La sobreproducción de viviendas (Bibliografía)

 ENLACES DE INTERÉS SOBRE EL TEMA

Artículo: La "década prodigiosa" del urbanismo español (1997-2006).

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BURRIEL, Eugenio L. La “década prodigiosa” del urbanismo español (1997-2006). Scripta Nova. Revista Electrónica de Geografía y Ciencias Sociales. Barcelona: Universidad de Barcelona, 1 de agosto de 2008, vol. XII, núm. 270 (64). <http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-270/sn-270/sn-270-64.htm> [ISSN: 1138-9788].

Entre 1997 y 2006 España ha conocido un boom inmobiliario excepcional por su intensidad y su duración. Aunque general en todo el territorio ha sido especialmente llamativo en la fachada mediterránea y en las provincias del entorno de Madrid. En un contexto económico y social muy favorable al crecimiento, una posición ideológica conservadora ha buscado, mediante cambios en la normativa y en la práctica urbanística, una progresiva deslegitimación del planeamiento público para eliminar trabas al crecimiento y poderlo desarrollar en el suelo no urbanizable sin límites de cantidad ni localización. El resultado ha sido un crecimiento urbanístico exagerado, desordenado y cada vez más dirigido por las empresas y no por los intereses generales.

Artículo: Derecho a la ciudad y derecho para la ciudad. Un debate entre Jean-Pierre Garnier y Horacio Capel.

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Derecho a la ciudad y derecho para la ciudad. Un debate entre Jean Pierre Garnier y Horacio Capel. Scripta Nova. Revista Electrónica de Geografía y Ciencias Sociales. [En línea]. Barcelona: Universidad de Barcelona, 15 de febrero de 2011, vol. XV, nº 353. <http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-353.htm>. [ISSN: 1138-9788]. 
 
El artículo “Urbanización Generalizada, derecho a la ciudad y derecho para la ciudad” publicado en Scripta Nova (nº 331-7, 2010) ha dado lugar a diferentes reacciones, unas favorables y otras críticas, especialmente por algunas implicaciones políticas que posee. Entre las críticas, la más contundente es la que ha hecho el sociólogo francés Jean-Pierre Garnier, con el título “Treinta objeciones a Horacio Capel”. Se publica en este número, junto con la respuesta del autor del artículo antes citado.

Artículo: La planificación territorial en la Comunidad Valenciana (1986-2009).

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BURRIEL DE ORUETA, Eugenio L. La planificación territorial en la Comunidad Valenciana (1986-2009). Scripta Nova. Revista Electrónica de Geografía y Ciencias sociales. [En línea]. Barcelona: Universidad de Barcelona, 1 de diciembre de 2009, vol. XIII, nº 306. <http://www.ub.es/geocrit/sn/sn-306.htm>. [ISSN: 1138-9788].

La total ausencia de planificación territorial en la Comunidad Valenciana después de veinticinco años de gobierno autonómico es deliberada, consecuencia de una posición ideológica ultraliberal contraria a la intervención pública en la ordenación del territorio; pero también de una actitud de pragmatismo oportunista por la discrecionalidad que otorga a su gestión y porque permite evitar los conflictos con los municipios que acarrea la auténtica planificación territorial. 

Página Web: Conferencia de Alto Nivel sobre Sostenibilidad Urbana y Regeneración Urbana Integrada en Europa.

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Madrid albergó los días 26 y 27 de abril de 2010, la Conferencia de Alto Nivel sobre Sostenibilidad Urbana y Regeneración Urbana Integrada en Europa. Con este encuentro se perseguía dar a conocer políticas, programas y buenas prácticas llevados a cabo en los países de la Unión Europea, de tal manera que se produjera un auténtico intercambio de experiencias entre responsables públicos de los veintisiete.

Página Web: Libro Blanco de la Sostenibilidad en el Planeamiento Urbanístico Español.

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En la actualidad el reto del urbanismo consiste en seguir contribuyendo al progreso, sin olvidar los requerimientos del desarrollo urbano sostenible, es decir, entendiendo el suelo, además de cómo un recurso económico, como uno de los más valiosos elementos naturales de los que disponemos, y en cuya regulación se hace preciso conjugar toda una serie de factores diversos: el medio ambiente, la calidad de vida, la eficiencia energética, la prestación de servicios, la cohesión social, etc .

Página Web: La práctica de la regeneración urbana.

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La Secretaría de Estado de Vivienda y Sepes organizaron la Sala Dinámica “Poniendo en Práctica la Regeneración Urbana Integrada”, en la que se abordó la regeneración urbana desde distintas perspectivas, y su aplicación tanto a las ciudades y los barrios como a las áreas de carácter industrial.

