DEFICIENCIAS CONCEPTUALES Y METODOLÓGICAS EN EL ANÁLISIS DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA

 Hay una marcada tendencia a culpar al mercado (demanda-escasez de oferta- carestía) de las dificultades existentes para disponer de una vivienda. Dentro de lo que se dice y se escribe sobre el problema de la vivienda predominan las deficiencias conceptuales y metodológicas y la elusión de otros de los muchos factores que interactúan en el complejo sistema de provisión de vivienda. Se llega así, inevitablemente, a conclusiones simplistas que conducen a diagnósticos equivocados y a la cronificación del problema por aplicar soluciones ineficaces, centradas en enmascarar los efectos en lugar de corregir las causas. 

Ha quedado explicado en algunas notas anteriores que no es metodológicamente correcto confrontar el número de hogares creados (“demanda”) con el de viviendas construidas (“oferta”) para detectar escasez, tal como se hizo en un muy citado informe del Banco de España. Se afirmaba que, durante el bienio 2022-2023, la “creación neta de hogares“ fue de 545.000 mientras que sólo se construyeron unas 200.000. De ahí se deducía un “déficit” de unas 365.000 viviendas a las que habría que sumar otras 120.000 de “demanda de no residentes” y se concluye con que hay que construir más para corregir esa “evidente” escasez.  

De acuerdo con la definición estadística de hogar, es idéntico el número de hogares al de viviendas principales: cada uno de los hogares creados durante esos dos años lo es porque ha dispuesto de una vivienda. Sí hubo viviendas para que se constituyesen ese medio millón largo de hogares porque, además del flujo de las construidas, había un excedente de stock. Al determinar la existencia de un hipotético déficit no se ha tenido en cuenta que, en la vivienda, la intensidad de los flujos de demanda y de oferta puede no ser sincrónica. 

En ese tipo de estimaciones, además del error de no tener en cuenta la dimensión temporal de los procesos de provisión de vivienda, se incurre en otro no menos grave al otorgar a los datos a nivel nacional un significado que no tienen. Si lo que se busca es suavizar las dificultades de acceso a la vivienda, la confrontación de la demanda y el stock de vivienda disponible ha de estar referida a ámbitos locales. Cuando se confronta con datos de toda España se está produciendo el absurdo de que las demandas de unos ámbitos se compensan con los excesos de oferta existentes en otros, independientemente de las distancias que los separen. 

En general, los datos nacionales no son útiles para diagnosticar los problemas de provisión de una vivienda adecuada y asequible. Las inconsistencias comienzan por no diferenciar necesidad y demanda: aunque toda necesidad debería convertirse en demanda, no toda demanda representa una necesidad real de vivienda. Hay necesidades insatisfechas por falta de recursos que requieren apoyo público, y existen demandas para segunda vivienda o inversión, que no buscan cubrir la necesidad de la vivienda principal y no deben, por tanto, relacionarse con el aumento de hogares ni con las políticas para garantizar el derecho a la vivienda.

No es asumible, con la información disponible y la capacidad tecnológica existente en la actualidad, seguir diagnosticando necesidades de vivienda sin especificar el tipo de hogar: tamaño, composición, capacidad de renta, lugar... Porque, sobre todo, esos análisis simplistas están omitiendo que ese saldo neto de más de 250.000 hogares anuales -además de la emancipación de los jóvenes- proviene fundamentalmente de la inmigración. En los estudios prospectivos hay que considerar la incertidumbre migratoria y las certezas del “factor inercia” de la pirámide poblacional, que en la dinámica sociodemográfica actual tiende a hacer negativo el saldo endógeno.

La misma indefinición se produce al valorar la oferta disponible. Se habla de vivienda y apenas se diferencia entre libres y protegidas, pero para evaluar la capacidad de proveer de viviendas dignas y adecuadas es necesario confrontar las cambiantes necesidades de los hogares con las características de las viviendas: situación, tamaños, regímenes de cesión, precios, tipos...  En definitiva, para decidir qué viviendas se necesitan es imperativo saber para qué hogares y dónde. Tampoco se puede obviar la incidencia mutua de oferta y necesidad de vivienda.  El mercado, junto con las determinaciones del planeamiento y la normativa urbanística, distribuye la oferta de viviendas por zonas (según tipologías y, sobre todo, precios) y actúa como factor de atracción o exclusión residencial en la distribución socioespacial de la población. 

Para diagnosticar correctamente los problemas de la provisión ineficiente de viviendas, además de un análisis más riguroso de la adecuación del parque a las necesidades, se requiere un enfoque holístico, teniendo siempre presentes las dimensiones espacial y temporal. No habrá buenos diagnósticos sin una visión global de la incidencia de otros muchos factores de carácter social, cultural, económico, político, normativo, urbanístico... La eficacia del sistema de provisión de vivienda va a depender de la actuación coordinada de las administraciones y de los agentes económicos y sociales que participan respectivamente en la regulación y la gestión, en la producción y en el uso más justo y eficiente del parque de viviendas.

LOS PRECIOS, CAUSA O CONSECUENCIA DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA

 

Al analizar algunos procesos sociales es frecuente que se cometa el error de no diferenciar correctamente las causas y sus efectos. Tal ocurre en el análisis de la ineficacia del sistema de provisión de vivienda en España. Se diagnostica que el problema es la carestía y las propuestas se limitan a intentar controlar directamente los precios para abaratar el mercado.  

Desde mediados del siglo pasado se ha ido consolidando en España un sistema residencial “gobernado” por un potente sector inmobiliario, con un gran peso en la economía del país y  generador de enormes plusvalías, y un gran parque de viviendas en propiedad que, en la mayor parte de los casos, constituyen la casi totalidad de los patrimonios familiares. La escasez de oferta en alquiler, especialmente a precios asequibles, es otro de los elementos diferenciales del sistema. El modelo residencial vigente está profundamente arraigado en la sociedad, a pesar de su ineficacia para dar respuesta satisfactoria a las necesidades de vivienda de amplias y crecientes capas sociales. 

