PROYECCIONES DE HOGARES, NECESIDAD Y OFERTA DE VIVIENDA

Según las últimas Proyecciones de Hogares del Ine (2018-2033), el número de hogares en España pasará de 18.503.541 a 20.325.088, un incremento de 1,8 millones en los próximos quince años, lo que supone un ritmo de crecimiento débil, si lo comparamos con los de los decenios anteriores, y decreciente: una media anual de 137 mil hogares durante el primer quinquenio y unos 100 mil durante los últimos cinco años de la proyección. 

Fuente:Ine. Proyecciones 2018-2033.

Si se compara esta proyección con la que realizó el propio Ine en 2016 es obvio que se han cambiado las hipótesis sobre los componentes de crecimiento. En las proyecciones de hace dos años, con la misma tendencia decreciente, el crecimiento medio anual de hogares pasaba de 67 mil en el primer quinquenio a 51 mil durante el tercero. Prácticamente la nueva proyección eleva al doble las previsiones de crecimiento de la anterior.  

Fuente:Ine. Proyecciones 2016-2031

Las Proyecciones de Hogares parten de las Proyecciones de Población y los resultados de éstas dependen de la población inicial y las hipótesis de evolución para la fecundidad, la mortalidad y los flujos de emigrantes e inmigrantes. Aunque siempre se podrá discrepar, hay poco margen de variación sobre como, razonablemente, van a evolucionar la fecundidad y la mortalidad. Pero la dinámica demográfica depende y va a depender en el futuro fundamentalmente de las migraciones y sobre las migraciones en un horizonte de 15 años lo único que se puede afirmar con certeza es la incertidumbre. Las tasas con las que se calculan los flujos migratorios están inevitablemente establecidas sin argumentos sólidos, con componentes impregnados de voluntarismo. 

Los resultados de las proyecciones de hogares dependen también de las hipótesis que se establezcan sobre las pautas de formación y desaparición de los diferentes tipos de unidades de convivencia. La dinámica observada durante los últimos años muestra una intensificación del crecimiento de los hogares de menor tamaño. Según los resultados de las Proyecciones aumentará el número de los hogares de uno y dos miembros y disminuirá el de los hogares de más de dos personas. 

Fuente:Ine. Proyecciones 2018-2033

El crecimiento de la población total no es el cambio más importante

A efectos de la interacción entre la dinámica demográfica y el parque de vivienda es necesario considerar que el incremento del número de hogares es el saldo neto de la suma de los flujos de aparición y desaparición de hogares. Con gran diferencia los flujos de aparición de hogares por emancipación y de desaparición por extinción, son los principales componentes del saldo final de hogares. Incluso con las previsiones de saldo migratorio positivo de las proyecciones del Ine, la superposición de las pirámides de población de 1918 y 1933 reflejan que la población total no es único cambio, ni tampoco el más importante.

Fuente:Ine. Proyecciones 2018-2033. Elaboración Propia

El grupo formado por adultos jóvenes se reduce y con él los flujos de emancipación, a pesar de las hipótesis inmigratorias favorecedoras. Por el contrario, el grupo de 75 y más años crece de forma intensa e irrefutable y proporcionalmente el flujo de hogares que van a desaparecer, en su mayor parte por extinción.

Fuente:Ine. Proyecciones 2018-2033. Elaboración Propia

No basta con fijar la atención en el crecimiento. Hay que preguntarse por los flujos de los diferentes tipos de hogares.

La preocupación que muestran ciertos sectores económicos ante estas perspectivas no debería centrarse en una valoración simplista del crecimiento, que, siendo una referencia necesaria, no es, ni mucho menos, suficiente. Hay mucha tarea pendiente en la producción de información y en el análisis de los flujos de creación y desaparición de hogares. Surgen nuevas formas de convivencia que la dinámica social vienen habiendo cada vez más diversas y efímeras. 

Hay que hacer estimaciones de vivienda de acuerdo con la nueva dinámica de los hogares

La época en que podía establecerse un “ciclo de vida del hogar” fácilmente previsible y con unos parámetros de comportamiento comunes para la gran mayoría de la población ya es pasado y los cambios nos enfrentan a la necesidad de hacer estimaciones de necesidades de vivienda atendiendo a la nueva dinámica de los hogares. Las políticas de vivienda y el sector inmobiliario deberían tomar conciencia de ello.

