A MODO DE PREDIAGNÓSTICO PARA LA CIUDAD DE MADRID SOBRE LOS PROBLEMAS DE LA VIVIENDA.

A partir de “Algunos principios básicos sobre la vivienda” se esboza este prediagnóstico ya que la falta de información estadística no permite, de momento, hacer los análisis necesarios para poder diagnosticar con rigor los problemas de la vivienda en Madrid, por grupos sociodemográficos correctamente identificados y por ámbitos urbanos bien delimitados. 

I. No se dispone de la información necesaria sobre el parque residencial: cuántas viviendas hay en Madrid, qué características tienen, cómo están siendo utilizadas, con qué regímenes de cesión, a qué precios. Tampoco se dispone de la información precisa sobre las necesidades de vivienda que está generando una dinámica sociodemográfica que tiene muy poco que ver con la de la segunda mitad del siglo pasado. La carencia de información, conocimiento y transparencia es el primer reto a superar, es una de las causas iniciales del problema.

II. Tanto los poderes públicos como los agentes económicos han actuado durante decenios sin un conocimiento mínimamente riguroso de las necesidades de vivienda derivadas de la dinámica sociodemográfica. Así como de las características de las viviendas existentes, de su estado de conservación y de la situación de uso.

III. La falta de un amplio y riguroso conocimiento de la realidad ha mermado eficacia a las políticas de vivienda. Se ha favorecido per se la construcción de nuevas viviendas y ha quedado oculta la necesidad de adecuar el parque residencial existente a la dinámica sociodemográfica. Además, la falta de trasparencia agrava las dificultades de los ciudadanos para ejercer su derecho a la vivienda.

IV. Madrid tiene una sociedad muy dinámica que vive un periodo de cambios de gran trascendencia en la composición y en la aparición y desaparición de hogares y, en consecuencia, en las necesidades de alojamiento. Esta dimensión básica del problema no está siendo suficientemente tenida en cuenta.

V. Desde los años 50 hasta mediados de los 70 hubo en Madrid escasez absoluta de vivienda: había menos viviendas que hogares y faltaba capacidad para construir todas las que se necesitaban. Después, el problema ha ido siendo fundamentalmente la inadecuación de la oferta (del parque disponible) a las necesidades y a la capacidad de renta de los hogares. No hay datos fiables sobre la oferta de viviendas usadas, pero una gran parte del parque exige actuaciones de regeneración y la dinámica de tamaño y composición de los hogares plantea unas necesidades diferentes de vivienda.

VI. En Madrid la práctica totalidad del parque de vivienda y el ejercicio de derecho a un alojamiento digno y adecuado está sujeto al funcionamiento del mercado.

VII. Aún no se dispone de una ley estatal de vivienda y, a diferencia de otras autonomías, la Comunidad de Madrid tampoco tiene una ley de vivienda que garantice el derecho a una vivienda digna y adecuada.

VIII. Hay un fuerte desajuste entre la capacidad de renta de los hogares y el precio que tienen que pagar por disponer de una vivienda y, aunque afecta especialmente a los jóvenes, se trata de un problema que sufren muchos madrileños, que tienen que dedicar una proporción superior al 30% de su renta.

IX. Se está focalizando el problema en los precios del alquiler, que se desvinculan del mercado de la vivienda en venta y su evolución. Aunque sean dos mercados diferentes, es lógico pensar que el precio del alquiler esté en relación con la inversión realizada por el arrendador.

X. La ausencia de diagnósticos rigurosos ha propiciado la persistencia en implementar medidas dirigidas a paliar algunos síntomas y no ha corregir las causas de los problemas. Por ejemplo, se pone el énfasis en medidas paliativas para hacer frente a situaciones extremas, de emergencia y de dudosa eficacia, como controlar los precios del alquiler en un mercado de oferta muy atomizada, pero no se afronta la regulación de “…la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.” (art.47 CE).

XI. Aunque no sea posible cuantificar las dificultades para disponer de una vivienda digna, adecuada y asequible en Madrid, sí se puede asumir que presentan una gran diversidad y tienen etiologías diferentes según los tipos de hogares, las zonas y los periodos. 

