Un ejemplo de los excesos en la previsión de viviendas en el planeamiento

Distintos medios han publicado una noticia sobre las vicisitudes financieras de Sacyr y Vallehermoso a cuenta de sus estrategias de promoción inmobiliaria en connivencia con el Ayuntamiento de Navalcarnero y con el visto bueno del Gobierno de la Comunidad de Madrid.

Navalcarnero, una de las razones por las que Sacyr vende Vallehermoso.

Obviamente no es por el dramático sesgo económico financiero de este asunto por lo que traemos aquí esta cuestión. Nos parece relevante porque es un ejemplo importante, pero sólo un ejemplo más, de la “corrupción del planeamiento urbanístico” que se ha venido practicando en la Comunidad de Madrid, muy especialmente desde mediados de los 90, siguiendo el nefasto modelo desarrollista de los PAU´s y del Plan General de Madrid de 1997. Llamamos “corrupción del urbanismo” -mucho más grave que la corrupción urbanística-, el amparo que ha dado el planeamiento urbanístico a propuestas de desarrollos residenciales absolutamente indefendibles desde unos planteamientos mínimamente basados en la racionalidad territorial y económica.

Las 30.000 viviendas “imaginadas” para Navalcarnero, se pueden calificar de estupidez, pero dejan detrás enormes plusvalías y un fuerte lastre de derechos adquiridos que comprometen gravísimamente el futuro urbanístico de ese municipio. Si sumamos los otros muchos caso similares a lo largo y ancho de la Comunidad de Madrid, el objetivo de conseguir un desarrollo territorial racional y sostenible para la región metropolitana se presenta realmente difícil.

Serán necesarios muchos y muy sustanciales cambios en la voluntad política, en la legislación y en la organización político administrativa para reconducir la irracionalidad territorial que ha producido un modelo de desarrollo urbano que, a pesar de la evidencia de sus terribles consecuencias, no acaba de ser proscrito por la sociedad.

¿Por qué no existe información fiable, detallada, actualizada y adecuada sobre vivienda?

Frecuentemente aparecen en la prensa informaciones contradictorias sobre el número de viviendas vacías, pisos sin vender, las viviendas vendidas, precios…. Y, sólo a veces, en los medios se manifiesta cierta extrañeza por las discrepancias entre los datos de organismos públicos (INE, Ministerio de Fomento…) y de entidades privadas varias, que la mayor parte de los casos los publican sin que pueda saberse cómo han sido obtenidos. 

No es ésta la primera vez que insistimos en que buena parte de los problemas que padece nuestra sociedad, la economía y el territorio, por culpa del modelo de desarrollo urbano imperante y del mercado de vivienda que tenemos, son favorecidos por la falta de conocimiento, que es una consecuencia inevitable de la ausencia de información sobre la realidad física del parque y sobre su situación funcional. 

Hemos reclamado en numerosas publicaciones a las administraciones públicas que elaboren estadísticas fiables, detalladas, actualizadas y adecuadas sobre el parque de viviendas y el uso que de él se hace. En el panorama de la vivienda en España predominan las incertidumbres sobre las certezas, y algunas de las supuestas realidades a través de los datos que se manejan en los medios, no son sino versiones sesgadas por intereses de los agentes económicos o de las instituciones públicas. 

“Estimación de las necesidades de vivienda en España. 2011-2021”.

"El fenómeno de las viviendas desocupadas". 

“La vivienda vacía en España: un despilfarro social y territorial insostenible”.

“El censo que abrirá una nueva era”.

Es sencillamente escandaloso que en un país con el nivel de desarrollo de España, con la importancia de los sectores inmobiliario y de la construcción en la economía, con las dificultades que un importante segmento de la población tiene para disponer de una vivienda digna, ni los ayuntamientos, ni las administraciones regionales, ni la administración estatal sean capaces de contestar con rigor a preguntas como ¿cuántas y qué viviendas se necesitan? ¿cuántas viviendas hay? ¿cuál es su uso? ¿qué características tienen? ¿cuál es su precio? ¿cuántas se están construyendo?

Ante esta situación cabe hacerse una pregunta: ¿por qué no existe la información necesaria? Y la única respuesta posible es: porque no interesa que exista. La opacidad juega a favor de los intereses especulativos. La dura y escandalosa realidad (millones de viviendas vacías, millones de viviendas que se han construido sin que fuesen necesarias como alojamiento) compromete a los poderes públicos responsables. 

