LOS PRECIOS, CAUSA O CONSECUENCIA DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA

 

Al analizar algunos procesos sociales es frecuente que se cometa el error de no diferenciar correctamente las causas y sus efectos. Tal ocurre en el análisis de la ineficacia del sistema de provisión de vivienda en España. Se diagnostica que el problema es la carestía y las propuestas se limitan a intentar controlar directamente los precios para abaratar el mercado.  

Desde mediados del siglo pasado se ha ido consolidando en España un sistema residencial “gobernado” por un potente sector inmobiliario, con un gran peso en la economía del país y  generador de enormes plusvalías, y un gran parque de viviendas en propiedad que, en la mayor parte de los casos, constituyen la casi totalidad de los patrimonios familiares. La escasez de oferta en alquiler, especialmente a precios asequibles, es otro de los elementos diferenciales del sistema. El modelo residencial vigente está profundamente arraigado en la sociedad, a pesar de su ineficacia para dar respuesta satisfactoria a las necesidades de vivienda de amplias y crecientes capas sociales. 

Los propietarios de vivienda, privados o públicos, sufrirían un perjuicio económico  si se abaratase el mercado de la vivienda, pues con ello verían devaluado su patrimonio. Con el actual modelo, entre las diversas tipologías de hogares, sólo la minoría de inquilinos y los que aún están fuera del mercado pueden desear realmente una bajada de los precios de la vivienda.

La historia de las políticas de vivienda aplicadas a lo largo del tiempo demuestra que intentar corregir los efectos y no actuar sobre las causas que lo provocan no soluciona el problema. Además de voluntad política, ha faltado información fiable, detallada y actualizada sobre el sistema residencial para diagnosticar y actuar con rigor en los ámbitos concretos donde y cuando se manifiesta el problema.

Las dificultades para acceder a una vivienda digna y adecuada son consecuencia de los desajustes que se producen entre a) las viviendas disponibles y b) las necesidades de vivienda:

 a) La cantidad y los tipos de las viviendas disponibles. El precio de las viviendas es, en la mayor parte de los casos, la característica mas determinante de la posible escasez de una oferta adecuada, aunque no la única. También son importantes la localización, el tamaño, el régimen de cesión, la habitabilidad... 

b) Las necesidades existentes. Hay que diferenciar entre demanda y necesidad de vivienda y la política de vivienda debería centrarse exclusivamente en las necesidades. La capacidad de renta es determinante en las limitaciones que encuentran los hogares para satisfacer el derecho a disfrutar de una vivienda, pero la diversidad y la dinámica de las formas de convivencia también pueden estar produciendo desajustes y escasez por inadecuación de la oferta. 

Se recurre a simplificar la realidad cuando se intenta objetivar el “desajuste”. Se parte de la convención de que hay problema de vivienda cuando los hogares tienen que dedicar más de una tercera parte de su renta a pagar la vivienda. Aceptando la lógica del planteamiento hay que cuestionar el carácter universal con el que se aplica:

I) Para actuar a partir de este criterio, primero habría que diferenciar si se trata de lo que se gasta en el alquiler o de lo que se invierte al comprar una vivienda, pues en este caso además de pagar para satisfacer la necesidad de disponer de una casa se está constituyendo un ahorro y haciendo una inversión. 

II) Con el tope de la tercera parte de la renta, lo que se pretende es garantizar que el pago de la vivienda no impida satisfacer las otras necesidades básicas, pero esa afectación dependerá de la renta absoluta de los hogares. En los de mayores ingresos esa capacidad no se verá necesariamente reducida por el hecho de que se dedique a la vivienda más de una tercera parte de la renta. Por el contrario, para los hogares con rentas mas bajas podría ser necesario reducir aún más la proporción. 

III) Si al coste de la vivienda, propiamente dicho, se añaden otros gastos de servicios o consumos de energía, agua…  se hace aún mayor la dificultad de la aplicación del criterio.

Es obvio que la solución al problema de la vivienda pasa por evitar los desajustes entre precios y rentas, pero las propuestas de intervención se limitan a intentar corregir el mercado, básicamente, en tres direcciones:

A) Hay que reducir los precios mediante imposición normativa y control administrativo.

B) Aumentar la oferta para eliminar la escasez y con ello bajar los precios.

C) Incrementar la capacidad económica de los hogares cuya renta no les permite acceder al mercado, mediante desgravaciones fiscales y subvenciones.

Frente a tales planteamientos cabe hacer algunas consideraciones que obligan a insistir en cuestionar la consistencia de su lógica y su operatividad. 

