ALQUILER DE INFRAVIVIENDAS

¿Por qué se quiere ignorar que hay muchas situaciones de infravivienda en nuestras ciudades?

La Policía Municipal de Madrid, tras una denuncia de una familia que se considera estafada, descubre una vivienda pareada de 172 m2 que ha sido reconvertida en nueve “viviendas” de 12 m2, alquiladas por 500€/mes a otros tantos hogares, El “casero” ha hecho las obras sin licencia, ha ocupado espacio público y no declara los alquileres en Hacienda, entre otras ilegalidades. (ABC,28/08/2023).

 

Esta revelación, consecuencia indirecta de una denuncia por estafa, probablemente quedará sólo en una anécdota. Ha sido noticia porque resulta impactante la avaricia y el desprecio por la ley de este “casero”, que pone en el mercado de alquiler semejantes antros, impunemente y con indudable éxito económico. La noticia no llama tanto la atención por las insalubres e indignas condiciones de vida de los inquilinos.

 

Lamentablemente este caso no es una excepción. ¿Cuántas viviendas que no cumplen los mínimos legales de habitabilidad, superficie, ventilación… o en situación de hacinamiento, están siendo arrendadas en cualquiera de los barrios de Madrid o de otra gran ciudad?

 

Sin duda serán muchas, pero no hay constancia oficial de ello y no se quiere conocer esa realidad porque habría que darle solución de acuerdo con la ley. Falta voluntad política para que las administraciones públicas actúen a partir de:

 

1.    Un riguroso conocimiento del parque de viviendas y del uso que se está haciendo de cada una.

2.    Un exhaustivo control de los alquileres.

3.    Capacidad de gestión para hacer que se cumplan las leyes.

4.    Recursos para dar una respuesta digna y adecuada a las necesidades de vivienda.

 

Porque si, como exige la ley, se clausurase el tugurio al que hace referencia la noticia ¿Qué respuesta darían las administraciones a las familias que están resolviendo así su necesidad de alojamiento?    

 

 

Otro aspecto lamentable del caso es que , según la noticia del periódico, el edificio está situado en la calle de Salvador Martínez por lo que se trata de viviendas de Promoción Oficial, construidas con dinero público en los años 80 en el barrio de Orcasur, dentro de la denominada Operación de Remodelación de Barrios. Las viviendas se vendieron a los antiguos moradores del barrio y el uso que se está haciendo de esta vivienda es un escandaloso ejemplo del fracaso de la política de venta de las promociones levantadas con dinero público.

 

    

Barrio de Orcasur. El PROGRAMA de “BARRIOS en REMODELACIÓN”, MADRID, 1976-1988  )          

 

          

Barrio de Orcasur   GoogleMap

UTILIDAD DE LOS DATOS DE VIVIENDAS EN ALQUILER DE LA AGENCIA TRIBUTARIA

 La baja proporción de hogares viviendo en alquiler es uno de los rasgos característicos del sistema residencial español. A mediados del siglo pasado la mitad de los hogares vivían en alquiler, pero durante setenta años se han mantenido unas políticas claramente favorecedoras de la compra, que han ido convirtiendo el alquiler en algo residual. En los últimos años distintos factores económicos y sociales vienen haciendo que crezca la proporción de inquilinos, pero, como de costumbre, la información estadística es variada y, con frecuencia, contradictoria. En definitiva, poco fiable. A los datos del Censo de Vivienda y de las diferentes encuestas que realiza el INE, junto con los mas publicitados de los portales inmobiliarios, hay que añadir los de la Agencia Tributaria (AEAT), que desde 2019 publica datos de viviendas en alquiler a partir de la información recogida en las declaraciones del IRPF.

 

 

Lo primero que habrá que tener en cuenta es la “naturaleza” de esta fuente. Los datos se obtienen de las declaraciones del IRPF y, por tanto, no incluyen las viviendas cuyos propietarios no declaran. Se refiere a un “universo” de viviendas incompleto pero, en todo caso, los datos publicados por la AEAT dan pie a algunos comentarios sobre su posible utilidad a efectos de mejorar el conocimiento del mercado residencial. 

