Las viviendas vacías, un tema recurrente

(Publicado en Territoriosostenible2011) 

El portal idealista.com ha publicado recientemente un informe titulado ¿cómo cuenta el ine las casas vacías?, cuya lectura recomendamos.

Venimos denunciando que el fenómeno de la vivienda vacía es uno de los agujeros negros del urbanismo y de la economía en España, sobre el que de manera recurrente aparecen estimaciones o simplemente opiniones que contribuyen a hacer aun más borrosa la realidad.

Que no se conozca con la precisión necesaria qué parque de viviendas tenemos y cómo se están utilizando es un déficit de información que impide conocer hasta dónde llega el despilfarro social, económico y territorial que supone la existencia de unos cuantos millones de viviendas –parece que más de seis- sin ninguna utilidad.

La opacidad del parque residencial y del mercado de vivienda que padecemos, es consecuencia de un injustificable desinterés de los poderes políticos y las estrategias manipuladoras de los intereses económicos.

El INE anuncia que publicará datos del Censo de 2011 sobre vivienda en la segunda mitad de 2013 ¿seremos entonces un país capaz de saber algo tan básico como cuántas viviendas tenemos, dónde están, como son y a qué se destinan?

Para ampliar:

Vinuesa, J., De la Riva, JM & Palacios, A. (2008) El fenómeno de las viviendas desocupadas.  

Vinuesa, J.(2008). “La vivienda vacía en España: un despilfarro social y territorialinsostenible”

¿Cuántas viviendas se necesitan en España?

(Publicado también en  territoriosostenible2011)

El informe del Consejo Empresarial para la Competitividad, Crecimiento y sostenibilidad de la economía española presentado el pasado 23 mayo 2012 dice:

 “…en el último año se han producido unas 60.000 viviendas, mínimo en la historia reciente, y un 89% inferior al promedio anual entre 2000 y 2007. Este nivel está lejos de la producción de viviendas que requiere la economía en el medio plazo: entre 150 y 250 mil al año, según el rango de estimaciones de formación de hogares para la próxima década” “es importante tener en cuenta que la crisis económica sitúa la formación de hogares por debajo de las tendencias demográficas (en la actualidad el ritmo de formación neta es de 140 mil), pero que estas se recuperan al mejorar en entorno. (“Crecimiento y sostenibilidad de la economía española”, p. 39)

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Cuando el CEC dice que la economía (?) requiere en el medio plazo una producción de viviendas entre 150 y 250 mil al año, y que el ritmo actual es de 140 mil, no indica la procedencia de los datos.

De acuerdo con nuestras estimaciones, realizadas a partir de las últimas Proyecciones de Población  a Corto Plazo del INE, entre 2012 y 2020 las necesidades anuales de vivienda por nuevos hogares se irán reduciendo  de 114.000 a 45.000.

Son datos que reclaman una mayor preocupación por la evolución demográfica y que obligan a reflexionar seriamente sobre la urgente necesidad del cambio de modelo económico si efectivamente se quiere apostar por la sostenibilidad.

Crecimiento del número de hogares en España

 El crecimiento del número de hogares en España apenas exigirá una media de 71.000 nuevas viviendas al año hasta 2021

Tradicionalmente la vivienda se ha visto en términos de mercado especulativo desde las esferas puramente financieras, pero también desde la producción, desde la demanda y, lo que es peor, desde los poderes públicos al frente de las diferentes administraciones. Esta tesis, que hemos defendiendo desde hace años en varios artículos y también desde este Blog, no queda completamente enunciada sin hacer referencia al hecho de que para que se produzca tal comportamiento de los agentes económicos, de los poderes públicos y de la sociedad en su conjunto, es necesario despreciar los principios de sostenibilidad territorial (el territorio sólo es valorado en cuanto que generador de plusvalías) y no querer diferenciar la vivienda-alojamiento de la vivienda-activo-económico. Ésta puede tener una demanda casi ilimitada, siempre que haya financiación y el comprador vea en ella una inversión rentable y con liquidez. La vivienda-alojamiento, sin embargo, está sólo alimentada por el crecimiento del número de hogares. 

