PROMESAS ELECTORALES... de hace sólo 19 años

 Sin intención de lanzar un mensaje pesimista ni, mucho menos, abstencionista, pero sí de llamar a la reflexión

El País, 7 de marzo de 2004

¿Es posible resolver el problema de la vivienda?

 

Nueva sesión del Grupo Territorio Racional y Sostenible en La Casa Encendida. 

martes 9/5/2023. 18:30, sala Audiovisual. Entrada libre hasta completar aforo.

• 
  

  Intervienen:

  Felipe Iglesias González, experto en Derecho Inmobiliario. Profesor UAM, Consultor Uría-Menéndez.

  Beatriz Toribio, analista de tendencias del sector inmobiliario. Directora General Adjunta en Masteos.             

  Gema Gallardo Pérez, directora general en Asociación Provivienda.     

  José María de la Riva Ámez, profesor de Geografía, Grupo TRyS -Territorio Racional y Sostenible.

  Julio Vinuesa Angulo, catedrático Emérito UAM, Grupo TRyS -Territorio Racional y Sostenible.

   

  Organizado por: Julio Vinuesa Angulo, José María de la Riva Ámez y La Casa Encendida.

   -------

  
  
  ¿Es posible resolver el problema de la vivienda?
  
  
  Aunque el tema "ha explotado" en los medios por la aprobación de la Ley Estatal de Vivienda y el anuncio de algunas actuaciones para incrementar la oferta, el de la vivienda no es en absoluto un problema coyuntural. Por el contrario, es estructural y exige una visión sosegada y a largo plazo, tal como se plantea en esta sesión.
• El desajuste entre los precios de las viviendas y la capacidad de renta de los hogares es un problema crónico que impide disfrutar de una vivienda digna y adecuada y que se ha visto agravado durante los últimos años por la sucesión de crisis económicas de distinta naturaleza. No es nuevo ni más agudo, pero sí requiere respuestas diferentes, porque no han sido eficaces las políticas que se han aplicado durante decenios y porque así lo requiere una sociedad diferente, con nuevas y cambiantes necesidades de vivienda, y un parque residencial envejecido con una estructura de propiedad muy atomizada.
• Es preciso darle un giro radical al modo de enfocar un problema que es social. La Ley estatal de vivienda ha de conseguir que las políticas pongan el foco en las necesidades de las personas. No se debe seguir buscando la solución únicamente en la construcción de nueva vivienda y, más allá del tema de los precios, habrá que regular y gestionar más eficazmente para optimizar la utilización del parque residencial existente. 
• Es un problema con muchas aristas y necesitará numerosas líneas de actuación, que conformen políticas consensuadas y estables a largo plazo. En el complejo mundo de la vivienda hay que desechar los atajos y las soluciones mágicas. Habrá que utilizar masivamente las nuevas tecnologías para obtener información y conocimiento, que ahora no existen, y mejorar la gestión y la coordinación entre las diferentes administraciones. Se dedican pocos recursos públicos a la vivienda, pero siempre serán insuficientes si no se cuenta con la participación del capital privado. 
• Con un planteamiento global del problema de la vivienda y desde las diversas perspectivas de los expertos participantes, se reflexiona sobre otras vías de actuación que, yendo a las raíces del problema, permitan conseguir lo antes posible una oferta suficiente de vivienda protegida en alquiler asequible, diversa, distribuida por toda la ciudad y a resguardo de las tensiones del mercado. 

MUY INTERESANTES PROPUESTAS DE PROVIVIENDA

 La Asociación Provivienda ofrece en su web valiosas propuestas a incorporar por las Administraciones Locales (comunidades y ayuntamientos) en sus políticas para afrontar los problemas de la vivienda.

Gema Gallardo, Directora General de Provivienda, participará junto a Beatriz Toribio (Masteos) y Felipe Iglesias (UAM), en la Mesa ¿Es posible resolver el problema de la vivienda?, que organizamos en La Casa Encendida el Grupo TRyS el próximo 9 de mayo de 2023 (18:30 h).