Los propietarios de vivienda, privados o públicos, sufrirían un perjuicio económico  si se abaratase el mercado de la vivienda, pues con ello verían devaluado su patrimonio. Con el actual modelo, entre las diversas tipologías de hogares, sólo la minoría de inquilinos y los que aún están fuera del mercado pueden desear realmente una bajada de los precios de la vivienda.

La historia de las políticas de vivienda aplicadas a lo largo del tiempo demuestra que intentar corregir los efectos y no actuar sobre las causas que lo provocan no soluciona el problema. Además de voluntad política, ha faltado información fiable, detallada y actualizada sobre el sistema residencial para diagnosticar y actuar con rigor en los ámbitos concretos donde y cuando se manifiesta el problema.

Las dificultades para acceder a una vivienda digna y adecuada son consecuencia de los desajustes que se producen entre a) las viviendas disponibles y b) las necesidades de vivienda:

 a) La cantidad y los tipos de las viviendas disponibles. El precio de las viviendas es, en la mayor parte de los casos, la característica mas determinante de la posible escasez de una oferta adecuada, aunque no la única. También son importantes la localización, el tamaño, el régimen de cesión, la habitabilidad... 

b) Las necesidades existentes. Hay que diferenciar entre demanda y necesidad de vivienda y la política de vivienda debería centrarse exclusivamente en las necesidades. La capacidad de renta es determinante en las limitaciones que encuentran los hogares para satisfacer el derecho a disfrutar de una vivienda, pero la diversidad y la dinámica de las formas de convivencia también pueden estar produciendo desajustes y escasez por inadecuación de la oferta. 

Se recurre a simplificar la realidad cuando se intenta objetivar el “desajuste”. Se parte de la convención de que hay problema de vivienda cuando los hogares tienen que dedicar más de una tercera parte de su renta a pagar la vivienda. Aceptando la lógica del planteamiento hay que cuestionar el carácter universal con el que se aplica:

I) Para actuar a partir de este criterio, primero habría que diferenciar si se trata de lo que se gasta en el alquiler o de lo que se invierte al comprar una vivienda, pues en este caso además de pagar para satisfacer la necesidad de disponer de una casa se está constituyendo un ahorro y haciendo una inversión. 

II) Con el tope de la tercera parte de la renta, lo que se pretende es garantizar que el pago de la vivienda no impida satisfacer las otras necesidades básicas, pero esa afectación dependerá de la renta absoluta de los hogares. En los de mayores ingresos esa capacidad no se verá necesariamente reducida por el hecho de que se dedique a la vivienda más de una tercera parte de la renta. Por el contrario, para los hogares con rentas mas bajas podría ser necesario reducir aún más la proporción. 

III) Si al coste de la vivienda, propiamente dicho, se añaden otros gastos de servicios o consumos de energía, agua…  se hace aún mayor la dificultad de la aplicación del criterio.

Es obvio que la solución al problema de la vivienda pasa por evitar los desajustes entre precios y rentas, pero las propuestas de intervención se limitan a intentar corregir el mercado, básicamente, en tres direcciones:

A) Hay que reducir los precios mediante imposición normativa y control administrativo.

B) Aumentar la oferta para eliminar la escasez y con ello bajar los precios.

C) Incrementar la capacidad económica de los hogares cuya renta no les permite acceder al mercado, mediante desgravaciones fiscales y subvenciones.

Frente a tales planteamientos cabe hacer algunas consideraciones que obligan a insistir en cuestionar la consistencia de su lógica y su operatividad. 

A) Cuando se trata de intentar reducir los precios en un determinado ámbito y para un periodo  concreto (“declaración de zonas de mercado residencial tensionado”), las inconsistencias vuelven a ser tanto conceptuales como operativas: 

1) Con carácter general, las administraciones no cuentan aún con la información necesaria sobre del mercado de alquiler para poder diagnosticar correctamente el problema y actuar con el rigor necesario. 

2) Planear actuaciones específicas sobre los precios del alquiler ignorando que las causas desencadenantes pueden estar en los mercados del suelo y de venta es negar la realidad. Los mercados de compra y de alquiler son distintos, pero no son independientes. 

3) Tampoco es riguroso delimitar “áreas problema” por la intensidad de los desajustes entre los valores medios de precios de alquiler y las rentas de los hogares, ya que pueden ser indicadores carentes de significado cuando, como ocurre muy frecuentemente, es grande la heterogeneidad de las viviendas por el tamaño, el estado de conservación, la localización, la orientación, la altura, el entorno... 

4) Para definir las “zonas tensionadas” los precios de los alquileres pertenecen inequívocamente a viviendas de la zona delimitada, pero las personas que necesitan una vivienda podrían proceder de otros ámbitos, con niveles de rentas que no han sido considerados. 

5) Se pretende favorecer a los residentes de las “zonas tensionadas”, pero si el control de precios abaratara la oferta, los más beneficiados serán los demandantes con mayor solvencia económica, residan o no en la zona, porque serán preferidos por los propietarios por su mayor solvencia. Y si se trata de zonas con atributos de centralidad podría ocurrir que la medida de control de precios favorezca procesos de gentrificación.

6) Cualquier tipo de actuación que suponga un perjuicio económico para los propietarios provocará un desplazamiento de la oferta hacia otros mercados mas lucrativos (alquiler de temporada, uso turístico…).

7) Cabe suponer también que la regulación administrativa de precios dentro de espacios urbanos o metropolitanos contiguos o próximos provocaría desigualdades injustificables e indeseables “efectos frontera” entre zonas con diferentes regulaciones. 

