EL CENSO DE 2021, LA GRAN OPORTUNIDAD DE ESTUDIAR A FONDO EL PARQUE RESIDENCIAL

Según el INE, en España hay un parque residencial de 26,6 millones de viviendas para 18,5 millones de hogares. Tocamos a casi una vivienda y media por hogar y hay problemas de escasez. El primer objetivo de las políticas de vivienda debería ser conocer a fondo el parque en cada territorio para intentar optimizar su utilización con el fin de facilitar el disfrute del derecho a una vivienda digna y adecuada a todos los hogares.

Como se sabe, el Censo de Población y Vivienda 2021 abre una nueva época para la información estadística. Se abandonan los anacrónicos procedimientos de recogida de la información mediante cuestionarios y encuestadores y pasa a estar totalmente basada en datos obtenidos de los registros administrativos.

 

Todo lo relativo a la vivienda se construye sobre la Referencia Catastral, que se utiliza como un identificador único, estable en el tiempo, que permite enlazar otros muchos ficheros y georreferenciar todas las viviendas y toda la información correspondiente a sus características físicas, económicas y jurídicas.  Sirve también para enlazar el directorio resultante de viviendas con el fichero censal de personas, lo que supone tener georreferenciada a toda la población y diferenciar así las viviendas principales -en la que reside habitualmente un hogar- de las que no lo son. A diferencia de censos anteriores, en esta ocasión el INE ha clasificados las viviendas no principales a partir del consumo de electricidad. Se ha considerado que una vivienda vacía es la que está desocupada todo el año, porque no tiene contrato de luz o la electricidad consumida no llega al umbral mínimo (el equivalente a 15 días al año para una vivienda media del municipio en cuestión). 

Ante la publicación por parte del INE del dato de viviendas vacías (3,8 millones) se ha despertado una vieja polémica sobre su fiabilidad y su significado. 

Nuevamente, se pone el foco en un dato a nivel nacional y se opina sin indagar sobre las causas, la localización de las viviendas o su habitabilidad. Con ello se llega a conclusiones tan erróneas como que esos casi cuatro millones de viviendas son otros tantos casos de atentado contra la función social de la propiedad u otras tantas oportunidades desaprovechadas de atender necesidades reales de alojamiento. Esta vacua polémica sobre la vivienda vacía es, en definitiva, un buen ejemplo del escaso interés que hay por disponer de un detallado y riguroso conocimiento de la utilización que se está haciendo del parque residencial en cada momento y en cada ámbito territorial. No es un objetivo inquisitorial ni confiscatorio, sino que, además de contribuir a mejorar la gestión fiscal y urbanística, es imprescindible para afrontar con eficacia el problema de la vivienda.

El Censo 2021 puede suponer un importantísimo avance en el conocimiento de las disponibilidades reales de los parques de vivienda, pero a partir de él habrá que crear registros locales, vivos y abiertos, que permitan hacer análisis considerando la ubicación, las características físicas, las condiciones de habitabilidad, la accesibilidad, la eficiencia energética, los resultados de la ITE, el carácter de la promoción, el tipo de propietario, el uso, el régimen de cesión, los precios… Todo lo necesario para llegar a clasificar las viviendas en función de su capacidad para atender necesidades de alojamiento.

La suma de los registros existentes (Padrón Municipal, Catastro, Agencia Tributaria …) permitirían sin demasiado esfuerzo disponer de la información que se hace imprescindible para diagnosticar con rigor y aplicar políticas de vivienda con criterio. No existe obstáculo técnico ni económico para hacerlo. No tiene justificación que no se estén utilizando todas las posibilidades de las nuevas tecnologías para crear sistemas de información digitalizada y georreferenciada, que hagan más transparentes los mercados y permita conocer, puntualmente y con detalle, el uso real y potencial de las viviendas en cada ámbito. Sólo así se podrán aplicar medidas eficaces para optimizar la adecuación del parque residencial a las necesidades de la sociedad, que, en definitiva, es de lo que se trata.

El nuevo censo permitirá elaborar análisis de “áreas problema”, superándose así el encorsetamiento de las circunscripciones administrativas y, al estar elaborado a partir de registros “vivos”, nada debería impedir disponer de actualizaciones anuales, superándose también así la progresiva pérdida de significado de los datos durante los decenios intercensales. 

¿Por qué las administraciones competentes no disponen todavía de registros administrativo de viviendas que permitan conocer con rigor la adecuación de las viviendas y el uso que tienen en cada momento? 

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NOTA: En 2008 elaboramos un detallado estudio sobre la vivienda vacía para el Ministerio de Vivienda, también nos hemos preguntado por el despilfarro social y territorial que pueden suponer las viviendas que no están siendo utilizadas y repetidamente hemos denunciado en este mismo blog las deficiencias de la información al respecto. 

