LOS PRECIOS, CAUSA O CONSECUENCIA DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA

 

Al analizar algunos procesos sociales es frecuente que se cometa el error de no diferenciar correctamente las causas y sus efectos. Tal ocurre en el análisis de la ineficacia del sistema de provisión de vivienda en España. Se diagnostica que el problema es la carestía y las propuestas se limitan a intentar controlar directamente los precios para abaratar el mercado.  

Desde mediados del siglo pasado se ha ido consolidando en España un sistema residencial “gobernado” por un potente sector inmobiliario, con un gran peso en la economía del país y  generador de enormes plusvalías, y un gran parque de viviendas en propiedad que, en la mayor parte de los casos, constituyen la casi totalidad de los patrimonios familiares. La escasez de oferta en alquiler, especialmente a precios asequibles, es otro de los elementos diferenciales del sistema. El modelo residencial vigente está profundamente arraigado en la sociedad, a pesar de su ineficacia para dar respuesta satisfactoria a las necesidades de vivienda de amplias y crecientes capas sociales. 

Los propietarios de vivienda, privados o públicos, sufrirían un perjuicio económico  si se abaratase el mercado de la vivienda, pues con ello verían devaluado su patrimonio. Con el actual modelo, entre las diversas tipologías de hogares, sólo la minoría de inquilinos y los que aún están fuera del mercado pueden desear realmente una bajada de los precios de la vivienda.

La historia de las políticas de vivienda aplicadas a lo largo del tiempo demuestra que intentar corregir los efectos y no actuar sobre las causas que lo provocan no soluciona el problema. Además de voluntad política, ha faltado información fiable, detallada y actualizada sobre el sistema residencial para diagnosticar y actuar con rigor en los ámbitos concretos donde y cuando se manifiesta el problema.

Las dificultades para acceder a una vivienda digna y adecuada son consecuencia de los desajustes que se producen entre a) las viviendas disponibles y b) las necesidades de vivienda:

 a) La cantidad y los tipos de las viviendas disponibles. El precio de las viviendas es, en la mayor parte de los casos, la característica mas determinante de la posible escasez de una oferta adecuada, aunque no la única. También son importantes la localización, el tamaño, el régimen de cesión, la habitabilidad... 

b) Las necesidades existentes. Hay que diferenciar entre demanda y necesidad de vivienda y la política de vivienda debería centrarse exclusivamente en las necesidades. La capacidad de renta es determinante en las limitaciones que encuentran los hogares para satisfacer el derecho a disfrutar de una vivienda, pero la diversidad y la dinámica de las formas de convivencia también pueden estar produciendo desajustes y escasez por inadecuación de la oferta. 

Se recurre a simplificar la realidad cuando se intenta objetivar el “desajuste”. Se parte de la convención de que hay problema de vivienda cuando los hogares tienen que dedicar más de una tercera parte de su renta a pagar la vivienda. Aceptando la lógica del planteamiento hay que cuestionar el carácter universal con el que se aplica:

I) Para actuar a partir de este criterio, primero habría que diferenciar si se trata de lo que se gasta en el alquiler o de lo que se invierte al comprar una vivienda, pues en este caso además de pagar para satisfacer la necesidad de disponer de una casa se está constituyendo un ahorro y haciendo una inversión. 

II) Con el tope de la tercera parte de la renta, lo que se pretende es garantizar que el pago de la vivienda no impida satisfacer las otras necesidades básicas, pero esa afectación dependerá de la renta absoluta de los hogares. En los de mayores ingresos esa capacidad no se verá necesariamente reducida por el hecho de que se dedique a la vivienda más de una tercera parte de la renta. Por el contrario, para los hogares con rentas mas bajas podría ser necesario reducir aún más la proporción. 

III) Si al coste de la vivienda, propiamente dicho, se añaden otros gastos de servicios o consumos de energía, agua…  se hace aún mayor la dificultad de la aplicación del criterio.

Es obvio que la solución al problema de la vivienda pasa por evitar los desajustes entre precios y rentas, pero las propuestas de intervención se limitan a intentar corregir el mercado, básicamente, en tres direcciones:

A) Hay que reducir los precios mediante imposición normativa y control administrativo.

B) Aumentar la oferta para eliminar la escasez y con ello bajar los precios.

C) Incrementar la capacidad económica de los hogares cuya renta no les permite acceder al mercado, mediante desgravaciones fiscales y subvenciones.

Frente a tales planteamientos cabe hacer algunas consideraciones que obligan a insistir en cuestionar la consistencia de su lógica y su operatividad. 

A) Cuando se trata de intentar reducir los precios en un determinado ámbito y para un periodo  concreto (“declaración de zonas de mercado residencial tensionado”), las inconsistencias vuelven a ser tanto conceptuales como operativas: 

1) Con carácter general, las administraciones no cuentan aún con la información necesaria sobre del mercado de alquiler para poder diagnosticar correctamente el problema y actuar con el rigor necesario. 