Con más información y más conocimiento no sería tan fácil respaldar con el Planeamiento Urbanístico crecimientos urbanos que sólo persiguen la apropiación para unos pocos de grandes plusvalías generadas por unos desarrollos urbanos contrarios al interés general . 

Con más información y más conocimiento, los poderes públicos tendrían que tomar medidas, contrarias a intereses poderosos y probablemente impopulares, para ponerle las bridas al modelo del ladrillo y corregir el despilfarro que supone millones de viviendas sin utilizar. 

Ahora que cada vez se habla mas de “transparencia”, para que este derecho no se convierta también en un concepto vacío es imprescindible que cuanto antes los poderes públicos se comprometan a generar y difundir toda la información necesaria para que la opacidad reinante no siga perjudicando los intereses generales que ampara la Constitución en relación con el desarrollo urbano y el derecho a la vivienda.

Las deficiencias de los estudios demográficos facilitan los despropósitos urbanísticos, es necesario mejorar el análisis territorial en el planeamiento

 

Recomendamos la lectura del artículo “La (sobre) dimensión del crecimiento residencial en Madrid. El planeamiento urbanístico como coartada”, recientemente publicado por Julio Vinuesa y Blanca Martín en la revista Documents d’Anàlisi Geogràfica, vol. 59/1, pp. 51-74, el artículo centra la atención en analizar el papel que desempeña el análisis territorial, y concretamente los estudios demográficos, en la definición de las propuestas de planeamiento. Se parte de la hipótesis de que, generalmente, el análisis territorial, punto de partida teórico de la actividad planificadora, carece de la calidad necesaria, está depreciado y es utilizado en muchas ocasiones, de forma interesada con la intención de respaldar pseudocientíficamente unas decisiones que generalmente vienen motivadas por otros criterios, de índole política y/o económica, de mayor peso frente al análisis territorial.

Para corroborarlo, se analizan las proyecciones demográficas y la cuantificación de viviendas propuestas por 19 planes generales de municipios de la periferia metropolitana de la Comunidad de Madrid. 

Los nuevos crecimientos urbanísticos propuestos en los planes, en algún caso ya ejecutados, no responden en ningún caso a criterios de racionalidad, equilibrio ni sostenibilidad territorial, justificándose en muchos casos en base a estudios que carecen de la más elemental coherencia metodológica y de rigor técnico, recogidos en las “Memorias de planeamiento” y avalados por el gobierno regional de la Comunidad de Madrid en sus “Acuerdos de aprobación definitiva”. 

Novedoso por su preocupación por la mejora del tratamiento del análisis territorial, en cuanto a su rigor científico y consideración en la elaboración de las propuestas del planeamiento, como garante de racionalidad territorial, este artículo se suma a la denuncia del modelo de desarrollo urbano y del papel que viene desempeñando el planeamiento en nuestro país y a los factores desencadenantes de éste entre los que se detecta una marcada ausencia de voluntad política y de cultura territorial por parte de la sociedad que no valora suficientemente el territorio, ni posee las herramientas adecuadas para ello, ante las expectativas de “enriquecimiento” derivadas de las “plusvalías” generadas por el proceso planificador, que parece haber perdido su objetivo de función social convirtiéndose en un instrumento al servicio de los intereses económicos. 

Junto a esto, puesto que está íntimamente relacionado, se reclama una revisión del marco normativo, el establecimiento de criterios de planificación de carácter supralocal, la exigencia de un control técnico y científico en la praxis del planeamiento, que se vea requerido en la tramitación de su aprobación a superar pruebas de coherencia territorial bajo criterios e indicadores normalizados y comúnmente aceptados, con el fin último de recuperar los criterios de equidad, cohesión social y sostenibilidad del planeamiento. 

Enlace directo al artículo

A vueltas con la vivienda

La reiteración de notas de prensa sobre la bajada de los precios de la vivienda, sobre la dimensión del stock sin vender o sobre las declaraciones de la Ministra de Fomento anunciando una decidida política a favor del alquiler, vienen siendo casi una constante en la prensa durante los últimos meses.

Aunque sea cuestionable la fiabilidad de la información, es una evidencia constatable el descenso de los precios de la vivienda y que el “abaratamiento” es muy desigual según las zonas (ver estudios de precios del Ministerio de Fomento y de idealista.com). 