XII. Con sus ventajas e inconvenientes, un hecho determinante de nuestro modelo residencial es la enorme preponderancia de la vivienda en propiedad. La vivienda constituye la mayor parte, en muchos casos la totalidad, de los patrimonios familiares. Culturalmente, la compra de la vivienda es considerada como la forma adecuada de disponer de una vivienda mientras que el alquiler se ve como un mal menor. La compra de una vivienda es “una buena inversión” y aporta “seguridad”. 

XIII. Durante décadas se han financiado con fondos públicos decenas de miles de viviendas con algún tipo de protección oficial que han sido vendidas a sus adjudicatarios y más recientemente a fondos de inversión. Con esta política se han transferido a particulares las plusvalías generadas con el dinero público y se ha impedido constituir un parque de vivienda pública en alquiler a precios asequibles. 

XIV. El mercado de alquiler existente es escaso, caro y muy poco transparente para quienes buscan resolver así sus necesidades de alojamiento, la oferta está muy atomizada y en manos de pequeños propietarios, no profesionales, que acusan temores de inseguridad jurídica. 

XV. Los agentes económicos, dada la generalizada cultura de compra y el carácter de activo económico de la vivienda, junto con la permisividad del planeamiento urbanístico, han actuado como si la demanda de vivienda fuera “ilimitada”. Las décadas de fuerte crecimiento de Madrid han dado lugar a un modelo de “desarrollo urbano” especulativo en el que no se cuestionan los excesos en la producción de nuevas viviendas. Es un modelo amparado por fortísimos intereses económicos en torno a los beneficios obtenidos con la promoción, la construcción y la financiación de las viviendas, así como en los ingresos que supone para las arcas públicas. Sigue vigente la idea de que la construcción de nuevas viviendas es por sí misma una buena noticia. 

XVI. La política de vivienda ha estado dirigida a fomentar la promoción y la construcción para la venta. Salvo excepciones, las actuaciones enfocadas desde la perspectiva del carácter social de la vivienda están por formularse. 

ALGUNOS PRINCIPIOS BÁSICOS SOBRE LA VIVIENDA

¿Cuándo las actuaciones dirigidas a mejorar la satisfacción del derecho a la vivienda partirán de la consideración de ciertos principios básicos?

Por ejemplo:

a. La vivienda es una realidad muy compleja que exige ser considerada desde perspectivas diferentes en el marco del sistema residencial.

b. Para que sean eficaces las actuaciones dirigidas a garantizar el derecho a la vivienda será necesario tener en cuenta la totalidad de los elementos, factores y agentes privados y públicos que componen el sistema residencial de la ciudad: las viviendas existentes, sus condiciones de habitabilidad y de eficiencia energética así como su uso; las necesidades derivadas de los flujos de aparición y desaparición de hogares; la dinámica de construcción de nuevas viviendas; el sistema financiero, las necesidades y las actuaciones de rehabilitación; el funcionamiento de los mercados; el marco normativo; las políticas que se vienen aplicando y sus resultados...

c. La vivienda es un ámbito de uso privado cuya existencia se justifica por su utilidad social para dar satisfacción a la necesidad vital de un alojamiento digno, seguro, confortable y asequible.

d. Satisfacer la necesidad de un alojamiento digno y adecuado es un derecho humano universalmente reconocido, que exige, en su caso, la intervención de los poderes públicos.

e. Hay que diferenciar las necesidades de vivienda, directamente vinculables a la dinámica sociodemográfica, de las demandas de vivienda, que incorporan su naturaleza de activo económico sujeto al funcionamiento del mercado

f. La vivienda es un activo económico: Es el principal componente de los patrimonios familiares. Los intereses del sector inmobiliario, del sector de la construcción y del sector financiero gravitan en buena medida sobre la vivienda. La fiscalidad de la vivienda es una importante fuente de financiación de las administraciones públicas.

g. Toda la necesidad de vivienda genera demanda, pero no toda la demanda busca satisfacer la necesidad de alojamiento. La demanda de vivienda como inversión (especulativa, refugio…) juega un papel importante en el mercado.