2) Planear actuaciones específicas sobre los precios del alquiler ignorando que las causas desencadenantes pueden estar en los mercados del suelo y de venta es negar la realidad. Los mercados de compra y de alquiler son distintos, pero no son independientes. 

3) Tampoco es riguroso delimitar “áreas problema” por la intensidad de los desajustes entre los valores medios de precios de alquiler y las rentas de los hogares, ya que pueden ser indicadores carentes de significado cuando, como ocurre muy frecuentemente, es grande la heterogeneidad de las viviendas por el tamaño, el estado de conservación, la localización, la orientación, la altura, el entorno... 

4) Para definir las “zonas tensionadas” los precios de los alquileres pertenecen inequívocamente a viviendas de la zona delimitada, pero las personas que necesitan una vivienda podrían proceder de otros ámbitos, con niveles de rentas que no han sido considerados. 

5) Se pretende favorecer a los residentes de las “zonas tensionadas”, pero si el control de precios abaratara la oferta, los más beneficiados serán los demandantes con mayor solvencia económica, residan o no en la zona, porque serán preferidos por los propietarios por su mayor solvencia. Y si se trata de zonas con atributos de centralidad podría ocurrir que la medida de control de precios favorezca procesos de gentrificación.

6) Cualquier tipo de actuación que suponga un perjuicio económico para los propietarios provocará un desplazamiento de la oferta hacia otros mercados mas lucrativos (alquiler de temporada, uso turístico…).

7) Cabe suponer también que la regulación administrativa de precios dentro de espacios urbanos o metropolitanos contiguos o próximos provocaría desigualdades injustificables e indeseables “efectos frontera” entre zonas con diferentes regulaciones. 

B) Sigue prevaleciendo aún la idea de que hay que aumentar la oferta y de que la única forma de conseguirlo es construyendo nuevas viviendas.  Incomprensiblemente, no se considera necesario justificar con precisión para qué demanda y dónde: ¿venta libre? ¿Vivienda Protegida? ¿alquiler? ¿alquiler asequible? ¿Alquiler Social? ¿Qué tipos de hogares son los que necesitan vivienda?... Esta incoherencia es propia del desarrollismo urbanístico dominante (“cuantas más viviendas, mejor”), que está en las raíz de las deficiencias del sistema residencial. Tras la última burbuja se denunciaba que había muchas “viviendas vacías y gente sin casa”. 

Cuando se dice que con el aumento de la oferta se provocará una bajada de los precios, se está ignorando que en los mercados del suelo y de la vivienda la relación oferta-demanda tiene algunas particularidades importantes. Se trata de bienes que, como el espacio urbano en general, se revalorizan con el paso del tiempo, por lo que la oferta en venta sólo puede verse obligada a bajar precios cuando disminuye la demanda si hay apalancamiento financiero. La vivienda en propiedad es un activo económico, una inversión, y la demanda asume el precio confiando en su futura revalorización. Si no hay crisis económica el aumento de la oferta en venta no provocará una disminución de los precios, incluso puede ocurrir al contrario como en los recurrentes periodos de “burbuja”.  

Sí que provocarán aumento de los precios las situaciones de escasez de vivienda, que pueden ser consecuencia del crecimiento de la demanda, pero que también se producen por la fragmentación de la oferta por los umbrales de precios, por los regímenes de cesión, por la localización, por los tamaños, o por cualquier otro motivo de inadecuación. Esta relación entre el crecimiento de la demanda, la escasez de la oferta y el encarecimiento es especialmente evidente en el mercado de alquiler, pero cuando se argumenta el crecimiento del número de nuevos hogares no se especifican sus características. Para dar una respuesta eficaz a las necesidades de vivienda adecuada habría que conocer, por ejemplo, la proporción de hogares unipersonales, de jóvenes, de inmigrantes por procedencias... 

C) La renta disponible de los hogares es el otro componente de los desajustes, pero se le otorga menos relevancia que al precio de la vivienda. Aunque la situación económica de los hogares no sea un componente de la estructura del sistema residencial propiamente dicho, hay que considerar que el problema se produce tanto por los precios altos de la vivienda como por las rentas insuficientes de los hogares.

Con objeto de corregir los efectos excluyentes del mercado, se aplican medidas dirigidas a incrementar la capacidad de renta, con ayudas directas como el “Bono Alquiler Joven”, o los “Avales ICO” para la compra. Ambas son medidas  muy cuestionadas, entre otras razones, por la pequeña proporción de hogares necesitados que pueden llegar a verse beneficiados y por el efecto inflacionista que pueden provocar, con unos resultados contrarios a los que se persiguen. 

