La opacidad sobre la vivienda ¿Para cuando mas transparencia?

En numerosas ocasiones hemos denunciado las tradicionales deficiencias de las estadísticas sobre vivienda, especialmente de la falta de información sobre las viviendas que integran los patrimonios públicos. Hemos denunciado también la sorprendente naturalidad con que los medios publican datos inverosímiles, sin preguntarse por las contradicciones y las inconsistencias, sin cuestionarse la más que dudosa fiabilidad de unas fuentes generalmente creadas para trasmitir mensajes interesados.

Real Estate Press, grupo editorial decano de la información inmobiliaria, ha publicado el pasado 24 de enero de 2014 un artículo que titula: 

“LA ABUNDANCIA DE DATOS Y PRONÓSTICOS SOBRE EL 

MERCADO INMOBILIARIO CREAN GRAN CONFUSIÓN”

Prácticamente no hay empresa de servicios inmobiliarios, ni portal inmobiliario que no lance al mercado periódicamente la variación que experimenta el precio de la vivienda, según sus datos. 

El artículo lamenta que hay diferencias importantes e incomprensibles entre los datos de los notarios con la Estadística Registral Inmobiliaria del Colegio de Registradores, ni con las Estadística de Transmisiones de Derechos de la Propiedad (ETDP) del INE. “no es de extrañar que nadie sepa a ciencia cierta el volumen de stock de viviendas nuevas sin vender y, mucho menos donde se encuentran. Sin embargo, todo el mundo da por hecho que está disminuyendo”. (ver noticia completa)

Como hemos denunciado en anteriores ocasiones, la falta de información y el confusionismo, son consecuencia de la falta de voluntad política de las diferentes administraciones públicas y benefician claramente a quienes tratan de controlar el mercado en su beneficio. Los perjudicados son sin duda los ciudadanos y su derecho a disfrutar de una vivienda digna. 

A vueltas con los precios de la vivienda

esta nota fue publicada en territoriosostenible2011 el 17 de enero de 2013 

La reiteración de notas de prensa sobre la bajada de los precios de la vivienda, sobre la dimensión del stock sin vender o sobre las declaraciones de la Ministra de Fomento anunciando una decidida política a favor del alquiler, vienen siendo casi una constante en la prensa durante los últimos meses.

Aunque sea cuestionable la fiabilidad de la información, es una evidencia constatable el descenso de los precios de la vivienda y que el “abaratamiento” es muy desigual según las zonas (ver estudios de precios del Ministerio de Fomento y de idealista.com). 

También es una evidencia que no se sabe cuántas viviendas hay sin vender y menos aún cuantas viviendas vacías están en el mercado a la espera de comprador o de inquilino. Es un hecho que contribuye a la escasa transparencia del mercado y que sin duda beneficia a la oferta y perjudica a quienes necesitan una vivienda. El stock actual es necesariamente mayor de lo que interesadamente se difunde ya que el exceso de oferta es uno de los principales causantes del descenso de los precios. Hay que insistir en que hablar, como siempre se hace, del stock y de la demanda a nivel nacional es una simplificación excesiva. Es clamorosa la falta de información y de conocimiento sobre el parque de viviendas y sobre los flujos de hogares, tal como ya hemos denunciado en repetidas ocasiones en este blog y en el blog territoriosostenible2011.

A partir de las últimas proyecciones de población del INE (4/12/2012), cabe estimar que los saldos netos de hogares (básicamente, diferencia entre los que se crean por emancipación y los que desaparecen por extinción) entre 2012 y 2022, estarán en torno a los 700.000 hogares, unos 90.000 anuales durante el primer quinquenio y unos 50.000 en cada uno de los cinco años siguientes. El efecto incorregible de la  “inercia” de la estructura de la pirámide de edad está detrás de una fuerte tendencia decreciente. 