A) Cuando se trata de intentar reducir los precios en un determinado ámbito y para un periodo  concreto (“declaración de zonas de mercado residencial tensionado”), las inconsistencias vuelven a ser tanto conceptuales como operativas: 

1) Con carácter general, las administraciones no cuentan aún con la información necesaria sobre del mercado de alquiler para poder diagnosticar correctamente el problema y actuar con el rigor necesario. 

2) Planear actuaciones específicas sobre los precios del alquiler ignorando que las causas desencadenantes pueden estar en los mercados del suelo y de venta es negar la realidad. Los mercados de compra y de alquiler son distintos, pero no son independientes. 

3) Tampoco es riguroso delimitar “áreas problema” por la intensidad de los desajustes entre los valores medios de precios de alquiler y las rentas de los hogares, ya que pueden ser indicadores carentes de significado cuando, como ocurre muy frecuentemente, es grande la heterogeneidad de las viviendas por el tamaño, el estado de conservación, la localización, la orientación, la altura, el entorno... 

4) Para definir las “zonas tensionadas” los precios de los alquileres pertenecen inequívocamente a viviendas de la zona delimitada, pero las personas que necesitan una vivienda podrían proceder de otros ámbitos, con niveles de rentas que no han sido considerados. 

5) Se pretende favorecer a los residentes de las “zonas tensionadas”, pero si el control de precios abaratara la oferta, los más beneficiados serán los demandantes con mayor solvencia económica, residan o no en la zona, porque serán preferidos por los propietarios por su mayor solvencia. Y si se trata de zonas con atributos de centralidad podría ocurrir que la medida de control de precios favorezca procesos de gentrificación.

6) Cualquier tipo de actuación que suponga un perjuicio económico para los propietarios provocará un desplazamiento de la oferta hacia otros mercados mas lucrativos (alquiler de temporada, uso turístico…).

7) Cabe suponer también que la regulación administrativa de precios dentro de espacios urbanos o metropolitanos contiguos o próximos provocaría desigualdades injustificables e indeseables “efectos frontera” entre zonas con diferentes regulaciones. 

B) Sigue prevaleciendo aún la idea de que hay que aumentar la oferta y de que la única forma de conseguirlo es construyendo nuevas viviendas.  Incomprensiblemente, no se considera necesario justificar con precisión para qué demanda y dónde: ¿venta libre? ¿Vivienda Protegida? ¿alquiler? ¿alquiler asequible? ¿Alquiler Social? ¿Qué tipos de hogares son los que necesitan vivienda?... Esta incoherencia es propia del desarrollismo urbanístico dominante (“cuantas más viviendas, mejor”), que está en las raíz de las deficiencias del sistema residencial. Tras la última burbuja se denunciaba que había muchas “viviendas vacías y gente sin casa”. 

Cuando se dice que con el aumento de la oferta se provocará una bajada de los precios, se está ignorando que en los mercados del suelo y de la vivienda la relación oferta-demanda tiene algunas particularidades importantes. Se trata de bienes que, como el espacio urbano en general, se revalorizan con el paso del tiempo, por lo que la oferta en venta sólo puede verse obligada a bajar precios cuando disminuye la demanda si hay apalancamiento financiero. La vivienda en propiedad es un activo económico, una inversión, y la demanda asume el precio confiando en su futura revalorización. Si no hay crisis económica el aumento de la oferta en venta no provocará una disminución de los precios, incluso puede ocurrir al contrario como en los recurrentes periodos de “burbuja”.  

Sí que provocarán aumento de los precios las situaciones de escasez de vivienda, que pueden ser consecuencia del crecimiento de la demanda, pero que también se producen por la fragmentación de la oferta por los umbrales de precios, por los regímenes de cesión, por la localización, por los tamaños, o por cualquier otro motivo de inadecuación. Esta relación entre el crecimiento de la demanda, la escasez de la oferta y el encarecimiento es especialmente evidente en el mercado de alquiler, pero cuando se argumenta el crecimiento del número de nuevos hogares no se especifican sus características. Para dar una respuesta eficaz a las necesidades de vivienda adecuada habría que conocer, por ejemplo, la proporción de hogares unipersonales, de jóvenes, de inmigrantes por procedencias... 

C) La renta disponible de los hogares es el otro componente de los desajustes, pero se le otorga menos relevancia que al precio de la vivienda. Aunque la situación económica de los hogares no sea un componente de la estructura del sistema residencial propiamente dicho, hay que considerar que el problema se produce tanto por los precios altos de la vivienda como por las rentas insuficientes de los hogares.