MACROTENDENCIAS EN TORNO A LA VIVIENDA 2023-2030

CULMIA ha presentado en Negocios TV las conclusiones de un informe elaborado por A Piece of Pie

En el estudio, realizado tras la consulta a un amplio panel  de expertos (método Delphi), hace un análisis predictivo del sector inmobiliario en torno a las siete macrotendencias que se destacan como más relevantes:

En los últimos decenios se vienen manifestando importantes desajustes entre las necesidades de una sociedad muy dinámica y la rigidez de las soluciones de alojamiento que ofrecen el parque residencial y el sector inmobiliario. Si se intenta vislumbrar el futuro se hace aún más evidente la exigencia de repensar la vivienda.

 

La dinámica sociodemográfica presenta una sociedad “nueva” con predominio de hogares de 1 o 2 miembros, una constante disminución de los hogares con menores, un progresivo aumento de hogares de personas mayores con necesidades específicas y, en general, una creciente diversidad incrementada por los flujos migratorios. 

 

A las exigencias de cambios por los efectos de las pautas de comportamiento sociodemográfico, hay que añadir los que se derivan de la consolidación social y normativa de principios como la sostenibilidad o la preservación de la salud por la vivienda. 

 

Las nuevas tecnologías también han de tener un gran protagonismo en el futuro de la vivienda en aspectos muy diversos: desde la eficiencia en la construcción y gestión del parque a los nuevos modos de “individualismo en comunidad” o al debilitamiento de los vínculos entre las localizaciones de la vivienda y del empleo.

 

Todo ello induce a pensar en la necesidad de cambios muy importantes en las viviendas para hacerlas más flexibles y adecuadas. Entre los que se mencionan en el informe de macrotendencias, quizás el mas relevante sea un cambio conceptual: irá perdiendo fuerza la idea de la vivienda como producto que se adquiere en propiedad, por la idea de la vivienda como servicio útil para resolver de la forma más adecuada las cambiantes necesidades de alojamiento en cada fase de la vida

EL PRINCIPAL ERROR DE LA LEY ESTATAL DE VIVIENDA

En esta primavera de 2023 el problema de la vivienda ha adquirido un protagonismo inusitado. Tras cuarenta años de Constitución se ha decidido redactar una ley estatal para regular el derecho a la vivienda y ha costado cinco años de negociaciones entre los socios de Gobierno para su elaboración y aprobación.

En el último mes el Presidente ha anunciado más actuaciones en vivienda que durante los casi cuatro años de legislatura, más el año y medio del anterior gobierno de Sánchez tras la moción de censura a Rajoy.

Todos los expertos coinciden en que para que la política de vivienda sea eficaz será necesario un Pacto de Estado, con el consenso de los muchos agentes públicos y privados implicados. Pero la Ley de Vivienda se ha hecho premeditadamente sin el necesario consenso. Más bien algunos de sus planteamientos más propugnados y publicitados en los medios por sus promotores parecen querer resaltar la confrontación, censurando y agrediendo económicamente “per se” a los propietarios de vivienda, que son más del 80% de los hogares de España y cuya colaboración es imprescindible para dar solución a uno de los aspectos mas acuciantes del problema: la escasez y la carestía de la oferta en el mercado de alquiler.  

Sin necesidad de entrar a analizar la calidad de los diagnósticos sobre los que teóricamente se sustentan las determinaciones de la Ley, se hace evidente el error de desvirtuarla desde su origen por la falta de consenso y por la confrontación de que se ha hecho gala. Como ocurre con demasiada frecuencia, los intereses coyunturales particulares pueden malograr, en este caso con grave quebranto del interés general, la gran oportunidad de encauzar con éxito un nuevo modelo en la política de vivienda.

Ante tal forma de actuar, hay que preguntarse por qué en lugar de buscar el consenso se ha optado por una inútil y nociva confrontación social intentando rentabilizar electoralmente ciertos "postureos ideológicos". La respuesta no puede desligarse de la necesidad que tiene el Gobierno del apoyo de algunos de sus socios y de que la aprobación se produjo en pleno periodo electoral. La Ley entró en vigor el 26 de mayo, dos días antes de las elecciones locales y autonómicas ¿Era ese el principal objetivo?

 

Conclusiones y vídeo del Encuentro ¿Es posible resolver el problema de la vivienda? en La Casa Encendida

JOSÉ MARÍA DE LA RIVA - GEMA GALLARDO - FELIPE IGLESIAS - BEATRIZ TORIBIO - JULIO VINUESA

Al plantear este encuentro nos preguntamos si es posible resolver el problema de la vivienda y pedimos a los ponentes sus opiniones en torno a:

1º Estamos ante un problema muy complejo y de gran trascendencia social, y sim embargo es especialmente poco estudiado y mal conocido. Injustificadamente hay un gran déficit de información sobre los parques de viviendas. Sin un buen conocimiento no puede haber diagnósticos correctos y la gestión no será eficaz. ¿Por qué los poderes públicos no generan la información necesaria para un mejor conocimiento, dando transparencia al mercado y facilitando la participación, no sólo en el mercado, también en el sistema residencial?

2º Es evidente que existe un desajuste entre los precios de las viviendas en el mercado libre y la capacidad de renta de los hogares, que es crónico y universal, pero de intensidad variable y parece que en los últimos años ese desajuste se está intensificando.  Es la más clara expresión del problema, pero al reducirlo sólo a eso ¿se intenta vanamente resolver el problema corrigiendo alguno de sus síntomas evitando actuar sobre las causas? 

