¿SERÁ EFICAZ BAJAR LOS PRECIOS DE LOS ALQUILERES POR DECRETO?

 

En algunas zonas urbanas de las regiones más dinámicas el mayor problema con la vivienda se manifiesta claramente en el desequilibrio entre sus precios y la capacidad de renta de los hogares que la necesitan. La escasez absoluta de viviendas ya no suele ser un problema, pero sí lo puede ser la no adecuación en razón de su localización, por deficiencias de habitabilidad o por otras características físicas y, siempre, porque el precio de las viviendas las haga inasequibles para amplias capas de la sociedad.

En los últimos tiempos la preocupación se centra sólo en los precios del alquiler. Su elevación es, en parte, consecuencia del crecimiento que ha experimentado la demanda, que en buena parte se debe al hecho de que la compra de una vivienda, que no hace muchos años era un hecho asociado a la emancipación, se ha convertido en algo inalcanzable para la inmensa mayoría de los hogares de jóvenes.

Cuando se propone como solución regular por ley los precios del alquiler en unas denominadas “zonas tensionadas” habría que comenzar por preguntar: ¿con qué criterios técnicos se definirían y se delimitarían esas zonas?

Según parece, lo que se pretende es atender la necesidad de los residentes de esas zonas que no pueden acceder a una oferta inasequible para ellos, regulando los precios a la baja, pero en este caso también hay que preguntarse si esos teóricos “nuevos alquileres más baratos” podrán atraer a demandantes de otras zonas más caras y que, con el precio topado, los arrendadores optarán por la mayor seguridad de los demandantes con unas rentas más elevadas. ¿Se ha pensado en los diferentes efectos segregadores que tendría poner otras “fronteras” al mercado de vivienda?

Al margen de otras muchas consideraciones que se puedan hacer en torno a las respuestas del mercado, habrá que explicar también cómo se justifica técnica y jurídicamente la determinación indiscriminada de los precios máximos autorizados por m2 para el parque residencial de la “zona”, cuando normalmente serán muy heterogéneo, por sus calidades y características y por sus diferentes precios en el mercado libre de compra venta.

Como ejemplo de las dificultades técnicas:  El MITMA creó en 2020 un Sistema Estatal de Índices de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda, con datos de 2018, que podría ser un buen comienzo para llegar a conocer, con el rigor y el detalle necesarios, la evolución de los precios, pero, hasta hoy, además de sus limitaciones y del desfase temporal con que nacieron, no han vuelto a ser actualizados.

Quienes proponen este tipo de medidas también deberían explicar cómo solventar el agravio comparativo que supone que la norma fije distintos derechos de los arrendadores a uno y otro lado de los límites administrativamente establecidos: ¿habría distintas regulaciones para los alquileres en una y otra acera de la misma calle? 

Por último, continuando con aspectos de carácter operativo, debería explicarse ¿cómo van a controlar las administraciones locales el acuerdo privado del precio del alquiler entre dos particulares? Mientras no mejore la información y la capacidad de inspección de las administraciones para controlar las rentas percibidas por los propietarios de viviendas en alquiler: aún existe un fraude del 40%. ¿Cómo se van a evitar las numerosas prácticas que surgirían para burlar la norma? Todo parece indicar que la intervención de los precios, allí done se intente, no sería más que otro “parche”, ineficaz, si no contraproducente, para aliviar el problema de la vivienda. Es evidente que el problema es complejo y exige soluciones complejas que vayan a las causas que lo producen.

Publicado en Que Alguien nos lo explique el 28 de agosto de 2021

EL “PROBLEMA DE LA VIVIENDA” NO SE SOLUCIONARÁ SÓLO CON “PARCHES”

 

Hace unos 150 años Engels comenzó a teorizar sobre “el problema de la vivienda” y desde entonces no se han dejado de descubrir y redescubrir posibles soluciones, pero en ningún momento ni en ninguno de los países más avanzados se ha podido considerar plenamente atendido el derecho de todos a una vivienda digna y adecuada.

En España se vienen aplicando políticas desde los años cincuenta del siglo pasado con el objetivo de favorecer la construcción de viviendas e incentivar su compra y el resultado de ese modelo es un escasísimo parque público y una altísima proporción de propietarios, que durante decenios han visto como sus viviendas se revalorizaban y les “enriquecían”. La inmensa mayoría de los hogares españoles tiene en su vivienda unos importantes ahorros consolidados, con las numerosas ventajas individuales y colectivas que de ello se derivan.

Las viviendas se han convertido en una inversión muy rentable y segura y con ello se ha ido difuminando su condición de alojamiento de un hogar, que debería ser necesaria para justificar su existencia. Son el “producto estrella” del sector inmobiliario, que tiene un gran peso en la economía nacional y es generador de enormes plusvalías en el corto plazo.