Con objeto de corregir los efectos excluyentes del mercado, se aplican medidas dirigidas a incrementar la capacidad de renta, con ayudas directas como el “Bono Alquiler Joven”, o los “Avales ICO” para la compra. Ambas son medidas  muy cuestionadas, entre otras razones, por la pequeña proporción de hogares necesitados que pueden llegar a verse beneficiados y por el efecto inflacionista que pueden provocar, con unos resultados contrarios a los que se persiguen. 

La gravedad y la extensión actual del problema no se corregirá sólo con medidas “parche” sobre los precios o las rentas. En el mejor de los casos servirían para enmascarar los efectos a corto plazo pero son ineficaces, cuando no contraproducentes, para corregir las causas de un problema que se cronifica. El elevado precio que tienen que pagar los hogares para disfrutar de una de la vivienda es sólo el síntoma más alarmante de un problema mucho más complejo,  que exige actuaciones muy diversas y sostenidas en el tiempo para ir creando y manteniendo una oferta suficiente de vivienda en alquiler asequible para los distintos niveles de renta, al margen de las reglas que rigen el mercado libre. Para ello es imprescindible un pacto de estado que garantice la cooperación interadministrativa y la colaboración publico-privada.

NO HABRÁ SOLUCIÓN SIN UNA OFERTA DE VIVIENDA EN ALQUILER ASEQUIBLE SUFICIENTE

La imposibilidad o las dificultades para satisfacer el derecho a una vivienda digna y adecuada son la principal expresión de lo que se denomina problema de la vivienda y su cronificación y gravedad indican: a) la ineficacia del sistema de provisión de vivienda y b) la necesidad de la actuación subsidiaria del Estado. El funcionamiento del sistema de provisión de vivienda, o sistema residencial, tiene una gran complejidad, está compuesto por un elevado número de actores (poderes públicos, propietarios de suelo, promotores, sistema financiero, inversores, demandantes de vivienda…) y un amplio, variado y dinámico conjunto de factores normativos, sociales, económicos, culturales… con los que interactúan. El sistema residencial debería tener como finalidad facilitar la satisfacción universal del derecho a la vivienda, pero no todos los participantes en el sistema persiguen ese objetivo.  

Después de setenta años de políticas de vivienda y un desarrollo exitoso de un sector inmobiliario muy potente y con un gran peso en la economía, en España hay 26,6 millones de viviendas para 18,7 millones de hogares (1,4 viviendas por hogar) y sin embargo, para amplias capas de la sociedad, es imposible o entraña una gran dificultad disponer de una vivienda.  Es evidente que durante demasiado tiempo ha quedado postergado el objetivo social de garantizar la satisfacción del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. 

Los propietarios de suelo, los promotores inmobiliarios, el sistema financiero, las administraciones en todos sus niveles y todos cuantos obtienen beneficios económicos con la construcción y venta de nuevas viviendas, centran su interés, lógicamente, en dinamizar el mercado y la subida de los precios les conviene. El auge de la construcción se ha consolidado como la más clara evidencia del “desarrollo” y el acceso a la propiedad es seguridad económica y enriquecimiento.

Los hogares demandantes de vivienda en propiedad, aunque sólo busquen satisfacer sus necesidades de alojamiento, al comprar se convierten en inversores y, como todos los propietarios, se sentirán enriquecidos por la revalorización de sus patrimonios. Los arrendadores, dentro de la lógica del sistema, querrán obtener la máxima rentabilidad de su inversión y la evolución de los valores de las viviendas irá marcando también al alza los precios en el mercado de alquiler. Desde el Estado al pequeño ahorrador que compra su vivienda familiar, pasando por los diferentes agentes económicos, todos se van a ver beneficiados con el aumento de valor del patrimonio inmobiliario. En consecuencia, no cabe esperar que abaratar el mercado pueda ser un objetivo interesante para los participantes en el actual el sistema de provisión de vivienda.

Sólo están realmente a favor de que bajen los precios quienes necesitan alquilar.  La principal carencia del sistema residencial español es la insuficiente oferta de vivienda en alquiler a precios asequibles, que es la consecuencia de las políticas de vivienda aplicadas durante decenios. No será posible alcanzar ese objetivo dentro de unas estructuras pensadas para conseguir una permanente revalorización de los activos inmobiliarios.  Quienes necesitan alquilar, ante la práctica inexistencia de vivienda pública en alquiler, se enfrentan a un mercado libre con una oferta muy atomizada y no profesional, propensa a la escasez y a las subidas de precios, agravadas por la “inseguridad jurídica” y el “acoso” normativo que “sienten” los propietarios, en un contexto poco transparente. 