Los flujos de hogares como oferta de vivienda
Los enormes flujos de desaparición de hogares exigen también ser observados como viviendas potencialmente disponibles, situadas en espacios urbanos consolidados y, en la mayor parte de los casos, necesitadas de actuaciones para su incorporación como oferta adecuada a las necesidades sociodemográficas. Se concitan en torno a este fenómeno varias oportunidades: renovar el parque residencial, mejorar el espacio urbano, incrementar la oferta de vivienda y apoyar un modelo urbano más compacto con un modelo de movilidad más sostenible.

No se debe dejar de recordar que estos datos a nivel nacional no son más que una referencia general de la tendencia. El estudio real de la interacción entre la dinámica demográfica y el parque residencial deberá realizarse para ámbitos urbanos concretos. 

Sí es posible estudiar la vivienda vacía

ESPACIO COMÚN Cooperativa Andaluza de Trabajo no lucrativa, ha presentado el informe sobre vivienda deshabitada en Málaga. Interesante documento por su metodología, por la información que aporta y, sobre todo, por su utilidad a efectos de aplicar medidas para un mejor uso del parque inmobiliario.

Ver el documento de presentación

Breves comentarios a algunas de las medidas en materia de vivienda contenidas en la propuesta de Presupuestos del Gobierno y Podemos

En la línea apuntada por el Gobierno desde su constitución, la propuesta de Presupuestos Generales del Estado de 2019 confirma incrementos de las partidas destinadas a vivienda. Las cifras anunciadas suponen crecimientos importantes, pero nos mantienen lejos de lo que se dedica en países de nuestro entorno.

Se anuncia también la adopción de medidas paliativas con las que se pretende controlar el aumento excesivo de los precios del alquiler, especialmente en las zonas urbanas con mercados “más tensionados”. En este caso serán especialmente novedoso los desarrollos normativos que facultarán a los ayuntamientos para elaborar unos índices de precios del alquiler. Muy positiva puede ser la asunción de competencias en materia de vivienda por parte de los ayuntamientos. Los problemas con la vivienda tienen componentes locales y es en ese ámbito donde deben hacerse diagnósticos precisos para aplicar medidas y tratamientos específicos. 

Sin embargo, se cuestiona la eficacia de este tipo de medidas. Se dice que los ayuntamientos podrán elaborar y revisar periódicamente índices de referencia de precios de alquiler mediante una metodología objetiva. Pero, como se sabe, el precio de la vivienda no sólo depende de su localización, hay otros muchos atributos de la propia vivienda, del edificio, del entorno urbano…, que conforman una realidad extremadamente compleja y difícilmente objetivable.

Tampoco será fácil delimitar las “zonas tensionadas”, que tendrán parques de viviendas muy heterogéneos, ni evitar los "efectos frontera" que se producirían. 

Si la tensión al alza de los precios se produce por una intensificación de la demanda, muchas veces generada desde fuera de la zona objeto de la regulación, y no necesariamente vinculada a la necesidad de una vivienda permanente, los efectos que podría tener intentar limitar la subida de los precios no serán sólo, ni necesariamente, los perseguidos. Las experiencias al respecto de París y Berlín pueden ser muy ilustrativas.

En todo caso, al margen de las medidas más o menos coyunturales que puedan intentar corregir situaciones de “emergencia social”, la solución a los problemas derivados de la carestía de la vivienda pasa necesariamente por la existencia de parques de vivienda a precios asequibles, bien sean de gestión pública, privada o mixta. 

Recomendamos leer los extensos comentarios que Javier Burón ha publicado en su Blog LEOLO sobre las medidas en materia de vivienda anunciadas.  

Informe sobre el uso de la vivienda en Euskadi 2017

http://www.euskadi.eus/gobierno-vasco/-/documentacion/informe-sobre-el-uso-de-la-vivienda-en-euskadi-2017/

El Departamento de Medio Ambiente, Planificación Territorial y Vivienda del Gobierno Vasco ha hecho públicos los resultados de una encuesta con la que se trata de “determinar el alcance del fenómeno de las viviendas no principales en Euskadi, estimando el número de viviendas desocupadas y ofreciendo información sobre su estado y sus características”.

