación de plusvalías, insuficientes dotaciones presupuestarias, deterioro del parque de vivienda e inadecuación para necesidades actuales, no utilización o cambio del uso residencial de las viviendas, inexistente oferta de vivienda en alquiler asequible…)

¿Hasta cuándo se eludirá intervenir para corregir las auténticas causas del problema de la vivienda?

¿Hasta cuando los poderes públicos, exigidos por la “urgencia social” seguirán haciendo diagnósticos incompletos seguidos de “propuestas parche”?

¿Por qué no se sientan las bases para una colaboración público-privada, en un marco estable de seguridad jurídica, para crear un parque de vivienda en alquiler rentable y a precios asequible?

¿ES LA ESCASEZ DE SUELO LA CAUSA DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN MADRID?

Hay que insistir, antes que nada, en que nos falta la información estadística y el análisis necesaria para poder diagnosticar correctamente y con detalle los problemas de la vivienda en Madrid. Sólo así se puede explicar que se siga defendiendo que el problema estriba en que la escasez de suelo encarece la vivienda y que la solución está en desarrollar más suelo edificable. Se argumenta que, dado que el coste del suelo es un componente muy importante del precio final de las viviendas, al aumentar la oferta de suelo edificable, bajarán los precios. Para quienes tienen intereses económicos en el sector inmobiliario este argumento es irrebatible: pura lógica del funcionamiento del mercado. Pero la historia permite constatar que no es así, ¿o es que ya se han olvidado los efectos del exceso de oferta generado durante la burbuja vivida hace poco más de diez años? 

A modo de recordatorio: con la Ley del Suelo de 1998 se pretendía terminar con la escasez de suelo edificable para abaratar el precio de la vivienda (fue conocida como la ley del todo urbanizable). Unos años antes, con idénticos argumentos liberalizadores a ultranza, el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 ya había incorporado esos principios y los había llevado a la práctica al aprobar los famosos PAUs. Se dijo entonces que se iba a terminar con la escasez de suelo provocada por la rigidez del Plan de 1985, que estaba coartando el desarrollo de la ciudad y provocando el encarecimiento de la vivienda. Los PAUs, que permitían la construcción de 75.000 nuevas viviendas, suponían un enorme aumento de la oferta que abarataría la vivienda para que los jóvenes madrileños no tuviesen que “emigrar a los municipios de la periferia metropolitana”.

Lo que vino después fue la gran burbuja inmobiliaria. Se consiguió un exceso de oferta de vivienda y se produjo un encarecimiento de los precios como no se había conocido. En un proceso solo guiado por la especulación, los solares de los PAUs cambiaban varias veces de propietarios, multiplicando sus precios antes de que se hubiese construido nada en ellos y, paralelamente, subían casi exponencialmente los precios de las viviendas. El comprador de la vivienda no se interesaba por analizar costes ni si el precio era excesivo; su interés estaba en la mayor revalorización posible.

Es un hecho constatable que los precios a los que se puede vender la vivienda los determina el mercado y es a partir de ahí cuando el propietario fija el precio del suelo. ¿Por qué un propietario de suelo habría de conformarse con un precio inferior al que le pueda pagar el promotor inmobiliario tras conocer cuánto están dispuestos a pagar los compradores por las viviendas que se van a construir? Esta es otra interpretación de la relación causal entre el precio del suelo y el de la vivienda, pero a diferencia de la primera está constatada por la historia.

Las dos explicaciones son excesivamente esquemáticas pues hablamos de mercados tan complejos como poco transparentes, muy dependientes de las condiciones de financiación y propicios a la especulación. Es necesario, también, tener en cuenta que tanto el suelo como la vivienda son bienes de oferta poco elástica, muy diferenciados por su localización -lo que puede hacer que sean escasos- y que el auge de la ciudad los revaloriza. 

¿Cuándo se entenderá que limitar el debate a la escasez de suelo edificable y su precio no es el camino para encontrar soluciones al precio de la vivienda?

¿Cuándo se aceptará que en una ciudad como Madrid, el derecho universal a una vivienda digna, adecuada y a precios asequibles nunca podrá alcanzarse solamente a través del mercado? 

¿A qué habrá que esperar para que, mediante la colaboración público-privada, se inicien políticas estables para crear una oferta suficiente de viviendas en alquiler, adecuada a las diversas necesidades por tipos de hogares, niveles de renta y ámbitos?

Breves comentarios a algunas de las medidas en materia de vivienda contenidas en la propuesta de Presupuestos del Gobierno y Podemos

En la línea apuntada por el Gobierno desde su constitución, la propuesta de Presupuestos Generales del Estado de 2019 confirma incrementos de las partidas destinadas a vivienda. Las cifras anunciadas suponen crecimientos importantes, pero nos mantienen lejos de lo que se dedica en países de nuestro entorno.