Sin entrar en detalles territoriales –hay zonas con mayores concentraciones de oferta o de demanda - cabe decir que con la oferta existente (viviendas construidas sin vender, más el stock preexistente de viviendas vacías utilizables: en total unos cinco millones) habría ya viviendas construidas para atender las necesidades de los nuevos hogares al menos durante los dos próximos decenios. El stock actual de viviendas disponibles va a evolucionar de forma muy desigual por zonas y tipologías y, sobre todo, de su localización, pero en todo caso debería conducir a la redimensión y reconversión del sector inmobiliario y de las “políticas de vivienda”. 

En todo caso, para asegurar el derecho a un alojamiento digno es imprescindible que exista una oferta asequible, variada y adecuada de vivienda en alquiler y, por obvio que parezca, es necesario tener en cuenta que la localización es uno de los principales factores diferenciadores a la hora de satisfacer las necesidades de alojamiento de un hogar. 

Las frecuentes declaraciones oficiales sobre políticas en favor del alquiler y de la rehabilitación no son una novedad. Basta con mirar los enunciados de los cuatro o cinco últimos Planes Estatales o Regionales de Vivienda, o los programas de las diferentes formaciones políticas para las elecciones habidas en los últimos quince o veinte años. Tampoco es nuevo que, mientras se proclaman el apoyo a las ayudas al alquiler, algunos gobiernos regionales como el de la Comunidad de Madrid se afanan en vender las viviendas del IVIMA a sus inquilinos. 

Sí son una novedad la restricción de ayudas a la vivienda protegida en venta y la retirada del tratamiento fiscal favorable a la compra, que no era más que una forma de “animar” el mercado, con repercusión inflacionista sobre los precios. 

Hace ya varios decenios que en España no hay escasez absoluta de viviendas, hay muchas más viviendas que hogares y sin embargo se sigue vinculando la política de vivienda con el apoyo al sector inmobiliario y a la industria de la construcción. ¿Por qué apoyar a unos sectores económicos sobredimensionados y que han obtenido extraordinarios beneficios? ¿Por su peso en la economía nacional y por la consiguiente concentración de poder que acumulan? ¿Cómo hay que valorar las recientes declaraciones del ministro Luis de Guindos? Cuando afirma: “El crédito debe volver a fluir para quienes se lo merecen, no para los inmobiliarios".

El problema de la vivienda en España exige que la política de vivienda se centre en la creación y el desarrollo de un parque de vivienda social en alquiler (no tiene por qué ser exclusivamente público), como existe en la mayor parte de los países europeos, que sirva para resolver las necesidades de vivienda-alojamiento de al menos un 15% de los hogares. La vivienda digna y adecuada para la población inmigrante por motivos de trabajo es un tema pendiente y con una enorme potencialidad de generar conflictos sociales. Las políticas de apoyo al alquiler, que garanticen unas condiciones dignas de alojamiento y eviten la formación de guetos, son prioritarias y urgentes. Nada tiene que ver esta propuesta con la constitución de un fondo social de viviendas “destinadas a ofrecer cobertura a aquellas personas que hayan sido desalojadas de su vivienda habitual por el impago de un préstamo hipotecario”. La Política de Vivienda debe dejar de ver el alquiler como algo específico de situaciones de exclusión o de extrema debilidad económica. 

Las políticas de apoyo a la rehabilitación son otra prioridad. Por una parte, como alternativa a la expansión urbana, que ha supuesto unos “consumos” innecesarios de territorio. Por otra parte, porque la rehabilitación de viviendas es un componente fundamental de la necesaria regeneración y revalorización (no debe entenderse sólo en su acepción económica) de los espacios centrales de nuestras ciudades y del parque inmobiliario en general. 

La construcción de muchas más viviendas de las necesarias no ha sido un error de sobreestimación de la demanda de viviendas para alojamiento de un hogar. Muchos se tomaron al píe de la letra que todo era urbanizable y, lo que es peor, que todo debía ser urbanizado y construido cuanto antes. Ha sido un proceso coherente con el modelo económico, con la excesiva importancia de la actividad inmobiliaria y de la construcción en el PIB, con su relevancia en la financiación de las haciendas locales y regionales y en las expectativas de enriquecimiento para las economías familiares. Es muy conveniente leer algunos artículos (Eugenio Burriel, 2008), y (Onofre Rullán, 2007) que han explicado “la burbuja” desde una perspectiva territorial y no exclusivamente económica. 