Reportaje: El adelanto de compras por los cambios fiscales salva el año inmobiliario.

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Después de tres años de caída sin tregua, el año 2010 se cerró con un aumento de la venta de pisos del 5,9% en España. Un total de 491.000 viviendas cambiaron de manos el año pasado. Casi seis de cada 10 fueron ventas de segunda mano; el otro 40%, de obra nueva, según las cifras dadas a conocer ayer por el Ministerio de Fomento basadas en transacciones ante notario. Bajando al detalle territorial, sin embargo, todavía hay seis comunidades autónomas donde las compras continúan a la baja: Andalucía, Cantabria, Extremadura, La Rioja, Navarra y Murcia. En estas dos últimas, la sangría no ha terminado, con caída de ventas del 12,3% y el 16,3% .

Tomado de: www.elpais.com. Autora: Clara Blanchar. Fecha: 11/03/11.

Reportaje: La construcción de viviendas apenas llega ya al 10% de la etapa del 'boom'. 

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Del sector de la construcción de viviendas, el catalizador de crecimiento económico y empleo durante una década, ya no quedan sino los cimientos. El estallido de la burbuja, que alentó una expansión desaforada entre 1997 y 2007, ha resultado para las constructoras (y los que las financiaban) un potente explosivo de efectos retardados. El sector encadena tres años en derribo, hasta llegar a unas cifras casi irrelevantes: en 2010 se comenzaron 63.090 viviendas de precio libre, ni un 10% de las 665.000 de 2006, el año álgido del boom inmobiliario.

Tomado de: www.elpais.com. Autor: Alejandro Bolaños. Fecha: 26/03/11.

Reportaje: Del cielo al infierno: de 865.561 visados para viviendas en 2006 a 91.662 en 2010.

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Los visados para construir obra nueva concedida por los colegios de arquitectos técnicos descendieron un 17,3% en 2010, lo que supone una moderación de la caída respecto al año anterior, cuando bajaron un 58,1%. En concreto, se otorgaron 91.662 permisos para construir, según datos del ministerio de fomento. En cambio, en 2006 se otorgaron 865.561 visados.

Tomado de: www.idealista.com. Fecha: 28/02/11.

Entrevista: A la ex Ministra de Vivienda María Antonia Trujillo.

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María Antonia Trujillo, ex Ministra de Vivienda, en una entrevista para idealista news, apunta y dispara en muchas direcciones. Señala que los precios deben bajar más, que hay vivienda construida en España para 10 años y que alquilar es más barato que comprar. Critica la política de los dirigentes de vivienda, la retirada de la deducción por compra de vivienda, al ex Ministro de Economía, Pedro Solbes, e incluso a Rodrigo Rato, actual Presidente de Cajamadrid. Presume de su labor en el ministerio, culpa del eco de los mini-pisos a los medios y asegura que jamás negó la existencia de una burbuja inmobiliaria.

Tomado de: www.idealista.com. Fecha: 16/03/11.

OTRA VEZ A VUELTAS CON LA OPACIDAD SOBRE LA VIVIENDA ¿PARA CUANDO LA TRANSPARENCIA?

En anteriores ocasiones hemos denunciado las tradicionales deficiencias de las estadísticas sobre vivienda, especialmente de la falta de información sobre las viviendas que integran los patrimonios públicos. Hemos denunciado también la sorprendente naturalidad con que los medios publican datos inverosímiles, sin preguntarse por las contradicciones y las inconsistencias, sin cuestionarse la más que dudosa fiabilidad de unas fuentes generalmente creadas para trasmitir mensajes interesados.

Real Estate Press, grupo editorial decano de la información inmobiliaria, ha publicado el pasado 24 de enero de 2014 un artículo que titula: 

“LA ABUNDANCIA DE DATOS Y PRONÓSTICOS SOBRE EL 

MERCADO INMOBILIARIO CREAN GRAN CONFUSIÓN”

Prácticamente no hay empresa de servicios inmobiliarios, ni portal inmobiliario que no lance al mercado periódicamente la variación que experimenta el precio de la vivienda, según sus datos. 

El artículo lamenta que hay diferencias importantes e incomprensibles entre los datos de los notarios con la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores, ni con las Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad (ETDP) del INE. “no es de extrañar que nadie sepa a ciencia cierta el volumen de stock de viviendas nuevas sin vender y, mucho menos donde se encuentran. Sin embargo, todo el mundo da por hecho que está disminuyendo”. 