La gravedad y la extensión actual del problema no se corregirá sólo con medidas “parche” sobre los precios o las rentas. En el mejor de los casos servirían para enmascarar los efectos a corto plazo pero son ineficaces, cuando no contraproducentes, para corregir las causas de un problema que se cronifica. El elevado precio que tienen que pagar los hogares para disfrutar de una de la vivienda es sólo el síntoma más alarmante de un problema mucho más complejo,  que exige actuaciones muy diversas y sostenidas en el tiempo para ir creando y manteniendo una oferta suficiente de vivienda en alquiler asequible para los distintos niveles de renta, al margen de las reglas que rigen el mercado libre. Para ello es imprescindible un pacto de estado que garantice la cooperación interadministrativa y la colaboración publico-privada.

UN NUEVO PARADIGMA PARA LA VIVIENDA

En la newsletter (11/10/2024) de España Mejor se publica un breve texto en el que reitero algunas ideas sobre la necesidad de cambiar las políticas de vivienda que se viene aplicando desde mediados del siglo pasado y, más ampliamente, la necesidad de ir hacia un nuevo paradigma en el sistema de provisión de vivienda. Hay que abandonar la política de "parche". 

NO HABRÁ SOLUCIÓN SIN UNA OFERTA DE VIVIENDA EN ALQUILER ASEQUIBLE SUFICIENTE

La imposibilidad o las dificultades para satisfacer el derecho a una vivienda digna y adecuada son la principal expresión de lo que se denomina problema de la vivienda y su cronificación y gravedad indican: a) la ineficacia del sistema de provisión de vivienda y b) la necesidad de la actuación subsidiaria del Estado. El funcionamiento del sistema de provisión de vivienda, o sistema residencial, tiene una gran complejidad, está compuesto por un elevado número de actores (poderes públicos, propietarios de suelo, promotores, sistema financiero, inversores, demandantes de vivienda…) y un amplio, variado y dinámico conjunto de factores normativos, sociales, económicos, culturales… con los que interactúan. El sistema residencial debería tener como finalidad facilitar la satisfacción universal del derecho a la vivienda, pero no todos los participantes en el sistema persiguen ese objetivo.  

Después de setenta años de políticas de vivienda y un desarrollo exitoso de un sector inmobiliario muy potente y con un gran peso en la economía, en España hay 26,6 millones de viviendas para 18,7 millones de hogares (1,4 viviendas por hogar) y sin embargo, para amplias capas de la sociedad, es imposible o entraña una gran dificultad disponer de una vivienda.  Es evidente que durante demasiado tiempo ha quedado postergado el objetivo social de garantizar la satisfacción del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. 

Los propietarios de suelo, los promotores inmobiliarios, el sistema financiero, las administraciones en todos sus niveles y todos cuantos obtienen beneficios económicos con la construcción y venta de nuevas viviendas, centran su interés, lógicamente, en dinamizar el mercado y la subida de los precios les conviene. El auge de la construcción se ha consolidado como la más clara evidencia del “desarrollo” y el acceso a la propiedad es seguridad económica y enriquecimiento.

Los hogares demandantes de vivienda en propiedad, aunque sólo busquen satisfacer sus necesidades de alojamiento, al comprar se convierten en inversores y, como todos los propietarios, se sentirán enriquecidos por la revalorización de sus patrimonios. Los arrendadores, dentro de la lógica del sistema, querrán obtener la máxima rentabilidad de su inversión y la evolución de los valores de las viviendas irá marcando también al alza los precios en el mercado de alquiler. Desde el Estado al pequeño ahorrador que compra su vivienda familiar, pasando por los diferentes agentes económicos, todos se van a ver beneficiados con el aumento de valor del patrimonio inmobiliario. En consecuencia, no cabe esperar que abaratar el mercado pueda ser un objetivo interesante para los participantes en el actual el sistema de provisión de vivienda.

Sólo están realmente a favor de que bajen los precios quienes necesitan alquilar.  La principal carencia del sistema residencial español es la insuficiente oferta de vivienda en alquiler a precios asequibles, que es la consecuencia de las políticas de vivienda aplicadas durante decenios. No será posible alcanzar ese objetivo dentro de unas estructuras pensadas para conseguir una permanente revalorización de los activos inmobiliarios.  Quienes necesitan alquilar, ante la práctica inexistencia de vivienda pública en alquiler, se enfrentan a un mercado libre con una oferta muy atomizada y no profesional, propensa a la escasez y a las subidas de precios, agravadas por la “inseguridad jurídica” y el “acoso” normativo que “sienten” los propietarios, en un contexto poco transparente. 

Se comete un grave error de diagnóstico al considerar que la carestía del alquiler se debe exclusivamente a unas excesivas exigencias de renta por parte de los arrendadores. Falta voluntad política para afrontar el necesario cambio de estructuras, profundo y amplio, para concitar intereses en favor del objetivo, no atendido hasta ahora, de conseguir, al margen del mercado, una oferta de vivienda asequible y suficientemente amplia, capaz de atender las necesidades de alojamiento de una sociedad muy diferente y diversa.

