LOS PRECIOS, CAUSA O CONSECUENCIA DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA

 

Al analizar algunos procesos sociales es frecuente que se cometa el error de no diferenciar correctamente las causas y sus efectos. Tal ocurre en el análisis de la ineficacia del sistema de provisión de vivienda en España. Se diagnostica que el problema es la carestía y las propuestas se limitan a intentar controlar directamente los precios para abaratar el mercado.  

Desde mediados del siglo pasado se ha ido consolidando en España un sistema residencial “gobernado” por un potente sector inmobiliario, con un gran peso en la economía del país y  generador de enormes plusvalías, y un gran parque de viviendas en propiedad que, en la mayor parte de los casos, constituyen la casi totalidad de los patrimonios familiares. La escasez de oferta en alquiler, especialmente a precios asequibles, es otro de los elementos diferenciales del sistema. El modelo residencial vigente está profundamente arraigado en la sociedad, a pesar de su ineficacia para dar respuesta satisfactoria a las necesidades de vivienda de amplias y crecientes capas sociales. 

Los propietarios de vivienda, privados o públicos, sufrirían un perjuicio económico  si se abaratase el mercado de la vivienda, pues con ello verían devaluado su patrimonio. Con el actual modelo, entre las diversas tipologías de hogares, sólo la minoría de inquilinos y los que aún están fuera del mercado pueden desear realmente una bajada de los precios de la vivienda.

La historia de las políticas de vivienda aplicadas a lo largo del tiempo demuestra que intentar corregir los efectos y no actuar sobre las causas que lo provocan no soluciona el problema. Además de voluntad política, ha faltado información fiable, detallada y actualizada sobre el sistema residencial para diagnosticar y actuar con rigor en los ámbitos concretos donde y cuando se manifiesta el problema.

Las dificultades para acceder a una vivienda digna y adecuada son consecuencia de los desajustes que se producen entre a) las viviendas disponibles y b) las necesidades de vivienda:

 a) La cantidad y los tipos de las viviendas disponibles. El precio de las viviendas es, en la mayor parte de los casos, la característica mas determinante de la posible escasez de una oferta adecuada, aunque no la única. También son importantes la localización, el tamaño, el régimen de cesión, la habitabilidad... 

b) Las necesidades existentes. Hay que diferenciar entre demanda y necesidad de vivienda y la política de vivienda debería centrarse exclusivamente en las necesidades. La capacidad de renta es determinante en las limitaciones que encuentran los hogares para satisfacer el derecho a disfrutar de una vivienda, pero la diversidad y la dinámica de las formas de convivencia también pueden estar produciendo desajustes y escasez por inadecuación de la oferta. 

Se recurre a simplificar la realidad cuando se intenta objetivar el “desajuste”. Se parte de la convención de que hay problema de vivienda cuando los hogares tienen que dedicar más de una tercera parte de su renta a pagar la vivienda. Aceptando la lógica del planteamiento hay que cuestionar el carácter universal con el que se aplica:

I) Para actuar a partir de este criterio, primero habría que diferenciar si se trata de lo que se gasta en el alquiler o de lo que se invierte al comprar una vivienda, pues en este caso además de pagar para satisfacer la necesidad de disponer de una casa se está constituyendo un ahorro y haciendo una inversión. 

II) Con el tope de la tercera parte de la renta, lo que se pretende es garantizar que el pago de la vivienda no impida satisfacer las otras necesidades básicas, pero esa afectación dependerá de la renta absoluta de los hogares. En los de mayores ingresos esa capacidad no se verá necesariamente reducida por el hecho de que se dedique a la vivienda más de una tercera parte de la renta. Por el contrario, para los hogares con rentas mas bajas podría ser necesario reducir aún más la proporción. 

III) Si al coste de la vivienda, propiamente dicho, se añaden otros gastos de servicios o consumos de energía, agua…  se hace aún mayor la dificultad de la aplicación del criterio.

Es obvio que la solución al problema de la vivienda pasa por evitar los desajustes entre precios y rentas, pero las propuestas de intervención se limitan a intentar corregir el mercado, básicamente, en tres direcciones:

A) Hay que reducir los precios mediante imposición normativa y control administrativo.

B) Aumentar la oferta para eliminar la escasez y con ello bajar los precios.

C) Incrementar la capacidad económica de los hogares cuya renta no les permite acceder al mercado, mediante desgravaciones fiscales y subvenciones.

Frente a tales planteamientos cabe hacer algunas consideraciones que obligan a insistir en cuestionar la consistencia de su lógica y su operatividad. 

A) Cuando se trata de intentar reducir los precios en un determinado ámbito y para un periodo  concreto (“declaración de zonas de mercado residencial tensionado”), las inconsistencias vuelven a ser tanto conceptuales como operativas: 

1) Con carácter general, las administraciones no cuentan aún con la información necesaria sobre del mercado de alquiler para poder diagnosticar correctamente el problema y actuar con el rigor necesario. 