Otra importante consecuencia del modelo seguido es que se ha consolidado un parque de vivienda caracterizado por una estructura de propiedad extremadamente fragmentada, con las dificultades que de ello pueden derivarse cuando se trata de implementar medidas (rehabilitación, regeneración urbana, control del uso o de los precios del alquiler…) que requieran de la participación de colectivos heterogéneos de propietarios 

Complementariamente, la opción del alquiler no ha sido apoyada por las políticas de vivienda. Desde las normativas de “renta antigua” a la ausencia de apoyos fiscales, que sí han recibido los compradores, todo ha contribuido a hacer del alquiler algo residual, considerado como una mala solución (“alquilar es tirar el dinero”).

El resultado ha sido que el modelo que arrastramos desde mediados del siglo pasado no ha servido para garantizar el derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada y que la especulación ha contribuido al encarecimiento de un bien de por sí costoso e imprescindible. El problema de la vivienda se agrava aún más cuando divergen el precio de la vivienda y la capacidad de renta de los hogares, pero un proceso tan complejo como la evolución del sistema residencial no se resuelve con objetivos puntuales y “urgentes”, (“limitar los precios en zonas tensionados”, “ayudar a la emancipación de los jóvenes” …) eludiendo el estudio profundo de las causas. Si alguien quiere de verdad hacer frente al problema tendrá que afanarse en consensuar medidas a largo plazo entre fuerzas políticas, administraciones y agentes económicos y sociales. Los cambios habrán de comenzar por el suelo, por la optimización del uso del parque actual y por el objetivo urgente, pero a largo plazo, de crear un parque suficientemente amplio de viviendas en alquiler a precios asequibles 

¿Alguien alguna vez, en algún lugar (el problema se manifiesta a nivel local), se atreverá a afrontar un cambio radical del modelo? 

¿Por qué ni el cambio de régimen político, ni la alternancia de gobiernos con distintas ideologías han producido cambios sustanciales en el modelo durante los últimos setenta años? 

Publicado en Que Alguien nos lo explique el 30 de junio de 2021

¿Por qué solo vemos los problemas de la despoblación?

 Cada comarca tiene características diferenciadoras derivadas del medio natural y de las oportunidades que ofrecen un conjunto de factores que interactúan con la dinámica de la población que lo habita así como con el modo en que se distribuyen los asentamientos humanos. Todos estos factores locales, junto con otros de carácter supralocal, como la evolución de la economía o de los hábitos sociales, y de la mano de las nuevas posibilidades que van ofreciendo los avances tecnológicos, inciden en la configuración de la redistribución espacial de la población a lo largo del tiempo.

Se está utilizando profusamente expresiones como “España vacía” y, peor aún, “España vaciada” para denunciar la situación de algunas comarcas cuando sus débiles y menguantes densidades de población no permiten alcanzar los umbrales mínimos de demanda, que se precisan para que sean viables los equipamientos y servicios necesarios para garantizar una razonable calidad de vida. Se culpa de ello al proceso de urbanización: a la “voracidad” de las grandes aglomeraciones urbanas, que absorben para sí la población de otros muchos territorios a los que “van dejando vacíos”. 

En este análisis simplista y sesgado de la realidad, se parte de un principio “poblacionista”: la pérdida de habitantes, la despoblación de cualquier territorio es algo negativo “per se”. ¿Por qué se ignora que cualquier territorio tiene valor por sí mismo? La extrema debilidad de la densidad de población, la despoblación total de un territorio, es una consecuencia de su capacidad de acogida y puede tener efectos muy positivos si se considera la valía de sus componentes naturales hoy y, especialmente, para el futuro.

¿Por qué se desprecia el valor que tienen muchos de esos territorios despoblados que apenas han sido deteriorados por la acción humana al haber quedado al margen del “desarrollo”? Lo realmente importante es que haya equilibrio entre la capacidad de acogida de un territorio y el uso que la sociedad haga de él y conservarlo en su estado natural no tiene que ser necesariamente una mala opción.

¿Por qué tampoco se valoran las oportunidades que encuentran en la ciudad los que protagonizan la despoblación?  Desde la postguerra hasta mediados de los años 70 se produjo el mayor éxodo rural vivido en todas nuestras regiones. Los millones de personas que abandonaron el medio rural para incorporarse a las ciudades han sido parte fundamental de los avances de todo tipo que se han producido desde entonces en España

¿Por qué llaman “reto demográfico” a la despoblación?

 Desde el Gobierno se describe “el reto demográfico de la despoblación” con unos cuantos porcentajes que confirman la tendencia a la concentración en las grandes áreas urbanas. El uso de indicadores demográficos ha sido tradicionalmente un recurso eficaz: los datos de población son de fácil manejo y por su aparente obviedad soportan cualquier tipo de aseveración sin requerir mayores argumentos. Pero la despoblación no es el reto, es sólo una de las consecuencias de nuestra estructura territorial. Es oportuno preguntarse qué tipo de deficiencias sociales e institucionales conducen a que se diagnostiquen procesos territoriales de una gran complejidad y larga trayectoria sólo a través de algunos de sus síntomas.