OTROS TEXTOS SOBRE EL TEMA

• Vinuesa, J. (2013) El festín de la vivienda. Díaz&Pons Ed. Madrid. pp. 62-65 
• Reflexiones sobre la declaración de "zonas de mercado residencial tensionado"
• ¿Será eficaz bajar los precios de los alquileres por decreto?
• ¿De qué problema de la vivienda hablamos?
• ¿El 80% de los catalanes a favor de la regulación de los precios de la vivienda? No nos hagamos "trampas en el solitario"
• A vueltas con la vivienda
• Controlar los precios por ley: ¿confundir los deseos con la realidad?

“Una Política de Vivienda Realista”

España Mejor ha elaborado una interesante propuesta de política de vivienda centrada en la vivienda de alquiler asequible que queremos compartir  

ALGUNAS REFLEXIONES SOBRE EL FENÓMENO MIGRATORIO

 

A lo largo de la Historia las personas se han desplazado buscando asentarse allí donde pudieran encontrar unas mejores condiciones de vida. Todo parece indicar que en el siglo XXI los desplazamientos de la población del planeta persiguiendo ese objetivo se van intensificar y van a ocupar el centro de la acción política tanto internacional como interna. Así se viene anunciando desde hace decenio por las ciencias sociales, pero con el fenómeno migratorio se repite una vez más el error de no tomar en consideración los fenómenos demográficos hasta que es demasiado tarde. Y cuando esto ocurre, la urgencia para atender alguno de los efectos más conflictivos impide ir a las raíces del problema, ocuparse de corregir las causas.

 

Existe una especie de “ley de gravitación migratoria” que viene a explicar que la intensidad de los flujos de las corrientes migratorias entre unas regiones y otras es directamente proporcional a la desigualdad existente entre ambas e inversamente proporcional a la distancia que las separa. 

 

Desde el XIX, se han ido haciendo mayores las diferencias en calidad de vida entre los países más y menos desarrollados, (renta per cápita, derechos humanos, derechos sociales básicos, seguridad, control demográfico) y el auge de los medios de transmisión de información hace más evidentes las desigualdades que impulsan las tensiones migratorias de forma casi exponencial. Los países con mayor calidad de vida, son un “potente imán”, un destino irrenunciable.

Complementariamente, en los países con menor calidad de vida existen ineludibles factores de “expulsión” (pobreza, hambre, guerras, inseguridad, sobrepoblación…), que acucian a migrar a quienes tienen mayor capacidad y mayor iniciativa para buscar oportunidades de mejorar sus condiciones de vida o, simplemente, para sobrevivir.  

 

Se han hecho mucho mas fáciles los desplazamientos, menores las distancias funcionales en un mundo global cada vez más intercomunicado (transportes más baratos, rápidos y seguros) y con fronteras mas “permeables” (desorganización, mafias, respeto a los derechos humanos, compromiso de asilo…). El fenómeno migratorio se realimenta, los migrantes ya asentados facilitan nuevos traslados al ejercer como “cabezas de puente” (reagrupamiento familiar, emulación…). Las mafias han convertido los desplazamientos de la migración ilegal en un negocio muy lucrativo 

 

Para los países emisores, los flujos de emigrantes suponen reequilibrio demográfico, pérdida de “capital humano”, salida de capital, recepción de las “remesas” de los emigrados, obtención de ayudas para el desarrollo, para “regular” la emigración y para combatir las mafias. 

 

Para los países receptores, los flujos de inmigrantes aportan “capital humano”, frenan el envejecimiento demográfico, generan diversidad, y exigen medidas para conseguir la integración y evitar el deterioro de la cohesión social corrigiendo las tendencias que se produzcan situaciones de exclusión y segregación socio espacial. La inmigración irregular y descontrolada, propicia situaciones de ilegalidad, exacerba las actitudes xenófobas y enfrenta a los países receptores a un horizonte difícilmente sostenible social y económicamente.

 

Las personas migrantes abandonan su lugar de origen tras sopesar los costes personales que les supone la migración y las mejoras que pueden alcanzar. Hay que partir de la existencia de una gran diversidad de circunstancias personales, pero fundamentalmente la migración supone desarraigo, tiene un coste económico, requiere esfuerzo de adaptación a una cultura y una lengua diferente, y ser potencialmente víctimas de discriminación y comportamientos xenófobos. Todo ello por una necesidad acuciante o una expectativa más o menos real de mejorar las condiciones de vida personal y familiar en un lugar distinto al de su nacimiento.