2) Planear actuaciones específicas sobre los precios del alquiler ignorando que las causas desencadenantes pueden estar en los mercados del suelo y de venta es negar la realidad. Los mercados de compra y de alquiler son distintos, pero no son independientes. 

3) Tampoco es riguroso delimitar “áreas problema” por la intensidad de los desajustes entre los valores medios de precios de alquiler y las rentas de los hogares, ya que pueden ser indicadores carentes de significado cuando, como ocurre muy frecuentemente, es grande la heterogeneidad de las viviendas por el tamaño, el estado de conservación, la localización, la orientación, la altura, el entorno... 

4) Para definir las “zonas tensionadas” los precios de los alquileres pertenecen inequívocamente a viviendas de la zona delimitada, pero las personas que necesitan una vivienda podrían proceder de otros ámbitos, con niveles de rentas que no han sido considerados. 

5) Se pretende favorecer a los residentes de las “zonas tensionadas”, pero si el control de precios abaratara la oferta, los más beneficiados serán los demandantes con mayor solvencia económica, residan o no en la zona, porque serán preferidos por los propietarios por su mayor solvencia. Y si se trata de zonas con atributos de centralidad podría ocurrir que la medida de control de precios favorezca procesos de gentrificación.

6) Cualquier tipo de actuación que suponga un perjuicio económico para los propietarios provocará un desplazamiento de la oferta hacia otros mercados mas lucrativos (alquiler de temporada, uso turístico…).

7) Cabe suponer también que la regulación administrativa de precios dentro de espacios urbanos o metropolitanos contiguos o próximos provocaría desigualdades injustificables e indeseables “efectos frontera” entre zonas con diferentes regulaciones. 

B) Sigue prevaleciendo aún la idea de que hay que aumentar la oferta y de que la única forma de conseguirlo es construyendo nuevas viviendas.  Incomprensiblemente, no se considera necesario justificar con precisión para qué demanda y dónde: ¿venta libre? ¿Vivienda Protegida? ¿alquiler? ¿alquiler asequible? ¿Alquiler Social? ¿Qué tipos de hogares son los que necesitan vivienda?... Esta incoherencia es propia del desarrollismo urbanístico dominante (“cuantas más viviendas, mejor”), que está en las raíz de las deficiencias del sistema residencial. Tras la última burbuja se denunciaba que había muchas “viviendas vacías y gente sin casa”. 

Cuando se dice que con el aumento de la oferta se provocará una bajada de los precios, se está ignorando que en los mercados del suelo y de la vivienda la relación oferta-demanda tiene algunas particularidades importantes. Se trata de bienes que, como el espacio urbano en general, se revalorizan con el paso del tiempo, por lo que la oferta en venta sólo puede verse obligada a bajar precios cuando disminuye la demanda si hay apalancamiento financiero. La vivienda en propiedad es un activo económico, una inversión, y la demanda asume el precio confiando en su futura revalorización. Si no hay crisis económica el aumento de la oferta en venta no provocará una disminución de los precios, incluso puede ocurrir al contrario como en los recurrentes periodos de “burbuja”.  

Sí que provocarán aumento de los precios las situaciones de escasez de vivienda, que pueden ser consecuencia del crecimiento de la demanda, pero que también se producen por la fragmentación de la oferta por los umbrales de precios, por los regímenes de cesión, por la localización, por los tamaños, o por cualquier otro motivo de inadecuación. Esta relación entre el crecimiento de la demanda, la escasez de la oferta y el encarecimiento es especialmente evidente en el mercado de alquiler, pero cuando se argumenta el crecimiento del número de nuevos hogares no se especifican sus características. Para dar una respuesta eficaz a las necesidades de vivienda adecuada habría que conocer, por ejemplo, la proporción de hogares unipersonales, de jóvenes, de inmigrantes por procedencias... 

C) La renta disponible de los hogares es el otro componente de los desajustes, pero se le otorga menos relevancia que al precio de la vivienda. Aunque la situación económica de los hogares no sea un componente de la estructura del sistema residencial propiamente dicho, hay que considerar que el problema se produce tanto por los precios altos de la vivienda como por las rentas insuficientes de los hogares.

Con objeto de corregir los efectos excluyentes del mercado, se aplican medidas dirigidas a incrementar la capacidad de renta, con ayudas directas como el “Bono Alquiler Joven”, o los “Avales ICO” para la compra. Ambas son medidas  muy cuestionadas, entre otras razones, por la pequeña proporción de hogares necesitados que pueden llegar a verse beneficiados y por el efecto inflacionista que pueden provocar, con unos resultados contrarios a los que se persiguen. 