Como hemos denunciado en anteriores ocasiones, la falta de información y el confusionismo, son consecuencia de la falta de voluntad política de las diferentes administraciones públicas y benefician claramente a quienes tratan de controlar el mercado en su beneficio. Los perjudicados son sin duda los ciudadanos y su derecho a disfrutar de una vivienda digna

El fin del desarrollismo (reseña en La Vanguardia del libro "El Festín de la Vivienda")

 Reseña publicada por el diario La Vanguardia (Justo Barranco) en relación al libro: "El festín de la vivienda. Auge y caída del negocio inmobiliario en España" (Díaz & Pons Editores) 

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¿Se creará por fin un Registro Estatal de Viviendas Protegidas?

(publicada   en territoriosostenible2011) 

En Marzo de 2013 el Defensor del Pueblo presentó un Estudio sobre Viviendas Protegidas Vacías en el que entre otras recomendaciones planteaba la necesidad de que el Ministerio de Fomento creara un Registro Estatal de Vivienda Protegida.

En una Nota de Prensa la Oficina del Defensor del Pueblo comunicaba el pasado día 13 de diciembre que el Ministerio de Fomento acepta la recomendación del Defensor del Pueblo para crear una base de datos, con información que habrán de suministrar las comunidades autónomas, los ayuntamientos y otras fuentes, con datos desagregados según los tipos de viviendas de protección oficial, tipo de promotor, régimen de cesión: alquiler o venta, si están o no ocupadas y, en su caso, las causas de la desocupación.

Se dice en el informe que se ha de revisar el modelo de viviendas protegidas e introducir modificaciones tendentes a evitar la existencia de viviendas desocupadas y financiadas, total o parcialmente, por Ayuntamientos o Comunidades Autónomas.

Venimos denunciando desde hace años el déficit de información y de conocimiento existente sobre el parque de vivienda y proponiendo la creación de un registro continuo de las viviendas con algún tipo de protección y financiación pública.

En el libro de J. Vinuesa, J.M. de la Riva y A. Palacio, “El fenómeno de la vivienda desocupada”, editado en 2008 a partir de un informe solicitado por el Ministerio de Vivienda, destacábamos, entre otras, las siguientes propuestas para mejorar el conocimiento del parque de viviendas con algún tipo de protección.

Hay que establecer un Programa con objeto de crear a nivel estatal un registro continuo de las viviendas existentes según sus características y el uso que de ellas se hace que, además de permitir conocer con precisión el parque, facilite la base informativa necesaria para poder plantear encuestas periódicas específicas

Todas las entidades responsables de patrimonio de viviendas con algún tipo de protección deberían hacer pública anualmente una memoria reglada y normalizada con información detallada sobre las características del parque y de su utilización.

Las Administraciones Públicas deberían ejercer un control periódico, obligado por ley, sobre la utilización de las viviendas que se han beneficiado de algún tipo de protección. Estas viviendas deberían quedar incorporadas a un registro estatal permanentemente actualizado y público. Las Administraciones Autonómicas deben mantener actualizados registros de solicitantes y adjudicatarios de viviendas protegidas por clases.

Es absolutamente inaceptable que las administraciones públicas no conozcan y no pongan a disposición de cualquier ciudadano información puntual sobre la viviendas construidas con algún tipo de ayuda pública. El disponer de la información que ahora se promete es una exigencia para que las administraciones ejerzan con responsabilidad y eficacia el necesario control sobre el uso que se les está dando a esas viviendas, para mejorar las políticas de vivienda y erradicar el tradicional fraude existente. Confiemos en que esta vez haya la voluntad política necesaria para culminar con éxito un objetivo no sólo de eficiencia en el uso de los recursos públicos sino también para atender una injustificable deuda de transparencia con el conjunto de la sociedad. 

La información relacionada con los datos de viviendas no es suficiente porque no interesa la transparencia

de una entrevista publicada en pisos.com el 17 de junio de 2013.

pisos.com: Hemos conocido recientemente los datos de vivienda vacía en España, el número de viviendas vacías ha subido hasta 2011 casi un 11% en 10 años para situarse en los tres millones y medio. ¿Cómo valora este dato?