 

Actualmente, según la Encuesta Continua de Población (INE) los nacidos fuera de España (9,03 millones) representan el 19,1% de la población, mientras que los residentes con nacionalidad extrajera (6,6 millones) son el 14%.  En 2002 la población de no nacidos en España era 2,3 millones y la de extranjeros 1,7 millones.  Del colectivo de extranjeros 2,85 millones están actualmente afiliados a la Seguridad Social lo que representa el 13,5% del total. El fenómeno migratorio ofrece algunas certezas y no pocas incertidumbres. No se deben extrapolar las tendencias migratorias de los últimos 22 años, pero es razonable pensar que España va a mantener su fuerza de atracción para los migrantes de los países de lengua española, por razones de proximidad cultural, y para los países norteafricanos y subsaharianos, por ser la entrada más próxima a Europa. Pero no es posible prever la intensidad de los flujos procedentes de estos países o la aparición de nuevos países emisores. A la persistencia de los factores estructurales (sobrepoblación, pobreza, déficits de calidad de vida, inseguridad, riesgos para la vida, …) en los países de los que proceden actualmente la mayor parte de los nacidos fuera de España, se añadirán presumiblemente otros factores de “expulsión” debidos a crisis económicas, políticas, ambientales, situaciones bélicas… en cualquier otra parte del mundo. Dentro de la incertidumbre, es razonable pensar que en los próximos decenios se intensifiquen las tensiones migratorias por el agravamiento de las desigualdades y las facilidades de la globalización.

 

La ONU a través de la Organización Internacional para las Migraciones (OIM) promueve una migración humana y ordenada para beneficio de todos. En el Informe elaborado para la Agenda 2030 se dice que “La migración es un poderoso impulsor del desarrollo sostenible, para los propios migrantes y para sus comunidades en los países de origen, tránsito y destino.” Pero también afirma que “...si la migración está mal administrada puede tener un impacto negativo en el desarrollo, poner en peligro a los migrantes, someter a tensiones a las comunidades y minimizar los beneficios en materia de desarrollo.”

 

El reto está en regular el proceso respetando los derechos de las personas que tienen que abandonar su lugar de origen por razones de supervivencia o en busca de una oportunidad para conseguir unas mejores condiciones de vida. La comunidad internacional debe ampliar sus esfuerzos en atender las catástrofes humanitarias que suponen los desplazamientos forzados masivos de la población (ACNUR). Los flujos continuos de personas que huyen desesperadamente de la pobreza y de la inseguridad en busca de derechos humanos y de prosperidad, por las circunstancias de grave riesgo para la vida con que se producen frecuentemente, adquieren igualmente el carácter de catástrofe humanitaria. En los países de llegada el deber humanitario de acogida de estas personas choca con la amenaza de unos flujos que de mantenerse superarían la capacidad de los recursos económicos y harían inviable la inclusión social.

 

En el caso de España, como en el conjunto de los países de la UE, la composición por edades de la población, progresivamente envejecida, hace necesaria la incorporación de población joven para mantener el estado de bienestar. En España, dentro del marco establecido en el Pacto de la UE sobre Migración y Asilo el 14 de mayo de 2024, la regulación de los flujos de entrada y la normativa para establecerse en el país (permisos de residencia y trabajo, atención humanitaria…) son competencia estatal. A la vista de los resultados, es evidente que deben replantearse de raíz las políticas y los recursos que se vienen aplicando. Hay que centrarse en la cooperación con los países emisores para combatir el tráfico de personas y la inmigración ilegal. Complementariamente se debe fomentar la inmigración reglada, por ejemplo, mediante las contrataciones en origen y apoyando el reagrupamiento familiar. 

 

Son fundamentales las políticas de ayuda a la integración para conseguir una sociedad inclusiva capaz de superar las dificultades de convivencia entre identidades y culturas diferentes, combatiendo el racismo, la discriminación racial y la xenofobia. Es ésta una tarea que compete gestionar a las administraciones autonómicas y municipales, para garantizar a todos los residentes, al margen de su procedencia o nacionalidad, la satisfacción de derechos básicos como la sanidad, la educación, la vivienda. Las situaciones de segregación se trasladan a las sucesivas generaciones, haciendo crónicos los problemas derivados de la no integración.

 

Las inmigraciones internacionales son ya un proceso global con tendencia a intensificarse y acentuarse su desgobierno.  El reto exige conseguir acuerdos a nivel global e interno que, como propone la Agenda 2030, lleven a convertir las migraciones en impulsoras del desarrollo sostenible y del necesario reequilibrio internacional. La actuación es urgente pues, para las regiones de origen y de destino y, especialmente, para las personas migrantes, son catastróficos los efectos provocados por la inmigración descontrolada y la no integración. 

OFERTA DE VIVIENDAS Y PRECIOS, UNA RELACIÓN DISCUTIBLE

Algunos “expertos” y, en general, representantes del sector inmobiliario y no pocos responsables públicos siguen insistiendo en que el problema de la carestía de la vivienda es consecuencia de la falta de oferta. Por tanto “la solución está en construir más viviendas”.