3º No existe una oferta suficiente de vivienda “protegida” en alquiler a precios asequibles. Es evidente y muy determinante la carencia de un parque de viviendas en alquiler con precios regulados, adaptados a las capacidades de renta de los hogares. Ese patrimonio de viviendas a precio tasado ha existido y ha desaparecido, se ha vendido. Los expertos parecen coincidir en que es imprescindible un mínimo de un 20% del parque en alquiler a precios asequibles para las capacidades de renta. ¿Cómo crear ese parque de precios regulados? ¿Es sólo una cuestión presupuestaria? 

4º Tenemos una Ley estatal que busca armonizar el derecho a la vivienda en todo el Estado.  La primera tras más de 45 años de democracia y, cuando ha habido voluntad para redactarla, han sido necesarios 5 años y la proximidad de unas elecciones para aprobarla.  Se presenta como una panacea, pero a la vez se plantean muchas dudas, mucha controversia, sobre su idoneidad y su utilidad. ¿Por qué 45 años? ¿Por qué 5 años?, ¿Por qué no se consigue el necesario consenso para una política que necesita la cooperación de todas las administraciones y la colaboración del capital privado?

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ALGUNAS CONCLUSIONES

1. Es imprescindible un Pacto de Estado para una política consensuada a medio y largo plazo. Hay que abandonar las actitudes de confrontación.

2. El problema parte de la inadecuación de la actual normativa urbanística. Es ineficaz para los nuevos desarrollos y no sirve para la regeneración del parque existente.

3. Es preciso mejorar la coordinación y colaboración entre las Administraciones Públicas bajo el liderazgo del Estado. La  Ley de Vivienda no va a evitar por sí misma las desigualdades territoriales.

4. Arrastramos un enorme déficit presupuestario en materia de vivienda, es necesario multiplicar varias veces la inversión pública en vivienda. No se puede olvidar el problema de fraude fiscal de fondo.

5. La gran herramienta imprescindible es la Vivienda Protegida, desde una clara diferenciación conceptual y operativa de la vivienda principal y de la vivienda protegida del resto de las viviendas con otros usos.

6. No habrá solución sin un parque suficiente de vivienda protegida.

7. Es imprescindible que las Administraciones se doten de las herramientas necesarias para disponer de diagnósticos rigurosos sobre las necesidades y sobre la disponibilidad y la adecuación del parque residencial.

8. Hay diferentes tipos de problemas con la vivienda, pero crece el grupo de población que sufre exclusión como consecuencia del precio de la vivienda. La política de vivienda debe estar especialmente referida a las necesidades de esas personas, para las que la vivienda es un bien de uso, no una inversión. No debería obviarse la precariedad del mercado laboral.

9. Es fundamental la colaboración de los operadores del Tercer Sector, es necesario regular y apoyar su papel. 

10. Hay que profesionalizar el sector inmobiliario en todos sus ámbitos y hacer más eficaz la gestión de las Administraciones públicas.

PROMESAS ELECTORALES... de hace sólo 19 años

 Sin intención de lanzar un mensaje pesimista ni, mucho menos, abstencionista, pero sí de llamar a la reflexión

El País, 7 de marzo de 2004

¿Es posible resolver el problema de la vivienda?

 

Nueva sesión del Grupo Territorio Racional y Sostenible en La Casa Encendida. 

martes 9/5/2023. 18:30, sala Audiovisual. Entrada libre hasta completar aforo.

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  Intervienen:

  Felipe Iglesias González, experto en Derecho Inmobiliario. Profesor UAM, Consultor Uría-Menéndez.

  Beatriz Toribio, analista de tendencias del sector inmobiliario. Directora General Adjunta en Masteos.             

  Gema Gallardo Pérez, directora general en Asociación Provivienda.     

  José María de la Riva Ámez, profesor de Geografía, Grupo TRyS -Territorio Racional y Sostenible.

  Julio Vinuesa Angulo, catedrático Emérito UAM, Grupo TRyS -Territorio Racional y Sostenible.

   

  Organizado por: Julio Vinuesa Angulo, José María de la Riva Ámez y La Casa Encendida.

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  ¿Es posible resolver el problema de la vivienda?
  