CONTROLAR LOS PRECIOS POR LEY: ¿CONFUNDIR LOS DESEOS CON LA REALIDAD?

 

Las deficiencias estructurales de conocimiento, que han acompañado a lo largo del tiempo a las erráticas políticas de vivienda, podrían explicar que todavía se quiera circunscribir el problema de la vivienda únicamente a los precios del alquiler y que se piense que regularlos por ley es la solución para que todos los hogares puedan disponer de una vivienda digna y adecuada.

Por poco conocimiento que se tenga del funcionamiento del sistema residencial es fácil imaginar las enormes dificultades de gestión de todo tipo que se encontrarían las administraciones para hacer operativas unas determinaciones difícilmente objetivables, en unos mercados mal conocidos, complejos y diversos física y socialmente y con una oferta muy atomizada y no profesional.  A ello hay que añadir, además, las muchas dudas que surgen sobre la eficacia de estas medidas para alcanzar los objetivos que se dice perseguir. 

El encarecimiento de los alquileres hace que, en algunas zonas, la vivienda sea inasequible para amplios segmentos sociales, lo que constituye un grave problema social que exige la intervención pública. El objeto de esta intervención sería corregir los desajustes del mercado con respecto a las capacidades de renta de los hogares, que pueden verse privados de facto del derecho a la vivienda, pero hay experiencias que demuestran que la limitación de rentas por ley no sólo no soluciona el problema, sino que, puede agravarlo y favorecer que se cronifique.

Desde mediados del siglo pasado se construyeron más de siete millones de viviendas protegidas en España, con ayudas públicas y con regulación de sus precios de venta y renta.  Pero, como se sabe, todas esas viviendas se vendieron, se descalificaron y pasaron al mercado libre. Si se hubiese ejercido un mejor control sobre el uso de esas viviendas y siguiesen siendo públicas o, al menos, “protegidas”, la situación sería muy diferente.

No ayudará llorar sobre la leche derramada, pero sí asumir la realidad: en las ciudades españolas no existen parques públicos de vivienda y se está pretendiendo obviar esa grave realidad, que es la principal causa del problema. No habrá solución hasta que una quinta parte del parque sean viviendas en alquiler a precios regulados y si se pretende llegar ahí por “atajos”, como la implementación inmediata de topes a los precios, es porque se confunden los deseos con la realidad o porque se buscan otros objetivos. Hace unos días, desde el propio Gobierno, se han invocado motivaciones “electoralistas" para que se aprueben con urgencia la ley de vivienda que daría respaldo a hipotéticas limitaciones. 

¿Hasta cuándo las políticas de lo urgente seguirán postergando lo importante?  Lo fundamental es optimizar el uso del parque residencial existente, adecuándolo a las necesidades de la sociedad, con una oferta suficiente de vivienda en alquiler regulado. Será una tarea ingente y a largo plazo, por esos debería iniciarse sin demoras.  

Harán falta muchos mas recursos y emprender actuaciones coordinadas en una gran diversidad de aspectos (desde el suelo a la eficiencia energética) ¿Serán capaces los agentes políticos, sociales y económicos… de alcanzar el consenso necesario sobre el diagnóstico y mantener el rumbo?  ¿Se superarán los sesgos ideológicos que señalan a los propietarios de las viviendas como la causa del problema, cuando en realidad son necesarios para la solución?

¿DE QUÉ PROBLEMA DE LA VIVIENDA HABLAMOS?

Las subidas de los precios de bienes de primera necesidad tienen per se una valoración social negativa porque dificulta, cuando no impide, la satisfacción de derechos básicos. 