B) Sigue prevaleciendo aún la idea de que hay que aumentar la oferta y de que la única forma de conseguirlo es construyendo nuevas viviendas.  Incomprensiblemente, no se considera necesario justificar con precisión para qué demanda y dónde: ¿venta libre? ¿Vivienda Protegida? ¿alquiler? ¿alquiler asequible? ¿Alquiler Social? ¿Qué tipos de hogares son los que necesitan vivienda?... Esta incoherencia es propia del desarrollismo urbanístico dominante (“cuantas más viviendas, mejor”), que está en las raíz de las deficiencias del sistema residencial. Tras la última burbuja se denunciaba que había muchas “viviendas vacías y gente sin casa”. 

Cuando se dice que con el aumento de la oferta se provocará una bajada de los precios, se está ignorando que en los mercados del suelo y de la vivienda la relación oferta-demanda tiene algunas particularidades importantes. Se trata de bienes que, como el espacio urbano en general, se revalorizan con el paso del tiempo, por lo que la oferta en venta sólo puede verse obligada a bajar precios cuando disminuye la demanda si hay apalancamiento financiero. La vivienda en propiedad es un activo económico, una inversión, y la demanda asume el precio confiando en su futura revalorización. Si no hay crisis económica el aumento de la oferta en venta no provocará una disminución de los precios, incluso puede ocurrir al contrario como en los recurrentes periodos de “burbuja”.  

Sí que provocarán aumento de los precios las situaciones de escasez de vivienda, que pueden ser consecuencia del crecimiento de la demanda, pero que también se producen por la fragmentación de la oferta por los umbrales de precios, por los regímenes de cesión, por la localización, por los tamaños, o por cualquier otro motivo de inadecuación. Esta relación entre el crecimiento de la demanda, la escasez de la oferta y el encarecimiento es especialmente evidente en el mercado de alquiler, pero cuando se argumenta el crecimiento del número de nuevos hogares no se especifican sus características. Para dar una respuesta eficaz a las necesidades de vivienda adecuada habría que conocer, por ejemplo, la proporción de hogares unipersonales, de jóvenes, de inmigrantes por procedencias... 

C) La renta disponible de los hogares es el otro componente de los desajustes, pero se le otorga menos relevancia que al precio de la vivienda. Aunque la situación económica de los hogares no sea un componente de la estructura del sistema residencial propiamente dicho, hay que considerar que el problema se produce tanto por los precios altos de la vivienda como por las rentas insuficientes de los hogares.

Con objeto de corregir los efectos excluyentes del mercado, se aplican medidas dirigidas a incrementar la capacidad de renta, con ayudas directas como el “Bono Alquiler Joven”, o los “Avales ICO” para la compra. Ambas son medidas  muy cuestionadas, entre otras razones, por la pequeña proporción de hogares necesitados que pueden llegar a verse beneficiados y por el efecto inflacionista que pueden provocar, con unos resultados contrarios a los que se persiguen. 

La gravedad y la extensión actual del problema no se corregirá sólo con medidas “parche” sobre los precios o las rentas. En el mejor de los casos servirían para enmascarar los efectos a corto plazo pero son ineficaces, cuando no contraproducentes, para corregir las causas de un problema que se cronifica. El elevado precio que tienen que pagar los hogares para disfrutar de una de la vivienda es sólo el síntoma más alarmante de un problema mucho más complejo,  que exige actuaciones muy diversas y sostenidas en el tiempo para ir creando y manteniendo una oferta suficiente de vivienda en alquiler asequible para los distintos niveles de renta, al margen de las reglas que rigen el mercado libre. Para ello es imprescindible un pacto de estado que garantice la cooperación interadministrativa y la colaboración publico-privada.

NO HABRÁ SOLUCIÓN SIN UNA OFERTA DE VIVIENDA EN ALQUILER ASEQUIBLE SUFICIENTE

La imposibilidad o las dificultades para satisfacer el derecho a una vivienda digna y adecuada son la principal expresión de lo que se denomina problema de la vivienda y su cronificación y gravedad indican: a) la ineficacia del sistema de provisión de vivienda y b) la necesidad de la actuación subsidiaria del Estado. El funcionamiento del sistema de provisión de vivienda, o sistema residencial, tiene una gran complejidad, está compuesto por un elevado número de actores (poderes públicos, propietarios de suelo, promotores, sistema financiero, inversores, demandantes de vivienda…) y un amplio, variado y dinámico conjunto de factores normativos, sociales, económicos, culturales… con los que interactúan. El sistema residencial debería tener como finalidad facilitar la satisfacción universal del derecho a la vivienda, pero no todos los participantes en el sistema persiguen ese objetivo.  

Después de setenta años de políticas de vivienda y un desarrollo exitoso de un sector inmobiliario muy potente y con un gran peso en la economía, en España hay 26,6 millones de viviendas para 18,7 millones de hogares (1,4 viviendas por hogar) y sin embargo, para amplias capas de la sociedad, es imposible o entraña una gran dificultad disponer de una vivienda.  Es evidente que durante demasiado tiempo ha quedado postergado el objetivo social de garantizar la satisfacción del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. 

Los propietarios de suelo, los promotores inmobiliarios, el sistema financiero, las administraciones en todos sus niveles y todos cuantos obtienen beneficios económicos con la construcción y venta de nuevas viviendas, centran su interés, lógicamente, en dinamizar el mercado y la subida de los precios les conviene. El auge de la construcción se ha consolidado como la más clara evidencia del “desarrollo” y el acceso a la propiedad es seguridad económica y enriquecimiento.

Los hogares demandantes de vivienda en propiedad, aunque sólo busquen satisfacer sus necesidades de alojamiento, al comprar se convierten en inversores y, como todos los propietarios, se sentirán enriquecidos por la revalorización de sus patrimonios. Los arrendadores, dentro de la lógica del sistema, querrán obtener la máxima rentabilidad de su inversión y la evolución de los valores de las viviendas irá marcando también al alza los precios en el mercado de alquiler. Desde el Estado al pequeño ahorrador que compra su vivienda familiar, pasando por los diferentes agentes económicos, todos se van a ver beneficiados con el aumento de valor del patrimonio inmobiliario. En consecuencia, no cabe esperar que abaratar el mercado pueda ser un objetivo interesante para los participantes en el actual el sistema de provisión de vivienda.