Se anuncia también la adopción de medidas paliativas con las que se pretende controlar el aumento excesivo de los precios del alquiler, especialmente en las zonas urbanas con mercados “más tensionados”. En este caso serán especialmente novedoso los desarrollos normativos que facultarán a los ayuntamientos para elaborar unos índices de precios del alquiler. Muy positiva puede ser la asunción de competencias en materia de vivienda por parte de los ayuntamientos. Los problemas con la vivienda tienen componentes locales y es en ese ámbito donde deben hacerse diagnósticos precisos para aplicar medidas y tratamientos específicos. 

Sin embargo, se cuestiona la eficacia de este tipo de medidas. Se dice que los ayuntamientos podrán elaborar y revisar periódicamente índices de referencia de precios de alquiler mediante una metodología objetiva. Pero, como se sabe, el precio de la vivienda no sólo depende de su localización, hay otros muchos atributos de la propia vivienda, del edificio, del entorno urbano…, que conforman una realidad extremadamente compleja y difícilmente objetivable.

Tampoco será fácil delimitar las “zonas tensionadas”, que tendrán parques de viviendas muy heterogéneos, ni evitar los "efectos frontera" que se producirían. 

Si la tensión al alza de los precios se produce por una intensificación de la demanda, muchas veces generada desde fuera de la zona objeto de la regulación, y no necesariamente vinculada a la necesidad de una vivienda permanente, los efectos que podría tener intentar limitar la subida de los precios no serán sólo, ni necesariamente, los perseguidos. Las experiencias al respecto de París y Berlín pueden ser muy ilustrativas.

En todo caso, al margen de las medidas más o menos coyunturales que puedan intentar corregir situaciones de “emergencia social”, la solución a los problemas derivados de la carestía de la vivienda pasa necesariamente por la existencia de parques de vivienda a precios asequibles, bien sean de gestión pública, privada o mixta. 

Recomendamos leer los extensos comentarios que Javier Burón ha publicado en su Blog LEOLO sobre las medidas en materia de vivienda anunciadas.  

VIVIENDA: LA SOLUCIÓN ESTÁ FUERA DEL MERCADO

 

El problema de la vivienda, en su expresión más grave, se concreta en el hecho de que hay ciudadanos que no pueden disponer de una vivienda digna y adecuada porque los precios del mercado no se lo permiten, incumpliéndose un derecho fundamental amparado por la Constitución.

La vivienda es, por naturaleza, un bien costoso y su mercado tiene peculiaridades que favorecen tendencias alcistas de los precios, acentuadas por la especulación del suelo en las frecuentes fases de crecimiento urbano o económico. 

En el mercado, la vivienda simultanea su condición de “bien de uso” con la de “bien de cambio”. Inevitablemente, cuando se compra una vivienda, incluso si se trata de la residencia familiar, se están consolidando unos ahorros y haciendo una inversión. En torno al 90% de las familias españolas son propietarias de alguna vivienda por lo que es difícil imaginar un estado de opinión favorable a que bajen los precios. 

Sea por la escasez de oferta o por el efecto inflacionario de la vivienda,  entendida como “bien de cambio”, los desequilibrios entre el precio de la vivienda y la capacidad de renta de las familias son una constante que cronifica el problema. Además, las actuaciones públicas dirigidas a contrarrestar los efectos del mercado no han sido eficaces. Desde los años 60 se ha promovido en España muchos millones de viviendas “protegidas”, construidas con dinero público, pero, en una contradictoria política de “tejer y destejer”, se fueron vendiendo a los adjudicatarios y pasaron a engrosar el mercado libre, apropiándose los particulares de las plusvalías generadas.

Es necesario cambiar radicalmente el modelo de la política de vivienda, dedicar muchos más recursos públicos, especialmente los patrimonios públicos de suelo, y consensuar un marco normativo estable que dé seguridad jurídica y que propicie que en torno a un 20% del parque residencial, se ofrezca, al margen del mercado libre, en alquiler a precios asequibles y, a la vez, con rentabilidades que garanticen su viabilidad económica.

La solución no está en intentar actuar sobre el mercado con “parches” efectistas e ineficaces, pero no inocuos. ¿Pero, por qué se quiere ignorar todavía que sólo con medidas de control de precios, inaplicables en la práctica, se  reducirá la oferta y se hará aún más opaco y menos asequible el mercado? 

¿MIEDO A LA INFORMACIÓN? LOS PROBLEMAS DE LA VIVIENDA NO SE RESOLVERÁN SIN CONOCIMIENTO

Los millones de datos existentes en los muchos registros administrativos permitirían crear la información y conocimiento necesarios para mejorar rápida y ostensiblemente la gestión pública, haciéndola más eficiente. Con los registros existente y la capacidad de las nuevas tecnologías, ninguna administración debería tener impedimentos técnicos ni económicos para hacerlo, pero, salvo en puntuales y honrosas excepciones, no lo hacen. 