Se da así continuidad a la anterior "Estadística sobre Vivienda Vacía" y se mantiene la voluntad de obtener información con la que analizar, diagnosticar y buscar respuestas eficaces en el marco de una política de vivienda, que ha venido a avalar una reciente sentencia del Tribunal Constitucional (97/2018, de 19 de septiembre de 2018), ante el Recurso de inconstitucionalidad 1643-2016, interpuesto respecto de diversos preceptos de la Ley 3/2015, de 18 de junio, de vivienda del País Vasco. 

Sería muy deseable que todas las Comunidades Autónomas dispusiesen de herramientas semejantes. 

Descargar informe

PROPOSITOS PARA LA REORIENTACIÓN DE LA POLÍTICA DE VIVIENDA

Destacamos y apostillamos algunas ideas y propósitos para la “reorientación” de la política de vivienda que pueden deducirse de las declaraciones a idealista News (9/8/2018) y a El País (2/9/2018) de Helena Beunza Ibáñez, nueva Secretaria General de Vivienda del Ministerio de Fomento, 

·      “El suelo no puede convertirse de nuevo en un elemento especulativo”

·        “...se establecerán conceptos de manera genérica sobre las viviendas vacacionales y de alquiler turístico...”

·      Se va a tomar medidas para mejorar la transparencia del mercado inmobiliario español, mejorar la información sobre la vivienda y sobre suelo.

·       Hay grandes diferencias dentro de España, hay que diferenciar el problema por ciudades y zonas.

·       “... lo primero es saber exactamente cuánta vivienda vacía hay en España y trabajar conjuntamente con las CCAA. Es necesario mejorar los datos y la transparencia.”

·       “Es súperurgente crear una estadística de vivienda en alquiler para dotar de transparencia al sector...”

·       “...lo importante no es hablar de si hay o no burbuja, lo importante es analizar bien la situación en la que nos encontramos. No tenemos datos objetivos y fiables aún, como sí existen en otros países de nuestro entorno.”

·       Es necesario “repensar” el concepto de Vivienda de Protección Oficial y los suelos que ya están calificados para VPO

·       “Resulta del todo ilógico que la política de vivienda en un país se decida cada cuatro años y además, con un decalaje en la ejecución”.

·     Las 20.000 viviendas que se destinarán al mercado del alquiler, con precios asequibles en zonas donde el precio se ha disparado, procederán de obra nueva y de rehabilitaciones, y que es una manera de comenzar la creación de un parque público de viviendas en alquiler que podrá ser de gestión pública y público-privada.

Una de las alternativas que se baraja es ofrecer financiación pública para la reforma de pisos de grandes tenedores (bancos, fondos de inversión, socimis)

También se esta estudiando utilizar activos inmobiliarios en posesión de la Sareb (1640 viviendas).  Con la condición de que sean alquilados a precios por debajo del mercado

Se va a buscar colaboración con las administraciones públicas, con promotores privados, entidades financieras y con el tercer sector.

HAY QUE MEJORAR CONCEPTOS Y CONOCIMIENTOS EN TORNO A LA VIVIENDA

Siempre hemos reclamado la necesidad de definir jurídicamente los conceptos relativos a la vivienda, al “problema de la vivienda”, a la necesidad de alojamiento en una vivienda digna y adecuada... 

Hemos denunciado la falta de información en relación con el volumen y las características del parque residencial y, sobre todo, del uso de cada vivienda. Hemos mantenido que, con las posibilidades que ofrecen las nuevas tecnologías, carecer de la información necesaria para diagnosticar y tratar adecuadamente el problema sólo podía ser por causa de la voluntad política de no querer saber.

Hemos insistido también en que hay que considerar el problema de la vivienda como un problema local, específico de un ámbito concreto y que la no definición correcta del “área del problema” conduce inevitablemente a diagnósticos inútiles y, peor aún, equivocados. Las dificultades para disponer de una vivienda digna y adecuada son muy diversas según las ciudades y las zonas.

También hemos reclamado estudios rigurosos sobre la dinámica de la demanda potencial demográfica de vivienda. En la dinámica de hogares, de las nuevas formas y unidades de convivencia, están las claves para conocer las necesidades de alojamiento en la actualidad y poder hacer previsiones sobre las necesidades futuras. 

El conocimiento de la dinámica de los diferentes tipos de hogares y sobre las características y el uso de las viviendas ha de estar actualizado en tiempo real a partir de la explotación de registros administrativos que ya existen. Difícilmente se podrá reorientar la política de vivienda sin disponer de un sistema de información continua de stoks y flujos de hogares y de viviendas disponibles.