El INE realiza anualmente proyecciones de población a 10 años vista y en las de finales de 2010 preveía que la población española llegaría a 47,2 millones en 2020. En las que realizó a finales de 2011 las previsiones para 2021 se reducían a 45,6 millones. A partir de esas estimaciones, unas proyecciones de hogares por el método de la “persona de referencia”, permite calcular que entre 2001 y 2010 el crecimiento medio anual de hogares fue de unos 350.000. Según las proyecciones de 2010, antes de que se produjera el cambio de tendencia migratorio, el crecimiento medio anual de hogares hasta 2020 sería de unos 170.000. 

Pero cualquiera que se interese por la demografía sabe que las migraciones son imprevisibles, incluso reversibles. Así, las últimas proyecciones del INE nos han llevado a estimar que el crecimiento medio de hogares de aquí a 2021 podría suponer unas necesidades de no más de 71.000 nuevas viviendas anuales. 

La falta de criterios territoriales y demográficos en la producción inmobiliaria de los últimos años pueden hacer que haya áreas en las que se necesiten más viviendas, pero, sin entrar en concreciones regionales, con las viviendas que hay actualmente disponibles en manos de bancos, promotoras y particulares (sin mencionar las muchas que no se utilizaban ya antes de “la burbuja”), no haría falta construir una vivienda más en muchos años. 

Estamos ultimando un informe, que próximamente estará en acceso libre en internet, sobre proyecciones de hogares y demanda potencial demográfica de vivienda, en el que se pone de manifiesto el efecto de la dinámica demográfica sobre la drástica contracción de la futura demanda de vivienda. 

Preocupa, y con razón, el stock de viviendas sin vender y se buscan las causas, entre otras, en las condiciones que pone la banca para la concesión de hipotecas, pero quizás sería bueno pensar que si no se venden las viviendas es, sobre todo, porque no hay hogares para tantas viviendas-alojamiento disponibles y porque, al explotar la burbuja, la vivienda-activo-económico ha perdido interés como inversión para la posible demanda.

Dos Decálogos: diagnóstico y propuestas para impulsar que Madrid sea una ciudad para las personas con el compromiso de la participación

Con estos dos decálogos se pretende sintetizar las ideas expresadas por los organizadores en su planteamiento y por todos los ponentes y participantes durante el desarrollo del Curso “Madrid, una ciudad para las personas. El compromiso de la participación”.

Junto con el resto de la información disponible en el Blog, estos decálogos pretenden servir de base de discusión para la sesión final de clausura: ¿Cómo queremos que sea Madrid?, que se celebrará el próximo día 3 de mayo de 2012.

El primer decálogo pretende ser un diagnóstico en el que se presentan algunos de los problemas que amenazan la calidad de vida de los madrileños.

El segundo recoge propuestas sobre las principales líneas de actuación a seguir para propiciar cambios en el modelo de desarrollo urbano de la capital, con criterios de racionalidad, equidad, cohesión, eficiencia y sostenibilidad en la utilización del territorio.

La participación, eje transversal del curso, se plasma en este documento al integrar los diferentes enfoques técnicos sobre los temas tratados con la percepción social de los mismos.

Como el propio curso, este documento es una llamada de atención sobre algunas de las principales amenazas a la calidad de vida de los madrileños y una invitación a los ciudadanos a participar opinando y haciendo propuestas ante los ámbitos de decisión de nuestra ciudad.

10 PROBLEMAS QUE AMENAZAN LA CALIDAD DE VIDA DE LOS MADRILEÑOS.

I. Se están produciendo rápidos cambios en la estructura y la dinámica de la población del Área Central con una enriquecedora y creciente diversidad, pero con riesgo de que se vea debilitada la cohesión social.

II. Los madrileños están expuestos a graves impactos medio ambientales, principalmente ligados a los altos índices de contaminación atmosférica. Es un problema de características locales pero con repercusiones a nivel regional y global que aún no ha contado con las medidas oportunas.

III. Madrid es una metrópoli altamente consumidora de energía y necesita de una legislación con criterios territoriales.

IV. Se ha hecho un urbanismo centrado en las necesidades del automóvil y cada vez se destina más espacio para su uso, por encima de la cultura de lo público, de los derechos de otros usuarios y de principios económicos de sostenibilidad.