Un caso palmario es la carencia de información sobre el parque residencial y las necesidades de vivienda. Por ejemplo, tras muchos años en los que las estadísticas de precios eran únicamente producidas y difundidas por entidades privadas, no exentas de intereses en el mercado, en junio de 2020 el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA) hizo público un índice de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda, una herramienta que pretende ofrecer información anual fiable y contrastada, que sirva de referencia para conocer la situación y la evolución del mercado del alquiler residencial. Se trata también de crear un instrumento útil para delimitar ámbitos concretos de intervención con objeto de facilitar el acceso a la vivienda a precios asequibles. Pero los datos se publican con un desfase de dos años y la primera actualización se ha producido, con retraso, en marzo de 2022. Sin entrar en otras debilidades técnicas, el desfase de 24 meses deja prácticamente sin utilidad esa pretendida “referencia” para un mercado tan dinámico y coyuntural como suele ser el del alquiler de viviendas.

Es solo un ejemplo, pero pone de manifiesto que, disponiendo de los medios, las administraciones no los emplean para facilitar información y generar el conocimiento necesario sobre las causas que más directamente inciden en el agravamiento de un problema estructural tan relevante como el de la vivienda. 

Habría que preguntarse por los motivos del desinterés por elaborar información que, adecuadamente analizada, permita generar conocimiento y hacer diagnósticos acertados del problema, pasos previos necesarios para que las soluciones a aplicar sean eficaces. Al no deberse a la carencia de medios, podría achacarse a la ausencia de voluntad política, inducida por la propia ignorancia, pero quizás será más acertado considerar que se trata de una estrategia premeditada para ocultar la realidad. 

La información y el conocimiento puestos a disposición de los ciudadanos limitarían las arbitrariedades en la actuación de los poderes públicos. Pero, como ocurre en el caso del problema de la vivienda, la ausencia de transparencia permite que las causas queden ocultas por el ruido mediático provocado sobre uno de sus síntomas: el encarecimiento del alquiler. La discusión sobre las medidas coyunturales a adoptar para una hipotética regulación de los precios, deja fuera de foco las verdaderas causas del problema: el suelo, el modelo de desarrollo urbano, la inexistencia de un parque público de viviendas en alquiler con precios asequibles... 

Es “incómodo” para los gobernantes, desde alcaldes a ministros, sacar a la luz, en toda su extensión y profundidad, la auténtica naturaleza y el alcance de los problemas. Obtener y difundir conocimiento sobre la habitabilidad y el uso del parque residencial obligaría en muchos casos a tomar medidas muy costosas, arduas e, incluso, poco populares, pero que son imprescindibles para combatir con eficacia las dificultades de amplias capas de la sociedad, especialmente los jóvenes, para disponer de una vivienda digna y adecuada. 

¿Sería suficiente mejorar el conocimiento de las causas del problema de la vivienda para que cese la inútil política de “parches” que se viene aplicando durante decenios? Seguramente, no, pero, sin duda, es un paso imprescindible.

¿EL 80% DE LOS CATALANES A FAVOR DE LA REGULACIÓN DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA? NO NOS HAGAMOS "TRAMPAS EN EL SOLITARIO"

Según la “Encuesta de valores en Cataluña, 2023”, elaborada por el CEO de la Generalitat: “ocho de cada 10 catalanes creen que se deberían regular los precios de los alquileres".

Es el resultado de una de las respuestas del cuestionario de 96 preguntas, algunas -como la que nos ocupa- son afirmaciones sobre aspectos tan relevantes como absolutamente dispares, para que los encuestados expresen su grado de acuerdo:

Si de verdad queremos resolver el problema de la vivienda, no deberíamos hacernos “trampas en el solitario”. Si la muestra de la encuesta es representativa, mas del 80% de los encuestados son propietarios de una vivienda. ¿Alguien puede creer que se obtendría la misma unanimidad en la respuesta si en la encuesta se pregunta si deben regularse los precios de todas las viviendas, también los de venta? 

Es un error disociar los mercados de alquiler y de venta. El precio del alquiler guarda relación con el valor de la vivienda, es la rentabilidad de la inversión que ha supuesto la compra. 

¿Se puede cuestionar que los propietarios de una vivienda deseen, legítimamente, que su vivienda, su inversión, su patrimonio, aumente progresivamente de precio?  Ese deseo no seria diferente si se ha comprado la vivienda como inversión para obtener una rentabilidad o si se trata de la residencia familiar. Seguro que los encuestados propietarios no estarían de acuerdo con que se limitase, incluso se redujese, por ley el valor en el mercado de su patrimonio, la herencia de sus hijos.  Se opondrían tajantemente. Imaginar otro comportamiento es confundir los deseos con la realidad. 