  
  Aunque el tema "ha explotado" en los medios por la aprobación de la Ley Estatal de Vivienda y el anuncio de algunas actuaciones para incrementar la oferta, el de la vivienda no es en absoluto un problema coyuntural. Por el contrario, es estructural y exige una visión sosegada y a largo plazo, tal como se plantea en esta sesión.
• El desajuste entre los precios de las viviendas y la capacidad de renta de los hogares es un problema crónico que impide disfrutar de una vivienda digna y adecuada y que se ha visto agravado durante los últimos años por la sucesión de crisis económicas de distinta naturaleza. No es nuevo ni más agudo, pero sí requiere respuestas diferentes, porque no han sido eficaces las políticas que se han aplicado durante decenios y porque así lo requiere una sociedad diferente, con nuevas y cambiantes necesidades de vivienda, y un parque residencial envejecido con una estructura de propiedad muy atomizada.
• Es preciso darle un giro radical al modo de enfocar un problema que es social. La Ley estatal de vivienda ha de conseguir que las políticas pongan el foco en las necesidades de las personas. No se debe seguir buscando la solución únicamente en la construcción de nueva vivienda y, más allá del tema de los precios, habrá que regular y gestionar más eficazmente para optimizar la utilización del parque residencial existente. 
• Es un problema con muchas aristas y necesitará numerosas líneas de actuación, que conformen políticas consensuadas y estables a largo plazo. En el complejo mundo de la vivienda hay que desechar los atajos y las soluciones mágicas. Habrá que utilizar masivamente las nuevas tecnologías para obtener información y conocimiento, que ahora no existen, y mejorar la gestión y la coordinación entre las diferentes administraciones. Se dedican pocos recursos públicos a la vivienda, pero siempre serán insuficientes si no se cuenta con la participación del capital privado. 
• Con un planteamiento global del problema de la vivienda y desde las diversas perspectivas de los expertos participantes, se reflexiona sobre otras vías de actuación que, yendo a las raíces del problema, permitan conseguir lo antes posible una oferta suficiente de vivienda protegida en alquiler asequible, diversa, distribuida por toda la ciudad y a resguardo de las tensiones del mercado. 

MUY INTERESANTES PROPUESTAS DE PROVIVIENDA

 La Asociación Provivienda ofrece en su web valiosas propuestas a incorporar por las Administraciones Locales (comunidades y ayuntamientos) en sus políticas para afrontar los problemas de la vivienda.

Gema Gallardo, Directora General de Provivienda, participará junto a Beatriz Toribio (Masteos) y Felipe Iglesias (UAM), en la Mesa ¿Es posible resolver el problema de la vivienda?, que organizamos en La Casa Encendida el Grupo TRyS el próximo 9 de mayo de 2023 (18:30 h).

CONTROLAR LOS PRECIOS POR LEY: ¿CONFUNDIR LOS DESEOS CON LA REALIDAD?

 

Las deficiencias estructurales de conocimiento, que han acompañado a lo largo del tiempo a las erráticas políticas de vivienda, podrían explicar que todavía se quiera circunscribir el problema de la vivienda únicamente a los precios del alquiler y que se piense que regularlos por ley es la solución para que todos los hogares puedan disponer de una vivienda digna y adecuada.

Por poco conocimiento que se tenga del funcionamiento del sistema residencial es fácil imaginar las enormes dificultades de gestión de todo tipo que se encontrarían las administraciones para hacer operativas unas determinaciones difícilmente objetivables, en unos mercados mal conocidos, complejos y diversos física y socialmente y con una oferta muy atomizada y no profesional.  A ello hay que añadir, además, las muchas dudas que surgen sobre la eficacia de estas medidas para alcanzar los objetivos que se dice perseguir. 

El encarecimiento de los alquileres hace que, en algunas zonas, la vivienda sea inasequible para amplios segmentos sociales, lo que constituye un grave problema social que exige la intervención pública. El objeto de esta intervención sería corregir los desajustes del mercado con respecto a las capacidades de renta de los hogares, que pueden verse privados de facto del derecho a la vivienda, pero hay experiencias que demuestran que la limitación de rentas por ley no sólo no soluciona el problema, sino que, puede agravarlo y favorecer que se cronifique.

Desde mediados del siglo pasado se construyeron más de siete millones de viviendas protegidas en España, con ayudas públicas y con regulación de sus precios de venta y renta.  Pero, como se sabe, todas esas viviendas se vendieron, se descalificaron y pasaron al mercado libre. Si se hubiese ejercido un mejor control sobre el uso de esas viviendas y siguiesen siendo públicas o, al menos, “protegidas”, la situación sería muy diferente.

No ayudará llorar sobre la leche derramada, pero sí asumir la realidad: en las ciudades españolas no existen parques públicos de vivienda y se está pretendiendo obviar esa grave realidad, que es la principal causa del problema. No habrá solución hasta que una quinta parte del parque sean viviendas en alquiler a precios regulados y si se pretende llegar ahí por “atajos”, como la implementación inmediata de topes a los precios, es porque se confunden los deseos con la realidad o porque se buscan otros objetivos. Hace unos días, desde el propio Gobierno, se han invocado motivaciones “electoralistas" para que se aprueben con urgencia la ley de vivienda que daría respaldo a hipotéticas limitaciones. 

¿Hasta cuándo las políticas de lo urgente seguirán postergando lo importante?  Lo fundamental es optimizar el uso del parque residencial existente, adecuándolo a las necesidades de la sociedad, con una oferta suficiente de vivienda en alquiler regulado. Será una tarea ingente y a largo plazo, por esos debería iniciarse sin demoras.  

