¿Cuántas viviendas dicen ahora que se necesitan en España?

Inmodiario, Actualidad y Noticias del Sector Inmobiliario publicó el 4 de mayo, la siguiente noticia:

“Sensatez del nuevo presidente de los promotores y constructores inmobiliarios, Gómez-Pintado

La construcción de unas 150.000 viviendas al año 
en España serían más que suficientes” 

En la noticia se alaba la sensatez de los promotores inmobiliarios al fijar las necesidades de vivienda para España en 150.000 al año, la mitad de la cifra que se venía defendiendo por el anterior equipo directivo de la Asociación de Promotores hasta hace apenas tres años. 

Por otra parte en Spanish Real State el mismo día se publica que: 

"El BBVA estima que el mercado inmobiliario ha superado la crisis y se encuentra ya en una etapa de crecimiento, aunque no se estabilizará hasta el año 2016, según dijo el director general de BBVA Real Estate, Agustín Vidal-Aragón, en una conferencia organizada por el Círculo de Empresarios del Sur de España, Cesur.  

Vidal-Aragón avanzó que en un plazo de dos años el sector alcanzará un punto de equilibrio. La comercialización de viviendas alcanzará en ese momento unas 450.000 unidades anuales, y se iniciarán unas 200.000 viviendas cada año, frente a las 30.000 iniciadas en 2014 o las 700.000 que se alcanzaron en el pico de la burbuja.
"Ha comenzado un nuevo ciclo. El mercado existe y hay que aprovechar la oportunidad", apuntó el responsable de la división inmobiliaria del BBVA, que incidió en que "el nivel de accesibilidad a la vivienda está en su mejor momento desde el año 2000".
Sin embargo, el directivo recalcó que existe el riesgo de "repetir los errores del pasado". "Parece que muchos esperan que volveremos a la situación del año 2002", advirtió. Vidal-Aragón que también alertó de los efectos contraproducentes de "hundir los precios" en el conjunto del sector. "Si tiramos los precios, tiramos el valor del patrimonio de todos los españoles", concluyó." 

Reiteramos una vez más lo que venimos advirtiendo desde hace años y ha quedado reflejado en anteriores entradas:

CRECIMIENTO DEL NÚMERO DE HOGARES EN ESPAÑA 

(4 de junio de 2012) 

¿CUÁNTAS VIVIENDAS SE NECESITAN EN ESPAÑA?

 (30 de junio de 2012) 

A VUELTAS CON LA VIVIENDA 

(17 de enero de 2013) 

¿POR QUÉ NO EXISTE UNA INFORMACIÓN FIABLE, DETALLADA, ACTUALIZADA Y ADECUADA SOBRE LA VIVIENDA? 

(7 de marzo de 2013) 

OTRA VEZ A VUELTAS CON LA OPACIDAD SOBRE LA VIVIENDA ¿PARA CUANDO LA TRANSPARENCIA? 

(26 de enero de 2014) 

LA DEMOGRAFÍA NO AMENAZA PERO AVISA Y, SOBRE TODO, NO DEBERÍA SER TERGIVERSADA 

(25 de abril de 2014) 

LOS “ÍMPETUS INMOBILIARIOS” FRENTE A LA REALIDAD GEODEMOGRÁFICA 

(15 de enero de 2015) 

Si nos atenemos a las recientes Proyecciones de Hogares elaboradas por el INE, con las que coincidimos, las 150.000 viviendas año, de las que ahora se habla como estimación “sensata”, duplican ampliamente las previsiones del saldo neto medio anual de hogares hasta 2022. 

No está claro qué entiende la Asociación de Promotores por “necesidades de vivienda”. Conceptualmente no es correcto dar datos para el conjunto de España, ya que las necesidades de vivienda habrían de estar referidas a ámbitos locales. No parece interesar la información precisa sobre el stock de vivienda disponible por zonas ni sobre los crecientes flujos de viviendas que irán quedando desocupadas como consecuencia de la propia dinámica demográfica y que vendrán a sumarse a las que necesitan ser reformadas. Sólo parece estar claro el interés por dinamizar el mercado de nueva vivienda, por la persistencia de un modelo sólo fundamentado en el interés del negocio inmobiliario, que está bien que se “modere”. Pero no nos engañemos, el problema radica en la naturaleza del modelo antes que en la intensidad con que se produzca. 

Para responder a la pregunta de cuántas viviendas van a necesitarse, hay que precisar qué tipo de viviendas, dónde, para quién, y comprobar si ya existen.