También es una evidencia que no se sabe cuántas viviendas hay sin vender y menos aún cuantas viviendas vacías están en el mercado a la espera de comprador o de inquilino. Es un hecho que contribuye a la escasa transparencia del mercado y que sin duda beneficia a la oferta y perjudica a quienes necesitan una vivienda. El stock actual es necesariamente mayor de lo que interesadamente se difunde ya que el exceso de oferta es uno de los principales causantes del descenso de los precios. Hay que insistir en que hablar, como siempre se hace, del stock y de la demanda a nivel nacional es una simplificación excesiva. Es clamorosa la falta de información y de conocimiento sobre el parque de viviendas y sobre los flujos de hogares, tal como ya hemos denunciado en repetidas ocasiones en este blog.

A partir de las últimas proyecciones de población del INE (4/12/2012), cabe estimar que los saldos netos de hogares (básicamente, diferencia entre los que se crean por emancipación y los que desaparecen por extinción) entre 2012 y 2022, estarán en torno a los 700.000 hogares, unos 90.000 anuales durante el primer quinquenio y unos 50.000 en cada uno de los cinco años siguientes. El efecto incorregible de la “inercia” de la estructura de la pirámide de edad está detrás de una fuerte tendencia decreciente. 

Sin entrar en detalles territoriales –hay zonas con mayores concentraciones de oferta o de demanda - cabe decir que con la oferta existente (viviendas construidas sin vender, más el stock preexistente de viviendas vacías utilizables: en total unos cinco millones) habría ya viviendas construidas para atender las necesidades de los nuevos hogares al menos durante los dos próximos decenios. El stock actual de viviendas disponibles va a evolucionar de forma muy desigual por zonas y tipologías y, sobre todo, de su localización, pero en todo caso debería conducir a la redimensión y reconversión del sector inmobiliario y de las “políticas de vivienda”. 

En todo caso, para asegurar el derecho a un alojamiento digno es imprescindible que exista una oferta asequible, variada y adecuada de vivienda en alquiler y, por obvio que parezca, es necesario tener en cuenta que la localización es uno de los principales factores diferenciadores a la hora de satisfacer las necesidades de alojamiento de un hogar. 

Las frecuentes declaraciones oficiales sobre políticas en favor del alquiler y de la rehabilitación no son una novedad. Basta con mirar los enunciados de los cuatro o cinco últimos Planes Estatales o Regionales de Vivienda, o los programas de las diferentes formaciones políticas para las elecciones habidas en los últimos quince o veinte años. Tampoco es nuevo que, mientras se proclaman el apoyo a las ayudas al alquiler, algunos gobiernos regionales como el de la Comunidad de Madrid se afanan en vender las viviendas del IVIMA a sus inquilinos. 

Sí son una novedad la restricción de ayudas a la vivienda protegida en venta y la retirada del tratamiento fiscal favorable a la compra, que no eran más que una forma de “animar” el mercado, con repercusión inflacionista sobre los precios. 

Hace ya varios decenios que en España no hay escasez absoluta de viviendas, hay muchas más viviendas que hogares y sin embargo se sigue vinculando la política de vivienda con el apoyo al sector inmobiliario y a la industria de la construcción. ¿Por qué apoyar a unos sectores económicos sobredimensionados y que han obtenido extraordinarios beneficios? ¿Por su peso en la economía nacional y por la consiguiente concentración de poder que acumulan? ¿Cómo hay que valorar las recientes declaraciones del ministro Luis de Guindos? Cuando afirma: “El crédito debe volver a fluir para quienes se lo merecen, no para los inmobiliarios".

El problema de la vivienda en España exige que la política de vivienda se centre en la creación y el desarrollo de un parque de vivienda social en alquiler (no tiene por qué ser exclusivamente público), como existe en la mayor parte de los países europeos, que sirva para resolver las necesidades de vivienda-alojamiento de al menos un 15% de los hogares. La vivienda digna y adecuada para la población inmigrante por motivos de trabajo es un tema pendiente y con una enorme potencialidad de generar conflictos sociales. Las políticas de apoyo al alquiler, que garanticen unas condiciones dignas de alojamiento y eviten la formación de guetos, son prioritarias y urgentes. Nada tiene que ver esta propuesta con la constitución de un fondo social de viviendas “destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario”. La Política de Vivienda debe dejar de ver el alquiler como algo específico de situaciones de exclusión o de extrema debilidad económica. 

Las políticas de apoyo a la rehabilitación son otra prioridad. Por una parte, como alternativa a la expansión urbana, que ha supuesto unos “consumos” innecesarios de territorio. Por otra parte, porque la rehabilitación de viviendas es un componente fundamental de la necesaria regeneración y revalorización (no debe entenderse sólo en su acepción económica) de los espacios centrales de nuestras ciudades y del parque inmobiliario en general. 