Creo que los datos del Censo de 2001 no son directamente comparables con los del 2011. El último Censo se ha realizado con un procedimiento totalmente diferente a los anteriores. No sabemos cuál de los dos se aproximará más a la realidad, lo cierto es que todas las informaciones previas a las que ha dado a conocer ahora el Instituto Nacional de Estadística (INE) conducían a pensar en un número de viviendas vacías mucho mayor. Habrá que analizar detenidamente estos datos que nos proporciona el nuevo Censo, pero en todo caso, el proceso de recogida de la información no garantiza fiabilidad al discernir entre las viviendas secundarias y las vacías.

pisos.com:¿Cómo hemos llegado a estas cifras? ¿Las construcciones no habrían de hacerse bajo el prisma de un Plan Urbanístico?

El número de viviendas vacías no es sólo consecuencia de la sobreproducción durante la última burbuja. El concepto de vivienda vacía o desocupada no está definido con la suficiente precisión y engloba realidades muy diferentes: casas desocupadas desde hace decenios en el medio rural semiabandonado, casas en zonas turísticas, viviendas en el centro de las ciudades en situación de inhabitabilidad por sus características o por su deterioro, viviendas utilizables en zonas donde hay demanda pero que permanecen desocupadas por la voluntad de sus propietarios, viviendas recientemente construidas pero que nadie compra ni demanda para alquiler… Cada uno de estos supuestos tiene unas causas y unas consecuencias sociales y urbanísticas diferentes. El problema es que al no conocer la situación del parque con la precisión necesaria no es posible aplicar medidas eficaces.

Pero … hay que recordar que es casi una tradición que los Planes Generales de Ordenación Urbana, promovidos y gestionados por los ayuntamientos, clasifiquen suelos y propicien su urbanización para la posterior construcción en España de cientos de miles de viviendas innecesarias como alojamientos principales. Pero que, de acuerdo con el modelo imperante, aplicando el “todo urbanizable” y el “cuanto más, mejor”, se han justificado porque “contribuían a dinamizar la economía y a alimentar las finanzas locales”.

pisos.com: El ciudadano tiene la sensación de que existe un oscurantismo y falta de información en relación a los datos que tienen que ver con la vivienda.... No sé si es así.

Efectivamente, es inadmisible que a pesar de la relevancia que han alcanzado los sectores inmobiliario y de la construcción en nuestra economía, a pesar de las dificultades que importantes segmentos de la población tienen para disponer de una vivienda digna, las administraciones públicas, como ayuntamientos, gobiernos regionales o la administración estatal, siguen sin poder responder con la precisión y el detalle necesarios a preguntas como: ¿cuántas viviendas hay hoy aquí?¿qué características tienen? ¿Cuál es su uso?

Si nos preguntamos por qué no existe la información necesaria, la única respuesta posible es: porque nointeresa que exista. La opacidad juega a favor de los intereses de los promotores y la escandalosa realidad de las muchas viviendas vacías, de las muchas viviendas construidas y proyectadas sin que fuesen necesarias para alojamiento principal, pone en evidencia las políticas de los poderes públicos responsables.

pisos.com ¿Se está teniendo en cuenta la demografía en el desarrollo urbanístico de las ciudades?

En teoría sí. Los planes urbanísticos incorporan proyecciones demográficas como elementos sobre los que sustentar las propuestas de crecimiento. Sin embargo, la calidad técnica de esas proyecciones deja mucho que desear. En muchas ocasiones suelen “utilizarse”, en el mal sentido de la expresión, para justificar crecimientos innecesarios.

Conocer las necesidades de vivienda, así como el estado del parque residencial existente, es imprescindible para fundamentar correctamente las políticas urbanísticas, la ordenación del territorio y las políticas de vivienda. No sería suficiente con conocer los datos a nivel nacional, ya que las necesidades de vivienda se manifiestan en los mercados locales: municipios o comarcas. Hay territorios en los que sobran muchas viviendas, mientras que en otros podría haber una oferta insuficiente, especialmente de ciertos tipos y precios. También sería necesario tipificar los tipos de viviendas y de hogares.

pisos.com: ¿Qué es hacer un uso más racional y sostenible del territorio?

En el modelo económico y urbanístico vigente en España el territorio es sólo valorado en la medida en que sirve para construir sobre él. El despilfarro de territorio cometido durante los últimos años, como si se tratara de un bien sin valor en sí mismo e inagotable, ha supuesto un comportamiento irracional e insostenible desde la perspectiva del interés general de la sociedad en el presente y para el futuro. Se trata de urbanizar sólo lo estrictamente necesario, con modelos de crecimiento menos consumidores de territorio y que propicien un uso más eficiente económicamente y en el consumo de energía.

pisos.com: Llama usted al compromiso de la participación ciudadana... ¿Falta conciencia o cultura de desarrollo urbanístico?