Urbanismo y vivienda a través de los programas marco para las autonomías y los municipios de diferentes formaciones políticas

La última sesión del curso del Grupo Territorio Racional y Sostenible (2014-2015),  “Propuestas para combatir el despilfarro urbanístico”.,  está dedicada a confrontar la opinión de los expertos que han participado en nuestros cursos con las propuestas de los Partidos Políticos sobre la necesidad de un nuevo modelo de desarrollo urbano y de cambios en las políticas de vivienda.

Como aportación documental previa a dicha sesión, presentamos a continuación algunas de las propuestas recogidas de los Programas Marco Autonómicos y Locales, disponibles a fecha de hoy en la Red. 

La selección de los textos de los Programas está hecha bajo nuestro criterio, con la única intención de facilitar la máxima información, y recoge párrafos literales de los documentos de los que están extraídos.

Libros del Banco Iberoamericano de Desarrollo BID sobre la vivienda en alquiler

 El problema de la vivienda es “crónico” y universal. Aunque pueda manifestarse con diferentes formas e intensidades, al final siempre se concreta en la dificultad –a veces absoluta- que encuentran importantes proporciones de población para disfrutar del derecho básico de disponer de una alojamiento digno y adecuado. El problema requiere tratamientos específicos para cada ámbito territorial y cada momento, invitamos a leer estos libros editados por el Banco Interamericano de Desarrollo que estudian la importancia del alquiler como posible solución.

Descargar: Busco casa en arriendo: Promover el alquiler tiene sentido.

Descargar: Se busca vivienda en alquiler: Opciones de política en América Latina y el Caribe.

DECÁLOGO PARA COMBATIR LA VIVIENDA VACÍA Y AUMENTAR EL ALQUILER ASEQUIBLE

 Javier Burón ha colgado en su Blog LEOLO una buena reseña de la sesión “El gran despilfarro social de las viviendas desocupadas”, que celebramos en La Casa Encendida el pasado día 26 de febrero dentro del curso “Propuestas para combatir el despilfarro urbanístico”. En ella incorpora un concluyente “Decálogo para combatir la vivienda vacía y aumentar el alquiler asequible”, cuya lectura es muy recomendable. 

Los “ímpetus inmobiliarios” frente a la realidad geodemográfica

 La actividad inmobiliaria, al amparo y con el estímulo de un modelo de planeamiento urbanístico desarrollista a ultranza, se ha caracterizado –y no sólo durante la última burbuja inmobiliaria- por un total desprecio hacia las llamadas a la contención que la dinámica de la población española viene emitiendo desde hace decenios. Incluso, con todas las heridas de los excesos del boom abiertas, no faltan las invocaciones a una recuperación de pasados ritmos de construcción de viviendas, apoyadas en ficticias expectativas demográficas.

En los últimos años ya he incorporado al Blog varias entradas: sobre los resultados de algunas proyecciones de hogares, para hacer algunas acotaciones sobre la cuantificación de las necesidades de nuevas viviendas, para rebatir algunos falsos argumentos demográficos y, siempre, para reclamar un cambio de modelo que diferencie, desde el planeamiento urbanístico, las “necesidades de vivienda” como alojamiento y la “demanda de vivienda” como activo-económico-financiero. 

Decía en A vueltas con la vivienda que la construcción de muchas más de las necesarias no ha sido un error por sobreestimación de la demanda de viviendas para alojamiento, ha sido un proceso coherente con el modelo económico, justificado por el peso de la actividad inmobiliaria y de la construcción en el PIB, por su relevancia en la financiación de las haciendas locales y regionales y por las expectativas de enriquecimiento que generaba en las economías familiares. Simplemente no se han querido escuchar los “aguafiestas” avisos de la demografía que, entre otros, llamaban a la contención. 

Vuelvo a apoyarme ahora en los resultados de un nuevo ejercicio de prospectiva demográfica: se trata de las primeras Proyecciones de hogares publicadas en octubre de 2014 por el INE, que “proporcionan una simulación estadística del número de hogares futuros de España, de cada comunidad autónoma y de cada provincia, en el caso de que se prolonguen las tendencias demográficas y comportamientos sociales actualmente observados.”