La gravedad y la extensión actual del problema no se corregirá sólo con medidas “parche” sobre los precios o las rentas. En el mejor de los casos servirían para enmascarar los efectos a corto plazo pero son ineficaces, cuando no contraproducentes, para corregir las causas de un problema que se cronifica. El elevado precio que tienen que pagar los hogares para disfrutar de una de la vivienda es sólo el síntoma más alarmante de un problema mucho más complejo,  que exige actuaciones muy diversas y sostenidas en el tiempo para ir creando y manteniendo una oferta suficiente de vivienda en alquiler asequible para los distintos niveles de renta, al margen de las reglas que rigen el mercado libre. Para ello es imprescindible un pacto de estado que garantice la cooperación interadministrativa y la colaboración publico-privada.

ALGUNAS REFLEXIONES SOBRE EL FENÓMENO MIGRATORIO

 

A lo largo de la historia las personas se han desplazado buscando asentarse allí donde pudieran encontrar unas mejores condiciones de vida. Todo parece indicar que en el siglo XXI los desplazamientos de la población del planeta persiguiendo ese objetivo se van intensificar y van a ocupar el centro de la acción política tanto internacional como interna. Así se viene anunciando desde hace decenio por las ciencias sociales, pero con el fenómeno migratorio se repite una vez más el error de no tomar en consideración los fenómenos demográficos hasta que es demasiado tarde. Y cuando esto ocurre, la urgencia para atender alguno de los efectos más conflictivos impide ir a las raíces del problema, ocuparse de corregir las causas.

 

Existe una especie de “ley de gravitación migratoria” que viene a explicar que la intensidad de los flujos de las corrientes migratorias entre unas regiones y otras es directamente proporcional a la desigualdad existente entre ambas e inversamente proporcional a la distancia que las separa. 

 

Desde el XIX, se han ido haciendo mayores las diferencias en calidad de vida entre los países más y menos desarrollados, (renta per cápita, derechos humanos, derechos sociales básicos, seguridad, control demográfico) y el auge de los medios de transmisión de información hace más evidentes las desigualdades que impulsan las tensiones migratorias de forma casi exponencial. Los países con mayor calidad de vida, son un “potente imán”, un destino irrenunciable.

Complementariamente, en los países con menor calidad de vida existen ineludibles factores de “expulsión” (pobreza, hambre, guerras, inseguridad, sobrepoblación…), que acucian a migrar a quienes tienen mayor capacidad y mayor iniciativa para buscar oportunidades de mejorar sus condiciones de vida o, simplemente, para sobrevivir.  

 

Se han hecho mucho mas fáciles los desplazamientos, menores las distancias funcionales en un mundo global cada vez más intercomunicado (transportes más baratos, rápidos y seguros) y con fronteras mas “permeables” (desorganización, mafias, respeto a los derechos humanos, compromiso de asilo…). El fenómeno migratorio se realimenta, los migrantes ya asentados facilitan nuevos traslados al ejercer como “cabezas de puente” (reagrupamiento familiar, emulación…). Las mafias han convertido los desplazamientos de la migración ilegal en un negocio muy lucrativo 

 

Para los países emisores, los flujos de emigrantes suponen reequilibrio demográfico, pérdida de “capital humano”, salida de capital, recepción de las “remesas” de los emigrados, obtención de ayudas para el desarrollo, para “regular” la emigración y para combatir las mafias. 

 

Para los países receptores, los flujos de inmigrantes aportan “capital humano”, frenan el envejecimiento demográfico, generan diversidad, y exigen medidas para conseguir la integración y evitar el deterioro de la cohesión social corrigiendo las tendencias que se produzcan situaciones de exclusión y segregación socio espacial. La inmigración irregular y descontrolada, propicia situaciones de ilegalidad, exacerba las actitudes xenófobas y enfrenta a los países receptores a un horizonte difícilmente sostenible social y económicamente.

 

Las personas migrantes abandonan su lugar de origen tras sopesar los costes personales que les supone la migración y las mejoras que pueden alcanzar. Hay que partir de la existencia de una gran diversidad de circunstancias personales, pero fundamentalmente la migración supone desarraigo, tiene un coste económico, requiere esfuerzo de adaptación a una cultura y una lengua diferente, y ser potencialmente víctimas de discriminación y comportamientos xenófobos. Todo ello por una necesidad acuciante o una expectativa más o menos real de mejorar las condiciones de vida personal y familiar en un lugar distinto al de su nacimiento.