V. El aumento de la población y el desarrollo inmobiliario en las periferias de la Comunidad de Madrid, incrementan las necesidades de movilidad y la demanda del servicio de transporte público en la región y en la ciudad. Estos incrementos se presentan como uno de los mayores desafíos para el futuro de Madrid.

VI. Es cada vez más evidente la existencia de amplias bolsas de deterioro estructural en el parque residencial.

VII. El proceso de la “burbuja inmobiliaria”, ha puesto aún más claramente de manifiesto el fenómeno de las viviendas desocupadas y las deficiencias de información para abordarlo.

VIII. El predominio de la vivienda en propiedad acentúa su carácter de bien de cambio o inversión, sobre su condición de bien de uso o alojamiento, y ello favorece las actitudes especulativas, el encarecimiento y la sobredimensión del sector inmobiliario y de la construcción. Los excesos de los desarrollos residenciales traen consigo una enorme cantidad de viviendas vacías y un desperdicio considerable de infraestructuras.

IX. La escasez de oferta en el mercado de alquiler de vivienda es una de las mayores debilidades de Madrid en el contexto de las grandes metrópolis europeas.

X. Hay un grave declive de la participación de los madrileños en la toma de decisiones sobre la ciudad. No se encuentra respuesta al retroceso de los tradicionales partidos de masas como vehículos de participación, y los posibles nuevos proyectos de movimientos participativos necesitarán tiempo para concretar sus propuestas y sus modelos de intervención.



10 PROPUESTAS PARA CAMBIAR EL MODELO DE DESARROLLO URBANO MADRILEÑO EN FAVOR DE LAS PERSONAS.

I. Hay que hacer un nuevo urbanismo que “ponga a las personas primero”, centrado en el mantenimiento, la transformación y el reciclaje de la ciudad existente.

II. Se debe avanzar con mayor decisión hacia la electrificación del transporte. El uso de tecnologías limpias ligadas al transporte será una de las claves en el control de la contaminación atmosférica. Hay que abandonar el modelo de desarrollo urbano disperso que intensifica la necesidad de desplazamientos y el uso del automóvil privado. Para variar el modelo energético hay que apostar por la ciudad compacta y el uso del transporte colectivo.

III. Es necesario un proceso de integración del consumo de energía. Tanto la edificación como el transporte y la industria necesitan una integración energética en una red única que permita un aprovechamiento conjunto, sin desperdicio y de acuerdo con la demanda.

IV. Se debe retomar algunas actuaciones estratégicas que ya han mostrado su efectividad para el transporte público, como el Bus VAO, el Plan de Ampliación de Cercanías Ferroviarias, la construcción de plataformas reservadas para autobuses, la preferencia a los medios de transporte público a través de carriles exclusivos, etc.

V. Hay que lograr una dotación equilibrada en las plazas de aparcamiento, para evitar que la excesiva utilización del vehículo privado provoque más congestión viaria y contaminación, pero sin llegar a unas limitaciones que pudieran provocar conflictos con el comercio y los servicios, e incluso llevar a la degradación de algunas zonas.

VI. Hay que establecer una clara prioridad de la ciudad consolidada frente a los nuevos desarrollos. Se hacen necesarias intervenciones públicas específicas en el centro histórico, en los ensanches y en las áreas peri-centrales.

VII. Hay que centrarse en la rehabilitación para hacer frente a la crisis estructural del sistema, porque rehabilitar es más barato que construir de nuevo, por la conciencia ecológica, que nos invita a un cambio de modelo y por el gran stock existente de nuevas viviendas sin estrenar.

VIII. El Ayuntamiento debe aprovechar sinergias entre la regeneración urbana y el alquiler. Para favorecer el mercado de alquiler hay que igualar las ayudas fiscales al alquiler con las de la compra y mejorar e impulsar el arbitraje como forma de resolver los conflictos entre inquilinos y arrendatarios.

IX. Hay que evitar que la complejidad del lenguaje técnico en el urbanismo, sea una dificultad de comunicación y constituya una barrera disuasoria para la participación de los vecinos. Hay que invitar a la población para que participe desde el principio en el diseño de la ciudad que quiere. No basta con pedir a posteriori la opinión sobre lo que se ha decidido hacer.