Se comete un grave error de diagnóstico al considerar que la carestía del alquiler se debe exclusivamente a unas excesivas exigencias de renta por parte de los arrendadores. Falta voluntad política para afrontar el necesario cambio de estructuras, profundo y amplio, para concitar intereses en favor del objetivo, no atendido hasta ahora, de conseguir, al margen del mercado, una oferta de vivienda asequible y suficientemente amplia, capaz de atender las necesidades de alojamiento de una sociedad muy diferente y diversa.

OTROS TEXTOS SOBRE EL TEMA

• Vinuesa, J. (2013) El festín de la vivienda. Díaz&Pons Ed. Madrid. pp. 62-65 
• Reflexiones sobre la declaración de "zonas de mercado residencial tensionado"
• ¿Será eficaz bajar los precios de los alquileres por decreto?
• ¿De qué problema de la vivienda hablamos?
• ¿El 80% de los catalanes a favor de la regulación de los precios de la vivienda? No nos hagamos "trampas en el solitario"
• A vueltas con la vivienda
• Controlar los precios por ley: ¿confundir los deseos con la realidad?

¿EL 80% DE LOS CATALANES A FAVOR DE LA REGULACIÓN DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA? NO NOS HAGAMOS "TRAMPAS EN EL SOLITARIO"

Según la “Encuesta de valores en Cataluña, 2023”, elaborada por el CEO de la Generalitat: “ocho de cada 10 catalanes creen que se deberían regular los precios de los alquileres".

Es el resultado de una de las respuestas del cuestionario de 96 preguntas, algunas -como la que nos ocupa- son afirmaciones sobre aspectos tan relevantes como absolutamente dispares, para que los encuestados expresen su grado de acuerdo:

Si de verdad queremos resolver el problema de la vivienda, no deberíamos hacernos “trampas en el solitario”. Si la muestra de la encuesta es representativa, mas del 80% de los encuestados son propietarios de una vivienda. ¿Alguien puede creer que se obtendría la misma unanimidad en la respuesta si en la encuesta se pregunta si deben regularse los precios de todas las viviendas, también los de venta? 

Es un error disociar los mercados de alquiler y de venta. El precio del alquiler guarda relación con el valor de la vivienda, es la rentabilidad de la inversión que ha supuesto la compra. 

¿Se puede cuestionar que los propietarios de una vivienda deseen, legítimamente, que su vivienda, su inversión, su patrimonio, aumente progresivamente de precio?  Ese deseo no seria diferente si se ha comprado la vivienda como inversión para obtener una rentabilidad o si se trata de la residencia familiar. Seguro que los encuestados propietarios no estarían de acuerdo con que se limitase, incluso se redujese, por ley el valor en el mercado de su patrimonio, la herencia de sus hijos.  Se opondrían tajantemente. Imaginar otro comportamiento es confundir los deseos con la realidad. 

Por encima de las respuestas a "preguntas trampa" (por el contexto social en que se formulan) la experiencia enseña que la intervención en el mercado para controlar por ley los precios del alquiler no resulta eficaz y solo su anuncio ya provoca efectos contrarios a los que se persigue. La acción pública tiene que centrarse, mediante acciones positivas de diversa naturaleza, en conseguir una oferta suficiente de viviendas en alquiler a precios asequibles, regulados al margen del mercado. 

REFLEXIONES SOBRE LA DECLARACIÓN DE "ZONAS DE MERCADO RESIDENCIAL TENSIONADO".

 

 

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, (art.18) abre la posibilidad de que las “administraciones competentes” declaren “zonas de mercado residencial tensionado” cuando “exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población”, con objeto de poder aplicar en ellas medidas que “hagan asequible”  la oferta. De las posibilidades de actuación que ofrece el art. 18, la regulación de los precios del alquiler es la que ha tenido mayor resonancia, quizás por las previsibles “reacciones defensivas” de los arrendadores, por los temores a los posibles efectos perversos que podría provocar y por las dudas que surgen en cuanto a la operatividad y la eficacia de su aplicación.

 

Un mercado de vivienda excesivamente caro constituye un factor de localización negativo (incluso de expulsión) para los hogares y también es un filtro para las actividades económicas en la ciudad. En una economía de mercado, como la que rige en nuestras ciudades, los precios del suelo y de la vivienda son causa de la segregación social a través de la organización del espacio urbano. La vivienda, en compra o alquiler, es un bien costoso por naturaleza y los procesos de encarecimiento (reiterados a lo largo de la historia)  exigen un esfuerzo económico excesivo para la inmensa mayoría de la sociedad y la hacen inasequible para los segmentos de población con menos nivel de renta. 