La construcción de muchas más viviendas de las necesarias no ha sido un error de sobreestimación de la demanda de viviendas para alojamiento de un hogar. Muchos se tomaron al píe de la letra que todo era urbanizable y, lo que es peor, que todo debía ser urbanizado y construido cuanto antes. Ha sido un proceso coherente con el modelo económico, con la excesiva importancia de la actividad inmobiliaria y de la construcción en el PIB, con su relevancia en la financiación de las haciendas locales y regionales y en las expectativas de enriquecimiento para las economías familiares. Es muy conveniente leer algunos artículos (Eugenio Burriel, 2008), y (Onofre Rullán, 2007) que han explicado “la burbuja” desde una perspectiva territorial y no exclusivamente económica. 

Todo el mundo veía en la vivienda una magnifica oportunidad de inversión, favorecida por las facilidades de financiación, sin querer detenerse a pensar en la insostenibilidad del proceso. Todos estaban absolutamente centrados en las fuertes plusvalías del momento, comenzando por las administraciones públicas, deslumbradas por la capacidad de financiación que proporcionaba el “desarrollo” urbano. La construcción de viviendas ha respondido al impulso generado por las expectativas de obtener enormes plusvalías en el proceso de clasificar y calificar suelo, especular con el suelo, urbanizar, construir, vender/comprar viviendas como “activo económico” con fuertes revalorizaciones en un contexto de fácil financiación. (Pueden consultarse nuestros vídeos de algunas de las sesiones de anteriores curso en La Casa Encendida: "¿Cuántas más viviendas mejor?" y “Los excesos territoriales del modelo de desarrollo urbano español". 

Pero el exceso de viviendas, con graves consecuencias económicas en el presente y territoriales también para el futuro, no aminora los problemas de alojamiento para una proporción muy importante de hogares. La explosión de la “burbuja” debería servir para una reconsideración del planeamiento urbano a escala local y regional. Para que además de dar respaldo legal a las expectativas de crecimiento garantice racionalidad territorial al dimensionar el desarrollo residencial de acuerdo con las auténticas necesidades de alojamientos. 

El Planeamiento Urbanístico municipal viene sirviendo para dar respaldo técnico y legal a unas previsiones de crecimiento a todas luces inverosímiles cuando se totalizan. El Planeamiento, promovido y apoyado por todo tipo de Ayuntamientos y Gobiernos Regionales, da respaldo legal para construir en España viviendas que podrían alojar a una población dos o tres veces mayor que la actualmente existente, cuando todo indica, desde hace quinquenios, que la población española está en una fase estacionaria, sin crecimiento. Reiteramos por último, que no basta con denunciar la corrupción urbanística; hay que comenzar por erradicar la corrupción del Urbanismo.

El proyecto Madrid Centro recibe el Premio Europeo de Planificación Urbana y Regional

 Queremos hacernos eco de la noticia aparecida en la página web del Ayuntamiento de Madrid sobre la concesión al Proyecto Madrid Centro del primer Premio Europeo de Planificación Urbana y Regional en su novena edición. Estos prestigiosos galardones, máximo reconocimiento europeo en materia de urbanismo, se celebran cada dos años y están organizados por el Consejo Europeo de Urbanistas y el Comité de las Regiones de la Unión Europea. 

Este premio reconoce la innovación del proyecto que fue elaborado por un equipo pluridisciplinar dirigido por José María Ezquiaga, Juan Herreros y Salvador Pérez Arroyo. 

Los organizadores pretenden, además, promover las ideas del Consejo Europeo de Urbanistas, expresadas en la Nueva Carta de Atenas 2003, para crear y desarrollar condiciones favorables al desarrollo sostenible. 

En palabras del jurado, “el proyecto demuestra una estrategia convincente de regeneración urbana”, y valora especialmente el tratamiento de las cuestiones de escala, “dado que el trabajo aborda desde la problemática del cambio climático hasta el funcionamiento de un centro metropolitano”. 

Por su naturaleza estratégica y gran valor técnico, el Proyecto Madrid Centro es uno de los documentos de referencia en los trabajos actualmente en marcha de Revisión del vigente Plan General de Ordenación Urbana de Madrid.

