El 15 junio de 2026 se celebró la II Edición del Foro Inmobiliario 360 organizado por El País en el Colegio de Arquitectos de Madrid, desarrollo a continuación las principales ideas que expuse en la ponencia que se me solicitó bajo el título “Transformación demográfica y nuevas formas de habitar”
Sigue siendo muy oportuno el tema porque vivimos una época de fuertes cambios demográficos. Como venimos reiterando en este Blog, el interés por la dinámica demográfica es constante a lo largo de la historia, pero es necesario prestar más y mejor atención a los cambios que, desde hace varios decenios, se vienen produciendo en la formación de hogares, especialmente en su relación con la ciudad y, más concretamente, con la vivienda. Sobre todo, es necesario llamar la atención sobre algunos errores recurrentes en los enfoques conceptuales y en los planteamientos metodológicos.
Es obvia la relación existente entre dinámica demográfica, la ciudad, el parque residencial y la disponibilidad de vivienda. El problema con las obviedades es que, por el hecho de serlo, parecen no necesitar ninguna explicación, ninguna concreción, pero no es así:
Por ejemplo, para valorar correctamente la interacción entre la dinámica demográfica y la vivienda, sería necesario DIFERENCIAR NECESIDAD DE VIVIENDA Y DEMANDA DE VIVIENDA. La dinámica de los hogares debe vincularse directamente con la necesidad de vivienda, pero no con la demanda de vivienda que, además de por la necesidad, está alimentada por la demanda de inversión (que depende del ciclo económico), la demanda de una segunda vivienda, y las demandas para otros posibles usos, distintos al que ampara el art.47 CE. Hay que tener también en cuenta que, para acceder a la oferta existente, la necesidad de alojamiento compite con esas otras demandas.
Por otra parte, LA DINÁMICA DE LOS HOGARES DEPENDE DE LA OFERTA DE VIVIENDA, y es un error que, para denunciar escasez, se simplifique argumentando que el número de hogares creados es mucho mayor que el de las viviendas construidas. Se ignora que, estadísticamente, NO ES POSIBLE CREAR UN HOGAR SI NO SE DISPONE DE UNA VIVIENDA. La creación de hogares durante un determinado periodo de tiempo exige la disponibilidad de la oferta adecuada, y no sólo de las viviendas que se hayan construido durante ese periodo. La escasez también puede ser provocado por la inadecuación de la oferta existente o por la demanda de otros usos de distinto tipo, que nada tienen que ver con la dinámica demográfica. La mejora de la movilidad, especialmente en las grandes ciudades, es un recurso de adecuación para ampliar la oferta.
LA OFERTA DE VIVIENDA es uno de los PRINCIPALES FACTORES DE DISTRIBUCIÓN ESPACIAL DE LA POBLACIÓN. En un determinado ámbito actúa como factor de atracción o de expulsión de hogares en función de su adecuación a las necesidades. La distribución espacial de la oferta de vivienda es un importante factor de segregación social e incluso de exclusión.
En todo caso, LA DINÁMICA DEMOGRÁFICA NO ACTÚA COMO UNA VARIABLE INDEPENDIENTE. Las interacciones entre la dinámica de hogares, las necesidades de vivienda, la demanda de vivienda, la oferta de vivienda, la escasez de vivienda… deben ser analizadas dentro del funcionamiento del complejo sistema de provisión de vivienda, que además integra otros muchos factores de carácter territorial, normativo, administrativo, social, cultural, económico-financiero…, y depende del comportamiento de los diversos agentes políticos, económicos y sociales.
No basta con saber el número de hogares que se han creado ni cuántas viviendas se construyen, para que sea útil el análisis de las dinámica demográfica hay que preguntarse de QUÉ TIPOS DE HOGARES estamos hablando (tamaños, composición, nivel de renta...) para, a partir de ahí, poder deducir QUÉ VIVIENDAS (tamaños, tipos, regímenes de cesión, precios…) NECESITAN ESOS HOGARES y SIEMPRE ¿DÓNDE? Y ¿CUÁNDO? SE NECESITAN. Hay que mejorar los análisis: no podemos quedarnos, tal como se viene haciendo erróneamente, en la simplificación de saber “cuántos hogares” se han creado para determinar “cuántas viviendas” hay que construir.
Son especialmente necesarias las precisiones anteriores teniendo en cuanta la profundidad de las trasformaciones que se vienen produciendo desde hace varios decenios en la población española. Pero no hay que olvidar que los cambios se producen en unos contextos sociales, económicos y tecnológicos muy diferentes.