h. La compra de una vivienda, aunque sea para usarla como vivienda principal, es a su vez una forma de ahorro y una inversión y por tanto excede de lo que es estrictamente la necesidad y el derecho a disponer de una vivienda digna y adecuada.

i. El problema de vivienda se materializa en las personas que no pueden satisfacer la necesidad de un alojamiento digno, adecuado y asequible. Los objetivos de las políticas de vivienda deben centrarse en garantizar ese derecho.

j. Los problemas de vivienda se concretan territorialmente y deben tener solución a nivel local, aunque su origen pueda estar en decisiones de otros ámbitos competenciales.

k. El derecho a la vivienda es indisociable del derecho a la ciudad. La vivienda es un componente básico del espacio urbano, de la estructura de la ciudad y del territorio y su utilidad como alojamiento depende también de su proximidad a servicios y equipamientos que garanticen el acceso a otros derechos básicos (educación, sanidad...) y unos mínimos niveles de calidad de vida. 

l. La dificultad para disfrutar de una vivienda digna y adecuada es quizás el principal factor de desigualdad y de segregación social del espacio, y tiene también consecuencias sociales y económicas muy graves sobre los ciudadanos y sobre el funcionamiento de la ciudad.

m. Ante la complejidad del problema de la vivienda no valen soluciones simples y puntuales. Se requieren actuaciones coordinadas en muy diferentes frentes, la colaboración de todas las administraciones, la participación de agentes privados y el firme consenso de mantenerlas en el largo plazo.

n. Las actuaciones para corregir los problemas de la vivienda requieren importantes esfuerzos presupuestarios, pero no será posible una gestión eficaz sin la información y el conocimiento que se precisa para analizar con rigor los problemas.

o. La transparencia en las transacciones inmobiliarias es esencial para evitar distorsiones en el mercado de la vivienda y prevenir el blanqueo de capitales y la evasión fiscal.

LA VIVIENDA Y EL "RETO DEMOGRÁFICO"

 El Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico ha creado la plataforma Sistema Integrado de Datos Municipales (SIDAMUN) para ofrecer “on line” y con acceso libre “una colección de indicadores y datos de diferentes temáticas con el objetivo de facilitar el acceso a la información lo más detallada posible sobre el estado de situación del territorio “.

Además de la valoración ya realizada sobre las limitaciones del SIDAMUN en su conjunto, consideramos necesario hacer algunas puntualizaciones sobre el contenido del “bloque temático” dedicado a “vivienda y hogar”. Partimos de la idea de que el SIDAMUN se crea para facilitar el conocimiento de la realidad territorial, teniendo como meta dar respuesta al “reto demográfico” y, de forma muy específica, al “problema de la despoblación” en la mayor parte del territorio nacional. 

 

Las variables que se incorpora bajo el epígrafe “viviendas y hogar” son:

a)     número de viviendas 

b)     % de viviendas principales, 

c)      % de viviendas secundarias 

d)     % de viviendas desocupadas 

e)     el tamaño medio del hogar

f)      % proporción de hogares unipersonales

g)     viviendas turísticas, 

h)     número de plazas turísticas,

i)       plazas por vivienda turísticas

j)       Plazas turísticas/100 hab.

 

No se explica la utilidad de los datos ofrecidos, pero es obvio que la vivienda es un componente básico de la estructura de cualquier territorio y las proporciones de las situaciones de uso del parque pueden ser muy reveladoras de las funciones que ejerce o del grado de abandono del ámbito territorial de referencia. Se echa en falta que no se incluya ninguna información sobre las características físicas de las viviendas a pesar de que tienen una gran relevancia en la calidad de vida de los residentes. En todo caso, la información ofrecida sobre vivienda corresponde al Censo de 2011, lo cual le resta casi toda su posible utilidad. Es cierto que de momento no hay información censal mas reciente, pero sí existe información estadística de otros registros públicos y privados y sería deseable que, cuando estén disponibles los datos del Censo de 2021, su explotación sí sirva para generar conocimiento sobre la dinámica territorial. 