 

Actualmente, según la Encuesta Continua de Población (INE) los nacidos fuera de España (9,03 millones) representan el 19,1% de la población, mientras que los residentes con nacionalidad extrajera (6,6 millones) son el 14%.  En 2002 la población de no nacidos en España era 2,3 millones y la de extranjeros 1,7 millones.  Del colectivo de extranjeros 2,85 millones están actualmente afiliados a la Seguridad Social lo que representa el 13,5% del total. El fenómeno migratorio ofrece algunas certezas y no pocas incertidumbres. No se deben extrapolar las tendencias migratorias de los últimos 22 años, pero es razonable pensar que España va a mantener su fuerza de atracción para los migrantes de los países de lengua española, por razones de proximidad cultural, y para los países norteafricanos y subsaharianos, por ser la entrada más próxima a Europa. Pero no es posible prever la intensidad de los flujos procedentes de estos países o la aparición de nuevos países emisores. A la persistencia de los factores estructurales (sobrepoblación, pobreza, déficits de calidad de vida, inseguridad, riesgos para la vida, …) en los países de los que proceden actualmente la mayor parte de los nacidos fuera de España, se añadirán presumiblemente otros factores de “expulsión” debidos a crisis económicas, políticas, ambientales, situaciones bélicas… en cualquier otra parte del mundo. Dentro de la incertidumbre, es razonable pensar que en los próximos decenios se intensifiquen las tensiones migratorias por el agravamiento de las desigualdades y las facilidades de la globalización.

 

La ONU a través de la Organización Internacional para las Migraciones (OIM) promueve una migración humana y ordenada para beneficio de todos. En el Informe elaborado para la Agenda 2030 se dice que “La migración es un poderoso impulsor del desarrollo sostenible, para los propios migrantes y para sus comunidades en los países de origen, tránsito y destino.” Pero también afirma que “...si la migración está mal administrada puede tener un impacto negativo en el desarrollo, poner en peligro a los migrantes, someter a tensiones a las comunidades y minimizar los beneficios en materia de desarrollo.”

 

El reto está en regular el proceso respetando los derechos de las personas que tienen que abandonar su lugar de origen por razones de supervivencia o en busca de una oportunidad para conseguir unas mejores condiciones de vida. La comunidad internacional debe ampliar sus esfuerzos en atender las catástrofes humanitarias que suponen los desplazamientos forzados masivos de la población (ACNUR). Los flujos continuos de personas que huyen desesperadamente de la pobreza y de la inseguridad en busca de derechos humanos y de prosperidad, por las circunstancias de grave riesgo para la vida con que se producen frecuentemente, adquieren igualmente el carácter de catástrofe humanitaria. En los países de llegada el deber humanitario de acogida de estas personas choca con la amenaza de unos flujos que de mantenerse superarían la capacidad de los recursos económicos y harían inviable la inclusión social.

 

En el caso de España, como en el conjunto de los países de la UE, la composición por edades de la población, progresivamente envejecida, hace necesaria la incorporación de población joven para mantener el estado de bienestar. En España, dentro del marco establecido en el Pacto de la UE sobre Migración y Asilo el 14 de mayo de 2024, la regulación de los flujos de entrada y la normativa para establecerse en el país (permisos de residencia y trabajo, atención humanitaria…) son competencia estatal. A la vista de los resultados, es evidente que deben replantearse de raíz las políticas y los recursos que se vienen aplicando. Hay que centrarse en la cooperación con los países emisores para combatir el tráfico de personas y la inmigración irregular. Complementariamente se debe fomentar la inmigración reglada, por ejemplo, mediante las contrataciones en origen y apoyando el reagrupamiento familiar. 

 

Son fundamentales las políticas de ayuda a la integración para conseguir una sociedad inclusiva capaz de superar las dificultades de convivencia entre identidades y culturas diferentes, combatiendo el racismo, la discriminación racial y la xenofobia. Es ésta una tarea que compete gestionar a las administraciones autonómicas y municipales, para garantizar a todos los residentes, al margen de su procedencia o nacionalidad, la satisfacción de derechos básicos como la sanidad, la educación, la vivienda. Las situaciones de segregación se trasladan a las sucesivas generaciones, haciendo crónicos los problemas derivados de la no integración.

 

Las inmigraciones internacionales son ya un proceso global con tendencia a intensificarse y acentuarse su desgobierno.  El reto exige conseguir acuerdos a nivel global e interno que, como propone la Agenda 2030, lleven a convertir las migraciones en impulsoras del desarrollo sostenible y del necesario reequilibrio internacional. La actuación es urgente pues, para las regiones de origen y de destino y, especialmente, para las personas migrantes, son catastróficos los efectos provocados por la inmigración descontrolada y la no integración. 

INFORMACION Y TRANSPARENCIA EN LA LEY POR EL DERECHO A LA VIVIENDA

 

El Capítulo II del Título IV (artículos 32 a 36) de la Ley por el Derecho a la Vivienda: “Información y transparencia en materia de vivienda y suelo”, hace referencia a la voluntad de subsanar una de las causas fundamentales de la falta de eficacia de la política de vivienda: actuar sin la información, el análisis y el diagnóstico necesarios y gestionar sin transparencia. 

Detalladamente la Ley establece una amplia serie de obligaciones del Estado para que se elabore información y se haga pública con periodicidad anual. Objetivo tan necesario como factible y para el que sólo hace falta voluntad política, que hasta ahora sólo se ha manifestado al legislar. 