 

En esta estadística el total de viviendas principales incluye al 93,6% de las recogidas por el Censo de Vivienda 2021, mientras que las “viviendas arrendadas como vivienda habitual” representan sólo el 75% de las que en el Censo se denominan “viviendas cuyo régimen de tenencia es el alquiler”.  Los datos de la AEAT dan también una menor proporción de estas viviendas y, sobre todo, no reflejan la evolución positiva del alquiler que viene anunciando otras fuentes.

	Total Viviendas	Viviendas arrendadas como vivienda principal
AEAT 2019	16.944.113	2.314.525	13,66%
AEAT 2020	17.078.444	2.148.789	12,58%
AEAT 2021	17.344.461	2.229.625	12,85%
Censo 2021	18.536.619	2.983.619	16,09%
Fuente: Agencia Tributaria e INE

Estos datos, especialmente los de las viviendas arrendadas, pueden estar infravalorados por la existencia de fraude fiscal. De hecho, según diversas informaciones de la propia Agencia Tributaria, en los últimos años se vienen realizando importantes esfuerzos para combatir el fraude de los alquileres no declarados. Como en los años anteriores, en la campaña de la Renta de 2022, la AEAT advirtió que mandaría “avisos” a un colectivo de unos setecientos mil propietarios “para que declaren los alquileres” de sus viviendas. Por su parte el Sindicato de los Técnicos de Hacienda (Gestha), viene denunciando ininterrumpidamente una importante proporción de fraude.  En 2009 dice que “la mitad de los alquileres no se declara a Hacienda”, lo reitera en 2015 cuando dice que hay 1,3 millones de viviendas que no declaran y en 2020 estima que el fraude sigue sin bajar del 40%.

 

Por otra parte, como ya hemos señalado en numerosas ocasiones, los datos a nivel nacional a penas tienen otra utilidad que la de mostrar, con más o menos acierto, tendencias generales. Para actuar con eficacia en materia de vivienda, es necesario disponer de información a escala local, que es dónde se producen y se manifiestan los problemas que dificultan disponer de una vivienda digna y adecuada. En este sentido, otra limitación de los datos de la AEAT, explicada en la propia metodología de la estadística, es que cuando se dan datos por comunidades autónomas la misma vivienda puede estar imputada en varios ámbitos.  La vivienda es un bien raíz localizado en un territorio concreto, pero el o los propietarios de cada vivienda pueden ser residentes (y por tanto declarantes) en territorios distintos al de la ubicación física del inmueble, máxime en los supuestos de viviendas arrendadas, y ello provoca duplicidades. El error, que parte de la naturaleza de la fuente, podría ser fácilmente subsanable si, como hace el INE, se identifica a las viviendas a través de su número de referencia catastral. 

 

Esta estadística de la Agencia Tributaria permitirá hacer análisis detallados y fiables de la estructura económica de los propietarios de vivienda y de los arrendadores, pero para el conocimiento del parque residencial será más útil y fiable la información elaborada por el INE a través de la nueva metodología del Censo en la que cruza datos de Padrón, Catastro y de la propia Agencia Tributaria, entre otros. 

 

La comparación con los datos del Censo invita a pensar en un porcentaje menor de los alquileres no declarados, pero resulta difícil aceptar que aún permanezcan ocultos en una proporción tan escandalosa, a pesar de los medios de que se dispone. No es comprensible que no se controlen y se eviten con mayor eficacia este tipo de situaciones, en primer lugar por la obligación de eliminar el fraude y, no menos importante, para que desde otras administraciones se pueda utilizar esa información como herramienta necesaria para aplicar correctamente medidas incentivadoras de una oferta de alquiler asequible. 

Partiendo de esta misma fuente de la Agencia Tributaria, el INE publica  la "estadística experimental"  Índice de Precios de la Vivienda en Alquiler (IPVA), que merece comentario a parte.

LA LEY DE VIVIENDA: ¿APROBARLA PARA RECURRIRLA?

