¿POR QUÉ NO SE PRESTA MÁS ATENCIÓN Y APOYO A LAS SOLUCIONES QUE OFRECE EL “TERCER SECTOR” PARA HACER ASEQUIBLE LA VIVIENDA?

Las llamadas “políticas de vivienda” centran la atención en normativas varias que generalmente no son consensuadas y que, en la mayor parte de los casos, no pasan de ser propuestas de actuación, promesas que no llegan a verse plasmadas en realidades tangibles.

Así, las dificultades para acceder a una vivienda digna y adecuada se mantienen invariables a lo largo del tiempo sin que se acabe de reconocer que los diagnósticos y los tratamientos del “problema” vienen siendo recurrentemente erróneos. 

Se reconoce la necesidad de contar con la colaboración de la iniciativa privada y de utilizar todas las formulas posibles para atender la necesidad de una vivienda asequible para todos los niveles de renta, pero no se avanza en esa dirección.

Es muy escasa la atención que prestan los medios a este tema aunque es sobradamente conocida la eficacia de asociaciones sin ánimo de lucro o de lucro limitado en otros países europeos, pero no se apoya con el necesario amparo normativo ni económicamente a las entidades que por iniciativa propia se esfuerzan en ese objetivo en España. Tal es el caso de las integrantes de AVIVAS, “Alianza por la Vivienda Asequible y Social”, que llevan “décadas trabajando para ampliar el parque de vivienda social y asequible desde el no lucro”.

NUEVO MINISTERIO DE VIVIENDA, LAS MISMAS PROMESAS

 

En la nota de prensa publicada por el Ministerio de Vivienda tras la reunión de varios miembros del Gobierno con cerca de una veintena de “representantes de las entidades del sector de la vivienda”, la ministra destaca las ideas fundamentales en cuanto a las intenciones y la actuaciones ya “puestas en marcha” por el Gobierno:

·      “No nos conformamos con una reunión al año. El Gobierno se compromete a mantener este tipo de reuniones semestralmente y el presidente asistirá, por lo menos, una vez al año”. 

·      “Coincidimos en el objetivo de aumentar la oferta para garantizar el derecho a una vivienda asequible”. 

·      “Todos estamos unidos en este objetivo común y de aquí ha salido hoy el compromiso de fortalecer la colaboración público-privada para incrementar el parque público y los procesos de agilización para incrementar la vivienda asequible”. 

·      “El Gobierno no dejará sin poner en marcha ningún instrumento del Estado para resolver el problema del acceso a la vivienda”

·      La ministra “se ha dirigido también a los propietarios de una vivienda en alquiler para señalar que “en su mayor parte, el 95% de estas viviendas son de particulares” y el Gobierno va a trabajar para “aportar certeza, seguridad jurídica y garantías” con el fin de que “puedan poner más viviendas a disposición del alquiler asequible”.

·      Ya se han “puesto en marcha”: 

- el desarrollo del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia 

- los avales y préstamos con el Instituto de Crédito Oficial (ICO) 

- y la modificación de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana. 

 

 

 

La necesidad de la colaboración público-privada es una obviedad, muchas veces reclamada, pero deberá efectuarse dentro del marco de un Pacto de Estado, que, por difícil que sea, es imprescindible para garantizar también la cooperación de todas las administraciones. Para incrementar el parque público y generar la oferta suficiente de vivienda asequible será necesario mantener las mismas políticas durante muchas legislaturas.

Si se cumple la promesa de que el Gobierno va a “aportar certeza, seguridad jurídica y garantías” a los “propietarios particulares” de viviendas con el fin de que “puedan poner más viviendas a disposición del alquiler asequible”, será mucho más efectiva que las disposiciones actualmente vigentes, que actúan en sentido contrario, pretendiendo establecer “zonas tensionadas” y “precios de referencia” a los alquileres. No parece razonable que entre los “representantes de las entidades del sector de la vivienda” participantes en la reunión con el gobierno no estuviera invitada la Asociación de Propietarios de Vivienda en Alquiler (ASVAL). Uno de los errores de la Ley por el Derecho a la Vivienda es haber considerado a los arrendadores como parte del problema en lugar de buscar su colaboración para que se convierta en parte de la solución.