El artículo 32 obliga al Estado a “…elaborar y mantener actualizado un inventario del parque público de vivienda de su titularidad y de sus entes adscritos o dependientes, en el que se incluirá, al menos, la siguiente información: a) Identificación de las viviendas que lo componen, b) Características fundamentales de las viviendas, c) Situación de uso de las mismas y d) Características de las personas u hogares usuarios.” Se habrá de elaborar anualmente “una memoria sobre las características del parque público de vivienda y su utilización, debidamente actualizada, que permita la conformación de un mapa de la vivienda social para facilitar su acceso por parte de la ciudadanía. Asimismo, se recogerá la información sobre las actuaciones previstas para reforzar el parque de vivienda social en los próximos cuatro años”.

El artículo 33 obliga a “…detallar el presupuesto invertido anualmente en los diferentes programas de política de vivienda, a través de los instrumentos de colaboración con las administraciones competentes, diferenciando, al menos, en los siguientes destinos de gasto: a) Ayudas al alquiler de vivienda dirigidas a las personas arrendatarias, b) Promoción de vivienda en alquiler social o asequible, c) Promoción de vivienda sujeta a algún tipo de protección pública, d) Programas de intermediación en el alquiler, e) Ayudas a la rehabilitación edificatoria, diferenciando específicamente las que mejoren la eficiencia energética y promuevan la utilización de las energías renovables y la accesibilidad y f) Programas de regeneración o renovación urbana, especificando la inversión en actuaciones en asentamientos y barrios de alta vulnerabilidad incluyendo programas de realojo.” Habrán de publicarse con periodicidad anual, … “los datos indicados en el apartado anterior … indicando específicamente las cuantías que, en estos programas, hayan contribuido a favorecer el acceso a la primera vivienda por parte de jóvenes.”

Por su parte, el artículo 34, se refiere a la obligación de ofrecer “…información sobre el uso y destino del parque de viviendas de su ámbito territorial, con indicación, en términos agregados, del número de viviendas o de inmuebles de uso residencial que estén habitados por hogares y constituyan su residencia principal, así como aquellos que se hayan identificado como deshabitados o vacíos dentro de su ámbito territorial...” Información que deberá publicarse conperiodicidad anual, “…especificando las medidas y acciones orientadas a la optimización del uso del parque de vivienda del ámbito territorial.”

El artículo 35 se refiere a la caracterización de la demanda de vivienda y dice que el Estado “… en la forma que se instrumente de acuerdo con las administraciones competentes, deberá detallar el número de personas y hogares inscritos en los registros de demandantes de vivienda habilitados para el acceso a los diferentes programas de acceso a la vivienda, diferenciando aquellas personas u hogares que actualmente residen en su ámbito territorial, de aquellos solicitantes que residen en otros ámbitos territoriales. Asimismo, se establecerán las principales características socioeconómicas de las personas y hogares demandantes de vivienda a partir de la información obrante en los referidos registros”. La publicación de la información será anual “… especificando las actuaciones realizadas, en curso y previstas para dar respuesta a la demanda existente.”

Por último, el artículo 36 establece la obligación de “…detallar el suelo disponible de titularidad [del Estado] “y de sus entes adscritos o dependientes, que se encuentre dotado de potencialidad edificatoria residencial en virtud de los instrumentos de ordenación urbanística, incluyendo, al menos, la siguiente información: a) Número de viviendas, superficie construida y tipología edificatoria. b) Situación del suelo en términos de urbanización. c) Situación en términos de clasificación y categorización urbanística, diferenciando entre suelo urbano consolidado, suelo urbano no consolidado, suelo urbanizable delimitado o sectorizado con ordenación pormenorizada y suelo urbanizable delimitado o sectorizado sin ordenación pormenorizada, o categorías equivalentes”. La publicación con periodicidad anual se hará “…especificando el suelo integrante del patrimonio público de suelo, obtenido en cumplimiento el deber legal de cesión…”

Lo establecido por la ley, si realmente se ejecuta, será un importante avance en el imprescindible conocimiento del sistema residencial, aunque habrá que ampliar la información georreferenciada sobre la dinámica de los hogares y de la totalidad del parque de viviendas para poder analizar y diagnosticar el problema con el rigor necesario para que las soluciones sean eficaces. 

Las posibilidades que ofrecen los numerosos registros administrativos existentes en formato digital y la capacidad de la tecnología disponible obliga a pensar que si no se avanza en las líneas que marca la ley será porque se apuesta por mantener las actitudes oscurantistas que impiden que se conozca mejor el funcionamiento del sistema residencial y que se efectúen las evaluaciones de las políticas aplicadas. Todo lo cual es imprescindible para hacer efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada.