Cuando en enero de 2020 tomó posesión el segundo Gobierno de Sánchez  el MITMA ya disponía de un borrador de la primera Ley Estatal de Vivienda. El texto había sido redactado en poco más de un año por la Secretaría General de Vivienda con la participación de un grupo de expertos y, tras haber estado unos meses en “reposo”, pasó a ser objeto de graves discrepancias dentro del nuevo Gobierno de coalición. EL 1 de febrero de 2022 el Consejo de Ministros aprobó el proyecto de Ley por el Derecho a la Vivienda, pero durante quince meses más se mantendrían discusiones entre los propios socios del Gobierno y con otros grupos parlamentarios. Por fin, tras pactarse con ERC y EH Bildu, la Ley se aprobó en el Congreso el 27 de abril de 2023 con 176 votos a favor, 167 en contra y una abstención. (El 28 de mayo se celebrarían elecciones locales y regionales)

Como escribí en su momento, pienso que el defecto fundamental de la ley es la falta de consenso con que se ha redactado. Todos los expertos coinciden en que no será posible avanzar en la política de vivienda sin la existencia de un pacto estatal que, además de implicar a los responsables políticos de las distintas administraciones, cuente también con la colaboración de la iniciativa privada, agentes sociales y económicos y cuantos integren el complejo sistema residencial. Sin embargo, en el caso de esta ley, desde el propio Gobierno, se hizo hincapié en señalar con orgullo contra qué “enemigos” se aprobaba. 

 

Una ley de vivienda debe marcar el largo camino que habrá de recorrerse conjuntamente para alcanzar el objetivo del mandato constitucional, pero de poco servirá si una parte importante de quienes tiene que hacer el camino no están de acuerdo con su trazado, lo consideran claramente contrario a sus intereses o, simplemente, lo ven intransitable en la práctica. Para avanzar en el derecho a la vivienda es imprescindible el consenso previo y, en este caso, no sólo no ha existido sino que se ha eludido. No se atendieron ni el informe del Consejo General del Poder Judicial ni las sugerencias y alegaciones enviadas por las diferentes Comunidades Autónomas. 

 

A lo largo de la discusión y la tramitación de la Ley fueron muchas las críticas técnicas de expertos y el desacuerdo y las advertencias de no colaboración de distintas administraciones. Los partidos de la oposición han prometido su derogación y los gobiernos de la Comunidad de Madrid y del País Vasco fueron los primeros entre las Comunidades Autónomas que  anuncian recursos en el Tribunal Constitucional. 

 

Lo sorprendente es que Ezquerra Republicana de Catalunya (ERC), que votó a favor en el Congreso, y que previamente había presentado el acuerdo en rueda de prensa conjunta con EH Bildu, autoproclamándose artífices -con sus 18 votos- de la aprobación de la Ley de Vivienda, sólo tres meses después anuncie que votará en el Parlament a favor de la interposición de un recurso de anticonstitucionalidad por considerar que la Ley invade competencias de la Generalitat.

 

Seguramente el recurso ante el TC no será el principal escollo en el camino de esta ley, pero cabe preguntase si apoyar su aprobación en el Congreso para recurrirla a continuación desde el Parlament es por necesidad de rectificar tras la inexplicable torpeza de no haber interpretado correctamente el texto que se votaba o, simplemente, se debe a indisimulados cambios de estrategias electorales en escenarios distintos.

 

VIVIENDAS, HOGARES, NECESIDAD, DEMANDA, OFERTA…

 

En relación con el problema de la vivienda es frecuente encontrar en los medios datos, valoraciones y conclusiones incorrectas, que presentan visiones parciales o sesgadas y que generalmente parten de errores conceptuales básicos. 

 

Por citar un ejemplo reciente, en un artículo publicado en El Confidencial (21-7-2023) con el título: “La creación de hogares crece el doble que los pisos construidos y presiona los precios”, se argumenta que: “Cada año se crean mas de 200.000 hogares, pero se construyen menos de la mitad de las viviendas”. 