Todo el mundo veía en la vivienda una magnifica oportunidad de inversión, favorecida por las facilidades de financiación, sin querer detenerse a pensar en la insostenibilidad del proceso. Todos estaban absolutamente centrados en las fuertes plusvalías del momento, comenzando por las administraciones públicas, deslumbradas por la capacidad de financiación que proporcionaba el “desarrollo” urbano. La construcción de viviendas ha respondido al impulso generado por las expectativas de obtener enormes plusvalías en el proceso de clasificar y calificar suelo, especular con el suelo, urbanizar, construir, vender/comprar viviendas como “activo económico” con fuertes revalorizaciones en un contexto de fácil financiación. (Pueden consultarse nuestros vídeos de algunas de las sesiones de anteriores curso en La Casa Encendida:  "¿Cuántas más viviendas mejor?" y “Los excesos territoriales del modelo de desarrollo urbano español". 

Pero el exceso de viviendas, con graves consecuencias económicas en el presente y territoriales también para el futuro, no aminora los problemas de alojamiento para una proporción muy importante de hogares. La explosión de la “burbuja” debería servir para una reconsideración del planeamiento urbano a escala local y regional. Para que además de dar respaldo legal a las expectativas de crecimiento garantice racionalidad territorial al dimensionar el desarrollo residencial de acuerdo con las auténticas necesidades de alojamientos. 

El Planeamiento Urbanístico municipal viene sirviendo para dar respaldo técnico y legal a unas previsiones de crecimiento a todas luces inverosímiles cuando se totalizan. El Planeamiento, promovido y apoyado por todo tipo de Ayuntamientos y Gobiernos Regionales, da respaldo legal para construir en España viviendas que podrían alojar a una población dos o tres veces mayor que la actualmente existente, cuando todo indica, desde hace quinquenios, que la población española está en una fase estacionaria, sin crecimiento. Reiteramos por último, que no basta con denunciar la corrupción urbanística; hay que comenzar por erradicar la corrupción del Urbanismo.

El gran despilfarro social de las viviendas desocupadas

La sesión que organizamos en La Casa Encendida el 26 de febrero de 2015 se dedico a las viviendas desocupadas.

En diferentes ocasiones nos hemos referido al tema de la vivienda vacía, siendo especialmente interesante conocer los informes emitidos por la oficina del Defensor del Pueblo en relación con la Vivienda Pública. 

Tal como decíamos entonces, el escándalo de  la vivienda pública desocupada es consecuencia de una equivocada política de vivienda y una mala gestión del patrimonio durante decenios.

Crecimiento del número de hogares y necesidad de alojamiento

Post ya publicado en el Blog Territoriosostenible2011 en junio de 2012

El crecimiento del número de hogares en España apenas exigirá una media de 71.000 nuevas viviendas al año hasta 2021

Tradicionalmente la vivienda se ha visto en términos de mercado especulativo desde las esferas puramente financieras, pero también desde la producción, desde la demanda y, lo que es peor, desde los poderes públicos al frente de las diferentes administraciones. Esta tesis, que hemos defendiendo desde hace años en varios artículos y también desde este Blog, no queda completamente enunciada sin hacer referencia al hecho de que para que se produzca tal comportamiento de los agentes económicos, de los poderes públicos y de la sociedad en su conjunto, es necesario despreciar los principios de sostenibilidad territorial (el territorio sólo es valorado en cuanto que generador de plusvalías) y no querer diferenciar la vivienda-alojamiento de la vivienda-activo-económico. Ésta puede tener una demanda casi ilimitada, siempre que haya financiación y el comprador vea en ella una inversión rentable y con liquidez. La vivienda-alojamiento, sin embargo, está sólo alimentada por el crecimiento del número de hogares. 

