La Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, (art.18) abre la posibilidad de que las “administraciones competentes” declaren “zonas de mercado residencial tensionado” cuando “exista un especial riesgo de oferta insuficiente de vivienda para la población”, con objeto de poder aplicar en ellas medidas que “hagan asequible” la oferta. De las posibilidades de actuación que ofrece el art. 18, la regulación de los precios del alquiler es la que ha tenido mayor resonancia, quizás por las previsibles “reacciones defensivas” de los arrendadores, por los temores a los posibles efectos perversos que podría provocar y por las dudas que surgen en cuanto a la operatividad y la eficacia de su aplicación.
Un mercado de vivienda excesivamente caro constituye un factor de localización negativo (incluso de expulsión) para los hogares y también es un filtro para las actividades económicas en la ciudad. En una economía de mercado, como la que rige en nuestras ciudades, los precios del suelo y de la vivienda son causa de la segregación social a través de la organización del espacio urbano. La vivienda, en compra o alquiler, es un bien costoso por naturaleza y los procesos de encarecimiento (reiterados a lo largo de la historia) exigen un esfuerzo económico excesivo para la inmensa mayoría de la sociedad y la hacen inasequible para los segmentos de población con menos nivel de renta.
Cuando el mercado no es capaz de proporcionar una oferta asequible, se hace necesaria la intervención subsidiaria de los poderes públicos para garantizar el derecho a una vivienda digna y adecuada. Pero, con frecuencia, urgidos por el agravamiento del problema, intervienen con medidas paliativas sobre las consecuencias, en lugar de afrontar la corrección de las causas: tal es el caso de las medidas con las que se pretende controlar administrativamente los precios de mercado.
El citado artículo 18 de la Ley establece el procedimiento a seguir para la “declaración de zonas de mercado residencial tensionado”, que debe justificarse con “indicadores de los precios en alquiler y venta de diferentes tipos de viviendas… indicadores de nivel de renta disponible de los hogares residentes y su evolución en el tiempo”, con objeto de “medir la evolución del esfuerzo económico que tienen que realizar los hogares para disponer de una vivienda digna y adecuada”.
La primera dificultad técnica que planteará el procedimiento será poner los límites territoriales correctos a la zona en la que, según valores medios de precios y de rentas, “exista un especial riesgo de oferta insuficiente”. Como es bien sabido, los valores medios de los indicadores que determinan la condición de un “área problema” pueden variar en función de su delimitación. Además, en muchos ámbitos urbanos, los valores medios estarán ocultando una fuerte dispersión. Incluso en el supuesto de que, para delimitar las “zonas tensionadas”, se utilizaran técnicas de análisis georreferenciado, la probable dispersión estadística de los valores, la ausencia de homogeneidad, podría eliminar su utilidad. Todo ello sin entrar a cuestionar la dudosa fiabilidad de los datos de precios.
La elevación de los precios medios de alquiler, que se quiere combatir con las medidas reguladoras, no siempre será consecuencia de las tendencias alcistas del mercado. Por ejemplo, en un área central con un parque antiguo y degradado, la renovación de algunos inmuebles, para convertirlos en apartamentos de lujo en alquiler, puede llevar a diagnosticar erróneamente el aumento de los precios medios en la zona. Es amplia la casuística de las inconsistencias que se pueden producir por el “voluntarismo” de fijar unos precios homogéneos de referencia para ofertas de viviendas con una enorme heterogeneidad (antigüedad, conservación, tamaño, distribución, orientación, equipamientos, planta, tipo de edificio, calle, entorno urbano…).
Similares cuestionamientos pueden plantearse en relación con la pretensión de que el nivel medio de renta disponible de los hogares residentes en “la zona” (probablemente muy diversos en tamaño y composición) sirva para detectar con la precisión necesaria los hogares en situación de “esfuerzo económico” excesivo o excluyente.
Con todo, la principal deficiencia del procedimiento, que obliga a dudar de su operatividad y de su eficacia para el fin que se persigue, está en la interpretación errónea que se hace del “mercado residencial”. El procedimiento propone delimitar y calificar una “zona de mercado residencial tensionado”, considerando sólo la oferta y la demanda interna del ámbito, con el propósito fundamental de regular en ella los precios del alquiler para hacerlos asequibles a “la población residente”. No se tiene en cuenta que, en realidad, el mercado de vivienda incluye también una potencial demanda exógena. Los mercados mas tensionados se localizan en ámbitos de carácter metropolitano y, como ya se ha dicho, será complicado delimitar “zonas tensionadas” por los precios de los alquileres, pero es un error conceptual querer circunscribir a espacios concretos los hogares en situación de sobreesfuerzo e inasequibilidad. ¿Se va a priorizar el derecho a la vivienda de los hogares en función de su lugar de residencia?
Con la “declaración de zona tensionada” se intenta corregir una situación de “oferta insuficiente” para la “población de la zona”, pero la oferta de precios asequibles, que hipotéticamente se generaría, quedaría, inevitablemente, también a disposición de los hogares procedentes de fuera de la zona y razonablemente, en igualdad de condiciones, los arrendadores preferirán a los inquilinos que dispongan de una mayor renta disponible. La limitación administrativa de los precios no favorecería necesariamente a residentes de la zona tensionada, ni a los que tengan que hacer un mayor esfuerzo económico para pagar el alquiler.
Además, antes de declarar una “zona tensionada” habría que considerar, también, algunos posibles efectos colaterales negativos: ¿Se ha pensado que la aplicación de limitaciones de precios en zonas con mayor centralidad, favorezca, por ejemplo, los procesos de gentrificación? ¿Cómo se va a impedir que la oferta de alquiler residencial, derive hacia otros usos sin restricciones de precios (alquiler de temporada, uso turístico…)? ¿Cómo se van a evitar las consecuencias negativas de los inevitables “efectos frontera” entre zonas con diferentes regulaciones?
