Utilizar el patrimonio municipal del suelo para afrontar el problema de la vivienda mas que una propuesta acertada es una necesidad, pero enajenarlo es un error.
En nota de prensa el Ayuntamiento de Madrid anunció el pasado febrero el lanzamiento de un “nuevo modelo de gestión del suelo para promover el alquiler social asequible". Se dice que es la primera vez que el Ayuntamiento de Madrid afronta el problema de la vivienda mediante lo que denomina Estrategia de Gestión de Patrimonio de Suelo 2023-2027. Se presenta como un nuevo modelo de gestión del ayuntamiento que persigue aumentar la oferta de alquiler a precios asequibles, pero adolece de un grave error: la enajenación del suelo publico.
Se anuncia la construcción de 640 viviendas distribuidas en las 12 parcelas que se enajenan y que están localizadas en 8 distritos distintos, lo cual sería muy de valorar por los aspectos positivos que comporta en aras del equilibrio y la cohesión territorial.
El suelo va a ser enajenado, adjudicándose mediante convocatoria de concurso público en el que lo que más se valorará de las propuestas de los promotores es la limitación del precio del alquiler (60%), mientras que la propuesta edificatoria (20%) y la propuesta económica más ventajosa (20%) tendrán un peso mucho menor.
El precio máximo de arrendamiento no podrá superar el 25 % de los ingresos de la unidad familiar y el 25% de las viviendas deberán reservarse para jóvenes de hasta 35 años. En este caso las dudas surgen en relación con la forma en que se gestione la selección de los inquilinos y la determinación de los precios de los alquileres. Según se indica en la “Estrategia”, habrá que tener en cuenta los precios del mercado y del esfuerzo económico a soportar por cada familia.
Se dice que las mayores minoraciones de los precios de los alquileres con respecto a los del mercado se producirán en las zonas que “identifique un mayor desequilibrio entre los precios del mercado del alquiler y la renta media por hogar” y que con ello se busca también “moderar las rentas de alquiler de la vivienda libre”. Siendo posible un cierto efecto positivo sobre el mercado, no cabe ser muy optimista mientras esta oferta no sirva para atender permanentemente una parte significativa de la necesidad de vivienda. También dependerá de lo restringida que sea la población potencialmente beneficiaria de una de estas viviendas.
Pero lo más cuestionable es que los promotores solo están obligados a mantener las limitaciones de precios del alquiler (y la cesión en alquiler) durante 15 años. Esa es la fecha de caducidad del efecto positivo que se persigue con esta actuación en la que, al venderse el suelo, el Ayuntamiento pierde la capacidad para seguir utilizando un recurso público fundamental con el que poder atender la necesidad de los madrileños de una vivienda en alquiler a precios asequibles.
Es razonable pensar que el diseño de la estrategia esté condicionado por exigencias de equilibrio en las financias locales y por las expectativas de rentabilidad de los adjudicatarios de las parcelas. Pero es necesario encontrar formulas acordes con la capacidad de las finanzas locales manteniendo el patrimonio público de suelo. No es tarea simple ni fácil. Para crear y mantener indefinidamente un parque de viviendas en alquiler a precios asequibles hará falta tiempo, pero no se logrará si no se conserva y se incrementar el patrimonio publico de suelo.
También es una condición necesaria la colaboración de las administraciones con agentes privados, especialmente si se trata de organizaciones sin ánimo de lucro o de lucro limitado, pero nunca mediante la enajenación del suelo público. En este caso la medida puede tener un efecto positivo de duración limitada (un "parche”), pero a medio y largo plazo será contraproducente.
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