Sólo están realmente a favor de que bajen los precios quienes necesitan alquilar.  La principal carencia del sistema residencial español es la insuficiente oferta de vivienda en alquiler a precios asequibles, que es la consecuencia de las políticas de vivienda aplicadas durante decenios. No será posible alcanzar ese objetivo dentro de unas estructuras pensadas para conseguir una permanente revalorización de los activos inmobiliarios.  Quienes necesitan alquilar, ante la práctica inexistencia de vivienda pública en alquiler, se enfrentan a un mercado libre con una oferta muy atomizada y no profesional, propensa a la escasez y a las subidas de precios, agravadas por la “inseguridad jurídica” y el “acoso” normativo que “sienten” los propietarios, en un contexto poco transparente. 

Se comete un grave error de diagnóstico al considerar que la carestía del alquiler se debe exclusivamente a unas excesivas exigencias de renta por parte de los arrendadores. Falta voluntad política para afrontar el necesario cambio de estructuras, profundo y amplio, para concitar intereses en favor del objetivo, no atendido hasta ahora, de conseguir, al margen del mercado, una oferta de vivienda asequible y suficientemente amplia, capaz de atender las necesidades de alojamiento de una sociedad muy diferente y diversa.

OTROS TEXTOS SOBRE EL TEMA

• Vinuesa, J. (2013) El festín de la vivienda. Díaz&Pons Ed. Madrid. pp. 62-65 
• Reflexiones sobre la declaración de "zonas de mercado residencial tensionado"
• ¿Será eficaz bajar los precios de los alquileres por decreto?
• ¿De qué problema de la vivienda hablamos?
• ¿El 80% de los catalanes a favor de la regulación de los precios de la vivienda? No nos hagamos "trampas en el solitario"
• A vueltas con la vivienda
• Controlar los precios por ley: ¿confundir los deseos con la realidad?

OFERTA DE VIVIENDAS Y PRECIOS, UNA RELACIÓN DISCUTIBLE

Algunos “expertos” y, en general, representantes del sector inmobiliario y no pocos responsables públicos siguen insistiendo en que el problema de la carestía de la vivienda es consecuencia de la falta de oferta. Por tanto “la solución está en construir más viviendas”.

 

Por más que puedan darse situaciones más o menos puntuales que exijan la construcción de nuevas viviendas, está reiteradamente constatado que el aumento de la oferta no soluciona el encarecimiento de la vivienda. Basta con recordar que en la primera década del siglo se construyeron en España mas de 5 millones de viviendas mientras que el aumento del número de hogares fue de 3,8 millones. El exceso de casi 1,5 millones de viviendas no impidió la mayor y más duradera elevación de los precios de la vivienda hasta el “estallido" de la burbuja. Por mucho que se repita seguirá siendo falso con carácter general que el aumento de la oferta de vivienda haría bajar los preciso. 

 

La solución del problema de la vivienda requiere medidas más complejas. No basta con comparar el aumento neto de los hogares con el número de nuevas viviendas construidas para concluir que el parque es insuficiente. Al menos sería preciso concretar de qué tipo de hogares se habla y que viviendas necesitan (tipos, regímenes de cesión, localización, precios…)

 

Además, cuando todo el objetivo se centra en construir viviendas se sigue postergando la atención al hecho de que al menos tres cuartas partes del las viviendas existentes necesitan mejorar sus condiciones de confort y de  eficiencia energética. 

JULIO VINUESA

La cronificación del problema de la vivienda

La calidad de vida de los países más ricos está respaldada por una amplia gama de productos y servicios, la educación y la sanidad especialmente, sin embargo no se ha conseguido asegurar el derecho a disfrutar de una vivienda. Pero, pese a lo que algunos puedan pensar, la oferta insuficiente de vivienda adecuada a un precio asequible no es un problema específico de los tiempos actuales.  Por el contrario, el de la vivienda es un problema muy antiguo que, más o menos agudizado, tiene carácter crónico y universal.  

Algunas breves referencias al pasado, lejano y más reciente, pueden ser ilustrativas de que estamos ante algo estructural, más allá de los factores y las soluciones coyunturales.

Hace 150 años Federico Engels decía que el "problema de la vivienda", al que la prensa estaba dedicando mucha atención, no era privativo de aquellos tiempos sino que las carencias con la vivienda ya habían sido padecidas por las "clases oprimidas" anteriormente.

Mas o menos por las mismas fechas,  en el Diario Oficial de Avisos de Madrid (30/11/1871) se podía leer: “Las casas están por las nubes, pues un miserable tugurio sobre el tejado cuesta lo que hasta hace poco costaba un piso cómodo y ventilado” (2). Hace siglo y medio, en un contexto social y económico muy diferente al actual, también se padecía bruscos encarecimientos de la vivienda.

Son muy ilustrativos los artículos de Eduardo Montagut sobre algunos escritos y conferencias del socialista Julián Besteiro acerca del los problemas de la vivienda en torno a 1920.  Cien años después puede decirse que el problema, sus causas, síntomas y las propuestas para solucionarlo…, con las lógicas peculiaridades de épocas muy diferentes, se perpetua en lo esencial. 

Tras la Guerra Civil, durante tres largos decenios, la capacidad de construir viviendas en España estaba por debajo de las necesidades que generaba el éxodo rural. En las principales ciudades no había vivienda para todos y las que se construían, además de tener deficiencias de calidad, obligaban a vivir a las familias en condiciones próximas al hacinamiento. El cartel descriptivo de una promoción de viviendas en Barcelona muestra que la superficie disponible media por persona rondaba los 10 m2c.

