Dinámica demográfica y necesidad de viviendas

La población de cualquier territorio cambia constantemente de tamaño pero también, y sobre todo, de composición. Ya Platón en “La República” explica que no sólo importa cuántos habitantes hay sino también cómo son esos habitantes. Una obviedad que, sin embargo, suele ignorarse también cuando se habla de vivienda. El crecimiento del número de habitantes es información insuficiente y puede ser engañosa: la variación del tamaño de ciertos grupos de edad que refleja la superposición de pirámides anuncia que, irremediablemente, durante los dos próximos decenios irán llegando a la edad de emancipación (25-39) generaciones menos numerosas y, por el contrario, serán cada vez más nutridas las correspondientes a los hogares unipersonales próximos a su desaparición (>75).

A la pregunta sobre las necesidades de viviendas la respuesta de la demografía tiene que ser en número de hogares. Si nos preguntamos por las necesidades para satisfacer el “derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada” (art. 47, CE), tampoco será suficiente con la variación del número de hogares. Cada hogar, en razón de sus características, tiene unas necesidades específicas de vivienda, que, al menos, se tendrían que diferenciar por su localización, su tamaño, el precio y el régimen de cesión. Aun cuando es una práctica muy frecuente, es técnicamente incorrecta y falaz la simplificación que supone hablar de necesidad de vivienda a nivel nacional y como si se tratara de un bien unívoco, indiferenciado. Las características de las viviendas, muy especialmente su localización, pueden hacerlas inútiles para alojar a según qué hogares.

La oferta de viviendas debería ser consecuencia de la dinámica de hogares y no al revés. Sin embargo, la política de vivienda y el mercado inmobiliario han centrado su interés en la producción de viviendas.

También es un error frecuente considerar que la dinámica demográfica actúa únicamente por factores intrínsecos, como si no interactuase con otros  factores sociales y económicos.

Para estimar las necesidades de viviendas hay que comenzar por delimitar correctamente los ámbitos espaciales y temporales en los que se localizan y se generan los hogares. El crecimiento del número de hogares en un ámbito territorial determinado es la suma de los flujos de aparición, desaparición, entradas y salidas de hogares y la estimación de esos flujos es la base para cuantificar las necesidades de vivienda principal. Los dos primeros componentes están íntimamente vinculados a la pirámide de población, que en el caso de la población española y con carácter general, anuncia una progresiva reducción de los flujos de aparición de nuevos hogares por emancipación y un incremento de las desapariciones por extinción.

Las entradas y salidas de hogares de cada ámbito concreto son migraciones que responden a los factores locales de atracción o expulsión por el mercado inmobiliario y, en menor medida, por el mercado de trabajo; esos posibles saldos de hogares nos sitúan ante un panorama mucho más diverso, complejo e incierto, que habrá que estimar por ámbitos, a nivel local.