 

Por más que puedan darse situaciones más o menos puntuales que exijan la construcción de nuevas viviendas, está reiteradamente constatado que el aumento de la oferta no soluciona el encarecimiento de la vivienda. Basta con recordar que en la primera década del siglo se construyeron en España mas de 5 millones de viviendas mientras que el aumento del número de hogares fue de 3,8 millones. El exceso de casi 1,5 millones de viviendas no impidió la mayor y más duradera elevación de los precios de la vivienda hasta el “estallido" de la burbuja. Por mucho que se repita seguirá siendo falso con carácter general que el aumento de la oferta de vivienda haría bajar los preciso. 

 

La solución del problema de la vivienda requiere medidas más complejas. No basta con comparar el aumento neto de los hogares con el número de nuevas viviendas construidas para concluir que el parque es insuficiente. Al menos sería preciso concretar de qué tipo de hogares se habla y que viviendas necesitan (tipos, regímenes de cesión, localización, precios…)

 

Además, cuando todo el objetivo se centra en construir viviendas se sigue postergando la atención al hecho de que al menos tres cuartas partes del las viviendas existentes necesitan mejorar sus condiciones de confort y de  eficiencia energética. 

JULIO VINUESA

“ENVERDECIMIENTO URBANO CONTRA CAMBIO CLIMÁTICO”

Con este título el profesor Antonio Zárate ha publicado un interesante artículo en el último número del Boletín de la Real Sociedad Geográfica, cuya lectura recomendamos.

RESUMEN DEL ARTÍCULO

“Las condiciones medioambientales siempre han condicionado la forma y el paisaje de las ciudades, y en la actualidad, los efectos del cambio climático obligan a poner en marcha estrategias urbanas para limitar sus efectos negativos sobre la seguridad de las personas y la calidad de vida. En ese contexto se enmarcan las estrategias de enverdecimiento de la ciudad y de apuesta por la reducción de la movilidad que se analizan en este artículo, prestando especial atención a modelos de intervención en nuestras urbes.  La «ciudad  del  cuarto  de  hora»  en  París,  las  «supermanzanas»  de  Barcelona y la combinación de «iniciativas públicas y privadas» para fomentar el enverdecimiento de Madrid y de su región urbana, el «bosque metropolitano» y el «arco verde» entre ellas, son tratadas en este artículo para demostrar la eficacia de las estrategias verdes y de la reducción de la movilidad para alcanzar la neutralidad climática en 2050, de acuerdo con los objetivos de la cumbre del Clima de París de 2015 y el Pacto Verde europeo. Como se manifiesta en el artículo, todo esto exige la sustitución de un modelo urbanístico despilfarrador, basado en la creación continua de suelo artificial, por otro centrado en la regeneración de los espacios ya construidos y potenciar su enverdecimiento, y todo ello sin olvidar las aportaciones que la agricultura de proximidad y en el interior de las ciudades pueden proporcionar para hacer frente a necesidades de suficiencia alimenticia de las poblaciones urbanas”

ZÁRATE MARTÍN, Antonio M.. Enverdecimiento urbano y Cambio Climático. Boletín de la Real Sociedad Geográfica, [S.l.], n. CLXII, p. 305-332, july 2024. ISSN 2603-6010. Disponible en: https://www.boletinrsg.com/index.php/boletinrsg/article/view/237

INFORMACION Y TRANSPARENCIA EN LA LEY POR EL DERECHO A LA VIVIENDA

 

El Capítulo II del Título IV (artículos 32 a 36) de la Ley por el Derecho a la Vivienda: “Información y transparencia en materia de vivienda y suelo”, hace referencia a la voluntad de subsanar una de las causas fundamentales de la falta de eficacia de la política de vivienda: actuar sin la información, el análisis y el diagnóstico necesarios y gestionar sin transparencia. 

Detalladamente la Ley establece una amplia serie de obligaciones del Estado para que se elabore información y se haga pública con periodicidad anual. Objetivo tan necesario como factible y para el que sólo hace falta voluntad política, que hasta ahora sólo se ha manifestado al legislar. 

El artículo 32 obliga al Estado a “…elaborar y mantener actualizado un inventario del parque público de vivienda de su titularidad y de sus entes adscritos o dependientes, en el que se incluirá, al menos, la siguiente información: a) Identificación de las viviendas que lo componen, b) Características fundamentales de las viviendas, c) Situación de uso de las mismas y d) Características de las personas u hogares usuarios.” Se habrá de elaborar anualmente “una memoria sobre las características del parque público de vivienda y su utilización, debidamente actualizada, que permita la conformación de un mapa de la vivienda social para facilitar su acceso por parte de la ciudadanía. Asimismo, se recogerá la información sobre las actuaciones previstas para reforzar el parque de vivienda social en los próximos cuatro años”.