SE QUIEREN DESARROLLAR PROGRAMAS O POLÍTICAS QUE SUPEREN EL TRADICIONAL CARÁCTER COYUNTURAL DE LOS PLANES 

Pero, ¿Cómo se podrá plantear con el rigor necesario la creación de parques públicos de vivienda sin los estudios detallados de las necesidades de alojamiento por poblaciones y ámbitos concretos?

Siempre será muy positivo mejorar la coordinación de las administraciones y propiciar un amplio abanico de agentes de todos los sectores que vean interesante participar en la tarea de facilitar viviendas dignas y adecuadas para las necesidades de alojamiento.

Hay que incrementar los recursos públicos dedicados a la política de vivienda, pero reorientar la política exige que el dinero público deje de ser un generador de plusvalías para economías privadas; hay que sacar del mercado las viviendas con algún tipo de ayudas públicas.

LA APROPIACIÓN DEL ESPACIO RESIDENCIAL POR LA TURISTIFICACIÓN

La atención de los poderes públicos a la turistificación, como proceso de transformación urbana que pone en riesgo el derecho de todos a la ciudad, antes de intentar paliar algunos de sus síntomas más llamativos, deberá centrarse en corregir las deficiencias del Urbanismo (actuación pública que debería aportar racionalidad en defensa del interés general).

En el Blog Seres Urbanos he publicado un texto escrito a este respecto. 

La apropiación del espacio residencial será también el título de una de las sesiones de nuestro próximo curso en La Casa Encendida de Madrid, que dedicaremos a dialogar sobre “conflictos urbanos” actuales y en el que intervendrán Beatriz Toribio Rodríguez, Gaia Redaelli y Pedro Bravo.

LIMITACION LEGAL DE LOS PRECIOS DEL ALQUILER

JAVIER BURÓN ha publicado recientemente en su Blog un texto de lectura imprescindible sobre las propuestas de regulación del alquiler de vivienda en algunas ciudades.

 

Ir al Blog de Javier Burón

HAY OTRAS FORMAS DE HACER POLÍTICA DE VIVIENDA

“Pax-Patios de la Axerquía es un Proyecto de innovación social para la rehabilitación de un barrio del casco histórico de Córdoba mediante un proceso que no redunde en el incremento de la presión turística ni en el aumento de los precios de la vivienda.” 

El proyecto Pax-Patios de la Axerquía está “dirigido a garantizar el derecho a la vivienda, pero también el derecho a la ciudad y, por eso, persigue la mejora sostenible del centro histórico sin que eso suponga un incremento de la presión turística y la consiguiente alienación social de zonas patrimoniales” (diariocordoba.com)

El Proyecto, liderado por Gaia Redaelli^(*), fue seleccionado por el Observatorio del Consejo de Europacomo “Buena práctica” para la implementación de la Convención de Farosobre el valor social del Patrimonio en una óptica anti-gentrificación. 

En julio de 2018 ha obtenido el reconocimiento de “buena practica” otorgado por el Ayuntamiento de Madrid.“por ser un proyecto de innovación social aplicado a la regeneración urbana y por contribuir a la construcción de una comunidad patrimonial surgida desde la ciudadanía” 

Ahora que los medios dedican tanta atención a las controvertidas estrategias de algunos ayuntamientos para combatir los efectos de la turistificacióny que el Gobierno anuncia una dudosa reorientaciónde la política de vivienda, resulta especialmente alentador conocer iniciativas como ésta, que según la Oficina de Economía Social del Ayuntamiento de Madrid podrían ser “transferibles” en sus principales líneas de actuación: 

·    Colaboración entre economía social y administraciones públicas como fórmula para la recuperación del valor de las viviendas históricas colectivas y para el favorecimiento del mantenimiento de la población local en zonas de alto valor con riesgo de gentrificación turística en los próximos años.

·    Potenciación de formas de vivienda cooperativa como alternativa a las formas clásicas de compraventa y alquiler.

·    Estrategia para la puesta en uso de viviendas y espacio público a través de procesos cooperativos y del turismo sostenible.
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^{(*) Gaia Redaelli intervendrá en el próximo curso que organizaremos en La Casa Encendida “Diálogos sobre conflictos urbanos”, en la sesión titulada “La apropiación del espacio residencial”} 

MÁS SOBRE LA NECESARIA “REORIENTACIÓN” DE LA POLÍTICA DE VIVIENDA

Insistiendo en lo que ya dije en una entrada anterior (25/07/2018), me hago eco aquí de un artículo publicado por Carmen Trilla en el diario El Mundo (5/8/2018), titulado “Vivienda Social”.