Harán falta muchos mas recursos y emprender actuaciones coordinadas en una gran diversidad de aspectos (desde el suelo a la eficiencia energética) ¿Serán capaces los agentes políticos, sociales y económicos… de alcanzar el consenso necesario sobre el diagnóstico y mantener el rumbo?  ¿Se superarán los sesgos ideológicos que señalan a los propietarios de las viviendas como la causa del problema, cuando en realidad son necesarios para la solución?

¿DE QUÉ PROBLEMA DE LA VIVIENDA HABLAMOS?

Las subidas de los precios de bienes de primera necesidad tienen per se una valoración social negativa porque dificulta, cuando no impide, la satisfacción de derechos básicos. 

Tal es el caso del encarecimiento de la vivienda, que obliga a los hogares a hacer un esfuerzo económico excesivo o incluso les impide disfrutar de una vivienda por carecer de la renta suficiente. La persistencia de esta situación hace que, para buena parte de la opinión pública, el problema de la vivienda se reduzca a su encarecimiento y que se llegue a la conclusión de que la solución está en la regulación normativa de los precios del alquiler. 

Con ese razonamiento excesivamente simplificador no se tiene en cuenta que el desajuste puede deberse también a un mercado de empleo precario y bajas remuneraciones. Pero, sobre todo, se ignora la complejidad de las formas en que los distintos tipos de hogares afrontan el mercado de la vivienda y las diferentes consecuencias que para cada uno puede acarrear la elevación de los precios.   

Hay un grupo de hogares a los que su nivel de renta no les permite pagar un alquiler y que tampoco encuentran respuesta en una inexistente oferta de viviendas sociales asequibles. Quizás no sea el grupo más numeroso, pero sí es el que padece el problema en términos de imposibilidad absoluta y el que, por tanto, ha de tener toda la atención de las políticas públicas. Está integrado por hogares en situación de exclusión, los jóvenes que querrían emanciparse y los hogares resultantes de separaciones o divorcios, entre otros.

Otro grupo diferente y más transversal es el de los hogares que, disponiendo ya de una vivienda alquilada, tienen que dedicar mas de una tercera parte de los ingresos a pagar el alquiler. El problema se agrava en la medida en que por ello disminuye su capacidad económica para satisfacer otras necesidades básicas. 

Un tercer grupo en posición radicalmente distinta es el de los hogares que compran la vivienda y tienen que hacer frente a los pagos de una hipoteca.  En este caso el problema se gradúa también en proporción al porcentaje de la renta que hay que dedicar al pago de la hipoteca. Aunque siga estando de fondo el esfuerzo económico para disponer de una vivienda, es muy diferente la valoración que estos hogares hacen de la evolución de los precios.  porque cuando se compra la vivienda para dar respuesta a las necesidades de alojamiento se está efectuando, también, una inversión y consolidando unos ahorros. En estos casos, por grande y dilatado que sea el esfuerzo económico, las subidas de precios de las viviendas son positivamente valoradas, pues contribuyen al aumento del valor del patrimonio familiar resultante de esa inversión. 

Este grupo, junto con el de los que ya tienen totalmente pagada su vivienda, suponen más de tres cuarta partes del total de los hogares y no es razonable pensar que esos propietarios puedan desear una contención de los precios, con efectos negativos sobre la revalorización de su inversión y su patrimonio. 

Insistiendo en la complejidad del mercado, hay que significar que los precios de venta y de alquiler están interrelacionados y que del encarecimiento salen beneficiados, además de los propietarios de viviendas, otros muchos agentes: los propietarios de suelo, los bancos, los promotores inmobiliarios, las haciendas locales, los notarios, los registradores, los API, y todos los que aumentan sus ingresos proporcionalmente al precio de la vivienda.

Por todo ello, las políticas activas para atajar el auténtico problema de la vivienda deberán centrarse en crear, fundamentalmente a partir del parque residencial existente, una oferta suficiente de viviendas reguladas, cedidas en alquiler y adecuadas a las necesidades y a las capacidades de renta de los hogares. Sólo por esa vía, aunque sea muy exigente y lenta, será posible avanzar para hacer efectivo el derecho a disponer de una vivienda. Centrarse en la limitación de los precios del alquiler en un mercado libre y de intereses contrapuestos, es confundir los deseos con la realidad. 

¿POR QUÉ LOS MEDIOS NO INFORMAN BIEN SOBRE LAS POLÍTICAS DE VIVIENDA?

Primero El Intermedio (23/02/2023) y uno días después El País (6/03/2023) informan de que en Portugal “han descubierto el remedio” para el problema de la vivienda.

Es un tópico que en políticas de vivienda “está ya todo inventado” y que “no existen soluciones mágicas”. A poco informadas que hubiesen estado las autoras de estos reportajes, habrían evitado anunciar a la sociedad española el “descubrimiento” en Portugal de una “nueva solución” a un problema tan grave como la imposibilidad de acceder a una vivienda digna y adecuada.