El artículo 33 obliga a “…detallar el presupuesto invertido anualmente en los diferentes programas de política de vivienda, a través de los instrumentos de colaboración con las administraciones competentes, diferenciando, al menos, en los siguientes destinos de gasto: a) Ayudas al alquiler de vivienda dirigidas a las personas arrendatarias, b) Promoción de vivienda en alquiler social o asequible, c) Promoción de vivienda sujeta a algún tipo de protección pública, d) Programas de intermediación en el alquiler, e) Ayudas a la rehabilitación edificatoria, diferenciando específicamente las que mejoren la eficiencia energética y promuevan la utilización de las energías renovables y la accesibilidad y f) Programas de regeneración o renovación urbana, especificando la inversión en actuaciones en asentamientos y barrios de alta vulnerabilidad incluyendo programas de realojo.” Habrán de publicarse con periodicidad anual, … “los datos indicados en el apartado anterior … indicando específicamente las cuantías que, en estos programas, hayan contribuido a favorecer el acceso a la primera vivienda por parte de jóvenes.”

Por su parte, el artículo 34, se refiere a la obligación de ofrecer “…información sobre el uso y destino del parque de viviendas de su ámbito territorial, con indicación, en términos agregados, del número de viviendas o de inmuebles de uso residencial que estén habitados por hogares y constituyan su residencia principal, así como aquellos que se hayan identificado como deshabitados o vacíos dentro de su ámbito territorial...” Información que deberá publicarse conperiodicidad anual, “…especificando las medidas y acciones orientadas a la optimización del uso del parque de vivienda del ámbito territorial.”

El artículo 35 se refiere a la caracterización de la demanda de vivienda y dice que el Estado “… en la forma que se instrumente de acuerdo con las administraciones competentes, deberá detallar el número de personas y hogares inscritos en los registros de demandantes de vivienda habilitados para el acceso a los diferentes programas de acceso a la vivienda, diferenciando aquellas personas u hogares que actualmente residen en su ámbito territorial, de aquellos solicitantes que residen en otros ámbitos territoriales. Asimismo, se establecerán las principales características socioeconómicas de las personas y hogares demandantes de vivienda a partir de la información obrante en los referidos registros”. La publicación de la información será anual “… especificando las actuaciones realizadas, en curso y previstas para dar respuesta a la demanda existente.”

Por último, el artículo 36 establece la obligación de “…detallar el suelo disponible de titularidad [del Estado] “y de sus entes adscritos o dependientes, que se encuentre dotado de potencialidad edificatoria residencial en virtud de los instrumentos de ordenación urbanística, incluyendo, al menos, la siguiente información: a) Número de viviendas, superficie construida y tipología edificatoria. b) Situación del suelo en términos de urbanización. c) Situación en términos de clasificación y categorización urbanística, diferenciando entre suelo urbano consolidado, suelo urbano no consolidado, suelo urbanizable delimitado o sectorizado con ordenación pormenorizada y suelo urbanizable delimitado o sectorizado sin ordenación pormenorizada, o categorías equivalentes”. La publicación con periodicidad anual se hará “…especificando el suelo integrante del patrimonio público de suelo, obtenido en cumplimiento el deber legal de cesión…”

Lo establecido por la ley, si realmente se ejecuta, será un importante avance en el imprescindible conocimiento del sistema residencial, aunque habrá que ampliar la información georreferenciada sobre la dinámica de los hogares y de la totalidad del parque de viviendas para poder analizar y diagnosticar el problema con el rigor necesario para que las soluciones sean eficaces. 

Las posibilidades que ofrecen los numerosos registros administrativos existentes en formato digital y la capacidad de la tecnología disponible obliga a pensar que si no se avanza en las líneas que marca la ley será porque se apuesta por mantener las actitudes oscurantistas que impiden que se conozca mejor el funcionamiento del sistema residencial y que se efectúen las evaluaciones de las políticas aplicadas. Todo lo cual es imprescindible para hacer efectivo el derecho a una vivienda digna y adecuada.

No es fácil encontrar denuncias de responsables políticos acerca de la sinrazón de aplicar medidas sin el conocimiento del problema. Manuela Carmena, tras haber sido alcaldesa de Madrid, una vez fuera de la política activa y sin ataduras de partidos, se preguntaba “¿No es aterrador que en estos momentos no tengamos, por ejemplo, un mapa preciso, seguro y actual del número de viviendas vacías que hay en España? Hablamos sin parar del problema de la vivienda, de la necesidad de construir viviendas sociales o del alquiler asequible. Pero ¿dónde tenemos esos necesarios mapas del número de viviendas vacías, se pudiera decir ociosas, que pudieran ser una alternativa más inmediata que la nueva construcción?” ⁽¹⁾. Hace mucho tiempo que, también en tono de denuncia, venimos preguntando por qué se elude obtener conocimiento y ofrecer transparencia. 