El reto será corregir los desequilibrios entre territorios. Desde que se inició la fase más dinámica del proceso de urbanización de la población española se han ido agravando los desequilibrios regionales. Los Planes de Desarrollo contribuyeron de facto a la consolidación de un modelo en el que siempre se ha antepuesto la eficiencia económica a la equidad territorial. Apaciguado el éxodo rural que se había vivido en España, a partir de los años 80 se consolidan las actitudes localistas de los poderes públicos que, ante la posibilidad de perder autonomía, se muestran refractarios a las ideas de cooperación y coordinación interterritorial. No ha existido voluntad política de acometer actuaciones de planificación territorial dirigidas al gran reto pendiente de conseguir una red de asentamientos más equilibrada, funcional y sostenible. 

¿Por qué se sigue insistiendo en el mensaje demagógico de que la despoblación es sólo la consecuencia del “abusivo” poder de atracción de las grandes ciudades? 

¿Será posible que, tras una inercia de muchos decenios, pueda revertirse la despoblación de tantos ámbitos sólo a base de despilfarrar fondos públicos? La utilización de los Fondos Europeos en remedios paliativos y cortoplacistas no será eficaz; habrá que mirar a largo plazo e imaginar nuevos escenarios a partir de las muchas posibilidades que ofrecen los cambios tecnológicos y de una utilización más inteligente y sostenible de las energías. Habrá que actuar sobre los factores de localización, esos que llevan a las personas a elegir el lugar en el que desean vivir, pero teniendo en cuenta que el reto es mejorar la estructura territorial para reducir los desequilibrios entre territorios. Después, el modo en el que la población se distribuya sobre el territorio seguirá siendo sólo una consecuencia

La población flotante es un reto que excede ampliamente lo demográfico

 El actual Gobierno de España ha configurado una estructura administrativa para hacer frente al “reto demográfico”. De los tres objetivos que se destacan en la web del Ministerio, uno, el envejecimiento, es inequívocamente demográfico, los otros dos se refieren a la distribución espacial de la población. Ya nos hemos referido a “la “despoblación” en otra entrada, el tercer objetivo hace referencia a “la población flotante”, sobre cuyo enfoque también nos parece oportuno hacer algunas puntualizaciones. 

En la citada web se identifica el “reto de la población flotante”, con los “efectos derivados de la sobrepoblación estacional” provocada por los contingentes de turistas que temporalmente se suman a la población residente, pero los desplazamientos circadianos de población por motivos laborales, de estudios, de compras, de ocio… indican que el fenómeno de la “población flotante” va mucho más allá. Son desplazamientos que crecen en número e intensidad como consecuencia de la mejora de los transportes y de los desarrollos urbanos dispersos, de moda durante los últimos decenios.

Numerosas circunscripciones administrativas intercambian cotidianamente población por motivos que exigen desplazamientos que implican traspasar los límites administrativos. La población flotante ocupa o utiliza los espacios de trabajo, el viario, los servicios y equipamiento de todo tipo sin diferenciarse en ello de la población residente de cada ámbito. Sus efectos más negativos están en relación con las variaciones bruscas de la demanda de determinados bienes de oferta inelástica, o con el hecho de que la movilidad forzada genera unos consumos innecesarios de energía y los consiguientes problemas de congestión y aumento de la contaminación en las áreas urbanas centrales. 

Hasta ahora todas las estadísticas y registros sobre los que se toman decisiones administrativas están referidas a la población “residente” (empadronada en una determinada circunscripción), pero la creciente movilidad de todo tipo, que caracteriza a la sociedad actual, hace que la residencia no sea suficiente para hacer valoraciones sobre la localización de la población. El mapa de delimitación territorial de las competencias administrativas (municipios, provincias, CCAA) entra en conflicto con la realidad funcional de flujos de personas, actividades y mercancías que se materializan de forma continua sobre el territorio, tal como demuestran las incipientes estadísticas de movilidad elaboradas por el INE a partir de la telefonía móvil. 

La futura España digital requiere de un desarrollo decidido de este tipo de información estadística, necesaria para abordar el reto de reorganizar la división político-administrativa del territorio para que se adecúe a la funcionalidad del sistema de asentamientos y, más concretamente, a las actuales pautas de movilidad y a la evolución de los criterios que rigen las decisiones de localización de las personas y de las actividades económicas. Pero todo será en balde si no se establece un modelo de gobernanza consensuado en el que primen criterios de cooperación y la coordinación interterritorial. 

¿Será posible evitar que la peculiar desconfianza de la opinión pública sobre la anonimidad de los datos limite el desarrollo de las estadísticas de movilidad todo lo que la tecnología permite? ¿Qué habría que hacer para que los poderes públicos antepongan los criterios de cooperación a los de una competitividad interterritorial pocas veces justificable?