No es fácil encontrar denuncias de responsables políticos acerca de la sinrazón de aplicar medidas sin el conocimiento del problema. Manuela Carmena, tras haber sido alcaldesa de Madrid, una vez fuera de la política activa y sin ataduras de partidos, se preguntaba “¿No es aterrador que en estos momentos no tengamos, por ejemplo, un mapa preciso, seguro y actual del número de viviendas vacías que hay en España? Hablamos sin parar del problema de la vivienda, de la necesidad de construir viviendas sociales o del alquiler asequible. Pero ¿dónde tenemos esos necesarios mapas del número de viviendas vacías, se pudiera decir ociosas, que pudieran ser una alternativa más inmediata que la nueva construcción?” ⁽¹⁾. Hace mucho tiempo que, también en tono de denuncia, venimos preguntando por qué se elude obtener conocimiento y ofrecer transparencia. 

La Ley por el Derecho a la Vivienda apunta en el buen camino y en el nuevo Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana se ha creado una Dirección General de Planificación y Evaluación de la que depende una Subdirección General de igual nombre a la que corresponde obtener la información que está establecida en la ley. Sólo queda confiar en que el proceso dé frutos pronto, se amplíe y se instaure con carácter permanente. El necesario pacto estatal sobre la vivienda debería empezar por algo tan obvio y, sin embargo sistemáticamente soslayado, como que sin un buen conocimiento del problema no será posible solucionarlo. 

⁽¹⁾ Carmena, M. (2021) “La joven política. Un alegato por la tolerancia y crítico con los partidos”. Madrid. Ediciones Península, p, 239 

NUEVO MINISTERIO DE VIVIENDA, LAS MISMAS PROMESAS

 

En la nota de prensa publicada por el Ministerio de Vivienda tras la reunión de varios miembros del Gobierno con cerca de una veintena de “representantes de las entidades del sector de la vivienda”, la ministra destaca las ideas fundamentales en cuanto a las intenciones y la actuaciones ya “puestas en marcha” por el Gobierno:

·      “No nos conformamos con una reunión al año. El Gobierno se compromete a mantener este tipo de reuniones semestralmente y el presidente asistirá, por lo menos, una vez al año”. 

·      “Coincidimos en el objetivo de aumentar la oferta para garantizar el derecho a una vivienda asequible”. 

·      “Todos estamos unidos en este objetivo común y de aquí ha salido hoy el compromiso de fortalecer la colaboración público-privada para incrementar el parque público y los procesos de agilización para incrementar la vivienda asequible”. 

·      “El Gobierno no dejará sin poner en marcha ningún instrumento del Estado para resolver el problema del acceso a la vivienda”

·      La ministra “se ha dirigido también a los propietarios de una vivienda en alquiler para señalar que “en su mayor parte, el 95% de estas viviendas son de particulares” y el Gobierno va a trabajar para “aportar certeza, seguridad jurídica y garantías” con el fin de que “puedan poner más viviendas a disposición del alquiler asequible”.

·      Ya se han “puesto en marcha”: 

- el desarrollo del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia 

- los avales y préstamos con el Instituto de Crédito Oficial (ICO) 

- y la modificación de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. 

 

 

 

La necesidad de la colaboración público-privada es una obviedad, muchas veces reclamada, pero deberá efectuarse dentro del marco de un Pacto de Estado, que, por difícil que sea, es imprescindible para garantizar también la cooperación de todas las administraciones. Para incrementar el parque público y generar la oferta suficiente de vivienda asequible será necesario mantener las mismas políticas durante muchas legislaturas.

Si se cumple la promesa de que el Gobierno va a “aportar certeza, seguridad jurídica y garantías” a los “propietarios particulares” de viviendas con el fin de que “puedan poner más viviendas a disposición del alquiler asequible”, será mucho más efectiva que las disposiciones actualmente vigentes, que actúan en sentido contrario, pretendiendo establecer “zonas tensionadas” y “precios de referencia” a los alquileres. No parece razonable que entre los “representantes de las entidades del sector de la vivienda” participantes en la reunión con el gobierno no estuviera invitada la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (ASVAL). Uno de los errores de la Ley por el Derecho a la Vivienda es haber considerado a los arrendadores como parte del problema en lugar de buscar su colaboración para que se convierta en parte de la solución.

Por lo que respecta a las actuaciones puestas en marcha:

·  Falta información puntual y detallada sobre la ejecución del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

·  Con respecto a la oportunidad de los avales del ICO, ya hemos expresado nuestras dudas.

·   En cuanto a las modificaciones de la Ley del Suelo para aportar seguridad jurídica y agilizar los procesos administrativos no dejan de ser medidas paliativas mientras se acomete el necesario cambio de modelo en la acción pública para la ordenación del desarrollo urbano en defensa del interés general.

LA LEY DE VIVIENDA: ¿APROBARLA PARA RECURRIRLA?

