La población de cualquier territorio cambia constantemente de tamaño pero
también, y sobre todo, de composición. Ya Platón en “La República” explica que no sólo importa cuántos habitantes hay sino
también cómo son esos habitantes. Una obviedad que, sin embargo, suele
ignorarse también cuando se habla de vivienda. El crecimiento del número de
habitantes es información insuficiente y puede ser engañosa: la variación del
tamaño de ciertos grupos de edad que refleja la superposición de pirámides
anuncia que, irremediablemente, durante los dos próximos decenios irán llegando
a la edad de emancipación (25-39) generaciones menos numerosas y, por el
contrario, serán cada vez más nutridas las correspondientes a los hogares
unipersonales próximos a su desaparición (>75).
A la pregunta sobre las necesidades de viviendas la respuesta de la
demografía tiene que ser en número de hogares. Si nos preguntamos por las
necesidades para satisfacer el “derecho a disfrutar de una vivienda digna y
adecuada” (art.
47, CE), tampoco será suficiente con la variación del número de hogares. Cada
hogar, en razón de sus características, tiene unas necesidades específicas de
vivienda, que, al menos, se tendrían que diferenciar por su localización, su
tamaño, el precio y el régimen de cesión. Aun cuando es una práctica muy
frecuente, es técnicamente incorrecta y falaz la simplificación que supone hablar
de necesidad de vivienda a nivel nacional y como si se tratara de un bien
unívoco, indiferenciado. Las características de las viviendas, muy
especialmente su localización, pueden hacerlas inútiles para alojar a según qué
hogares.
La oferta de viviendas debería ser consecuencia de la dinámica de
hogares y no al revés. Sin embargo, la política de vivienda y el mercado
inmobiliario han centrado su interés en la producción de viviendas.
También es un error frecuente considerar que la dinámica demográfica
actúa únicamente por factores intrínsecos, como si no interactuase con otros factores sociales y económicos.
Para estimar las necesidades de viviendas hay que comenzar por delimitar
correctamente los ámbitos espaciales y temporales en los que se localizan y se
generan los hogares. El crecimiento del número de hogares en un ámbito
territorial determinado es la suma de los flujos de aparición, desaparición,
entradas y salidas de hogares y la estimación de esos flujos es la base para
cuantificar las necesidades de vivienda principal. Los dos primeros componentes están íntimamente vinculados
a la pirámide de población, que en el caso de la población española y con
carácter general, anuncia una progresiva reducción de los flujos de aparición
de nuevos hogares por emancipación y un incremento de las desapariciones por
extinción.
Las entradas y salidas de hogares de
cada ámbito concreto son migraciones que responden a los factores locales de
atracción o expulsión por el mercado inmobiliario y, en menor medida, por el
mercado de trabajo; esos posibles saldos de hogares nos sitúan ante un panorama
mucho más diverso, complejo e incierto, que habrá que estimar por ámbitos, a
nivel local.