LA CORRUPCIÓN URBANÍSTICA Y LA CORRUPCIÓN DEL URBANISMO

(publicado  en territoriosostenible2011) 

Los profesores del Departamento de Geografía de la Universidad de La Laguna Víctor Jerez, Pedro Martín y Ramón Pérez, han publicado recientemente, un artículo titulado "Aproximación a unageografía de la corrupción urbanística en España". Los autores han “medido y analizado algunas de las características principales de la corrupción urbanística municipal en España” a través de noticias aparecidas en la prensa digital entre 2000 y 2008 dando cuenta de 676 “… casos de corrupción o de irregularidades urbanísticas denunciadas por todo tipo de agentes sociales…”

Venimos defendiendo que los problemas derivados de la acción urbanística no son sólo, ni fundamentalmente, consecuencia de acciones punibles que acaban en manos de la Guardia Civil, de la Fiscalía Anticorrupción y de los Tribunales de Justicia, a veces entre protestas y muestras de desagrado de los vecinos que no entienden el porqué del castigo a los infractores. La principal causa de los problemas urbanísticos que padecemos es la corrupción del urbanismo (ver el artículo de F. Gaja ¿Corrupciónurbanística o corrupción del urbanismo?), que, sin necesidad de infringir la legalidad, ha hecho que el planeamiento urbanístico haya dejado de ser una garantía de racionalidad territorial y de defensa del interés general para convertirse en un instrumento al servicio de intereses económicos concretos.

A lo largo del tiempo, y muy especialmente en los últimos quinquenios, los mayores disparates en las propuestas de crecimiento urbano y ordenación territorial están perfectamente acomodados a la ley y han sido  “bendecidos” por el planeamiento. No se trata de pequeñas o grandes “golferías” de agentes locales y concejales corruptos. Estamos ante una perversión del sistema, ante la pasividad de una sociedad que no parece ser consciente de que el territorio es un bien necesario, con valor por sí mismo, limitado y no siempre recuperable, que debe ser utilizado con criterios de racionalidad y que garanticen un desarrollo sostenible. El afán por exprimir todas las plusvalías, construyéndolo todo, no es exclusivo de los que se saltan la ley. Está instalado en todas las administraciones y en el conjunto de la sociedad. No hay más que ver las propuestas de crecimiento de los Planes Generales aprobados por todas y cada una de las diferentes instancias, cualquiera que sea el grupo político que las gobierne.^(*)

Como en cualquier otro ámbito de la vida social, de los que infringen la ley ha de encargarse la justicia, pero la responsabilidad de devolver al planeamiento urbanístico su función de velar por un uso racional y sostenible del territorio, por la equidad y la eficiencia económica, por la prevalencia de los intereses colectivos sobre los individuales, corresponde a toda la sociedad, pero muy especialmente a los profesionales del urbanismo y a quienes desde la Academia están obligados a analizar la realidad urbanística y a crear y difundir conocimiento en beneficio del interés general.

(*) J. Vinuesa y B. Martín, , “La (sobre)dimensión del crecimiento residencial en Madrid. El planeamiento urbanístico como coartada”,  Documents d'Anàlisi Geogràfica, 

Las viviendas vacías, un tema recurrente

(Publicado en Territoriosostenible2011) 

El portal idealista.com ha publicado recientemente un informe titulado ¿cómo cuenta el ine las casas vacías?, cuya lectura recomendamos.

Venimos denunciando que el fenómeno de la vivienda vacía es uno de los agujeros negros del urbanismo y de la economía en España, sobre el que de manera recurrente aparecen estimaciones o simplemente opiniones que contribuyen a hacer aun más borrosa la realidad.

Que no se conozca con la precisión necesaria qué parque de viviendas tenemos y cómo se están utilizando es un déficit de información que impide conocer hasta dónde llega el despilfarro social, económico y territorial que supone la existencia de unos cuantos millones de viviendas –parece que más de seis- sin ninguna utilidad.

La opacidad del parque residencial y del mercado de vivienda que padecemos, es consecuencia de un injustificable desinterés de los poderes políticos y las estrategias manipuladoras de los intereses económicos.

El INE anuncia que publicará datos del Censo de 2011 sobre vivienda en la segunda mitad de 2013 ¿seremos entonces un país capaz de saber algo tan básico como cuántas viviendas tenemos, dónde están, como son y a qué se destinan?

Para ampliar:

Vinuesa, J., De la Riva, JM & Palacios, A. (2008) El fenómeno de las viviendas desocupadas.  

Vinuesa, J.(2008). “La vivienda vacía en España: un despilfarro social y territorialinsostenible”