Tal es el caso del encarecimiento de la vivienda, que obliga a los hogares a hacer un esfuerzo económico excesivo o incluso les impide disfrutar de una vivienda por carecer de la renta suficiente. La persistencia de esta situación hace que, para buena parte de la opinión pública, el problema de la vivienda se reduzca a su encarecimiento y que se llegue a la conclusión de que la solución está en la regulación normativa de los precios del alquiler. 

Con ese razonamiento excesivamente simplificador no se tiene en cuenta que el desajuste puede deberse también a un mercado de empleo precario y bajas remuneraciones. Pero, sobre todo, se ignora la complejidad de las formas en que los distintos tipos de hogares afrontan el mercado de la vivienda y las diferentes consecuencias que para cada uno puede acarrear la elevación de los precios.   

Hay un grupo de hogares a los que su nivel de renta no les permite pagar un alquiler y que tampoco encuentran respuesta en una inexistente oferta de viviendas sociales asequibles. Quizás no sea el grupo más numeroso, pero sí es el que padece el problema en términos de imposibilidad absoluta y el que, por tanto, ha de tener toda la atención de las políticas públicas. Está integrado por hogares en situación de exclusión, los jóvenes que querrían emanciparse y los hogares resultantes de separaciones o divorcios, entre otros.

Otro grupo diferente y más transversal es el de los hogares que, disponiendo ya de una vivienda alquilada, tienen que dedicar mas de una tercera parte de los ingresos a pagar el alquiler. El problema se agrava en la medida en que por ello disminuye su capacidad económica para satisfacer otras necesidades básicas. 

Un tercer grupo en posición radicalmente distinta es el de los hogares que compran la vivienda y tienen que hacer frente a los pagos de una hipoteca.  En este caso el problema se gradúa también en proporción al porcentaje de la renta que hay que dedicar al pago de la hipoteca. Aunque siga estando de fondo el esfuerzo económico para disponer de una vivienda, es muy diferente la valoración que estos hogares hacen de la evolución de los precios.  porque cuando se compra la vivienda para dar respuesta a las necesidades de alojamiento se está efectuando, también, una inversión y consolidando unos ahorros. En estos casos, por grande y dilatado que sea el esfuerzo económico, las subidas de precios de las viviendas son positivamente valoradas, pues contribuyen al aumento del valor del patrimonio familiar resultante de esa inversión. 

Este grupo, junto con el de los que ya tienen totalmente pagada su vivienda, suponen más de tres cuarta partes del total de los hogares y no es razonable pensar que esos propietarios puedan desear una contención de los precios, con efectos negativos sobre la revalorización de su inversión y su patrimonio. 

Insistiendo en la complejidad del mercado, hay que significar que los precios de venta y de alquiler están interrelacionados y que del encarecimiento salen beneficiados, además de los propietarios de viviendas, otros muchos agentes: los propietarios de suelo, los bancos, los promotores inmobiliarios, las haciendas locales, los notarios, los registradores, los API, y todos los que aumentan sus ingresos proporcionalmente al precio de la vivienda.

Por todo ello, las políticas activas para atajar el auténtico problema de la vivienda deberán centrarse en crear, fundamentalmente a partir del parque residencial existente, una oferta suficiente de viviendas reguladas, cedidas en alquiler y adecuadas a las necesidades y a las capacidades de renta de los hogares. Sólo por esa vía, aunque sea muy exigente y lenta, será posible avanzar para hacer efectivo el derecho a disponer de una vivienda. Centrarse en la limitación de los precios del alquiler en un mercado libre y de intereses contrapuestos, es confundir los deseos con la realidad. 

¿POR QUÉ LOS MEDIOS NO INFORMAN BIEN SOBRE LAS POLÍTICAS DE VIVIENDA?

Primero El Intermedio (23/02/2023) y uno días después El País (6/03/2023) informan de que en Portugal “han descubierto el remedio” para el problema de la vivienda.

Es un tópico que en políticas de vivienda “está ya todo inventado” y que “no existen soluciones mágicas”. A poco informadas que hubiesen estado las autoras de estos reportajes, habrían evitado anunciar a la sociedad española el “descubrimiento” en Portugal de una “nueva solución” a un problema tan grave como la imposibilidad de acceder a una vivienda digna y adecuada.

