Resumo a continuación las principales reflexiones y propuestas que expuse en mi comparecencia en el Grupo de Trabajo 2 (Políticas de Vivienda) de la Comisión para la Reconstrucción de Madrid el 19 de junio de 2020, invitado por el Grupo Socialista del Ayuntamiento de Madrid.
El problema de la vivienda es quizás el principal factor de segregación social y de desigualdad, y tiene también consecuencias sociales y económicas muy graves sobre la ciudad. Sin corregir las desigualdades la “reconstrucción de Madrid” no será posible.
El problema, al que tienen que hacer frente los poderes públicos, es que haya ciudadanos que no encuentran una respuesta satisfactoria a su derecho a una vivienda digna, adecuada y asequible. Hasta mediados de los 70 hubo en Madrid escasez absoluta de vivienda: más hogares que viviendas. Después el problema ha ido siendo fundamentalmente un problema de inadecuación de la oferta (del parque disponible) a las necesidades de los hogares. Una sociedad diferente tiene necesidades de vivienda diferentes y por tanto hacen falta otras políticas de vivienda.
La vivienda puede no ser un alojamiento, pero siempre será un activo económico. La principal peculiaridad de nuestro modelo residencial es la enorme preponderancia de la vivienda en propiedad. La vivienda constituye la mayor parte, y en muchos casos la totalidad, del patrimonio de las familias.
Es excesiva la proporción de renta que los hogares tienen que destinar para satisfacer la necesidad de alojamiento. Se está focalizando el problema en los precios de la vivienda en alquiler, pero no parece preocupar el precio del m2 de la vivienda en venta. Hay un fuerte desajuste entre la capacidad de renta de los hogares y el precio que tienen que pagar por disponer de una vivienda y, aunque afecta especialmente a los jóvenes, se trata de un problema que sufren la inmensa mayor parte de los madrileños, que tienen que dedicar una proporción superior al 33% de su renta, que es lo que se estima como máximo tolerable.
Es preciso diferenciar entre “necesidad” y “demanda” de vivienda. La necesidad se satisface disponiendo del uso de una vivienda digna y adecuada. Toda la necesidad genera demanda y en la necesidad insatisfecha se materializa el problema de la vivienda. Pero no toda la demanda busca satisfacer su necesidad de alojamiento. La compra de una vivienda, aunque sea para usarla como vivienda principal, es a su vez una forma de ahorro, una inversión y por tanto excede de lo que estrictamente es la necesidad y el derecho a disponer de una vivienda digna y adecuada.
La política de vivienda ha estado dirigida a fomentar la promoción y la construcción. El carácter social de la vivienda ha quedado relegado a un segundo plano. Hay que cambiar decididamente un modelo que se limita a anunciar actuaciones cuando surgen emergencias, que, en realidad, son sólo algunos de los síntomas más llamativos del problema. Los problemas sociales en relación con la vivienda sólo pueden ser bien analizados desde un enfoque global del sistema residencial que identifique las causas. Se necesita una ley estatal de vivienda y, a diferencia de otras autonomías, tampoco tiene la Comunidad de Madrid una ley de vivienda que garantice el derecho a una vivienda digna y adecuada.
En política de vivienda es necesario afrontar algunos cambios desde la raíz, actuando sobre las causas y no sólo sobre las consecuencias, como viene siendo habitual. La vivienda debe ser tratada como una realidad de una enorme complejidad con atributos físicos (tamaño, confortabilidad, localización) que la hace muy diversa, más o menos digna, adecuada, mas o menos apta, más o menos útil para satisfacer las necesidades de alojamiento de los hogares. La vivienda es un derecho fundamental, que resulta imprescindible para satisfacer otros derechos básicos. El derecho a la vivienda es indisociable del “derecho a la ciudad”. La vivienda ha sido la principal protagonista de eso que se llama “desarrollo urbano”, dentro de un modelo fuertemente especulativo. Es la “joya” del sector inmobiliario, del de la construcción y de otros complementarios, en torno a los cuales existen fortísimos intereses económicos y financieros; son sectores muy relevantes también en la generación de empleo y en la financiación de las administraciones.
No se dispone de la información necesaria sobre el parque residencial: cuántas viviendas hay en Madrid, qué características tienen, cómo están siendo utilizadas, con qué regímenes de cesión, a qué precios…Tampoco se dispone de la información precisa sobre las necesidades de vivienda que está generando una dinámica sociodemográfica que tiene muy poco que ver con la de hace tan solo 20 años ni con la de dentro de 10 años. Es inconcebible que en plena era digital, del big data, de la inteligencia artificial, las administraciones públicas, el Ayuntamiento de Madrid, no dispongan de la información necesaria para gestionar adecuadamente políticas activas de vivienda. La carencia de información y conocimiento es el primer reto a superar, es una de las causas iniciales del problema.
Sin información es imposible gestionar bien, pero sin recursos no será posible gestionar. Las dotaciones presupuestarias para políticas activas están en una décima parte de lo que los expertos recomiendan. No se debería seguir enajenando el suelo público ni las viviendas que han sido construidas con ayudas oficiales.
Hay que concentrar los recursos en mejorar la habitabilidad de buena parte del parque residencial madrileño, que es uno de los más obsoletos de Europa. Será muy importante la regeneración urbana, especialmente si se combina con la creación, no necesariamente construcción, de un parque suficientemente amplio de alquiler asequible, objetivo que ha sido eludido por la legislación y por las políticas de vivienda.
No existen soluciones milagrosas ni inmediatas y un solo tipo de medidas no será suficiente. Son imprescindibles otras políticas consensuadas entre las fuerzas políticas y entre las distintas administraciones, basada en la colaboración con los agentes privados y con voluntad de permanecer a lo largo del tiempo. Es necesaria otra política de vivienda con un enfoque eminentemente social, adaptada a las nuevas unidades de convivencia, diversas y cambiantes, y a las exigencias de regenerar amplios espacios de la ciudad, atendiendo a la emergencia climática y al inevitable cambio del modelo de movilidad.
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