La Ley por el Derecho a la Vivienda apunta en el buen camino y en el nuevo Ministerio de Vivienda y Agenda Urbana se ha creado una Dirección General de Planificación y Evaluación de la que depende una Subdirección General de igual nombre a la que corresponde obtener la información que está establecida en la ley. Sólo queda confiar en que el proceso dé frutos pronto, se amplíe y se instaure con carácter permanente. El necesario pacto estatal sobre la vivienda debería empezar por algo tan obvio y, sin embargo sistemáticamente soslayado, como que sin un buen conocimiento del problema no será posible solucionarlo. 

⁽¹⁾ Carmena, M. (2021) “La joven política. Un alegato por la tolerancia y crítico con los partidos”. Madrid. Ediciones Península, p, 239 

La cronificación del problema de la vivienda

La calidad de vida de los países más ricos está respaldada por una amplia gama de productos y servicios, la educación y la sanidad especialmente, sin embargo no se ha conseguido asegurar el derecho a disfrutar de una vivienda. Pero, pese a lo que algunos puedan pensar, la oferta insuficiente de vivienda adecuada a un precio asequible no es un problema específico de los tiempos actuales.  Por el contrario, el de la vivienda es un problema muy antiguo que, más o menos agudizado, tiene carácter crónico y universal.  

Algunas breves referencias al pasado, lejano y más reciente, pueden ser ilustrativas de que estamos ante algo estructural, más allá de los factores y las soluciones coyunturales.

Hace 150 años Federico Engels decía que el "problema de la vivienda", al que la prensa estaba dedicando mucha atención, no era privativo de aquellos tiempos sino que las carencias con la vivienda ya habían sido padecidas por las "clases oprimidas" anteriormente.

Mas o menos por las mismas fechas,  en el Diario Oficial de Avisos de Madrid (30/11/1871) se podía leer: “Las casas están por las nubes, pues un miserable tugurio sobre el tejado cuesta lo que hasta hace poco costaba un piso cómodo y ventilado” (2). Hace siglo y medio, en un contexto social y económico muy diferente al actual, también se padecía bruscos encarecimientos de la vivienda.

Son muy ilustrativos los artículos de Eduardo Montagut sobre algunos escritos y conferencias del socialista Julián Besteiro acerca del los problemas de la vivienda en torno a 1920.  Cien años después puede decirse que el problema, sus causas, síntomas y las propuestas para solucionarlo…, con las lógicas peculiaridades de épocas muy diferentes, se perpetua en lo esencial. 

Tras la Guerra Civil, durante tres largos decenios, la capacidad de construir viviendas en España estaba por debajo de las necesidades que generaba el éxodo rural. En las principales ciudades no había vivienda para todos y las que se construían, además de tener deficiencias de calidad, obligaban a vivir a las familias en condiciones próximas al hacinamiento. El cartel descriptivo de una promoción de viviendas en Barcelona muestra que la superficie disponible media por persona rondaba los 10 m2c.

LA VIVIENDA ASEQUIBLE Y SOSTENIBLE: EUROPA TOMARÁ CARTAS EN EL ASUNTO

Ursula von der Leyen, durante su intervención en la reelección a presidir la Comisión Europea, anunció su intención de crear un Plan Europeo de Vivienda Asequible y una comisaría europea específica para vivienda. El Plan se centrará en la inversión, abordará los factores estructurales, desarrollará una estrategia para la construcción y ofrecerá asistencia técnica a las ciudades y Estados miembros.

Será una buena noticia la intervención del Banco Europeo de Inversiones (BEI)  para atraer más inversión pública y privada ante el “creciente déficit en vivienda social asequible y sostenible”. A pesar del aumento de inversión pública en vivienda en las últimas legislaturas, en España seguimos muy por debajo de lo que en términos de PIB se viene dedicando en otros países y el dato más elocuente es el escasísimo número de viviendas sociales disponibles.  

Con el plan anunciado se verán reforzados y ampliados los objetivos del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia (PRTR), (fondos NextGenerationEU), que financia actuaciones de renovación y mejora acreditada de la eficiencia energética de edificios residenciales y viviendas. 

Con el Plan Europeo prometido se quiere inyectar liquidez en el mercado para que los países dupliquen las inversiones previstas de la política de cohesión en viviendas asequibles y sostenibles por su consumo energético.

Será una gran oportunidad para acometer por fin un cambio estructural en las políticas de vivienda que conduzca a la creación de un parque suficiente de vivienda en alquiler a precios asequibles, mediante la colaboración público-privada, dedicando la mayor parte de los recursos a mejorar la adecuación habitacional y la eficiencia energética del parque residencial ya existente. 

JULIO VINUESA