X.  Hay que invitar a la población para que participe desde el principio en el diseño de la ciudad que quiere. No basta con pedir a posteriori la opinión sobre lo que se ha decidido hacer.

Presentación del libro "Metrópolis. Dinámicas urbanas"

 

"METRÓPOLIS. DINÁMICAS URBANAS"

Coordinadores de la obra: 
Brisa Varela y Julio Vinuesa Angulo

Editores edición electrónica: 
Antonio J. Palacios García y David Porras Alfaro

Publicación conjunta entre la Universidad Autónoma de Madrid y la Universidad Nacional de Luján. 

Año: 2012. 

ISBN: 978-84-695-2659-0
 

* Ver presentación del libro (enlace a descarga)

* Ver extracto del libro

Dos Decálogos, conclusiones y propuestas para un uso más racional y sostenible del territorio en España

(Publicado en territoriosostenible2011)

A partir de las ideas expresadas en el planteamiento y en el desarrollo del Curso “Hacia un uso más racional y sostenible del territorio”, elaboramos estos dos Decálogos.El primero presenta imputaciones de irracionalidad que pretenden ser la síntesis de un diagnóstico sobre los principales males que aquejan al modelo de desarrollo urbano en España.El segundo enumera propuestas sobre las principales medidas para propiciar cambios en el modelo de desarrollo urbano, a partir de principios de racionalidad, equidad, cohesión, eficiencia y sostenibilidad.Como el resto del Blog, estos Decálogos son una invitación que hacemos desde la Universidad a la reflexión y al debate y quiere ser una llamada de atención al conjunto de la sociedad española: a los ciudadanos, a los medios de información, a los poderes económicos y políticos, todos responsables del uso que hacemos de nuestro territorio.

10 IMPUTACIONES DE IRRACIONALIDAD A UN MODELO INSOSTENIBLE DE DESARROLLO URBANO.

I. El sector financiero ha alimentado irresponsablemente el sector inmobiliario y la demanda de suelo y vivienda a base de animar y facilitar el endeudamiento: la sociedad ha vivido con complacencia una especie de proceso piramidal de falso enriquecimiento.

II. Hay decenas de miles de hectáreas de suelo transformado sin necesidad y sin más “utilidad” previsible que las plusvalías generadas. Durante el decenio 1998-2007 se han construido unos 6 millones de viviendas, cuando las necesidades demográficas apenas llegan a los 3 millones: en España hay más de 5 millones de viviendas vacías y más de un millón sin vender.

III. El auge de nuestro modelo ha supuesto que se haya construido más que nunca y que se hayan agravado las dificultades de los jóvenes para acceder a un alojamiento digno y adecuado.

IV. Paradójicamente, la planificación ha sido el principal instrumento para dar respaldo legal a crecimientos injustificables y contrarios a la racionalidad. Muchas corporaciones locales se han sumado a esa carrera desenfrenada para engrosar sus ingresos con el ladrillo, como si ese pudiese ser un sistema de financiación perdurable: en España existe suelo calificado para multiplicar varias veces el parque residencial actual.

V. El desarrollo inmobiliario y la construcción, gracias a sus dimensiones económicas, son considerados como un fin en sí mismo, mientras que es poco relevante la calidad del “espacio urbano” que se crea: no se le da la menor importancia al despilfarro de territorio que se transforma innecesariamente.

VI. La idea de que el crecimiento urbano y la construcción de viviendas “son desarrollo” es un mito que nadie, desde las esferas del poder, se ha atrevido a cuestionar e incluso, en los momentos de recesión, se adoptan medidas anticíclicas: ningún responsable político de cualquier signo o de cualquier nivel competencial se ha opuesto de forma efectiva al despilfarro territorial y a la destrucción del paisaje, inherentes a este modelo de desarrollo, pero todos ellos dicen estar a favor de la sostenibilidad.

VII. Vivimos la paradoja institucional de un alto nivel de regulación legal y de un importante déficit de Planes. La ausencia de ordenación del territorio desde los gobiernos autonómicos, deja todo en manos de los ayuntamientos, que deciden en función de intereses locales y, ni las Comunidades Autónomas ni el Estado pueden controlar o tutelar de forma eficaz las decisiones llevadas a cabo por las corporaciones locales: el territorio padece la “tiranía de las pequeñas decisiones” tomadas a microescala.