Las transformaciones demográficas básicamente consisten en: la consolidación de unos índices de fecundidad muy reducidos y estables; unas tasas de natalidad muy bajas y decrecientes, un debilitamiento de la institución matrimonial y una mayor divorcialidad; esperanzas de vida progresivamente más elevadas; sociedades longevas y, consecuente, alargamiento de los ciclos de vida de los hogares, especialmente de las últimas “fases de nido vacío y viudedad”. Como consecuencia de todo estos cambios que se conocen como Segunda Transición Demográfica: disminuye el tamaño medio de los hogares; aumenta la proporción de los unipersonales (33%); decrece la de los que están formados por más de 2 personas (40%) y sólo en un 25% de los hogares hay niños (menores de 14 años). Pero no solo está reduciéndose el tamaño medio, se incrementa la diversidad de tipos según su composición y son menos duraderos. AUMENTA LA GRAN DIVERSIDAD DE TIPOS DE HOGARES, MÁS CAMBIANTES Y CON UN MENOR NÚMERO DE MIEMBROS. La oferta deberá adaptarse a las diferentes necesidades derivadas de estas transformaciones demográficas.
Siendo muy relevantes estos cambios, hay que reconocer que EN LOS ÚLTIMOS DECENIOS LAS NECESIDADES DE VIVIENDA ESTÁN GENERADAS EN SU MAYOR PARTE POR LOS HOGARES INMIGRANTES.
El saldo neto de hogares -el crecimiento en el número de hogares que se viene registrando- es consecuencia del flujo de emancipaciones (decreciente), del flujo por disoluciones de hogares (creciente); menos el flujo de desaparición de hogares (por extinción–fallecimiento) (longevidad y creciente). Este saldo endógeno en el caso de la población autóctona tiende a hacerse negativo. En el crecimiento del número de hogares el componente principal está siendo el saldo exógeno: el flujo de hogares inmigrantes menos el flujo de hogares emigrantes.
Junto a la incertidumbre sobre el futuro de la intensidad y la composición de los flujos migratorios existe una certeza: LOS FLUJOS MIGRATORIOS CONSTITUYEN LA TRANSFORMACIÓN DEMOGRÁFICA MÁS RELEVANTE EN LA GENERACIÓN DE NECESIDADES DE VIVIENDA.
A MODO DE COROLARIO, ALGUNAS PREGUNTAS SIN RESPUESTA
¿Por qué, ya en la era de la IA, algunas instituciones públicas, “expertos” y medios de comunicación siguen haciendo análisis simplistas y faltos de rigor sobre la interacción entre la dinámica demográfica y la necesidad de vivienda? ¿Por qué se siguen publicando datos sobre el “déficit de cientos de miles de viviendas existente en España”, sin que se explique cómo se ha efectuado el cálculo, ni se concrete qué tipos de viviendas faltan, para atender qué tipos de necesidades y dónde?
¿Por qué no se diferencia entre necesidad y demanda de vivienda? ¿Por qué se actúa como si la oferta solo pudiese estar alimentada por la vivienda nueva, ignorando las potencialidades del parque residencial existente? ¿Por qué no se combate la absorción de la oferta por otros tipos de demanda y el consiguiente encarecimiento de la vivienda para uso residencial?
¿Hasta cuándo se seguirá “ignorando” que las transformaciones sociodemográficas suponen más diversidad y variabilidad de necesidades residenciales y exigen mayor diversidad y flexibilidad de la oferta de vivienda? ¿Por qué cuesta tanto asimilar que la propuesta de una vivienda en propiedad para toda la vida se debilita cuando pierden también vigencia los matrimonios para siempre y los puestos de trabajo para toda la vida laboral y en el mismo lugar?
¿Por qué no está siendo tenido en cuenta que detrás de la mayor parte de la necesidad de vivienda no atendida está la población inmigrante?
¿Por qué no se centran todos los esfuerzos en conseguir una oferta suficiente de vivienda en alquiler asequible a los diferentes niveles de renta, adecuadas para atender las necesidades de los distintos tipos de hogares en las sucesivas fases de su ciclo vital?
¿Por qué se sigue recurriendo a la fórmula de los grandes conjuntos residenciales periféricos, que además de problemas de movilidad pueden favorecer procesos de segregación social?
¿Se están teniendo en cuenta en la planificación de las necesidades futuras de vivienda las oportunidades que ofrecen las nuevas tecnologías y sus posibles efectos de deslocalización de todo tipo de actividades (laborales, ocio, consumo…) así como cambios en los criterios de localización residencial?
¿No es un atavismo, contrario además a los principios de sostenibilidad, seguir considerando que los crecimientos de hogares y de vivienda en cualquier ámbito territorial son expresión de “desarrollo” y, por tanto, deseables “per se” y no se plantea poner límites?