Cuando en enero de 2020 tomó posesión el segundo Gobierno de Sánchez  el MITMA ya disponía de un borrador de la primera Ley Estatal de Vivienda. El texto había sido redactado en poco más de un año por la Secretaría General de Vivienda con la participación de un grupo de expertos y, tras haber estado unos meses en “reposo”, pasó a ser objeto de graves discrepancias dentro del nuevo Gobierno de coalición. EL 1 de febrero de 2022 el Consejo de Ministros aprobó el proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, pero durante quince meses más se mantendrían discusiones entre los propios socios del Gobierno y con otros grupos parlamentarios. Por fin, tras pactarse con ERC y EH Bildu, la Ley se aprobó en el Congreso el 27 de abril de 2023 con 176 votos a favor, 167 en contra y una abstención. (El 28 de mayo se celebrarían elecciones locales y regionales)

Como escribí en su momento, pienso que el defecto fundamental de la ley es la falta de consenso con que se ha redactado. Todos los expertos coinciden en que no será posible avanzar en la política de vivienda sin la existencia de un pacto estatal que, además de implicar a los responsables políticos de las distintas administraciones, cuente también con la colaboración de la iniciativa privada, agentes sociales y económicos y cuantos integren el complejo sistema residencial. Sin embargo, en el caso de esta ley, desde el propio Gobierno, se hizo hincapié en señalar con orgullo contra qué “enemigos” se aprobaba. 

 

Una ley de vivienda debe marcar el largo camino que habrá de recorrerse conjuntamente para alcanzar el objetivo del mandato constitucional, pero de poco servirá si una parte importante de quienes tiene que hacer el camino no están de acuerdo con su trazado, lo consideran claramente contrario a sus intereses o, simplemente, lo ven intransitable en la práctica. Para avanzar en el derecho a la vivienda es imprescindible el consenso previo y, en este caso, no sólo no ha existido sino que se ha eludido. No se atendieron ni el informe del Consejo General del Poder Judicial ni las sugerencias y alegaciones enviadas por las diferentes Comunidades Autónomas. 

 

A lo largo de la discusión y la tramitación de la Ley fueron muchas las críticas técnicas de expertos y el desacuerdo y las advertencias de no colaboración de distintas administraciones. Los partidos de la oposición han prometido su derogación y los gobiernos de la Comunidad de Madrid y del País Vasco fueron los primeros entre las Comunidades Autónomas que  anuncian recursos en el Tribunal Constitucional. 

 

Lo sorprendente es que Ezquerra Republicana de Catalunya (ERC), que votó a favor en el Congreso, y que previamente había presentado el acuerdo en rueda de prensa conjunta con EH Bildu, autoproclamándose artífices -con sus 18 votos- de la aprobación de la Ley de Vivienda, sólo tres meses después anuncie que votará en el Parlament a favor de la interposición de un recurso de anticonstitucionalidad por considerar que la Ley invade competencias de la Generalitat.

 

Seguramente el recurso ante el TC no será el principal escollo en el camino de esta ley, pero cabe preguntase si apoyar su aprobación en el Congreso para recurrirla a continuación desde el Parlament es por necesidad de rectificar tras la inexplicable torpeza de no haber interpretado correctamente el texto que se votaba o, simplemente, se debe a indisimulados cambios de estrategias electorales en escenarios distintos.

 

EL PRINCIPAL ERROR DE LA LEY ESTATAL DE VIVIENDA

En esta primavera de 2023 el problema de la vivienda ha adquirido un protagonismo inusitado. Tras cuarenta años de Constitución se ha decidido redactar una ley estatal para regular el derecho a la vivienda y ha costado cinco años de negociaciones entre los socios de Gobierno para su elaboración y aprobación.

En el último mes el Presidente ha anunciado más actuaciones en vivienda que durante los casi cuatro años de legislatura, más el año y medio del anterior gobierno de Sánchez tras la moción de censura a Rajoy.

Todos los expertos coinciden en que para que la política de vivienda sea eficaz será necesario un Pacto de Estado, con el consenso de los muchos agentes públicos y privados implicados. Pero la Ley de Vivienda se ha hecho premeditadamente sin el necesario consenso. Más bien algunos de sus planteamientos más propugnados y publicitados en los medios por sus promotores parecen querer resaltar la confrontación, censurando y agrediendo económicamente “per se” a los propietarios de vivienda, que son más del 80% de los hogares de España y cuya colaboración es imprescindible para dar solución a uno de los aspectos mas acuciantes del problema: la escasez y la carestía de la oferta en el mercado de alquiler.  

Sin necesidad de entrar a analizar la calidad de los diagnósticos sobre los que teóricamente se sustentan las determinaciones de la Ley, se hace evidente el error de desvirtuarla desde su origen por la falta de consenso y por la confrontación de que se ha hecho gala. Como ocurre con demasiada frecuencia, los intereses coyunturales particulares pueden malograr, en este caso con grave quebranto del interés general, la gran oportunidad de encauzar con éxito un nuevo modelo en la política de vivienda.