VIII. En España hay un alto grado de indisciplina y un deficiente funcionamiento de la justicia: existen alrededor de 750 altos cargos, funcionarios del ámbito político, vinculados a casos de corrupción urbanística.

IX. Tenemos un escenario social en el que los intereses codiciosos prevalecen sobre las ideas de equidad, cohesión social y sostenibilidad: la sociedad española expresa valores ambientales pero no los lleva a la práctica.

X. Este proceso de degradación tiene lugar ante la indiferencia de la sociedad en su conjunto, cuando no con la decidida colaboración de los poderes públicos y buena parte de la población en general: la corrupción urbanística no suele suponer una disminución del voto a los partidos políticos ni a los dirigentes culpables.

                                                   

10 PROPUESTAS PARA CAMBIAR EL MODELO DE UTILIZACIÓN DEL TERRITORIO.

I. Hay que educar a los niños y a los jóvenes en los valores del territorio y difundir conocimiento para sensibilizar a todos los ciudadanos en el respeto al territorio, porque es un recurso natural imprescindible, limitado e insustituible y es paisaje en el que se sustenta la identidad cultural: sin la decidida participación de la sociedad no se producirán los cambios necesarios.

II. Hay que trasladar a la sociedad las ventajas de sustituir el modelo de crecimiento expansivo de las ciudades por otro que ponga todo su empeño en la rehabilitación y la puesta en valor de los espacios existentes: que el desarrollo urbano deseado por la sociedad sea crecer en calidad y sólo en la dimensión necesaria.

III. No se puede mantener por más tiempo el modelo de turismo-desarrollo inmobiliario que sólo busca objetivos económicos a corto plazo; por codicioso, autodestructivo y causante de deterioros territoriales irreversibles: hay que imponer un nuevo modelo que, respetando el territorio, apueste por la calidad como principal garantía de pervivencia de los dos principales sectores de la economía española.

IV. Como no cabe esperar que los municipios actúen por encima de sus propios intereses y para racionalizar su actuación urbanística es necesaria la ordenación del territorio: el Estado y las Comunidades Autónomas han de definir pautas de ordenación y coordinación y promover la cooperación intermunicipal desde una lógica supralocal.

V. Las Comunidades Autónomas deberán redactar los planes territoriales o dictar medidas de aplicación inmediata para la definición de límites y pautas racionales y sostenibles de crecimiento: es imprescindible exigir la justificación de las dimensiones a los nuevos desarrollos.

VI. No cabe esperar racionalidad y sostenibilidad en el uso del territorio mientras la expansión urbana sea la principal fuente de ingresos para los ayuntamientos: es necesario un nuevo marco normativo que delimite con claridad las competencias y la financiación de los ayuntamientos.

VII. La gobernanza del territorio exige afrontar la unificación municipal bajo criterios de coordinación y cooperación interterritorial: hay que propiciar la organización de conglomerados de municipios, con posibilidades reales de planificación y gestión.

VIII. Para que los planes urbanísticos y territoriales impongan los valores de equidad, cohesión social y sostenibilidad en el territorio tendrán que ser más participados, más debatidos y más discutidos. Sólo así se redactarán sobre principios éticos, para satisfacer las necesidades reales de la población, y no sólo en defensa de intereses económicos: los planes urbanísticos y territoriales, desde la perspectiva de un desarrollo sostenible, deben ser la expresión de un compromiso recíproco entre administraciones y ciudadanos, vigilantes de las políticas acordadas para su territorio.

IX. Para que se produzca el necesario debate sobre la ordenación y sobre la gestión del territorio habrá que disponer de las herramientas que posibiliten la máxima accesibilidad a una información completa, fiable, dinámica y puntual: las administraciones deben generar más información y conocimiento y proceder a su difusión a través de las redes sociales, promoviendo el diálogo participativo con los ciudadanos.

X. Se debe incentivar desde la universidad la formación de profesionales que hablen un mismo lenguaje sobre el territorio, que puedan debatir y compartir trabajos conjuntos con visión multidisciplinar: hay que incrementar el conocimiento para hacer buenos diagnósticos y elegir las mejores opciones para la transformación del territorio desde una perspectiva técnica y ética.