Por más obvio que parezca y por más veces que se haya repetido sigue siendo necesario insistir en lo que tan clara y acertadamente expone Carmen Trilla:

 “…la vivienda social es aquella que, siendo de titularidad pública o privada, es ofrecida en régimen de alquiler a precios no regidos por el mercado sino por la capacidad de pago de los inquilinos”. 

… “de lo que se trata es de darle un vuelco a nuestra situación estructural, promoviendo, comprando o rehabilitando viviendas que se puedan destinar a alquiler que no se rija por el mercado.”

“Dos ejes pues deben marcar la política de vivienda de futuro en España. El primero el incremento del parque social de alquiler y el segundo la supeditación de toda forma de vivienda protegida a una duración indefinida de su calificación con un control público de las transmisiones y de sus precios.”

Citamos también algo que publicamos en Ciudad y Territorio hace casi 10 años (*): 

“Hay que terminar con la confusión de que la única vía para satisfacer las necesidades de alojamiento es la compra de una vivienda y corregir la incongruencia que supone que la venta de una vivienda protegida dé lugar, de forma sistemática, a la apropiación privada de las plusvalías generadas con el esfuerzo público. Debería establecerse como objetivo la no enajenación de viviendas construidas con algún tipo de ayuda pública y, de forma transitoria, controlar los procesos de descalificación alargando progresivamente los plazos.”

También queremos recordar que entre las Conclusiones del curso “Un nuevo paradigma para la vivienda”, que celebramos en La Casa Encendida de Madrid en 2016, se dijo:

“Nunca ha existido auténtica política social de vivienda. Las políticas de vivienda han estado fundamentalmente orientadas a ofrecer facilidades financieras y fiscales para dinamizar la demanda en favor de una producción (sectores financiero, inmobiliario y de la construcción) que ha llegado a ser irracional por excesiva. La política de vivienda ha de desarrollarse como servicio público en el marco del “Estado social” y al margen del mercado de vivienda-inversión.

)

(*) Vinuesa, J., De la Riva, JM. y Palacios, A. (2009) “Política de vivienda y urbanismo”, Revista Ciudad y Territorio Estudios Territoriales. 161-162, p. 516.

La vivienda vacía: un concepto jurídico indeterminado

El nuevo Ministro de Fomento, José Luis Ávalos, anunció, a los pocos días de su toma de posesión, la intención de reorientar la política de vivienda. Nuevamente vuelve a aflorar a escala estatal la necesidad de ver qué ocurre con la “vivienda vacía”. En los medios aparecen referencias a las medidas que el Gobierno está estudiando aplicar.

Según un borrador al que ha tenido acceso EL PAÍS, Fomento quiere aumentar la penalización a los propietarios y titulares de bienes inmuebles urbanos que no sean vivienda habitual ni estén alquilados. En estos momentos, a los dueños de una casa desocupada se les imputa en la declaración un 1,1% del valor catastral (el 2% si este no se ha actualizado en los últimos 10 años), un porcentaje que el ministerio estudia aumentar al 5%.                                                                      (ir al artículo)

Reproduzco a continuación algunos párrafos de un libro que autoeditamos hace más de 10 años, haciendo público así un informe que nos había encargado el Ministerio de Vivienda. El estudio tenía entre sus objetivos la elaboración de propuestas sobre medidas a aplicar para favorecer la optimización de la utilización del parque residencial con criterios sociales, económicos, urbanísticos y territoriales. 