Si queremos hacer un análisis radical, en el sentido de ir a la raíz de los problemas, es indudable que las soluciones están en que los ciudadanos crean en unos determinados modelos de crecimiento urbano más racionales y sostenibles y se los exijan a los responsables políticos. Lo que ha ocurrido en España con los crecimientos residenciales desmesurados, con la burbuja inmobiliaria, se ha producido con la aquiescencia, vía electoral, de la inmensa mayoría de los ciudadanos.

pisos.com ¿Podría un desarrollo urbanístico más estudiado y adecuado a cada ciudad influir en su economía? 

Deberíamos dejar de ver el desarrollo urbano como el impulsor de la economía. Eso es lo que ha llevado a la irracionalidad de construir mucho más de lo necesario, pensando, al parecer, que se podía sostener el modelo indefinidamente. Para que sea sostenible, el planeamiento urbanístico debe fundamentarse en criterios de equidad, de cohesión social, y de eficiencia económica, pero no sólo, ni fundamentalmente, como impulsor de la economía.

pisos.com: ¿Es necesaria una vuelta al origen? Leyendo el blog en el que escribe y alguno de sus artículos tengo la sensación -puede que equivocada- de que en el fondo subyace la necesidad de volver a las personas, al ser humano como eje de todo lo demás, también del ámbito inmobiliario... No sé si es así.

Es necesario diferenciar la vivienda como alojamiento, de la que habla el artículo 47 de la CE, de la vivienda como inversión. Hay que dinamizar el mercado de alquiler y crear un parque de vivienda en alquiler social adaptado a las circunstancias de cada hogar. Se debe abandonar el modelo de desarrollo urbano como dinamizador de la economía y generador de recursos para las Haciendas locales. Es un modelo inflacionista de los precios de la vivienda y de las apetencias de la demanda como inversión, y por lo tanto dificulta enormemente a amplios sectores de la población disponer de un alojamiento digno y adecuado con un esfuerzo económico razonable.

Un ejemplo de los excesos en la previsión de viviendas en el planeamiento

Distintos medios han publicado una noticia sobre las vicisitudes financieras de Sacyr y Vallehermoso a cuenta de sus estrategias de promoción inmobiliaria en connivencia con el Ayuntamiento de Navalcarnero y con el visto bueno del Gobierno de la Comunidad de Madrid.

Navalcarnero, una de las razones por las que Sacyr vende Vallehermoso.

Obviamente no es por el dramático sesgo económico financiero de este asunto por lo que traemos aquí esta cuestión. Nos parece relevante porque es un ejemplo importante, pero sólo un ejemplo más, de la “corrupción del planeamiento urbanístico” que se ha venido practicando en la Comunidad de Madrid, muy especialmente desde mediados de los 90, siguiendo el nefasto modelo desarrollista de los PAU´s y del Plan General de Madrid de 1997. Llamamos “corrupción del urbanismo” -mucho más grave que la corrupción urbanística-, el amparo que ha dado el planeamiento urbanístico a propuestas de desarrollos residenciales absolutamente indefendibles desde unos planteamientos mínimamente basados en la racionalidad territorial y económica.

Las 30.000 viviendas “imaginadas” para Navalcarnero, se pueden calificar de estupidez, pero dejan detrás enormes plusvalías y un fuerte lastre de derechos adquiridos que comprometen gravísimamente el futuro urbanístico de ese municipio. Si sumamos los otros muchos caso similares a lo largo y ancho de la Comunidad de Madrid, el objetivo de conseguir un desarrollo territorial racional y sostenible para la región metropolitana se presenta realmente difícil.

Serán necesarios muchos y muy sustanciales cambios en la voluntad política, en la legislación y en la organización político administrativa para reconducir la irracionalidad territorial que ha producido un modelo de desarrollo urbano que, a pesar de la evidencia de sus terribles consecuencias, no acaba de ser proscrito por la sociedad.

¿Por qué no existe información fiable, detallada, actualizada y adecuada sobre vivienda?

Frecuentemente aparecen en la prensa informaciones contradictorias sobre el número de viviendas vacías, pisos sin vender, las viviendas vendidas, precios…. Y, sólo a veces, en los medios se manifiesta cierta extrañeza por las discrepancias entre los datos de organismos públicos (INE, Ministerio de Fomento…) y de entidades privadas varias, que la mayor parte de los casos los publican sin que pueda saberse cómo han sido obtenidos. 