Por encima de las respuestas a "preguntas trampa" (por el contexto social en que se formulan) la experiencia enseña que la intervención en el mercado para controlar por ley los precios del alquiler no resulta eficaz y solo su anuncio ya provoca efectos contrarios a los que se persigue. La acción pública tiene que centrarse, mediante acciones positivas de diversa naturaleza, en conseguir una oferta suficiente de viviendas en alquiler a precios asequibles, regulados al margen del mercado. 

Conclusiones y vídeo del Encuentro ¿Es posible resolver el problema de la vivienda? en La Casa Encendida

JOSÉ MARÍA DE LA RIVA - GEMA GALLARDO - FELIPE IGLESIAS - BEATRIZ TORIBIO - JULIO VINUESA

Al plantear este encuentro nos preguntamos si es posible resolver el problema de la vivienda y pedimos a los ponentes sus opiniones en torno a:

1º Estamos ante un problema muy complejo y de gran trascendencia social, y sim embargo es especialmente poco estudiado y mal conocido. Injustificadamente hay un gran déficit de información sobre los parques de viviendas. Sin un buen conocimiento no puede haber diagnósticos correctos y la gestión no será eficaz. ¿Por qué los poderes públicos no generan la información necesaria para un mejor conocimiento, dando transparencia al mercado y facilitando la participación, no sólo en el mercado, también en el sistema residencial?

2º Es evidente que existe un desajuste entre los precios de las viviendas en el mercado libre y la capacidad de renta de los hogares, que es crónico y universal, pero de intensidad variable y parece que en los últimos años ese desajuste se está intensificando.  Es la más clara expresión del problema, pero al reducirlo sólo a eso ¿se intenta vanamente resolver el problema corrigiendo alguno de sus síntomas evitando actuar sobre las causas? 

3º No existe una oferta suficiente de vivienda “protegida” en alquiler a precios asequibles. Es evidente y muy determinante la carencia de un parque de viviendas en alquiler con precios regulados, adaptados a las capacidades de renta de los hogares. Ese patrimonio de viviendas a precio tasado ha existido y ha desaparecido, se ha vendido. Los expertos parecen coincidir en que es imprescindible un mínimo de un 20% del parque en alquiler a precios asequibles para las capacidades de renta. ¿Cómo crear ese parque de precios regulados? ¿Es sólo una cuestión presupuestaria? 

4º Tenemos una Ley estatal que busca armonizar el derecho a la vivienda en todo el Estado.  La primera tras más de 45 años de democracia y, cuando ha habido voluntad para redactarla, han sido necesarios 5 años y la proximidad de unas elecciones para aprobarla.  Se presenta como una panacea, pero a la vez se plantean muchas dudas, mucha controversia, sobre su idoneidad y su utilidad. ¿Por qué 45 años? ¿Por qué 5 años?, ¿Por qué no se consigue el necesario consenso para una política que necesita la cooperación de todas las administraciones y la colaboración del capital privado?

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ALGUNAS CONCLUSIONES

1. Es imprescindible un Pacto de Estado para una política consensuada a medio y largo plazo. Hay que abandonar las actitudes de confrontación.

2. El problema parte de la inadecuación de la actual normativa urbanística. Es ineficaz para los nuevos desarrollos y no sirve para la regeneración del parque existente.

3. Es preciso mejorar la coordinación y colaboración entre las Administraciones Públicas bajo el liderazgo del Estado. La  Ley de Vivienda no va a evitar por sí misma las desigualdades territoriales.

4. Arrastramos un enorme déficit presupuestario en materia de vivienda, es necesario multiplicar varias veces la inversión pública en vivienda. No se puede olvidar el problema de fraude fiscal de fondo.

5. La gran herramienta imprescindible es la Vivienda Protegida, desde una clara diferenciación conceptual y operativa de la vivienda principal y de la vivienda protegida del resto de las viviendas con otros usos.

6. No habrá solución sin un parque suficiente de vivienda protegida.

7. Es imprescindible que las Administraciones se doten de las herramientas necesarias para disponer de diagnósticos rigurosos sobre las necesidades y sobre la disponibilidad y la adecuación del parque residencial.

8. Hay diferentes tipos de problemas con la vivienda, pero crece el grupo de población que sufre exclusión como consecuencia del precio de la vivienda. La política de vivienda debe estar especialmente referida a las necesidades de esas personas, para las que la vivienda es un bien de uso, no una inversión. No debería obviarse la precariedad del mercado laboral.

9. Es fundamental la colaboración de los operadores del Tercer Sector, es necesario regular y apoyar su papel. 

10. Hay que profesionalizar el sector inmobiliario en todos sus ámbitos y hacer más eficaz la gestión de las Administraciones públicas.