El propósito de poner en uso las viviendas vacías es un objetivo necesario, muy loable y antiguo. Seguro que los técnicos portugueses saben que este tipo de políticas no son la panacea y que presentan serias dificultades y limitaciones para aplicarlas con éxito. Es más, probablemente lleven años aplicándolas y también conocen lo que al respecto se hace en España. Son políticas que forman parte de las denominadas “estrategias del palo” (recargas del IBI, expropiación temporal del uso de la vivienda…) y la “zanahoria” (apoyos en la gestión, financiación de la rehabilitación, seguridad, ventajas fiscales…), que, desde hace muchos años, se instrumentalizan en distintos ámbitos de nuestro país con modalidades diversas, como impone la complejidad jurídica y social del tema. 

Sin otra motivación que reclamar a los medios de comunicación mayor rigor cuando hablen de políticas de vivienda, recomiendo a estos “descubridores de mediterráneos”, que lamentablemente tanto abundan en estos tiempos de superficialidad y adanismo, que cuando traten el tema, profundicen en los muchos esfuerzos que ya se han hecho y se hacen para tratar de poner en uso las viviendas vacías y colaboren a difundirlos. Después, que alcen su voz para que los poderes públicos pongan aún más empeño en corregir el gran despilfarro social que representan las viviendas deshabitadas, para optimizar la utilización del parque residencial y contribuir con ello a paliar el problema de acceso a la vivienda.

VIVIENDA: LA SOLUCIÓN ESTÁ FUERA DEL MERCADO

 

El problema de la vivienda, en su expresión más grave, se concreta en el hecho de que hay ciudadanos que no pueden disponer de una vivienda digna y adecuada porque los precios del mercado no se lo permiten, incumpliéndose un derecho fundamental amparado por la Constitución.

La vivienda es, por naturaleza, un bien costoso y su mercado tiene peculiaridades que favorecen tendencias alcistas de los precios, acentuadas por la especulación del suelo en las frecuentes fases de crecimiento urbano o económico. 

En el mercado, la vivienda simultanea su condición de “bien de uso” con la de “bien de cambio”. Inevitablemente, cuando se compra una vivienda, incluso si se trata de la residencia familiar, se están consolidando unos ahorros y haciendo una inversión. En torno al 90% de las familias españolas son propietarias de alguna vivienda por lo que es difícil imaginar un estado de opinión favorable a que bajen los precios. 

Sea por la escasez de oferta o por el efecto inflacionario de la vivienda,  entendida como “bien de cambio”, los desequilibrios entre el precio de la vivienda y la capacidad de renta de las familias son una constante que cronifica el problema. Además, las actuaciones públicas dirigidas a contrarrestar los efectos del mercado no han sido eficaces. Desde los años 60 se ha promovido en España muchos millones de viviendas “protegidas”, construidas con dinero público, pero, en una contradictoria política de “tejer y destejer”, se fueron vendiendo a los adjudicatarios y pasaron a engrosar el mercado libre, apropiándose los particulares de las plusvalías generadas.

Es necesario cambiar radicalmente el modelo de la política de vivienda, dedicar muchos más recursos públicos, especialmente los patrimonios públicos de suelo, y consensuar un marco normativo estable que dé seguridad jurídica y que propicie que en torno a un 20% del parque residencial, se ofrezca, al margen del mercado libre, en alquiler a precios asequibles y, a la vez, con rentabilidades que garanticen su viabilidad económica.

La solución no está en intentar actuar sobre el mercado con “parches” efectistas e ineficaces, pero no inocuos. ¿Pero, por qué se quiere ignorar todavía que sólo con medidas de control de precios, inaplicables en la práctica, se  reducirá la oferta y se hará aún más opaco y menos asequible el mercado? 

Los precios de la vivienda y la especulación del suelo

 

 

Entre las propuestas para combatir la natural carestía del mercado de la vivienda se defienden planteamientos muy diferentes. Desde el Sector Inmobiliario se suele argumentar que la rigidez y la lentitud de los procesos administrativos provocan escasez de oferta de suelo lo que eleva su precio, encareciendo así inevitablemente el de la vivienda. A pesar de que la historia ofrece ejemplos que niegan esa tesis, se reclama la eliminación de trabas para los nuevos desarrollos urbanísticos. 

Desde otros planteamientos se defiende que es el precio de la vivienda lo que determina el del suelo. El suelo se valora en función del precio de venta de lo que se puede construir sobre él. Se argumenta también que el mercado suele evolucionar por maniobras de especulación ajenas a las necesidades de vivienda. Se trata de un mercado poco transparente, propicio a situaciones de monopolio y de especulación, en las que los que necesitan una vivienda suelen verse urgidos por fases de rápido encarecimiento y mas que fijarse en “lo caro” que es lo que compran, actúan movidos por las expectativas de la revalorización de la inversión. 

En el marco de la Constitución, que defiende el derecho a la propiedad privada y el principio de la función social de la propiedad, que la subordina al interés general, los propietarios procurarán legítimamente obtener siempre el mejor precio para lo que venden o la máxima rentabilidad a su inversión, dentro de los márgenes que en cada ámbito y en cada momento propicie el mercado. 

La Constitución mandata a los poderes públicos para que regulen “… la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación…”, pero es un hecho que, tras casi medio siglo, no se han podido evitar los efectos de la “especulación” en los mercados de suelo y vivienda y ello ha contribuido a hacer inasequible el derecho a “…disfrutar de una vivienda digna y adecuada”.