 

Cuando el mercado no es capaz de proporcionar una oferta asequible, se hace necesaria la intervención subsidiaria de los poderes públicos para garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada. Pero, con frecuencia, urgidos por el agravamiento del problema, intervienen con medidas paliativas sobre las consecuencias, en lugar de afrontar la corrección de las causas: tal es el caso de las medidas con las que se pretende controlar administrativamente los precios de mercado.

 

El citado artículo 18 de la Ley establece el procedimiento a seguir para la “declaración de zonas de mercado residencial tensionado”, que debe justificarse con “indicadores de los precios en alquiler y venta de diferentes tipos de viviendas… indicadores de nivel de renta disponible de los hogares residentes y su evolución en el tiempo”, con objeto de “medir la evolución del esfuerzo económico que tienen que realizar los hogares para disponer de una vivienda digna y adecuada”.

 

La primera dificultad técnica que planteará el procedimiento será poner los límites territoriales correctos a la zona en la que, según valores medios de precios y de rentas, “exista un especial riesgo de oferta insuficiente”. Como es bien sabido, los valores medios de los indicadores que determinan la condición de un “área problema” pueden variar en función de su delimitación. Además, en muchos ámbitos urbanos, los valores medios estarán ocultando una fuerte dispersión. Incluso en el supuesto de que, para delimitar las “zonas tensionadas”, se utilizaran técnicas de análisis georreferenciado, la probable dispersión estadística de los valores, la ausencia de homogeneidad, podría eliminar su utilidad. Todo ello sin entrar a cuestionar la dudosa fiabilidad de los datos de precios.

 

La elevación de los precios medios de alquiler, que se quiere combatir con las medidas reguladoras, no siempre será consecuencia de las tendencias alcistas del mercado. Por ejemplo, en un área central con un parque antiguo y degradado, la renovación de algunos inmuebles, para convertirlos en apartamentos de lujo en alquiler, puede llevar a diagnosticar erróneamente el aumento de los precios medios  en la zona. Es amplia la casuística de las inconsistencias que se pueden producir por el “voluntarismo” de fijar unos precios homogéneos de referencia para ofertas de viviendas con una enorme heterogeneidad (antigüedad, conservación, tamaño, distribución, orientación, equipamientos, planta, tipo de edificio, calle, entorno urbano…). 

 

Similares cuestionamientos pueden plantearse en relación con la pretensión de que el nivel medio de renta disponible de los hogares residentes en “la zona” (probablemente muy diversos en tamaño y composición) sirva para detectar con la precisión necesaria los hogares en situación de “esfuerzo económico” excesivo o excluyente. 

 

Con todo, la principal deficiencia del procedimiento, que obliga a dudar de su operatividad y de su eficacia para el fin que se persigue, está en la interpretación errónea que se hace del “mercado residencial”. El procedimiento propone delimitar y calificar una “zona de mercado residencial tensionado”, considerando sólo la oferta y la demanda interna del ámbito, con el propósito fundamental de regular en ella los precios del alquiler para hacerlos asequibles a “la población residente”. No se tiene en cuenta que, en realidad, el mercado de vivienda incluye también una potencial demanda exógena. Los mercados mas tensionados se localizan en ámbitos de carácter metropolitano y, como ya se ha dicho, será complicado delimitar “zonas tensionadas” por los precios de los alquileres, pero es un error conceptual querer circunscribir a espacios concretos los hogares en situación de sobreesfuerzo e inasequibilidad. ¿Se va a priorizar el derecho a la vivienda de los hogares en función de su lugar de residencia? 

 

Con la “declaración de zona tensionada” se intenta corregir una situación de “oferta insuficiente” para la “población de la zona”, pero la oferta de precios asequibles, que hipotéticamente se generaría, quedaría, inevitablemente, también a disposición de los hogares procedentes de fuera de la zona y razonablemente, en igualdad de condiciones, los arrendadores preferirán a los inquilinos que dispongan de una mayor renta disponible. La limitación administrativa de los precios no favorecería necesariamente a residentes de la zona tensionada, ni a los que tengan que hacer un mayor esfuerzo económico para pagar el alquiler. 

 

Además, antes de declarar una “zona tensionada” habría que considerar, también, algunos posibles efectos colaterales negativos: ¿Se ha pensado que la aplicación de limitaciones de precios en zonas con mayor centralidad, favorezca, por ejemplo, los procesos de gentrificación?  ¿Cómo se va a impedir que la oferta de alquiler residencial, derive hacia otros usos sin restricciones de precios (alquiler de temporada, uso turístico…)?  ¿Cómo se van a evitar las consecuencias negativas de los inevitables “efectos frontera” entre zonas con diferentes regulaciones?