El propósito de poner en uso las viviendas vacías es un objetivo necesario, muy loable y antiguo. Seguro que los técnicos portugueses saben que este tipo de políticas no son la panacea y que presentan serias dificultades y limitaciones para aplicarlas con éxito. Es más, probablemente lleven años aplicándolas y también conocen lo que al respecto se hace en España. Son políticas que forman parte de las denominadas “estrategias del palo” (recargas del IBI, expropiación temporal del uso de la vivienda…) y la “zanahoria” (apoyos en la gestión, financiación de la rehabilitación, seguridad, ventajas fiscales…), que, desde hace muchos años, se instrumentalizan en distintos ámbitos de nuestro país con modalidades diversas, como impone la complejidad jurídica y social del tema. 

Sin otra motivación que reclamar a los medios de comunicación mayor rigor cuando hablen de políticas de vivienda, recomiendo a estos “descubridores de mediterráneos”, que lamentablemente tanto abundan en estos tiempos de superficialidad y adanismo, que cuando traten el tema, profundicen en los muchos esfuerzos que ya se han hecho y se hacen para tratar de poner en uso las viviendas vacías y colaboren a difundirlos. Después, que alcen su voz para que los poderes públicos pongan aún más empeño en corregir el gran despilfarro social que representan las viviendas deshabitadas, para optimizar la utilización del parque residencial y contribuir con ello a paliar el problema de acceso a la vivienda.

VIVIENDA: LA SOLUCIÓN ESTÁ FUERA DEL MERCADO

 

El problema de la vivienda, en su expresión más grave, se concreta en el hecho de que hay ciudadanos que no pueden disponer de una vivienda digna y adecuada porque los precios del mercado no se lo permiten, incumpliéndose un derecho fundamental amparado por la Constitución.

La vivienda es, por naturaleza, un bien costoso y su mercado tiene peculiaridades que favorecen tendencias alcistas de los precios, acentuadas por la especulación del suelo en las frecuentes fases de crecimiento urbano o económico. 

En el mercado, la vivienda simultanea su condición de “bien de uso” con la de “bien de cambio”. Inevitablemente, cuando se compra una vivienda, incluso si se trata de la residencia familiar, se están consolidando unos ahorros y haciendo una inversión. En torno al 90% de las familias españolas son propietarias de alguna vivienda por lo que es difícil imaginar un estado de opinión favorable a que bajen los precios. 

Sea por la escasez de oferta o por el efecto inflacionario de la vivienda,  entendida como “bien de cambio”, los desequilibrios entre el precio de la vivienda y la capacidad de renta de las familias son una constante que cronifica el problema. Además, las actuaciones públicas dirigidas a contrarrestar los efectos del mercado no han sido eficaces. Desde los años 60 se ha promovido en España muchos millones de viviendas “protegidas”, construidas con dinero público, pero, en una contradictoria política de “tejer y destejer”, se fueron vendiendo a los adjudicatarios y pasaron a engrosar el mercado libre, apropiándose los particulares de las plusvalías generadas.

Es necesario cambiar radicalmente el modelo de la política de vivienda, dedicar muchos más recursos públicos, especialmente los patrimonios públicos de suelo, y consensuar un marco normativo estable que dé seguridad jurídica y que propicie que en torno a un 20% del parque residencial, se ofrezca, al margen del mercado libre, en alquiler a precios asequibles y, a la vez, con rentabilidades que garanticen su viabilidad económica.

La solución no está en intentar actuar sobre el mercado con “parches” efectistas e ineficaces, pero no inocuos. ¿Pero, por qué se quiere ignorar todavía que sólo con medidas de control de precios, inaplicables en la práctica, se  reducirá la oferta y se hará aún más opaco y menos asequible el mercado?