 

En el artículo se habla de “desajustes” al contraponer el flujo de generación de hogares con el de viviendas construidas, como si existiese una relación directa entre ambos datos. De ello se deduce una situación de escasez, que lleva a proponer que se favorezca la construcción de nuevas viviendas para así reducir los precios. Se manejan datos a nivel nacional que poco o nada nada aportan sobre las posibles situaciones de escasez que, de existir, se producirían en ámbitos locales y en “mercados” concretos. No es una argumentación nueva, se lleva utilizando desde los comienzos del planeamiento urbanístico allá por los sesenta del siglo pasado, y se utilizó para justificar los PAUs de Madrid y la Ley del Suelo “del todo urbanizable” en la segunda mitad de los noventa, pero no por ello deja de ser falaz.

 

Lo que hay que considerar no es el número de hogares creados sino el saldo de hogares, que resulta de la suma de varios flujos (los más importantes son: los hogares creados por emancipación, los desparecidos por extinción, los que inmigran desde otros ámbitos y los que emigran).  Según el INE, entre 2011 y 2021 en España se produjo un aumento de 455.531 hogares (una media de menos de 45.000 al año). El INE utiliza el concepto de hogar-vivienda, es decir, todas las personas que viven en una misma vivienda son miembros del mismo hogar, por lo que existirá un hogar por cada vivienda principal. Por tanto, el aumento del número de hogares es igual al de viviendas habitadas permanentemente. ¿Por qué es “alarmante” que “solo” se construyan 100.000 viviendas al año?

 

Pero no se trata de discrepar sobre cuantas viviendas se necesitan o de cuestionar las promesas sobre cuántas viviendas se van a construir. Lo primero, por fundamental, es diferenciar los conceptos de necesidad y demanda de vivienda. Todas las personas tienen la necesidad ineludible de disponer de un alojamiento digno y adecuado a sus circunstancias, lo que hace que el derecho humano a la vivienda tenga un reconocimiento universal. Puede ocurrir que, en determinados momentos y ámbitos, la oferta sea insuficiente o inadecuada. La insuficiencia de oferta asequible hace que quede desatendida la necesidad (el derecho) de una vivienda principal para una parte de la sociedad, lo que constituye la mas clara expresión del problema de la vivienda al que prioritariamente deberían atender los poderes públicos.

 

La demanda está en su mayor parte integrada por la necesidad de la vivienda principal, pero también hay demanda para otros usos: segunda vivienda, vivienda turística, de temporada, alojamiento de estudiantes o, simplemente, como inversión. Ninguno de estos supuestos puede incluirse como necesidad amparada por el “derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada”.  La demanda de vivienda en compra, aunque sea para utilizarla como vivienda principal, es a su vez una forma de ahorro y una inversión y por tanto excede de lo que es estrictamente la necesidad (el derecho) y los recursos públicos destinados a favorecer la construcción y compra no debería considerarse como política de vivienda stricto sensu.

 

Por otra parte, la oferta de vivienda no se alimenta sólo, ni en su mayor parte, con la construcción de viviendas, los flujos de desaparición de hogares por extinción (fallecimiento), crecientemente mayores que los de generación por emancipación, dejan viviendas disponibles para ser utilizadas por otros hogares. También cabe la posibilidad de implementar medidas que favorezcan la regeneración de las muchas viviendas con deficiencias diversas o que “animen” a los propietarios que tienen viviendas vacías para que las ofrezcan en alquiler con garantías de seguridad jurídica. Igualmente, muchas de las viviendas que están siendo utilizadas para otros usos así como locales comerciales y de oficinas, que están quedando desocupados, también podrían ser reconducidos para incrementar la oferta de viviendas principales en venta y en alquiler.

En suma, para optimizar el uso del parque residencial e incrementar la oferta de alquileres asequibles no se puede seguir ignorando la complejidad y la diversidad de funcionamientos de los sistemas residenciales en ámbitos locales. Sin un conocimiento riguroso no será posible actuar con eficacia ¿Hasta cuando se van a seguir haciendo diagnósticos o proponiendo medidas a partir de intuiciones o de cruzar unos pocos datos de dudosa fiabilidad y muy escaso significado?