Ante tal forma de actuar, hay que preguntarse por qué en lugar de buscar el consenso se ha optado por una inútil y nociva confrontación social intentando rentabilizar electoralmente ciertos "postureos ideológicos". La respuesta no puede desligarse de la necesidad que tiene el Gobierno del apoyo de algunos de sus socios y de que la aprobación se produjo en pleno periodo electoral. La Ley entró en vigor el 26 de mayo, dos días antes de las elecciones locales y autonómicas ¿Era ese el principal objetivo?

 

Conclusiones y vídeo del Encuentro ¿Es posible resolver el problema de la vivienda? en La Casa Encendida

JOSÉ MARÍA DE LA RIVA - GEMA GALLARDO - FELIPE IGLESIAS - BEATRIZ TORIBIO - JULIO VINUESA

Al plantear este encuentro nos preguntamos si es posible resolver el problema de la vivienda y pedimos a los ponentes sus opiniones en torno a:

1º Estamos ante un problema muy complejo y de gran trascendencia social, y sim embargo es especialmente poco estudiado y mal conocido. Injustificadamente hay un gran déficit de información sobre los parques de viviendas. Sin un buen conocimiento no puede haber diagnósticos correctos y la gestión no será eficaz. ¿Por qué los poderes públicos no generan la información necesaria para un mejor conocimiento, dando transparencia al mercado y facilitando la participación, no sólo en el mercado, también en el sistema residencial?

2º Es evidente que existe un desajuste entre los precios de las viviendas en el mercado libre y la capacidad de renta de los hogares, que es crónico y universal, pero de intensidad variable y parece que en los últimos años ese desajuste se está intensificando.  Es la más clara expresión del problema, pero al reducirlo sólo a eso ¿se intenta vanamente resolver el problema corrigiendo alguno de sus síntomas evitando actuar sobre las causas? 

3º No existe una oferta suficiente de vivienda “protegida” en alquiler a precios asequibles. Es evidente y muy determinante la carencia de un parque de viviendas en alquiler con precios regulados, adaptados a las capacidades de renta de los hogares. Ese patrimonio de viviendas a precio tasado ha existido y ha desaparecido, se ha vendido. Los expertos parecen coincidir en que es imprescindible un mínimo de un 20% del parque en alquiler a precios asequibles para las capacidades de renta. ¿Cómo crear ese parque de precios regulados? ¿Es sólo una cuestión presupuestaria? 

4º Tenemos una Ley estatal que busca armonizar el derecho a la vivienda en todo el Estado.  La primera tras más de 45 años de democracia y, cuando ha habido voluntad para redactarla, han sido necesarios 5 años y la proximidad de unas elecciones para aprobarla.  Se presenta como una panacea, pero a la vez se plantean muchas dudas, mucha controversia, sobre su idoneidad y su utilidad. ¿Por qué 45 años? ¿Por qué 5 años?, ¿Por qué no se consigue el necesario consenso para una política que necesita la cooperación de todas las administraciones y la colaboración del capital privado?

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ALGUNAS CONCLUSIONES

1. Es imprescindible un Pacto de Estado para una política consensuada a medio y largo plazo. Hay que abandonar las actitudes de confrontación.

2. El problema parte de la inadecuación de la actual normativa urbanística. Es ineficaz para los nuevos desarrollos y no sirve para la regeneración del parque existente.

3. Es preciso mejorar la coordinación y colaboración entre las Administraciones Públicas bajo el liderazgo del Estado. La  Ley de Vivienda no va a evitar por sí misma las desigualdades territoriales.

4. Arrastramos un enorme déficit presupuestario en materia de vivienda, es necesario multiplicar varias veces la inversión pública en vivienda. No se puede olvidar el problema de fraude fiscal de fondo.

5. La gran herramienta imprescindible es la Vivienda Protegida, desde una clara diferenciación conceptual y operativa de la vivienda principal y de la vivienda protegida del resto de las viviendas con otros usos.

6. No habrá solución sin un parque suficiente de vivienda protegida.

7. Es imprescindible que las Administraciones se doten de las herramientas necesarias para disponer de diagnósticos rigurosos sobre las necesidades y sobre la disponibilidad y la adecuación del parque residencial.

8. Hay diferentes tipos de problemas con la vivienda, pero crece el grupo de población que sufre exclusión como consecuencia del precio de la vivienda. La política de vivienda debe estar especialmente referida a las necesidades de esas personas, para las que la vivienda es un bien de uso, no una inversión. No debería obviarse la precariedad del mercado laboral.

9. Es fundamental la colaboración de los operadores del Tercer Sector, es necesario regular y apoyar su papel. 

10. Hay que profesionalizar el sector inmobiliario en todos sus ámbitos y hacer más eficaz la gestión de las Administraciones públicas.