LA VIVIENDA ASEQUIBLE Y SOSTENIBLE: EUROPA TOMARÁ CARTAS EN EL ASUNTO

Ursula von der Leyen, durante su intervención en la reelección a presidir la Comisión Europea, anunció su intención de crear un Plan Europeo de Vivienda Asequible y una comisaría europea específica para vivienda. El Plan se centrará en la inversión, abordará los factores estructurales, desarrollará una estrategia para la construcción y ofrecerá asistencia técnica a las ciudades y Estados miembros.

Será una buena noticia la intervención del Banco Europeo de Inversiones (BEI)  para atraer más inversión pública y privada ante el “creciente déficit en vivienda social asequible y sostenible”. A pesar del aumento de inversión pública en vivienda en las últimas legislaturas, en España seguimos muy por debajo de lo que en términos de PIB se viene dedicando en otros países y el dato más elocuente es el escasísimo número de viviendas sociales disponibles.  

Con el plan anunciado se verán reforzados y ampliados los objetivos del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR), (fondos NextGenerationEU), que financia actuaciones de renovación y mejora acreditada de la eficiencia energética de edificios residenciales y viviendas. 

Con el Plan Europeo prometido se quiere inyectar liquidez en el mercado para que los países dupliquen las inversiones previstas de la política de cohesión en viviendas asequibles y sostenibles por su consumo energético.

Será una gran oportunidad para acometer por fin un cambio estructural en las políticas de vivienda que conduzca a la creación de un parque suficiente de vivienda en alquiler a precios asequibles, mediante la colaboración público-privada, dedicando la mayor parte de los recursos a mejorar la adecuación habitacional y la eficiencia energética del parque residencial ya existente. 

JULIO VINUESA

NUEVO MINISTERIO DE VIVIENDA, LAS MISMAS PROMESAS

 

En la nota de prensa publicada por el Ministerio de Vivienda tras la reunión de varios miembros del Gobierno con cerca de una veintena de “representantes de las entidades del sector de la vivienda”, la ministra destaca las ideas fundamentales en cuanto a las intenciones y la actuaciones ya “puestas en marcha” por el Gobierno:

·      “No nos conformamos con una reunión al año. El Gobierno se compromete a mantener este tipo de reuniones semestralmente y el presidente asistirá, por lo menos, una vez al año”. 

·      “Coincidimos en el objetivo de aumentar la oferta para garantizar el derecho a una vivienda asequible”. 

·      “Todos estamos unidos en este objetivo común y de aquí ha salido hoy el compromiso de fortalecer la colaboración público-privada para incrementar el parque público y los procesos de agilización para incrementar la vivienda asequible”. 

·      “El Gobierno no dejará sin poner en marcha ningún instrumento del Estado para resolver el problema del acceso a la vivienda”

·      La ministra “se ha dirigido también a los propietarios de una vivienda en alquiler para señalar que “en su mayor parte, el 95% de estas viviendas son de particulares” y el Gobierno va a trabajar para “aportar certeza, seguridad jurídica y garantías” con el fin de que “puedan poner más viviendas a disposición del alquiler asequible”.

·      Ya se han “puesto en marcha”: 

- el desarrollo del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia 

- los avales y préstamos con el Instituto de Crédito Oficial (ICO) 

- y la modificación de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. 

 

 

 

La necesidad de la colaboración público-privada es una obviedad, muchas veces reclamada, pero deberá efectuarse dentro del marco de un Pacto de Estado, que, por difícil que sea, es imprescindible para garantizar también la cooperación de todas las administraciones. Para incrementar el parque público y generar la oferta suficiente de vivienda asequible será necesario mantener las mismas políticas durante muchas legislaturas.

Si se cumple la promesa de que el Gobierno va a “aportar certeza, seguridad jurídica y garantías” a los “propietarios particulares” de viviendas con el fin de que “puedan poner más viviendas a disposición del alquiler asequible”, será mucho más efectiva que las disposiciones actualmente vigentes, que actúan en sentido contrario, pretendiendo establecer “zonas tensionadas” y “precios de referencia” a los alquileres. No parece razonable que entre los “representantes de las entidades del sector de la vivienda” participantes en la reunión con el gobierno no estuviera invitada la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (ASVAL). Uno de los errores de la Ley por el Derecho a la Vivienda es haber considerado a los arrendadores como parte del problema en lugar de buscar su colaboración para que se convierta en parte de la solución.

Por lo que respecta a las actuaciones puestas en marcha:

·  Falta información puntual y detallada sobre la ejecución del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

·  Con respecto a la oportunidad de los avales del ICO, ya hemos expresado nuestras dudas.

·   En cuanto a las modificaciones de la Ley del Suelo para aportar seguridad jurídica y agilizar los procesos administrativos no dejan de ser medidas paliativas mientras se acomete el necesario cambio de modelo en la acción pública para la ordenación del desarrollo urbano en defensa del interés general.

SE NECESITAN SOLUCIONES PERMANENTES, NO SOLO “PARCHES”

Utilizar el patrimonio municipal del suelo para afrontar el problema de la vivienda mas que una propuesta acertada es una necesidad, pero enajenarlo es un error.

En nota de prensa  el Ayuntamiento de Madrid anunció el pasado febrero el lanzamiento de un “nuevo modelo de gestión del suelo para promover el alquiler social asequible". Se dice que es la primera vez que el Ayuntamiento de Madrid afronta el problema de la vivienda mediante lo que denomina Estrategia de Gestión de Patrimonio de Suelo 2023-2027. Se presenta como un nuevo modelo de gestión del ayuntamiento que persigue aumentar la oferta de alquiler a precios asequibles, pero adolece de un grave error: la enajenación del suelo publico. 

Se anuncia la construcción de 640 viviendas distribuidas en las 12 parcelas que se enajenan y que están localizadas en 8 distritos distintos, lo cual sería muy de valorar por los aspectos positivos que comporta en aras del equilibrio y la cohesión territorial. 