“…cualquier medida legislativa sobre el derecho de uso de la vivienda o sobre su fiscalidad necesita una definición clara e inequívoca del objeto de actuación. …
El Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, por el que se aprueba el texto refundido de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, en su art.72.4 dice:  “Tratándose de inmuebles de uso residencial que se encuentren desocupados con carácter permanente, … los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida del impuesto. ...”
Así pues, los ayuntamientos podrán exigir un recargo de hasta el 50 % de la cuota líquida del impuesto, pero para ello se requiere del correspondiente desarrollo reglamentariopor parte del Ministerio de Economía y Hacienda que determine qué es una vivienda desocupada, dando así cobertura al preceptivo acto administrativo por el que se declara que una vivienda está desocupada.
El Ministro de Economía y Hacienda, Pedro Solbes, declaraba a los medios de comunicación que “la definición de vivienda desocupada es un concepto jurídicamente indeterminado que cubre muchos tipos de situaciones, ya que por piso vacío se puede considerar desde una segunda residencia hasta una vivienda que alguien que traslada su domicilio a otro lugar la mantiene porque vuelve a ella con cierta periodicidad”.… En la respuesta dada por el Ministerio de Vivienda, el 17 de septiembre de 2007, a una pregunta del grupo parlamentario de Esquerra Republicana, se indica que no existe plazo previsto para un eventual desarrollo reglamentario, al no contemplarse como prioritario.

La Ley del Derecho a la Vivienda, de Cataluña define la vivienda vacía del siguiente modo:
“Vivienda vacía: la vivienda que queda desocupada permanentemente, sin causa justificada, por un plazo de más de dos años. A tal efecto, son causas justificadas el traslado por razones laborales, el cambio de domicilio por una situación de dependencia, el abandono de la vivienda en una zona rural en proceso de pérdida de población y el hecho de que la propiedad de la vivienda sea objeto de un litigio judicial pendiente de resolución”.   
El Plan de Vivienda Vacía, que se viene aplicando en el País Vascodesde 2002 parte de esa estadística que permite detectar las viviendas vacías “gestionables” (aquellas “que llevan desocupadas más de un año ininterrumpido, no son utilizadas como segunda residencia y no se encuentran en oferta en el mercado”, localizadas en secciones urbanas.) . 
El Anteproyecto de Ley de Garantía del Derecho Ciudadano a una Vivienda Digna del Gobierno Vasco, en su Art. 89.2 dice: “Para determinar la falta de ocupación de una vivienda vacía o permanentemente desocupada la Administración tendrá en cuenta, entre otros, los siguientes factores:
a) Los datos del padrón de habitantes y de otros registros públicos de residentes u ocupantes.
b) Consumos anormalmente bajos de agua, gas y electricidad.
c) Recepción de correo y notificaciones en otros lugares.
d) Utilización habitual de otros lugares para realizar comunicaciones telefónicas e informáticas.
e) Declaraciones o actos propios del titular de la vivienda.
f) Declaraciones y comprobaciones del personal al servicio de las Administraciones Públicas que tiene atribuidas las funciones de inspección en materia de vivienda y de los agentes de la autoridad en general.
g) Declaraciones de los vecinos próximos.
h) Negativa injustificada del titular de la vivienda de facilitar comprobaciones de la Administración cuando no se desprenda la existencia de ninguna causa verosímil que pueda fundamentarla y cuando consten además otros indicios de falta de ocupación”.

Los art 93 y 94 del citado anteproyecto se dedican también a la concreción del carácter de vivienda vacía:
“1. Constituyen el hecho imponible y deberá dar lugar a la declaración administrativa de vivienda desocupada a la que se hace referencia en el artículo 91.2 de esta Ley las viviendas situadas en el territorio de la Comunidad Autónoma del País Vasco en las que no habite ninguna persona durante más de trescientos cincuenta días en el curso de un año, salvo que concurra las excepciones reguladas en el siguiente artículo.
2. Se entenderá que está desocupada la vivienda en la que concurra alguna de las siguientes circunstancias:
a) Permanecer sin habitantes registrados en el Padrón municipal de habitantes por el período establecido en el número anterior, dentro del ejercicio impositivo.
b) Que se compruebe dicha situación bien a través de los informes de agentes de autoridad derivados de visitas al inmueble, bien a través de los datos indiciarios de dicha situación relativos a consumos de suministros básicos como agua, electricidad y análogos. A este respecto se entenderá que la vivienda está en situación de desocupación cuando no cuente con contrato de suministro de agua o de electricidad o cuando tenga consumos inferiores a los que se derivarían de su ocupación por el período establecido en el párrafo anterior, calculados en base a la media habitual de consumo por persona y por año. Dichos valores serán facilitados por las compañías suministradoras que presten servicio en el municipio, si bien en defecto de información más especifica podrá considerarse como desocupada aquella vivienda en la cual el consumo de agua sea inferior a 2,25 metros cúbicos por persona y año, y/o el consumo de electricidad sea inferior a 80 kilovatios/hora por persona y año, y/o el consumo de gas sea inferior a 6 metros cúbicos por habitante y año.
c) Los consumos descritos en la letra anterior podrán ser modificados reglamentariamente.
Artículo 94. Exenciones
Quedan exentos en todo caso del canon:
a) las viviendas cuyos titulares residan temporalmente fuera de su residencia habitual por razones laborales, de salud u otras que, en todo caso, deberán justificar documentalmente.
b) las viviendas que se encuentren alquiladas que, en todo caso, deberán justificar documentalmente esta circunstancia.
c) las segundas residencias que, en todo caso, deberán justificar documentalmente esta circunstancia.”