El INE realiza anualmente proyecciones de población a 10 años vista y en las de finales de 2010 preveía que la población española llegaría a 47,2 millones en 2020. En las que realizó a finales de 2011 las previsiones para 2021 se reducían a 45,6 millones. A partir de esas estimaciones, unas proyecciones de hogares por el método de la “persona de referencia”, permite calcular que entre 2001 y 2010 el crecimiento medio anual de hogares fue de unos 350.000. Según las proyecciones de 2010, antes de que se produjera el cambio de tendencia migratorio, el crecimiento medio anual de hogares hasta 2020 sería de unos 170.000. 

Pero cualquiera que se interese por la demografía sabe que las migraciones son imprevisibles, incluso reversibles. Así, las últimas proyecciones del INE nos han llevado a estimar que el crecimiento medio de hogares de aquí a 2021 podría suponer unas necesidades de no más de 71.000 nuevas viviendas anuales. 

La falta de criterios territoriales y demográficos en la producción inmobiliaria de los últimos años pueden hacer que haya áreas en las que se necesiten más viviendas, pero, sin entrar en concreciones regionales, con las viviendas que hay actualmente disponibles en manos de bancos, promotoras y particulares (sin mencionar las muchas que no se utilizaban ya antes de “la burbuja”), no haría falta construir una vivienda más en muchos años. 

Estamos ultimando un informe, que próximamente estará en acceso libre en internet, sobre proyecciones de hogares y demanda potencial demográfica de vivienda, en el que se pone de manifiesto el efecto de la dinámica demográfica sobre la drástica contracción de la futura demanda de vivienda. 

Preocupa, y con razón, el stock de viviendas sin vender y se buscan las causas, entre otras, en las condiciones que pone la banca para la concesión de hipotecas, pero quizás sería bueno pensar que si no se venden las viviendas es, sobre todo, porque no hay hogares para tantas viviendas-alojamiento disponibles y porque, al explotar la burbuja, la vivienda-activo-económico ha perdido interés como inversión para la posible demanda.

"Vivienda vacía y alquiler" en el Plan Estatal de Vivienda 2017-2020

Si nos atenemos a los enunciados de los planes y programas de diferentes Administraciones, parece que se va imponiendo la idea de que se debe abandonar el antiguo modelo de política de apoyo a la construcción de nueva vivienda.

Tras el periodo de Gobierno en funciones, en noviembre de 2016 el Ministerio de Fomento decidió prorrogar el Plan de Vivienda ante la imposibilidad, por razonas de tiempo y políticas, de tramitar el que correspondería al cuatrienio 2017-2020.

En la denominación del Plan 2013-2016, actualmente prorrogado, no aparece ninguna referencia a la construcción de nuevas viviendas: “Plan Estatal de Fomento del Alquiler de Viviendas, la Rehabilitación Edificatoria, y la Regeneración y Renovación Urbanas”.    

Antes de que se prorrogase el Plan, el Grupo Popular en el Congreso registró  (25 de octubre de 2016) en la Comisión de Fomento una Proposición no de Ley en la que tras recordar la necesidad de aprobar “un nuevo Plan Estatal de Vivienda 2017-2020, que articule nuevas ayudas a la vivienda, adecuado a la realidad actual”, se definen, entre otras las siguientes líneas de actuación:

1.     Potenciar las ayudas al alquiler de vivienda, para facilitar el acceso rápido al disfrute de una vivienda digna y adecuada a aquellas personas con dificultades económicas.

2.     Potenciar mecanismos de conciliación de forma que la vivienda no ocupada disponible, titularidad de las Administraciones Públicas, Empresas Publicas, Entidades Financieras, y otros tenedores de vivienda, pueda ser ocupada por sectores de población más vulnerable.

Reconociendo  que puedan estar definiéndose más acertadamente los objetivos de la política de vivienda,  considerando la influencia que sobre ello puedan estar teniendo coyunturalmente los efectos de la burbuja, hay que seguir preguntando: ¿hasta cuándo va a seguir siendo "la vivienda" una competencia  del Ministerio de Fomento -de marcado carácter económico- en lugar de estar encuadrada en el ámbito de las políticas sociales? El problema de la vivienda en España no es desde hace muchos años una consecuencia de la escasez de oferta que obligue a fomentar la construcción.  El problema es de naturaleza social y la solución no son más ladrillos sino otras políticas de ayuda a las personas.  El problema está en un mercado excesivamente circunscrito a la compra, excesivamente caro y poco flexible, en el que la venta de viviendas, con fuertes repercusiones del precio del suelo (especulación), es el principal motor del negocio urbanístico.