 

 

Es coherente incorporar en este bloque información sobre los hogares. Las variables que miden las distintas formas y tamaños de las unidades de convivencia son las que deben cruzarse con las características de las viviendas en el análisis territorial, pero los dos indicadores manejados en SIDAMUN son excesivamente simples y no permite establecer relaciones de adecuación con las viviendas. 

Por último, no es conceptualmente aceptable la inclusión en este bloque de la información sobre la oferta de viviendas turísticas. Se trata de una actividad económica, sin duda muy relevante en algunos territorios, pero la relación con las viviendas como parque residencial no va mas allá de la coincidencia del sustantivo “vivienda”, por el uso inapropiado que de él se hace al referirse a los alojamientos turísticos.

OBSERVATORIO DE VIVIENDA ASEQUIBLE

 

Es una interesante iniciativa la del Observatorio de Vivienda Asequible de Provivienda, financiado por el Ministerio de Derechos Sociales y Agenda 2030. Se trata de una nueva herramienta online con vocación de aportar información y conocimiento sobre la situación, las causas y las consecuencias de las graves carencias de vivienda asequible en España.

Siempre hemos denunciado la falta de información oficial, puntual y fiable sobre el parque de vivienda existente y sobre las necesidades de vivienda asequible por ámbitos territoriales específicos. Consideramos que hay que vincular el origen del problema de la vivienda con la carencia de conocimiento, sobre el que deberían fundamentarse las políticas,  y con la opacidad del mercado.

 

La plausible iniciativa de Provivienda es un valioso intento de modificar esa situación, pero el problema de la vivienda, de su asequibilidad, se manifiesta localmente y las referencias a nivel nacional o provincial, aunque puedan aportar conocimiento, tienen escasa utilidad práctica para implementar actuaciones.

Será necesario confiar en el aprovechamiento de las muchas posibilidades que ofrecerá el Censo de 2021, para poder poner, por fin, el conocimiento del sistema residencial en el nivel necesario para efectuar diagnósticos precisos y correctos sobre los que fundamentar las actuaciones dirigidas a solventar los problemas de asequibilidad.

Hay que seguir reclamando  la actualización de los datos del Sistema Estatal de Índices de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (2015-2020) o de informes como el Boletín Especial de Vivienda Social (2020) del MITMA. 

EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN MADRID NO ESTÁ SÓLO EN LOS PRECIOS DEL ALQUILER

 El artículo 47 de la Constitución Española proclama que “todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada” y cuando hay hogares que no pueden ejercer ese derecho se entiende que existe un problema de vivienda que exige actuaciones públicas. 

Durante decenios las políticas de vivienda se han centrado en ayudas a lapromoción y a la compra de viviendas y hay que señalar que este modelo ha supuesto que el dinero público empleado y las plusvalías generadas hayan terminado en manos privadas y que en la actualidad prácticamente sea residual el parque público de viviendas. 

Son aún incipientes las nuevas medidas para la regeneración del parque ya existente o a favor de una mayor oferta de alquiler asequible. Cuando se ha vuelto la mirada hacia el alquiler, el “problema” se ha reducido a los elevados precios e inmediatamente el mercado ha sido señalado como único culpable y las principales propuestas van en la línea de legislar para controlar los precios. Indudablemente los precios de las viviendas tanto en compra como en alquiler son un factor determinante de exclusión, pero sólo son el síntoma más llamativo del mal funcionamiento del sistema residencial. 

No hay datos al respecto, pero en Madrid hay una parte significativa del parque que no cumple con unas mínimas condiciones de habitabilidad, y no sólo en promociones públicas de los años 50 y 60, diagnosticadas y en programas de rehabilitación, también hay infravivienda y hacinamiento dentro de la M30 y en los barrios del Ensanche. Dicho de otra manera, hay miles de hogares que no disponen de un alojamiento digno de ser considerado vivienda. La vivienda no puede suponer desdoro para la dignidad humana, debe reunir condiciones que garanticen intimidad, seguridad, salubridad, agua, saneamiento, energía, confort… que haga posible el desarrollo familiar y personal de quienes la habitan de acuerdo con los estándares sociales de la ciudad de Madrid. 