Como se ha podido constatar, los intentos realizados hasta ahora (algunos están en pleno proceso de trámite para su aprobación y puesta en práctica) chocan frontalmente con la dificultad real de establecer los criterios que permitan determinar con rigor y de manera universal la existencia de una vivienda vacía, como objeto de actuación administrativa.
Para que una vivienda pueda ser considerada vacía es necesario que no este siendo ocupada (según unos criterios de desocupación discutibles y de difícil verificación y fáciles de burlar) durante un determinado periodo de tiempo arbitrario, pero necesariamente largo. Básicamente, los criterios son la existencia de un hogar empadronado y ciertos consumos mínimos. Es fácil imaginar que estas iniciativas podrían provocar cambios de empadronamiento sin cambio real de residencia y consumos innecesarios.”

Vinuesa, J., De la Riva, JM & Palacios, A. (2008) El fenómeno de las viviendas desocupadas. Madrid. p.22 ss. [ISBN: 978-84-691-6638-3]

Por parte de la Administración Central no había vuelto a producirse ninguna iniciativa en este sentido y estaría muy bien que ahora se hiciese realidad, pero sería muy conveniente que se tuvieran en cuenta todas las experiencias anteriores y que efectivamente se le diese un enfoque diferente al tema. 

Lo primero debería ser generar la información necesaria para poder analizar en profundidad el fenómeno y diagnosticar, si es el caso, por qué hay tantas viviendas vacías y cuales serían realmente susceptibles de ser puestas a disposición de quienes necesitan un alojamiento digno y adecuado. No debería olvidarse que un componente fundamental de la “adecuación” es la localización de la vivienda (es muy prometedora a este respecto la tarea de Espacio Común con la elaboración de los estudios sobre vivienda vacía en Andalucía).

Sólo después llegará el momento de aplicar aquellas medidas que resulten operativas y sean realmente eficaces. 

No bastará con las medidas fiscales que requieren disposiciones legales con rango estatal, aunque algunas Comunidades Autónomas ya han legislado para poder sancionar a propietarios que sean personas jurídicas y que mantengan viviendas deshabitadas. En la noticia de El País de hoy, que encabeza esta nota, se habla de sanciones e ingresos para la Hacienda. Pero no se ha explicado suficientemente cuanto se va a invertir para resolver el problema. 

Son imprescindibles las medidas incentivadoras y de apoyo con el respaldo económico suficiente (inversión), que deberían partir preferentemente de las Administraciones Locales, que son las que más cerca viven el problema de la vivienda y mayor empeño deben poner en que se utilice adecuadamente el parque residencial, desde el principio de la función social de la propiedad, pero también en términos de eficiencia económica. 

En varias ocasiones hemos tratado estas cuestiones en el Blog. Se incluyen a continuación algunas referencias.

Ø  Hacia un inventario detallado de la vivienda vacía en Bilbao

Ø  Las viviendas vacías, un tema recurrente

Ø  La información relacionada con los datos de viviendas no es transparente porque no interesa que lo sea

Ø  ¿Se creará por fin un Registro Estatal de Viviendas Protegidas?

Ø  Importante declaración de los Defensores del Pueblo: sobre la vivienda pública en España

Ø  El gran despilfarro social de las viviendas desocupadas

Ø  “El tratamiento de la vivienda vacía en los países más avanzados de la UE”

Ø  “El tratamiento de la vivienda vacía en España”

Ø  ATENDER LOS SÍNTOMAS OLVIDÁNDOSE DE LAS CAUSAS. Propuestas sobre vivienda en el “Acuerdo para un Gobierno Reformista y de Progreso” del PSOE y Ciudadanos”:

Ø  Sinopsis… “Más viviendas en alquiler”

Ø  La Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid compra casas vacías