Los resultados de estas primeras Proyecciones de hogares, para el periodo 2014-2029, vienen a confirmar, en lo fundamental, las estimaciones que he presentado en anteriores ocasiones: estamos ante una drástica e inevitable tendencia decreciente de la formación de nuevos hogares en la población española. En las estimaciones que hice en 2012, concluíamos que no cabía esperar crecimientos muy por encima de los 71.000 hogares al año hasta 2021. Las proyecciones que ahora presenta el INE estiman, tras incorporar las nuevas tendencias migratorias, un incremento medio de menos de 61.000 hogares al año para el periodo 2015 a 2029. 

Algo se mueve en la información sobre las viviendas

 Hace años que venimos denunciando la falta de información y de trasparencia sobre el estado y el uso del parque de viviendas, que es especialmente grave cuando se trata de las viviendas de propiedad pública o que fueron promovidas o construidas con dinero público. Siempre hemos calificado esta deficiencia como injustificable y especialmente lesiva para la eficacia de las políticas de vivienda. El informe monográfico de la oficina del Defensor del Pueblo en marzo de 2013 sobre Vivienda Protegida Vacía vino a sumarse a estas denuncias, poniendo de manifiesto el incumplimiento de esta responsabilidad de las Comunidades Autónomas.

En el País Vasco y en Cataluña hay un cierto bagaje de estudios especialmente dirigidos a fundamentar políticas que buscan fomentar la puesta en uso de las viviendas vacías. El Plan Director de Vivienda 2013-2016 del País Vasco, dirige uno de sus “Ejes Estratégicos” a la “disminución de viviendas deshabitadas” para lo que propone como una de sus “líneas de actuación” “mejorar los sistemas de detección e identificación de las viviendas deshabitadas”.

Mas recientemente, siempre tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y ante el cariz que ha ido tomando la reacción mediática y social frente a los desahucios, algunas Comunidades Autónomas han anunciado, por primera vez desde que asumieron las competencias en materia de vivienda hace más de 30 años, su voluntad de producir información sobre las viviendas vacías. Simplemente a título de ejemplo, comentaremos lo que están planteando algunas Comunidades Autónomas, gobernadas por agrupaciones de distinto signo político: 

En Andalucía, tras la Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda, la "Ley 4/2013, de 1 de octubre, de medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda", regula la creación del Registro de Viviendas Deshabitadas y, a tal efecto, la Consejería de Fomento y Vivienda de la Junta de Andalucía está poniendo en marcha en la actualidad un proyecto para desarrollar el Sistema de Información del Parque Residencial de Andalucía (SIPRA), cuyo objetivo es “constituir una base de información constantemente actualizada sobre las viviendas existentes, así como su efectiva ocupación, que permita realizar un diagnóstico habitacional de Andalucía con nivel de detalle de vivienda y posibilite el desarrollo de políticas basadas en el conocimiento exhaustivo del parque residencial”.

En la Comunidad Autónoma de Canarias, la Ley 2/2014, de 20 de junio, “de modificación de la Ley 2/2003 y de medidas para garantizar el derecho a la vivienda”, regula la creación del Registro de Viviendas Deshabitadas como “instrumento básico para el control y seguimiento de las viviendas que … hayan sido declaradas deshabitadas y ello al servicio del ejercicio de las potestades sancionadoras y de las medidas de fomento que reconoce la presente ley. El objetivo es “penalizar las casas vacías para incentivar que salgan en alquiler y abaratar el mercado”.

Un tercer ejemplo es el de la Región de Murcia cuyo Gobierno se propone desarrollar el Sistema de Información de Viviendas (SIVMURCIA), como un geoportal temático integrado en el Sistema de Información Territorial (SITMURCIA), mediante convenios de colaboración con los ayuntamientos para facilitar la toma de decisiones en la política de vivienda. Se trata de crear un censo de viviendas vacías, interrelacionando bases de datos georreferenciados de diversos organismos y entidades, como son los de catastro, servicio de vivienda y empresas suministradoras, que permita la elaboración de análisis y diagnósticos que sirvan de base para la redacción de planes y estrategias en materia de vivienda.

Por último, en la Ley Foral 24/2013, de 2 de julio, “de medidas urgentes para garantizar el derecho a la vivienda en Navarra” también se regula la creación del Registro de Viviendas Deshabitadas. “La declaración de una vivienda como deshabitada supone su inscripción en este registro, así como la notificación de este hecho al ayuntamiento correspondiente para, en su caso, aplicarle un recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Esperemos que estas iniciativas no se queden en algo puntual, que no sólo busquen atenuar los efectos de las criticas y la conflictividad producidos por el dramatismo de los desahucios reflejados en los medios. No vamos a entrar ahora en el complejo problema de dar una definición normativa de “vivienda vacía” que sea aplicable en la práctica, simplemente vamos a limitarnos a comentar lo que se supone que son proyectos para mejorar la información sobre las viviendas. 