Hasta mediados de los años setenta en Madrid hubo “escasez absoluta” de vivienda. En un periodo de fuerte crecimiento demográfico, había menos viviendas que hogares y faltaba capacidad para construir todas las que se necesitaban. En la actualidad, con un parque envejecido y un fuerte dinamismo sociodemográfico, el problema es fundamentalmente de inadecuación del parque residencial existente, por las deficiencias de las viviendas y porque los hogares tienen necesidades de alojamiento diferentes. No se conoce con precisión por la falta de información al respecto, pero es alto el grado de ineficiencia en el uso que se está haciendo del parque residencial, con las consecuencias sociales y económicas que ello comporta para la ciudad. Hay una parte del parque madrileño de viviendas que no está siendo utilizada, que no cumple los estándares o que está siendo dedicada a otros usos.¿Por qué no se conocen a fondo y no se actúa más decididamente sobre estas otras caras del problema?

La escasez de oferta y los precios del alquiler no son la causa del problema. En un mercado de alquiler poco transparente, de oferta muy atomizada y poco profesional y mayoritariamente en manos de economía familiares, las intervenciones sobre los precios no irán mucho más allá de distraer la atención y retrasar la necesidad de intervenir, decididamente y mediante políticas consensuadas y a largo plazo, sobre las verdaderas causas: (especulación del suelo, no recuperación de plusvalías, insuficientes dotaciones presupuestarias, deterioro del parque de vivienda e inadecuación para necesidades actuales, no utilización o cambio del uso residencial de las viviendas, inexistente oferta de vivienda en alquiler asequible…)

¿Hasta cuándo se eludirá intervenir para corregir las auténticas causas del problema de la vivienda?

¿Hasta cuando los poderes públicos, exigidos por la “urgencia social” seguirán haciendo diagnósticos incompletos seguidos de “propuestas parche”?

¿Por qué no se sientan las bases para una colaboración público-privada, en un marco estable de seguridad jurídica, para crear un parque de vivienda en alquiler rentable y a precios asequible?

¿ES LA ESCASEZ DE SUELO LA CAUSA DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN MADRID?

Hay que insistir, antes que nada, en que nos falta la información estadística y el análisis necesaria para poder diagnosticar correctamente y con detalle los problemas de la vivienda en Madrid. Sólo así se puede explicar que se siga defendiendo que el problema estriba en que la escasez de suelo encarece la vivienda y que la solución está en desarrollar más suelo edificable. Se argumenta que, dado que el coste del suelo es un componente muy importante del precio final de las viviendas, al aumentar la oferta de suelo edificable, bajarán los precios. Para quienes tienen intereses económicos en el sector inmobiliario este argumento es irrebatible: pura lógica del funcionamiento del mercado. Pero la historia permite constatar que no es así, ¿o es que ya se han olvidado los efectos del exceso de oferta generado durante la burbuja vivida hace poco más de diez años? 

A modo de recordatorio: con la Ley del Suelo de 1998 se pretendía terminar con la escasez de suelo edificable para abaratar el precio de la vivienda (fue conocida como la ley del todo urbanizable). Unos años antes, con idénticos argumentos liberalizadores a ultranza, el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 ya había incorporado esos principios y los había llevado a la práctica al aprobar los famosos PAUs. Se dijo entonces que se iba a terminar con la escasez de suelo provocada por la rigidez del Plan de 1985, que estaba coartando el desarrollo de la ciudad y provocando el encarecimiento de la vivienda. Los PAUs, que permitían la construcción de 75.000 nuevas viviendas, suponían un enorme aumento de la oferta que abarataría la vivienda para que los jóvenes madrileños no tuviesen que “emigrar a los municipios de la periferia metropolitana”.

Lo que vino después fue la gran burbuja inmobiliaria. Se consiguió un exceso de oferta de vivienda y se produjo un encarecimiento de los precios como no se había conocido. En un proceso solo guiado por la especulación, los solares de los PAUs cambiaban varias veces de propietarios, multiplicando sus precios antes de que se hubiese construido nada en ellos y, paralelamente, subían casi exponencialmente los precios de las viviendas. El comprador de la vivienda no se interesaba por analizar costes ni si el precio era excesivo; su interés estaba en la mayor revalorización posible.