El suelo va a ser enajenado, adjudicándose mediante convocatoria de concurso público en el que lo que más se valorará de las propuestas de los promotores es la limitación del precio del alquiler (60%), mientras que la propuesta edificatoria (20%) y la propuesta económica más ventajosa (20%) tendrán un peso mucho menor. 

El precio máximo de arrendamiento no podrá superar el 25 % de los ingresos de la unidad familiar y el 25% de las viviendas deberán reservarse para jóvenes de hasta 35 años. En este caso las dudas surgen en relación con la forma en que se gestione la selección de los inquilinos y la determinación de los precios de los alquileres. Según se indica en la “Estrategia”, habrá que tener en cuenta los precios del mercado y del esfuerzo económico a soportar por cada familia. 

Se dice que las mayores minoraciones de los precios de los alquileres con respecto a los del mercado se producirán en las zonas que “identifique un mayor desequilibrio entre los precios del mercado del alquiler y la renta media por hogar” y que con ello se busca también “moderar las rentas de alquiler de la vivienda libre”. Siendo posible un cierto efecto positivo sobre el mercado, no cabe ser muy optimista mientras esta oferta no sirva para atender permanentemente una parte significativa de la necesidad de vivienda. También dependerá de lo restringida que sea la población potencialmente beneficiaria de una de estas viviendas.

Pero lo más cuestionable es que los promotores solo están obligados a mantener las limitaciones de precios del alquiler (y la cesión en alquiler) durante 15 años. Esa es la fecha de caducidad del efecto positivo que se persigue con esta actuación en la que, al venderse el suelo, el Ayuntamiento pierde la capacidad para seguir utilizando un recurso público fundamental con el que poder atender la necesidad de los madrileños de una vivienda en alquiler a precios asequibles.   

Es razonable pensar que el diseño de la estrategia esté condicionado por exigencias de equilibrio en las financias locales y por las expectativas de rentabilidad de los adjudicatarios de las parcelas. Pero es necesario encontrar formulas acordes con la capacidad de las finanzas locales manteniendo el patrimonio público de suelo. No es tarea simple ni fácil. Para crear y mantener indefinidamente un parque de viviendas en alquiler a precios asequibles hará falta tiempo, pero no se logrará si no se conserva y se incrementar el patrimonio publico de suelo.

También es una condición necesaria la colaboración de las administraciones con agentes privados, especialmente si se trata de organizaciones sin ánimo de lucro o de lucro limitado, pero nunca mediante la enajenación del suelo público. En este caso la medida puede tener un efecto positivo de duración limitada (un "parche”), pero a medio y largo plazo será contraproducente.

LOS IMPUESTOS A LA VIVIENDA VACÍA: UN EJEMPLO MÁS DE LOS PERSISTENTES ERRORES EN POLÍTICA DE VIVIENDA

El Instituto Catalán de Evaluación de políticas públicas ha publicado el informe de “Evaluación del Impacto del Impuesto sobre las viviendas vacías de Cataluña”. Las conclusiones vienen a refrendar lo que ya se conoce desde hace muchos años: La penalización económica a los propietarios de viviendas vacías no es operativa ni ayuda a mejorar la oferta de alquiler. 

En 2015, el Parlamento de Cataluña aprobó la Ley 14/2015, del impuesto sobre las viviendas vacías (IHB) con el que se pretende reducir su stock y aumentar así la oferta de alquiler social. En el informe del ivàlua, tras evaluar la modificación en el mercado inmobiliario tras la aplicación el IHB, de dice: “en términos del mercado inmobiliario, no se observan cambios en el porcentaje de viviendas vacías ni en el precio del alquiler como consecuencia del impuesto”.

Al elaborar el informe se duda de la definición de las viviendas vacías y de los datos estadísticos al respecto, así como de la fiabilidad y la expresividad de la información de la evolución de los precios. 

Se advierte, por tanto, de que hay “tener mucho cuidado con las conclusiones… ya que los errores de medida, falta de información y datos temporales durante un período de tiempo prolongado y otros cambios legislativos contemporáneos hace que los estimadores puedan estar sesgados”.

El informe termina con recomendaciones en torno a la necesaria mejora del registro de viviendas vacías y al seguimiento del uso de los recursos obtenidos con el impuesto. Nuevamente se trata de algo recurrente en las políticas de vivienda. Es necesaria más y mejor información para la ejecución de las actuaciones y para la evaluación de sus resultados. 

Hay que insistir una vez más sobre la indeterminación conceptual y jurídica para poder calificar sin riesgo de error una vivienda vacía. La ley por el Derecho a la vivienda,  (Disposición Final Tercera), insiste nuevamente en el mismo error, eludiendo las deficiencias de  experiencias  anteriores.  

2.500 MILLONES EN AVALES: NO ES LA SOLUCIÓN, ES REPETIR UN ERROR

  Comparto el artículo que nos ha publicado el día 22/01/2024 en 

"... el Gobierno ha puesto en marcha a través del ICO una línea de avales para “facilitar que unos 50.000 jóvenes y familias con menores a cargo adquieran su primera vivienda”..."

"... Ofrecer avales para endeudarse al 100% puede ser más un riesgo que una auténtica solución para los hogares, que podrán verse atrapados en unas arriesgadas exigencias de pagos durante muchos años."

"...Por la propia dinámica del mercado, los avales animarán la demanda ...provocará la subida de los precios, lo que pone de manifiesto que esa medida a quien, realmente, ayuda es a la oferta. 

La medida de los avales a las hipotecas viene "madurando" desde junio de 2020.

¿EL 80% DE LOS CATALANES A FAVOR DE LA REGULACIÓN DE LOS PRECIOS DE LA VIVIENDA? NO NOS HAGAMOS "TRAMPAS EN EL SOLITARIO"

Según la “Encuesta de valores en Cataluña, 2023”, elaborada por el CEO de la Generalitat: “ocho de cada 10 catalanes creen que se deberían regular los precios de los alquileres".

