Los “ímpetus inmobiliarios” frente a la realidad geodemográfica

 La actividad inmobiliaria, al amparo y con el estímulo de un modelo de planeamiento urbanístico desarrollista a ultranza, se ha caracterizado –y no sólo durante la última burbuja inmobiliaria- por un total desprecio hacia las llamadas a la contención que la dinámica de la población española viene emitiendo desde hace decenios. Incluso, con todas las heridas de los excesos del boom abiertas, no faltan las invocaciones a una recuperación de pasados ritmos de construcción de viviendas, apoyadas en ficticias expectativas demográficas.

En los últimos años ya he incorporado al Blog varias entradas: sobre los resultados de algunas proyecciones de hogares, para hacer algunas acotaciones sobre la cuantificación de las necesidades de nuevas viviendas, para rebatir algunos falsos argumentos demográficos y, siempre, para reclamar un cambio de modelo que diferencie, desde el planeamiento urbanístico, las “necesidades de vivienda” como alojamiento y la “demanda de vivienda” como activo-económico-financiero. 

Decía en A vueltas con la vivienda que la construcción de muchas más de las necesarias no ha sido un error por sobreestimación de la demanda de viviendas para alojamiento, ha sido un proceso coherente con el modelo económico, justificado por el peso de la actividad inmobiliaria y de la construcción en el PIB, por su relevancia en la financiación de las haciendas locales y regionales y por las expectativas de enriquecimiento que generaba en las economías familiares. Simplemente no se han querido escuchar los “aguafiestas” avisos de la demografía que, entre otros, llamaban a la contención. 

Vuelvo a apoyarme ahora en los resultados de un nuevo ejercicio de prospectiva demográfica: se trata de las primeras Proyecciones de hogares publicadas en octubre de 2014 por el INE, que “proporcionan una simulación estadística del número de hogares futuros de España, de cada comunidad autónoma y de cada provincia, en caso de que se prolonguen las tendencias demográficas y comportamientos sociales actualmente observados.”

Los resultados de estas primeras Proyecciones de hogares, para el periodo 2014-2029, vienen a confirmar, en lo fundamental, las estimaciones que he presentado en anteriores ocasiones: estamos ante una drástica e inevitable tendencia decreciente de la formación de nuevos hogares en la población española. En las estimaciones que hice en 2012, concluíamos que no cabía esperar crecimientos muy por encima de los 71.000 hogares al año hasta 2021. Las proyecciones que ahora presenta el INE estiman, tras incorporar las nuevas tendencias migratorias, un incremento medio de menos de 61.000 hogares al año para el periodo 2015 a 2029. 

Algo se mueve en la información sobre las viviendas

 Hace años que venimos denunciando la falta de información y de trasparencia sobre el estado y el uso del parque de viviendas, que es especialmente grave cuando se trata de las viviendas de propiedad pública o que fueron promovidas o construidas con dinero público. Siempre hemos calificado esta deficiencia como injustificable y especialmente lesiva para la eficacia de las políticas de vivienda. El informe monográfico de la oficina del Defensor del Pueblo en marzo de 2013 sobre Vivienda Protegida Vacía vino a sumarse a estas denuncias, poniendo de manifiesto el incumplimiento de esta responsabilidad de las Comunidades Autónomas.

En el País Vasco y en Cataluña hay un cierto bagaje de estudios especialmente dirigidos a fundamentar políticas que buscan fomentar la puesta en uso de las viviendas vacías. El Plan Director de Vivienda 2013-2016 del País Vasco, dirige uno de sus “Ejes Estratégicos” a la “disminución de viviendas deshabitadas” para lo que propone como una de sus “líneas de actuación” “mejorar los sistemas de detección e identificación de las viviendas deshabitadas”.

Mas recientemente, siempre tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y ante el cariz que ha ido tomando la reacción mediática y social frente a los desahucios, algunas Comunidades Autónomas han anunciado, por primera vez desde que asumieron las competencias en materia de vivienda hace más de 30 años, su voluntad de producir información sobre las viviendas vacías. Simplemente a título de ejemplo, comentaremos lo que están planteando algunas Comunidades Autónomas, gobernadas por agrupaciones de distinto signo político: 

En Andalucía, tras la Ley 1/2010, de 8 de marzo, Reguladora del Derecho a la Vivienda, la "Ley 4/2013, de 1 de octubre, de medidas para asegurar el cumplimiento de la función social de la vivienda", regula la creación del Registro de Viviendas Deshabitadas y, a tal efecto, la Consejería de Fomento y Vivienda de la Junta de Andalucía está poniendo en marcha en la actualidad un proyecto para desarrollar el Sistema de Información del Parque Residencial de Andalucía (SIPRA), cuyo objetivo es “constituir una base de información constantemente actualizada sobre las viviendas existentes, así como su efectiva ocupación, que permita realizar un diagnóstico habitacional de Andalucía con nivel de detalle de vivienda y posibilite el desarrollo de políticas basadas en el conocimiento exhaustivo del parque residencial”.