¿SE PUEDE SER MALTUSIANO Y POBLACIONISTA A LA VEZ?

 

¿Cómo se puede estar en contra del crecimiento de la población mundial y propugnar que crezcan nuestras ciudades?

 

En noviembre de 2022 el Fondo de Naciones Unidas para la Población (UNFPA) “publicitaba” que ya se habían alcanzado los 8.000 millones de habitantes en el planeta. La noticia fue trasladada por todos los medios a la opinión pública como el anuncio de una amenaza. El UNFPA aprovecha la impresión que produce la cifra para advertir que “la enorme brecha” existente entre las personas con y sin recursos nos conduce a un mundo lleno de tensiones y conflictos. 

 

Desde que a finales del siglo XVIII Thomas Malthus “profetizase” que si no se controlaba el crecimiento de la población no habría comida para todos.  Su “amenaza” se ha ido adaptando a los tiempos y desde hace unos cincuenta años, alegatos como el libro “La bomba demográfica” de Paul Ehrlich, ponen el foco en el freno al crecimiento de población como premisa necesaria para abogar por la sostenibilidad, actuar en favor de la conservación de la naturaleza o, mas recientemente, promover actuaciones contra el cambio climático 

 

El presente siglo ya comenzó con el retroceso de la fecundidad en todos los países del mundo por lo que el crecimiento del número de habitantes del planeta se va frenando, lentamente porque también aumenta la esperanza de vida; por tanto, tal como parece advertir el UNFPA, lo que nos amenaza no es tanto el aumento de la población si no la desigualdad del nivel de renta entre países.

 

La utilización de alarmas demográficas mediante simplificaciones acientíficas y con fines políticos ha sido una práctica común. A nivel global se culpa de los riesgos de la sobrepoblación a los países en desarrollo, pero los efectos sobre el planeta no dependen sólo del número de habitantes, hay que tener también en cuenta la huella ecológica por persona, ya que, a título de ejemplo, el impacto del consumo y de las emisiones de un estadounidense duplica al de un europeo y multiplica por nueve al de un angoleño. ¿Hasta cuándo se seguirá prestando más atención a cuántos somos que a cuánto impacta cada uno sobre el planeta? 

 

Unos días después del anuncio del UNFPA, los medios volvieron a hacerse eco de una noticia demográfica “preocupante”: una nota de prensa del INE daba a conocer los primeros resultados del Censo de Población de 2021, pero, en este caso, los datos se valoran con criterios poblacionistas: se lamentan las pérdidas o, simplemente, el estancamiento de la población. 

Los poderes públicos regionales y locales, especialmente los ayuntamientos, sin abandonar su posicionamiento teórico en favor de la sostenibilidad en lo global, consideran que el crecimiento de “su población” es un objetivo irrenunciable, y se exacerban las actitudes poblacionistas si se registran pérdidas de población o, simplemente, si se crece menos que los municipios vecinos. No es fácil explicar por qué, en una sociedad desarrollada y más dependiente que nunca del poder de la inteligencia, se mantiene el atavismo de que el crecimiento de la población -el aumento del número de manos y de bocas- es señal de prosperidad y viceversa.

 

La mentalidad poblacionista a nivel local está alimentada por estrategias de competitividad interterritorial y por el “desarrollismo urbanístico”, que se presenta como “motor” de la economía, genera grandes plusvalías y es la principal vía de financiación de los ayuntamientos. Es un modelo claramente insostenible, que pretenden dar respuesta a unas necesidades de crecimientos ilimitados. ¿Por qué se siguen utilizando perspectivas de crecimiento de población, irreales por exageradas, como justificación para promover nuevos desarrollos residenciales innecesarios?

 

Pueden considerarse también poblacionistas las reivindicaciones victimistas en algunos territorios cuando disminuye su población, porque se ha hecho negativo el saldo vegetativo o porque sus habitantes deciden marcharse en busca de oportunidades o mejores condiciones de vida. 

¿Por qué se quiere ignorar que la redistribución territorial de la población es la respuesta lógica a las diferentes capacidades de acogida de los territorios en cada momento histórico? 

¿Por qué en contextos culturales conservacionistas, al plantear medidas para los territorios que se “vacían”, sólo se piensa en la “recuperación demográfica?  ¿Por qué no se tiene en cuenta que esos territorios tienen valor por sí mismos independientemente de su densidad de población?  ¿No se está despreciando con ello el valor de sus recursos naturales, que si permanecen es, en buena medida, porque no han sido transformados por una mayor presencia humana?

Tanto las propuestas maltusianas como las que persiguen el crecimiento de la población suelen adolecer de un mismo error de planteamiento: en ambas se simplifica el complejo proceso causal que gobierna la lógica de la redistribución territorial de la población. A nivel global y en los ámbitos regionales se precisan cambios en favor de la cooperación interterritorial frente al actual predominio de desequilibrantes estrategias de competitividad. 