La acción pública sobre la vivienda, para garantizar el derecho de todos a un alojamiento digno y adecuado, deberá gestionarse con los agentes sociales y no con los operadores inmobiliario.

El Ayuntamiento de Madrid ya no venderá las viviendas públicas.

En la presentación del Plan Plan Municipal de Vivienda Nueva 2016-2019, se afirma que "Tanto las viviendas con las que cuenta la EMVS en su patrimonio, como las 4.000 que se construirán serán destinadas única y exclusivamente a alquiler y en ningún caso a la venta".

Se señala que la venta ha quedado "eliminada  con la llegada del nuevo Gobierno municipal para preservar el patrimonio, gravemente mermado por la venta a los fondos de inversión en la anterior legislatura".

Siempre hemos defendido la no venta de patrimonio público, especialmente de las viviendas. No voy a valorar aquí la venta a fondos de inversión, pero sí convendría reflexionar sobre las similitudes profundas con lo que sistemáticamente se ha venido haciendo con la vivienda pública o construida con fondos públicos. 

Hace tiempo que venimos proponiendo  un cambio de modelo que “saque” a la vivienda protegida del mercado.

"Es preciso sacar la vivienda social del mercado inmobiliario  

No es razonable, que una ayuda pública supuestamente dirigida a dar satisfacción al derecho de universal a disfrutar de una vivienda, se convierta en la práctica en la enajenación de patrimonio público y en la trasferencia de plusvalías hacia manos privadas en el ámbito del mercado. El uso y la valoración actual en el mercado de las viviendas construidas con ayudas públicas en los últimos cincuenta años invita a reflexionar sobre la magnitud y el destino de las plusvalías producidas y la validez del modelo de venta. Muy distinto sería el panorama actual si al menos una parte sustancial de esas viviendas, en lugar de haber sido vendidas, estuviesen integradas en patrimonios públicos de vivienda en alquiler, o sólo hubiesen sido cedidas en derecho de superficie, o si, al menos, se hubiese ejercido un control eficaz sobre las trasmisiones posteriores.  

Hay que terminar con la confusión de que la única vía para satisfacer las necesidades de alojamiento es la compra de una vivienda y corregir la incongruencia que supone que la venta de una vivienda protegida de lugar, de forma sistemática, a la apropiación privada de las plusvalías generadas con el esfuerzo público. Debería establecerse como objetivo la no enajenación de viviendas construidas con algún tipo de ayuda pública y, de forma transitoria, controlar los procesos de descalificación alargando progresivamente los plazos."  Vinuesa,J; de la Riva, JM. y Palacios, A. (2009) "Políticas de vivienda y urbanismo" Ciudad y Territorio : Estudios Territoriales. nº 161-162, p. 505-520

La proporción de viviendas protegidas en alquiler sigue siendo puramente testimonial, todavía son solo una solución de emergencia para casos extremos. Hasta que la oferta de vivienda en alquiler no alcance proporciones similares a las de otros países europeos y sea capaz de atender las diversas necesidades de alojamiento  en todas las zonas de la ciudad, la sociedad seguirá sufriendo grandes dificultades para satisfacer el derecho a un alojamiento digno y adecuado, imposible en un mercado inmobiliario de compra-venta caracterizado por una especulación irreductible.  

La Empresa Municipal de Vivienda y Suelo de Madrid compra casas vacías

La Empresa Municipal de Vivienda y Suelo del Ayuntamiento de Madrid (EMVS)  también apuesta por actuar sobre las vivienda vacía.  para incrementar el patrimonio de Madrid destinado a alquiler social

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Se trata de una actuación más decidida y directa que aquellas que tratan de localizar las viviendas vacías y ayudar a los propietarios para que se decidan a ponerlas en alquiler, pero la mayor exigencia presupuestaria de este modelo limitará su dimensión.