En la Comunidad Autónoma de Canarias, la Ley 2/2014, de 20 de junio, “de modificación de la Ley 2/2003 y de medidas para garantizar el derecho a la vivienda”, regula la creación del Registro de Viviendas Deshabitadas como “instrumento básico para el control y seguimiento de las viviendas que … hayan sido declaradas deshabitadas y ello al servicio del ejercicio de las potestades sancionadoras y de las medidas de fomento que reconoce la presente ley. El objetivo es “penalizar las casas vacías para incentivar que salgan en alquiler y abaratar el mercado”.

Un tercer ejemplo es el de la Región de Murcia cuyo Gobierno se propone desarrollar el Sistema de Información de Viviendas (SIVMURCIA), como un geoportal temático integrado en el Sistema de Información Territorial (SITMURCIA), mediante convenios de colaboración con los ayuntamientos para facilitar la toma de decisiones en la política de vivienda. Se trata de crear un censo de viviendas vacías, interrelacionando bases de datos georreferenciados de diversos organismos y entidades, como son los de catastro, servicio de vivienda y empresas suministradoras, que permita la elaboración de análisis y diagnósticos que sirvan de base para la redacción de planes y estrategias en materia de vivienda.

Por último, en la Ley Foral 24/2013, de 2 de julio, “de medidas urgentes para garantizar el derecho a la vivienda en Navarra” también se regula la creación del Registro de Viviendas Deshabitadas. “La declaración de una vivienda como deshabitada supone su inscripción en este registro, así como la notificación de este hecho al ayuntamiento correspondiente para, en su caso, aplicarle un recargo en el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).

Esperemos que estas iniciativas no se queden en algo puntual, que no sólo busquen atenuar los efectos de las criticas y la conflictividad producidos por el dramatismo de los desahucios reflejados en los medios. No vamos a entrar ahora en el complejo problema de dar una definición normativa de “vivienda vacía” que sea aplicable en la práctica, simplemente vamos a limitarnos a comentar lo que se supone que son proyectos para mejorar la información sobre las viviendas. 

Son iniciativas que no serían novedosas ni tendría especial interés si, como lamentablemente puede deducirse de algunos de los ejemplos presentados, sólo pretendieran apoyar el proceso de penalizar económicamente a través del IBI a los propietarios de viviendas vacías. Una de las mayores amenazas para la consolidación y la permanencia de los sistema de información que se necesitan sería que se les quisiera dar, o que sean percibidos por la sociedad, como simples herramientas confiscatorias.

Sólo tendrían interés si, como se anuncia en los casos de Andalucía y Murcia, se hace con la voluntad de crear sistemas de información, con vocación de continuidad y con el propósito de que sirvan de soporte imprescindible sobre los que fundamentar mejoras en las políticas de vivienda. 

Sería muy importante que este propósito de conocer la situación del parque residencial, con objeto de iluminar decisiones de planeamiento urbanístico y sobre todo, garantizar el derecho universal a un alojamiento digno y adecuado, comenzase por registrar todas aquellas viviendas propiedad de organismos públicos, las que han sido promovidas por administraciones públicas, las que se han construido o, en general, han disfrutado de algún tipo de ayuda de dinero público. Podría servir como “piloto” para tratar después de extenderlo a todo el parque de viviendas.

Además de que las Administraciones Regionales se doten de normativa legal e implementen los recursos económicos y humanos necesarios para la puesta en marcha de estos sistemas de información, será imprescindible contar con la colaboración de otras Administraciones, especialmente de los Ayuntamientos.

Obviamente, la información que venimos demandando sobre el parque de vivienda, sobre su realidad física y sobre su uso, debería cubrir todo el territorio nacional para evitar indeseables “efectos frontera” y, en todo caso, debería estar sujeta a las máximas exigencias de transparencia. Ha de ser una información, completa, fiable, permanentemente actualizada y fácilmente accesible para toda la sociedad.