Son iniciativas que no serían novedosas ni tendría especial interés si, como lamentablemente puede deducirse de algunos de los ejemplos presentados, sólo pretendieran apoyar el proceso de penalizar económicamente a través del IBI a los propietarios de viviendas vacías. Una de las mayores amenazas para la consolidación y la permanencia de los sistema de información que se necesitan sería que se les quisiera dar, o que sean percibidos por la sociedad, como simples herramientas confiscatorias.

Sólo tendrían interés si, como se anuncia en los casos de Andalucía y Murcia, se hace con la voluntad de crear sistemas de información, con vocación de continuidad y con el propósito de que sirvan de soporte imprescindible sobre los que fundamentar mejoras en las políticas de vivienda. 

Sería muy importante que este propósito de conocer la situación del parque residencial, con objeto de iluminar decisiones de planeamiento urbanístico y sobre todo, garantizar el derecho universal a un alojamiento digno y adecuado, comenzase por registrar todas aquellas viviendas propiedad de organismos públicos, las que han sido promovidas por administraciones públicas, las que se han construido o, en general, han disfrutado de algún tipo de ayuda de dinero público. Podría servir como “piloto” para tratar después de extenderlo a todo el parque de viviendas.

Además de que las Administraciones Regionales se doten de normativa legal e implementen los recursos económicos y humanos necesarios para la puesta en marcha de estos sistemas de información, será imprescindible contar con la colaboración de otras Administraciones, especialmente de los Ayuntamientos.

Obviamente, la información que venimos demandando sobre el parque de vivienda, sobre su realidad física y sobre su uso, debería cubrir todo el territorio nacional para evitar indeseables “efectos frontera” y, en todo caso, debería estar sujeta a las máximas exigencias de transparencia. Ha de ser una información, completa, fiable, permanentemente actualizada y fácilmente accesible para toda la sociedad.

Cambio demográfico reciente y vivienda en España: ¿Hacia un nuevo sistema residencial? (artículo de Módenes y López-Colas)

 Muy recomendable  la lectura del artículo:

Módenes, Juan A. y López-Colas, Julián (2014). «Cambio demográfico reciente y vivienda en España: ¿hacia un nuevo sistema residencial?». Revista Española de Investigaciones Sociológicas, 148: 103-134. 

Los autores, investigadores de Centro de Estudios Demográficos (CED) de la Universidad Autónoma de Barcelona, confirman “un nuevo período de necesidad prácticamente nula de primera vivienda, que puede ser agravada por la crisis actual y sus efectos en la formación familiar.” 

En el artículo, tras abordarse empíricamente la dinámica y el cambio del sistema residencial, "(...) se identifica un importante repunte del alquiler como opción de acceso a la vivienda entre los jóvenes, cuestionando la propiedad como el elemento dominante del sistema residencial español futuro."

LOS EFECTOS DE LA BURBUJA INMOBILIARIA EN IMÁGENES (TVE)

La proyección de imágenes grabadas en toda España por Marisol Soto y Manuel Muñoz proporciona un acercamiento a los despropósitos urbanísticos, a los paisajes de desolación producidos por la “burbuja inmobiliaria”.

Marisol Soto y Manuel Muñoz presentan su trabajo transmedia, a partir de dos reportajes. : "Nuevas ruinas y Gente sin casa", que se emiten en Documentos TV, en La 2, el 1 y 8 de diciembre de 2014. .

Los dos reportajes vienen a reflejar el paisaje postburbuja inmobiliaria en España. “Nuevas ruinas” se centra en las urbanizaciones por terminar, desocupadas o habitadas en parte. “Gente sin casa” aborda la paradoja que entraña que haya vivienda vacía, desocupada, y familias sin casa. 

LA DEMOGRAFÍA NO AMENAZA PERO AVISA Y, SOBRE TODO, NO DEBERÍA SER TERGIVERSADA

 Publicado en territoriosostenible2011 

En el suplemento “Su Vivienda” del diario “El Mundo” del 25 de abril de 2014, en un reportaje firmado por Mª Luisa Navarro titulado “La demografía no amenaza al sector vivienda” se recogen algunos párrafos de mi respuesta escrita a las preguntas que también por escrito me había enviado la citada periodista.