No es ésta la primera vez que insistimos en que buena parte de los problemas que padece nuestra sociedad, la economía y el territorio, por culpa del modelo de desarrollo urbano imperante y del mercado de vivienda que tenemos, son favorecidos por la falta de conocimiento, que es una consecuencia inevitable de la ausencia de información sobre la realidad física del parque y sobre su situación funcional. 

Hemos reclamado en numerosas publicaciones a las administraciones públicas que elaboren estadísticas fiables, detalladas, actualizadas y adecuadas sobre el parque de viviendas y el uso que de él se hace. En el panorama de la vivienda en España predominan las incertidumbres sobre las certezas, y algunas de las supuestas realidades a través de los datos que se manejan en los medios, no son sino versiones sesgadas por intereses de los agentes económicos o de las instituciones públicas. 

“Estimación de las necesidades de vivienda en España. 2011-2021”.

"El fenómeno de las viviendas desocupadas". 

“La vivienda vacía en España: un despilfarro social y territorial insostenible”.

“El censo que abrirá una nueva era”.

Es sencillamente escandaloso que en un país con el nivel de desarrollo de España, con la importancia de los sectores inmobiliario y de la construcción en la economía, con las dificultades que un importante segmento de la población tiene para disponer de una vivienda digna, ni los ayuntamientos, ni las administraciones regionales, ni la administración estatal sean capaces de contestar con rigor a preguntas como ¿cuántas y qué viviendas se necesitan? ¿cuántas viviendas hay? ¿cuál es su uso? ¿qué características tienen? ¿cuál es su precio? ¿cuántas se están construyendo?

Ante esta situación cabe hacerse una pregunta: ¿por qué no existe la información necesaria? Y la única respuesta posible es: porque no interesa que exista. La opacidad juega a favor de los intereses especulativos. La dura y escandalosa realidad (millones de viviendas vacías, millones de viviendas que se han construido sin que fuesen necesarias como alojamiento) compromete a los poderes públicos responsables. 

Con más información y más conocimiento no sería tan fácil respaldar con el Planeamiento Urbanístico crecimientos urbanos que sólo persiguen la apropiación para unos pocos de grandes plusvalías generadas por unos desarrollos urbanos contrarios al interés general . 

Con más información y más conocimiento, los poderes públicos tendrían que tomar medidas, contrarias a intereses poderosos y probablemente impopulares, para ponerle las bridas al modelo del ladrillo y corregir el despilfarro que supone millones de viviendas sin utilizar. 

Ahora que cada vez se habla mas de “transparencia”, para que este derecho no se convierta también en un concepto vacío es imprescindible que cuanto antes los poderes públicos se comprometan a generar y difundir toda la información necesaria para que la opacidad reinante no siga perjudicando los intereses generales que ampara la Constitución en relación con el desarrollo urbano y el derecho a la vivienda.

Las deficiencias de los estudios demográficos facilitan los despropósitos urbanísticos, es necesario mejorar el análisis territorial en el planeamiento

 

Recomendamos la lectura del artículo “La (sobre) dimensión del crecimiento residencial en Madrid. El planeamiento urbanístico como coartada”, recientemente publicado por Julio Vinuesa y Blanca Martín en la revista Documents d’Anàlisi Geogràfica, vol. 59/1, pp. 51-74, el artículo centra la atención en analizar el papel que desempeña el análisis territorial, y concretamente los estudios demográficos, en la definición de las propuestas de planeamiento. Se parte de la hipótesis de que, generalmente, el análisis territorial, punto de partida teórico de la actividad planificadora, carece de la calidad necesaria, está depreciado y es utilizado en muchas ocasiones, de forma interesada con la intención de respaldar pseudocientíficamente unas decisiones que generalmente vienen motivadas por otros criterios, de índole política y/o económica, de mayor peso frente al análisis territorial.

Para corroborarlo, se analizan las proyecciones demográficas y la cuantificación de viviendas propuestas por 19 planes generales de municipios de la periferia metropolitana de la Comunidad de Madrid. 

Los nuevos crecimientos urbanísticos propuestos en los planes, en algún caso ya ejecutados, no responden en ningún caso a criterios de racionalidad, equilibrio ni sostenibilidad territorial, justificándose en muchos casos en base a estudios que carecen de la más elemental coherencia metodológica y de rigor técnico, recogidos en las “Memorias de planeamiento” y avalados por el gobierno regional de la Comunidad de Madrid en sus “Acuerdos de aprobación definitiva”. 