Es el resultado de una de las respuestas del cuestionario de 96 preguntas, algunas -como la que nos ocupa- son afirmaciones sobre aspectos tan relevantes como absolutamente dispares, para que los encuestados expresen su grado de acuerdo:

Si de verdad queremos resolver el problema de la vivienda, no deberíamos hacernos “trampas en el solitario”. Si la muestra de la encuesta es representativa, mas del 80% de los encuestados son propietarios de una vivienda. ¿Alguien puede creer que se obtendría la misma unanimidad en la respuesta si en la encuesta se pregunta si deben regularse los precios de todas las viviendas, también los de venta? 

Es un error disociar los mercados de alquiler y de venta. El precio del alquiler guarda relación con el valor de la vivienda, es la rentabilidad de la inversión que ha supuesto la compra. 

¿Se puede cuestionar que los propietarios de una vivienda deseen, legítimamente, que su vivienda, su inversión, su patrimonio, aumente progresivamente de precio?  Ese deseo no seria diferente si se ha comprado la vivienda como inversión para obtener una rentabilidad o si se trata de la residencia familiar. Seguro que los encuestados propietarios no estarían de acuerdo con que se limitase, incluso se redujese, por ley el valor en el mercado de su patrimonio, la herencia de sus hijos.  Se opondrían tajantemente. Imaginar otro comportamiento es confundir los deseos con la realidad. 

Por encima de las respuestas a "preguntas trampa" (por el contexto social en que se formulan) la experiencia enseña que la intervención en el mercado para controlar por ley los precios del alquiler no resulta eficaz y solo su anuncio ya provoca efectos contrarios a los que se persigue. La acción pública tiene que centrarse, mediante acciones positivas de diversa naturaleza, en conseguir una oferta suficiente de viviendas en alquiler a precios asequibles, regulados al margen del mercado. 

REFLEXIONES SOBRE LA DECLARACIÓN DE "ZONAS DE MERCADO RESIDENCIAL TENSIONADO".

 

 

La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, (art.18) abre la posibilidad de que las “administraciones competentes” declaren “zonas de mercado residencial tensionado” cuando “exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población”, con objeto de poder aplicar en ellas medidas que “hagan asequible”  la oferta. De las posibilidades de actuación que ofrece el art. 18, la regulación de los precios del alquiler es la que ha tenido mayor resonancia, quizás por las previsibles “reacciones defensivas” de los arrendadores, por los temores a los posibles efectos perversos que podría provocar y por las dudas que surgen en cuanto a la operatividad y la eficacia de su aplicación.

 

Un mercado de vivienda excesivamente caro constituye un factor de localización negativo (incluso de expulsión) para los hogares y también es un filtro para las actividades económicas en la ciudad. En una economía de mercado, como la que rige en nuestras ciudades, los precios del suelo y de la vivienda son causa de la segregación social a través de la organización del espacio urbano. La vivienda, en compra o alquiler, es un bien costoso por naturaleza y los procesos de encarecimiento (reiterados a lo largo de la historia)  exigen un esfuerzo económico excesivo para la inmensa mayoría de la sociedad y la hacen inasequible para los segmentos de población con menos nivel de renta. 

 

Cuando el mercado no es capaz de proporcionar una oferta asequible, se hace necesaria la intervención subsidiaria de los poderes públicos para garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada. Pero, con frecuencia, urgidos por el agravamiento del problema, intervienen con medidas paliativas sobre las consecuencias, en lugar de afrontar la corrección de las causas: tal es el caso de las medidas con las que se pretende controlar administrativamente los precios de mercado.

 

El citado artículo 18 de la Ley establece el procedimiento a seguir para la “declaración de zonas de mercado residencial tensionado”, que debe justificarse con “indicadores de los precios en alquiler y venta de diferentes tipos de viviendas… indicadores de nivel de renta disponible de los hogares residentes y su evolución en el tiempo”, con objeto de “medir la evolución del esfuerzo económico que tienen que realizar los hogares para disponer de una vivienda digna y adecuada”.

 

La primera dificultad técnica que planteará el procedimiento será poner los límites territoriales correctos a la zona en la que, según valores medios de precios y de rentas, “exista un especial riesgo de oferta insuficiente”. Como es bien sabido, los valores medios de los indicadores que determinan la condición de un “área problema” pueden variar en función de su delimitación. Además, en muchos ámbitos urbanos, los valores medios estarán ocultando una fuerte dispersión. Incluso en el supuesto de que, para delimitar las “zonas tensionadas”, se utilizaran técnicas de análisis georreferenciado, la probable dispersión estadística de los valores, la ausencia de homogeneidad, podría eliminar su utilidad. Todo ello sin entrar a cuestionar la dudosa fiabilidad de los datos de precios.

 

La elevación de los precios medios de alquiler, que se quiere combatir con las medidas reguladoras, no siempre será consecuencia de las tendencias alcistas del mercado. Por ejemplo, en un área central con un parque antiguo y degradado, la renovación de algunos inmuebles, para convertirlos en apartamentos de lujo en alquiler, puede llevar a diagnosticar erróneamente el aumento de los precios medios  en la zona. Es amplia la casuística de las inconsistencias que se pueden producir por el “voluntarismo” de fijar unos precios homogéneos de referencia para ofertas de viviendas con una enorme heterogeneidad (antigüedad, conservación, tamaño, distribución, orientación, equipamientos, planta, tipo de edificio, calle, entorno urbano…). 

 

Similares cuestionamientos pueden plantearse en relación con la pretensión de que el nivel medio de renta disponible de los hogares residentes en “la zona” (probablemente muy diversos en tamaño y composición) sirva para detectar con la precisión necesaria los hogares en situación de “esfuerzo económico” excesivo o excluyente. 