En la línea que venimos defendiendo desde este Blog sobre la necesidad de disponer de más y mejor información sobre los procesos urbanísticos, y muy especialmente en todo lo relativo a la vivienda, y de denunciar el sesgo que frecuentemente introducen los medios de comunicación en defensa de la recuperación a ultranza de la construcción, con falsos argumentos demográficos, transcribo a continuación algunos de los párrafos de mi respuesta que la periodista no ha considerado oportuno incorporar en su reportaje o peor aún, ha decidido adaptar libremente aunque en el periódico aparezcan entrecomillados.

“Para relacionar la dinámica demográfica con la demanda de vivienda es necesario fijarse en la dinámica de los hogares. El crecimiento del número de hogares depende del de la población y, sobre todo, del tamaño medio de los hogares. En España, como en todos los países más avanzados, se registra desde hace decenios una progresiva reducción de ese tamaño medio por varios factores confluyentes. Además de tendencias sociales que elevan el número de personas que deciden vivir solas, el envejecimiento de la población por la parte alta de la pirámide, efecto del aumento de la esperanza de vida,  hace que haya muchos más hogares de parejas solas, tras la salida de los hijos, y unipersonales. El número de hogares seguirá creciendo incluso aunque esté decreciendo la población, pero como consecuencia de la estructura por edades y del proceso de envejecimiento va a reducirse también considerablemente el crecimiento del número de hogares. El aumento del número de hogares es consecuencia de los flujos de aparición de hogares (nuevos hogares que se crean, en su inmensa mayor parte por emancipación de los jóvenes) menos los flujos de desaparición de hogares (básicamente como consecuencia del fallecimiento de una persona mayor, último miembro de un hogar que se extingue). Como consecuencia de la dinámica de la población española, cada vez será menor el flujo de nuevos hogares por emancipación y mayor el flujo de desaparición por extinción. Hablamos de factores estructurales.Hasta principios de siglo el aumento anual del número de hogares a nivel nacional era de unos 250.000. De acuerdo con los Proyecciones de Población a corto plazo, elaboradas por el INE, en los próximos diez años el aumento medio anual de los hogares difícilmente llegará a los 70.000.  Esta cifra sólo podrían verse incrementadas en el supuesto de una importante recuperación de los flujos inmigratorios de extranjeros que en los últimos dos años se han vuelto regresivos, y en todo caso habría de ser matizados pues los nuevos hogares tendrían características específicas.

Esos datos podrían tomarse como una estimación de las necesidades de vivienda para alojamiento principal por la dinámica demográfica. Para aproximarnos a las necesidades de nuevas viviendas habría que tener también en cuenta el stock de viviendas disponibles y otras demandas, como la de inversión o la de segunda residencia.Para determinar cuantas viviendas habrá que construir en los próximos años, sería necesario tener una mejor información estadística sobre el parque residencial existente y no sería suficiente con conocer los datos a nivel nacional, ya que las necesidades de vivienda se manifiestan en los mercados locales: municipios o comarcas. Hay territorios en los que sobran muchas viviendas (no sería necesario construir más en los próximos 20 años), mientras que en otros podría haber una oferta insuficiente, especialmente de ciertos tipos y precios. También sería necesario tipificar los tipos de viviendas y de hogares cada vez más pequeño y diversos en su composición. La oferta de vivienda ha de adaptarse a estos cambios sociales. El alquiler es también por esto una mejor solución para dar repuesta al derecho a una vivienda digna y adecuada.Los crecientes flujos de desaparición de hogares, especialmente en las zonas centrales de la ciudades,  serán viviendas disponibles para otros hogares y son un argumento más a favor de que hay que centrarse en la políticas de rehabilitación y regeneración urbana. Hay que olvidarse del modelo económico basado en el urbanismo expansivo de grandes desarrollos ( y grandes plusvalías) en las periferias urbanas y redirigir la actividad inmobiliaria y de la construcción hacia la regeneración de los espacios urbanos y de las viviendas ya existentes.

Poco tienen que ver mis opiniones con las conclusiones que pretenden obtenerse del artículo que a la postre, y como de costumbre, lo que busca es argumentar que está “garantizada la demanda de nuevas casas”. Las argumentaciones “demográficas” que en el artículo se atribuyen al Germán Pérez, presidente de UVE Valoraciones, nos obligan a reclamar una vez más respeto al análisis demográfico. Efectivamente, la demografía no amenaza al sector vivienda, la mayor amenaza para todos, como desgraciadamente ha demostrado la historia reciente, es la interpretación interesadamente incorrecta de la dinámica de la población española.