Es un hecho constatable que los precios a los que se puede vender la vivienda los determina el mercado y es a partir de ahí cuando el propietario fija el precio del suelo. ¿Por qué un propietario de suelo habría de conformarse con un precio inferior al que le pueda pagar el promotor inmobiliario tras conocer cuánto están dispuestos a pagar los compradores por las viviendas que se van a construir? Esta es otra interpretación de la relación causal entre el precio del suelo y el de la vivienda, pero a diferencia de la primera está constatada por la historia.

Las dos explicaciones son excesivamente esquemáticas pues hablamos de mercados tan complejos como poco transparentes, muy dependientes de las condiciones de financiación y propicios a la especulación. Es necesario, también, tener en cuenta que tanto el suelo como la vivienda son bienes de oferta poco elástica, muy diferenciados por su localización -lo que puede hacer que sean escasos- y que el auge de la ciudad los revaloriza. 

¿Cuándo se entenderá que limitar el debate a la escasez de suelo edificable y su precio no es el camino para encontrar soluciones al precio de la vivienda?

¿Cuándo se aceptará que en una ciudad como Madrid, el derecho universal a una vivienda digna, adecuada y a precios asequibles nunca podrá alcanzarse solamente a través del mercado? 

¿A qué habrá que esperar para que, mediante la colaboración público-privada, se inicien políticas estables para crear una oferta suficiente de viviendas en alquiler, adecuada a las diversas necesidades por tipos de hogares, niveles de renta y ámbitos?

¿POR QUÉ ES NECESARIO REPETIR ALGUNAS OBVIEDADES SOBRE LA VIVIENDA?

SE habla mucho sobre “la vivienda” pero raras veces desde la consideración de que es una realidad poliédrica, que tiene que ser estudiada desde distintas perspectivas. La vivienda es un espacio con características físicas y localizaciones muy diversas, cuya existencia se justifica por su utilidad para proporcionar alojamiento digno, seguro, confortable, como respuesta a una necesidad vital reconocida como un derecho fundamental universalmente reconocido.

Desde hace más de 100 años los poderes públicos de los países más avanzados asumen la responsabilidad de emprender políticas garantizar el derecho a la vivienda, pero ningún país, ni siquiera en los que tienen un estado de bienestar más completo, más perfecto, pueden afirmar que se haya solucionado satisfactoriamente lo que se conoce como “el problema de la vivienda”.

El derecho a la vivienda es indisociable del “derecho a la ciudad”: a poder acceder a servicios y equipamientos que garanticen otros derechos básicos (educación, sanidad...) y proporcionen unos mínimos niveles de calidad de vida.

La vivienda es también un componente básico del espacio urbano, de la ciudad y de la estructura territorial. 

La vivienda es también un activo económico, una forma de ahorro y de inversión. En España es el componente principal -cuando no único- del patrimonio de la inmensa mayor parte de las familias. 

En torno a la vivienda se sitúan grandes intereses económicos del sector inmobiliario, del sector de la construcción y del sector financiero. 

La fiscalidad de la vivienda es una importante fuente de financiación de todas las administraciones. 

Es necesario analizar la vivienda, en cuanto que repuesta a las necesidades de alojamiento, con un enfoque global, “holístico”, considerando la totalidad de los elementos, factores y agentes privados y públicos implicados en: su construcción, los mercados, el ordenamiento jurídico, las actuaciones públicas, sus condiciones de habitabilidad y su utilización. 

Pero ese análisis necesario no es posible porque se carece de la información estadística y del conocimiento necesarios sobre el parque residencial, sus características, su estado, su uso. Tampoco se conocen las necesidades de vivienda. Esa carencia de información, de conocimiento, es tan grave como incomprensible en un tiempo con enormes posibilidades de obtener y tratar la información.

Si no se conoce bien el presente no se puede actuar con garantías para mejorar del futuro. Sólo se entiende tanto énfasis regulatorio sobre la vivienda y tan poco interés en conocer la realidad si lo que se pretende no es una mejora efectiva sino medidas estéticas (llamémoslas populistas o de mero compromiso político).