Por lo que respecta a las actuaciones puestas en marcha:

·  Falta información puntual y detallada sobre la ejecución del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia.

·  Con respecto a la oportunidad de los avales del ICO, ya hemos expresado nuestras dudas.

·   En cuanto a las modificaciones de la Ley del Suelo para aportar seguridad jurídica y agilizar los procesos administrativos no dejan de ser medidas paliativas mientras se acomete el necesario cambio de modelo en la acción pública para la ordenación del desarrollo urbano en defensa del interés general.

SE NECESITAN SOLUCIONES PERMANENTES, NO SOLO “PARCHES”

Utilizar el patrimonio municipal del suelo para afrontar el problema de la vivienda mas que una propuesta acertada es una necesidad, pero enajenarlo es un error.

En nota de prensa  el Ayuntamiento de Madrid anunció el pasado febrero el lanzamiento de un “nuevo modelo de gestión del suelo para promover el alquiler social asequible". Se dice que es la primera vez que el Ayuntamiento de Madrid afronta el problema de la vivienda mediante lo que denomina Estrategia de Gestión de Patrimonio de Suelo 2023-2027. Se presenta como un nuevo modelo de gestión del ayuntamiento que persigue aumentar la oferta de alquiler a precios asequibles, pero adolece de un grave error: la enajenación del suelo publico. 

Se anuncia la construcción de 640 viviendas distribuidas en las 12 parcelas que se enajenan y que están localizadas en 8 distritos distintos, lo cual sería muy de valorar por los aspectos positivos que comporta en aras del equilibrio y la cohesión territorial. 

El suelo va a ser enajenado, adjudicándose mediante convocatoria de concurso público en el que lo que más se valorará de las propuestas de los promotores es la limitación del precio del alquiler (60%), mientras que la propuesta edificatoria (20%) y la propuesta económica más ventajosa (20%) tendrán un peso mucho menor. 

El precio máximo de arrendamiento no podrá superar el 25 % de los ingresos de la unidad familiar y el 25% de las viviendas deberán reservarse para jóvenes de hasta 35 años. En este caso las dudas surgen en relación con la forma en que se gestione la selección de los inquilinos y la determinación de los precios de los alquileres. Según se indica en la “Estrategia”, habrá que tener en cuenta los precios del mercado y del esfuerzo económico a soportar por cada familia. 

Se dice que las mayores minoraciones de los precios de los alquileres con respecto a los del mercado se producirán en las zonas que “identifique un mayor desequilibrio entre los precios del mercado del alquiler y la renta media por hogar” y que con ello se busca también “moderar las rentas de alquiler de la vivienda libre”. Siendo posible un cierto efecto positivo sobre el mercado, no cabe ser muy optimista mientras esta oferta no sirva para atender permanentemente una parte significativa de la necesidad de vivienda. También dependerá de lo restringida que sea la población potencialmente beneficiaria de una de estas viviendas.

Pero lo más cuestionable es que los promotores solo están obligados a mantener las limitaciones de precios del alquiler (y la cesión en alquiler) durante 15 años. Esa es la fecha de caducidad del efecto positivo que se persigue con esta actuación en la que, al venderse el suelo, el Ayuntamiento pierde la capacidad para seguir utilizando un recurso público fundamental con el que poder atender la necesidad de los madrileños de una vivienda en alquiler a precios asequibles.   

Es razonable pensar que el diseño de la estrategia esté condicionado por exigencias de equilibrio en las financias locales y por las expectativas de rentabilidad de los adjudicatarios de las parcelas. Pero es necesario encontrar formulas acordes con la capacidad de las finanzas locales manteniendo el patrimonio público de suelo. No es tarea simple ni fácil. Para crear y mantener indefinidamente un parque de viviendas en alquiler a precios asequibles hará falta tiempo, pero no se logrará si no se conserva y se incrementar el patrimonio publico de suelo.

También es una condición necesaria la colaboración de las administraciones con agentes privados, especialmente si se trata de organizaciones sin ánimo de lucro o de lucro limitado, pero nunca mediante la enajenación del suelo público. En este caso la medida puede tener un efecto positivo de duración limitada (un "parche”), pero a medio y largo plazo será contraproducente.