 

Con todo, la principal deficiencia del procedimiento, que obliga a dudar de su operatividad y de su eficacia para el fin que se persigue, está en la interpretación errónea que se hace del “mercado residencial”. El procedimiento propone delimitar y calificar una “zona de mercado residencial tensionado”, considerando sólo la oferta y la demanda interna del ámbito, con el propósito fundamental de regular en ella los precios del alquiler para hacerlos asequibles a “la población residente”. No se tiene en cuenta que, en realidad, el mercado de vivienda incluye también una potencial demanda exógena. Los mercados mas tensionados se localizan en ámbitos de carácter metropolitano y, como ya se ha dicho, será complicado delimitar “zonas tensionadas” por los precios de los alquileres, pero es un error conceptual querer circunscribir a espacios concretos los hogares en situación de sobreesfuerzo e inasequibilidad. ¿Se va a priorizar el derecho a la vivienda de los hogares en función de su lugar de residencia? 

 

Con la “declaración de zona tensionada” se intenta corregir una situación de “oferta insuficiente” para la “población de la zona”, pero la oferta de precios asequibles, que hipotéticamente se generaría, quedaría, inevitablemente, también a disposición de los hogares procedentes de fuera de la zona y razonablemente, en igualdad de condiciones, los arrendadores preferirán a los inquilinos que dispongan de una mayor renta disponible. La limitación administrativa de los precios no favorecería necesariamente a residentes de la zona tensionada, ni a los que tengan que hacer un mayor esfuerzo económico para pagar el alquiler. 

 

Además, antes de declarar una “zona tensionada” habría que considerar, también, algunos posibles efectos colaterales negativos: ¿Se ha pensado que la aplicación de limitaciones de precios en zonas con mayor centralidad, favorezca, por ejemplo, los procesos de gentrificación?  ¿Cómo se va a impedir que la oferta de alquiler residencial, derive hacia otros usos sin restricciones de precios (alquiler de temporada, uso turístico…)?  ¿Cómo se van a evitar las consecuencias negativas de los inevitables “efectos frontera” entre zonas con diferentes regulaciones?

MÁS SOBRE EL CONTINUISMO DE LA "OPERACIÓN CAMPAMENTO" EN LOS MODELOS DE DESARROLLO URBANO Y VIVIENDA

 

Traemos aquí  algunas opiniones vertidas en un articulo publicado en "El Salto"

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Recuperar la "Operación Campamento" es, en realidad, continuar con un modelo de desarrollo urbano propio de otras épocas. Mas acorde con el pasado que útil para atender las necesidades actuales y futuras de vivienda. 

Hay que insistir en que, en gran medida, la gravedad del problema de la vivienda se debe a la práctica inexistencia de un parque público de vivienda y a la insuficiente inversión pública, en ambos estamos muy por debajo de los principales países de la UE. Buena parte de la solución pasa, necesariamente, por disponer de suelo público sobre el que promocionar vivienda en alquiler a precios asequibles. 

Para intentar actuar eficazmente sobre el problema  hay que comenzar por un conocimiento riguroso del parque existente y de las necesidades de vivienda, diferenciando  necesidad y demanda. Priorizar le regeneración de los parques residenciales existentes, para optimizar su uso, con la finalidad de maximizar la oferta de alquiler asequible, mejorando la habitabilidad y la eficiencia energética. 

 

En la promoción de nuevas viviendas la política para satisfacer el derecho a la vivienda debería centrarse en un pacto social, mejorar la cooperación y coordinación interadministrativa para llegar a disponer de un parque de vivienda en alquiler a precios asequibles, que sea capaz de atender con la flexibilidad requerida las necesidades de vivienda de al menos un 20% de todos los hogares.

NADA NUEVO: EQUÍVOCOS SOBRE VIVIENDA PARA PROMOVER SUELO

Comentarios a un ejemplo más del "papel finalista" de la prensa en favor de los intereses de los propietarios de suelo o del sector inmobiliario en general. 

No es fácil concentrar más inconsistencias y más contradicciones en la argumentación, ni más medias verdades y  falsedades  que las que se encuentran en este artículo, que se publica en vísperas de que el Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid apruebe definitivamente las nuevas normas urbanísticas del Plan General de Ordenación Urbana (PGOU).

El problema no es "equivocar" el diagnóstico en cuanto a la demanda de vivienda.  Lo grave es mantener la falsedad de que el desarrollo de nuevos suelos y la construcción de más viviendas será la solución para hacerlas asequibles.

 

Al buscar explicación a que el precio de la vivienda se mantenga "resiliente" (sic) cita el aumento significativo de "los flujos de inmigración". ¿Está homologando a todos los inmigrantes con los que más bien habría que denominar inversores extranjeros? 

Se afirma con datos que la oferta sigue siendo "limitada e insuficiente", pero se omite el año de referencia y, sobre todo, hay un error básico que invalida toda la argumentación. Por definición (INE), el número de hogares coincide con el número de viviendas principales. En el artículo se dice “creación neta de hogares” (?), pero lo que interesa, a efectos de que haya oferta suficiente para las necesidades de primera vivienda (vuelven a equipararse erróneamente demanda y necesidad de vivienda), es el saldo neto de hogares (diferencia entre los que aparecen y los que desaparecen)  y ese saldo o crecimiento es, por tanto, igual a la diferencia del número de hogares existentes al principio y al final del período en cuestión.  Pues bien, hay que rectificar nuevamente esta información errónea utilizada en artículos de prensa como éste. Según el INE en 1/1/2021 había en España 455.531 más que en 1/1/2011, lo que supone un aumento medio de menos de 46.000 hogares al año. No 286.000, como se dice.

Realmente el objetivo del artículo es proponer como solución "liberar suelo finalista en grandes desarrollos", lo que se pretende respaldar, con datos incorrectos, por la necesidad de  “impulsar urgentemente la oferta de vivIenda”.

Es absolutamente necesaria la colaboración publico-privada, pero en el artículo falta concretar que si hay participación pública el alquiler deberá ser a precios asequibles y sin posibles futuras descalificaciones.