Novedoso por su preocupación por la mejora del tratamiento del análisis territorial, en cuanto a su rigor científico y consideración en la elaboración de las propuestas del planeamiento, como garante de racionalidad territorial, este artículo se suma a la denuncia del modelo de desarrollo urbano y del papel que viene desempeñando el planeamiento en nuestro país y a los factores desencadenantes de éste entre los que se detecta una marcada ausencia de voluntad política y de cultura territorial por parte de la sociedad que no valora suficientemente el territorio, ni posee las herramientas adecuadas para ello, ante las expectativas de “enriquecimiento” derivadas de las “plusvalías” generadas por el proceso planificador, que parece haber perdido su objetivo de función social convirtiéndose en un instrumento al servicio de los intereses económicos. 

Junto a esto, puesto que está íntimamente relacionado, se reclama una revisión del marco normativo, el establecimiento de criterios de planificación de carácter supralocal, la exigencia de un control técnico y científico en la praxis del planeamiento, que se vea requerido en la tramitación de su aprobación a superar pruebas de coherencia territorial bajo criterios e indicadores normalizados y comúnmente aceptados, con el fin último de recuperar los criterios de equidad, cohesión social y sostenibilidad del planeamiento. 

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A vueltas con la vivienda

La reiteración de notas de prensa sobre la bajada de los precios de la vivienda, sobre la dimensión del stock sin vender o sobre las declaraciones de la Ministra de Fomento anunciando una decidida política a favor del alquiler, vienen siendo casi una constante en la prensa durante los últimos meses.

Aunque sea cuestionable la fiabilidad de la información, es una evidencia constatable el descenso de los precios de la vivienda y que el “abaratamiento” es muy desigual según las zonas (ver estudios de precios del Ministerio de Fomento y de idealista.com). 

También es una evidencia que no se sabe cuántas viviendas hay sin vender y menos aún cuantas viviendas vacías están en el mercado a la espera de comprador o de inquilino. Es un hecho que contribuye a la escasa transparencia del mercado y que sin duda beneficia a la oferta y perjudica a quienes necesitan una vivienda. El stock actual es necesariamente mayor de lo que interesadamente se difunde ya que el exceso de oferta es uno de los principales causantes del descenso de los precios. Hay que insistir en que hablar, como siempre se hace, del stock y de la demanda a nivel nacional es una simplificación excesiva. Es clamorosa la falta de información y de conocimiento sobre el parque de viviendas y sobre los flujos de hogares, tal como ya hemos denunciado en repetidas ocasiones en este blog.

A partir de las últimas proyecciones de población del INE (4/12/2012), cabe estimar que los saldos netos de hogares (básicamente, diferencia entre los que se crean por emancipación y los que desaparecen por extinción) entre 2012 y 2022, estarán en torno a los 700.000 hogares, unos 90.000 anuales durante el primer quinquenio y unos 50.000 en cada uno de los cinco años siguientes. El efecto incorregible de la “inercia” de la estructura de la pirámide de edad está detrás de una fuerte tendencia decreciente. 

Sin entrar en detalles territoriales –hay zonas con mayores concentraciones de oferta o de demanda - cabe decir que con la oferta existente (viviendas construidas sin vender, más el stock preexistente de viviendas vacías utilizables: en total unos cinco millones) habría ya viviendas construidas para atender las necesidades de los nuevos hogares al menos durante los dos próximos decenios. El stock actual de viviendas disponibles va a evolucionar de forma muy desigual por zonas y tipologías y, sobre todo, de su localización, pero en todo caso debería conducir a la redimensión y reconversión del sector inmobiliario y de las “políticas de vivienda”. 

En todo caso, para asegurar el derecho a un alojamiento digno es imprescindible que exista una oferta asequible, variada y adecuada de vivienda en alquiler y, por obvio que parezca, es necesario tener en cuenta que la localización es uno de los principales factores diferenciadores a la hora de satisfacer las necesidades de alojamiento de un hogar. 

Las frecuentes declaraciones oficiales sobre políticas en favor del alquiler y de la rehabilitación no son una novedad. Basta con mirar los enunciados de los cuatro o cinco últimos Planes Estatales o Regionales de Vivienda, o los programas de las diferentes formaciones políticas para las elecciones habidas en los últimos quince o veinte años. Tampoco es nuevo que, mientras se proclaman el apoyo a las ayudas al alquiler, algunos gobiernos regionales como el de la Comunidad de Madrid se afanan en vender las viviendas del IVIMA a sus inquilinos. 

Sí son una novedad la restricción de ayudas a la vivienda protegida en venta y la retirada del tratamiento fiscal favorable a la compra, que no eran más que una forma de “animar” el mercado, con repercusión inflacionista sobre los precios. 

Hace ya varios decenios que en España no hay escasez absoluta de viviendas, hay muchas más viviendas que hogares y sin embargo se sigue vinculando la política de vivienda con el apoyo al sector inmobiliario y a la industria de la construcción. ¿Por qué apoyar a unos sectores económicos sobredimensionados y que han obtenido extraordinarios beneficios? ¿Por su peso en la economía nacional y por la consiguiente concentración de poder que acumulan? ¿Cómo hay que valorar las recientes declaraciones del ministro Luis de Guindos? Cuando afirma: “El crédito debe volver a fluir para quienes se lo merecen, no para los inmobiliarios".

El problema de la vivienda en España exige que la política de vivienda se centre en la creación y el desarrollo de un parque de vivienda social en alquiler (no tiene por qué ser exclusivamente público), como existe en la mayor parte de los países europeos, que sirva para resolver las necesidades de vivienda-alojamiento de al menos un 15% de los hogares. La vivienda digna y adecuada para la población inmigrante por motivos de trabajo es un tema pendiente y con una enorme potencialidad de generar conflictos sociales. Las políticas de apoyo al alquiler, que garanticen unas condiciones dignas de alojamiento y eviten la formación de guetos, son prioritarias y urgentes. Nada tiene que ver esta propuesta con la constitución de un fondo social de viviendas “destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario”. La Política de Vivienda debe dejar de ver el alquiler como algo específico de situaciones de exclusión o de extrema debilidad económica. 

Las políticas de apoyo a la rehabilitación son otra prioridad. Por una parte, como alternativa a la expansión urbana, que ha supuesto unos “consumos” innecesarios de territorio. Por otra parte, porque la rehabilitación de viviendas es un componente fundamental de la necesaria regeneración y revalorización (no debe entenderse sólo en su acepción económica) de los espacios centrales de nuestras ciudades y del parque inmobiliario en general. 

La construcción de muchas más viviendas de las necesarias no ha sido un error de sobreestimación de la demanda de viviendas para alojamiento de un hogar. Muchos se tomaron al píe de la letra que todo era urbanizable y, lo que es peor, que todo debía ser urbanizado y construido cuanto antes. Ha sido un proceso coherente con el modelo económico, con la excesiva importancia de la actividad inmobiliaria y de la construcción en el PIB, con su relevancia en la financiación de las haciendas locales y regionales y en las expectativas de enriquecimiento para las economías familiares. Es muy conveniente leer algunos artículos (Eugenio Burriel, 2008), y (Onofre Rullán, 2007) que han explicado “la burbuja” desde una perspectiva territorial y no exclusivamente económica. 

Todo el mundo veía en la vivienda una magnifica oportunidad de inversión, favorecida por las facilidades de financiación, sin querer detenerse a pensar en la insostenibilidad del proceso. Todos estaban absolutamente centrados en las fuertes plusvalías del momento, comenzando por las administraciones públicas, deslumbradas por la capacidad de financiación que proporcionaba el “desarrollo” urbano. La construcción de viviendas ha respondido al impulso generado por las expectativas de obtener enormes plusvalías en el proceso de clasificar y calificar suelo, especular con el suelo, urbanizar, construir, vender/comprar viviendas como “activo económico” con fuertes revalorizaciones en un contexto de fácil financiación. (Pueden consultarse nuestros vídeos de algunas de las sesiones de anteriores curso en La Casa Encendida: "¿Cuántas más viviendas mejor?" y “Los excesos territoriales del modelo de desarrollo urbano español". 

Pero el exceso de viviendas, con graves consecuencias económicas en el presente y territoriales también para el futuro, no aminora los problemas de alojamiento para una proporción muy importante de hogares. La explosión de la “burbuja” debería servir para una reconsideración del planeamiento urbano a escala local y regional. Para que además de dar respaldo legal a las expectativas de crecimiento garantice racionalidad territorial al dimensionar el desarrollo residencial de acuerdo con las auténticas necesidades de alojamientos. 

El Planeamiento Urbanístico municipal viene sirviendo para dar respaldo técnico y legal a unas previsiones de crecimiento a todas luces inverosímiles cuando se totalizan. El Planeamiento, promovido y apoyado por todo tipo de Ayuntamientos y Gobiernos Regionales, da respaldo legal para construir en España viviendas que podrían alojar a una población dos o tres veces mayor que la actualmente existente, cuando todo indica, desde hace quinquenios, que la población española está en una fase estacionaria, sin crecimiento. Reiteramos por último, que no basta con denunciar la corrupción urbanística; hay que comenzar por erradicar la corrupción del Urbanismo.