SEAN BIENVENIDAS TODAS LAS INICIATIVAS QUE SE PROPONEN MEJORAR LA INFORMACIÓN Y DIFUNDIR EL CONOCIMIENTO DE LOS PROBLEMAS CON LA VIVIENDA.

El Consejo Superior de los Colegios de Arquitectos de España (CSCAE) y el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana han presentado recientemente el Atlas Global de Vivienda, como la primera “plataforma de vivienda” "que integrará todos los datos sobre housing que existen en España” y que “permitirá visualizar y cruzar datos de otros países a partir de las seis barreras al acceso a una vivienda digna, adecuada y asequible identificadas en el Foro Internacional Affordable Housing Activation: desajustes, políticas y regulaciones, financiación, diseño y desarrollo urbano, promoción y producción y propiedad y tenencia.”

LA VIVIENDA Y SU ENTORNO URBANO

Es obvio que una de las características más relevantes de una vivienda es su situación. La localización determina su precio a través de valores como la centralidad, la conectividad, la calidad urbanística, la composición socioeconómica del entorno o las expectativas de que se produzcan futuras plusvalías. Las coordenadas geográficas o la dirección postal no será referencias suficientes para situar las viviendas, sus puertas dan acceso al espacio urbano, a unos entornos en los que los residentes tienen que poder disfrutar de bienes, servicios y oportunidades que conformen el derecho a la ciudad, sin el cual no se podrá considerar plenamente satisfecho el derecho a la vivienda. 

Para valorar las viviendas en función de su utilidad social como alojamiento permanente, hay que partir del hecho de que se encuentran en áreas de mercado diferenciadas por la estructura económica y social del espacio urbano. La demanda y la oferta de viviendas, clasificadas por su adecuación y su asequibilidad, tienen que ser analizadas por ámbitos espaciales correctamente delimitados. Sin embargo es frecuente que en estadísticas oficiales, en planes de vivienda, o en informes “técnicos” de instituciones privadas, se manejen datos referidos a provincias, regiones o incluso al conjunto nacional. Tanto si se analiza información sobre precios, de necesidades de vivienda, de la oferta disponible o de cualquiera otra variable, si no está referida a ámbitos correctamente definidos y delimitados, los diagnósticos y las actuaciones serán cuando menos inútiles. Por ejemplo, los precios medios, si no están referidos a áreas de mercado, no sólo no sirven para conocer la realidad sino que la enmascaran. El mercado de la vivienda y en su caso los problemas de carestía, escasez, necesidades de regeneración…, son específicos de ámbitos territorialmente muy concretos, con frecuencia de carácter intramunicipal. 

La localización, además de incidir en las variaciones de precios, puede llegar a hacer que la vivienda no tenga utilidad como alojamiento permanente. Durante los últimos decenios el urbanismo expansivo ha dado lugar a espacios residenciales dispersos y mal conectados, sin animación urbana, en los que las bajas densidades impiden que puedan aflorar equipamientos de proximidad y transportes colectivos. Hay viviendas que, por su ubicación, presentan exigencias cotidianas de desplazamientos en vehículo privado, que implican unos gastos y una dedicación de tiempo que puede llegar a hacerlas económica y funcionalmente inhabitables.

También tiene efectos negativos la tradicional localización de las actuaciones públicas de vivienda sobre los suelos más baratos y de deficiente calidad urbanística. La concentración de este tipo de viviendas en ciertas zonas mal connotadas de la ciudad da lugar a la formación de ámbitos de exclusión y acentúa los desequilibrios territoriales. El mercado del suelo y el planeamiento son los principales responsables de la existencia de viviendas inadecuadas por su localización y de los fenómenos de segregación espacial.

SIN ALQUILER ASEQUIBLE NO HABRÁ SOLUCIÓN PARA LA VIVIENDA

La opinión general sobre como afrontar la necesidad de una vivienda se ha formado a partir de algunas ideas aparentemente incontrovertibles. Una de las más firmemente arraigadas es considerar que es imprescindible la compra de la vivienda, porque aunque suponga un excesivo esfuerzo financiero, además de dar seguridad, siempre será una buena inversión. No importa que se trate de un bien muy costoso y excesivamente caro, cuya compra exige un gran esfuerzo económico, nada adecuado para jóvenes con un empleo precario, e inabordable para las familias con economías más débiles. 

Consecuentemente, está igualmente extendida la idea de que “alquilar es tirar el dinero”, por lo que la opción del arrendamiento suele ser considerada como un mal menor o una solución transitoria. Sólo las crisis financieras y económicas de los últimos quince años, la precariedad e inestabilidad en los mercados de trabajo y la dinámica sociodemográfica han hecho crecer la demanda del alquiler, para alcanzar niveles que siguen estando por debajo de la media europea, muy especialmente por lo que se refiere a la oferta de viviendas a precios asequibles.

La denominada “cultura de propiedad de los españoles” no es genética, fue creada en los años cincuenta y después favorecida por las políticas de vivienda durante los últimos setenta años. Todos los recursos públicos se han dirigido a facilitar la compra de las viviendas, mientras que no ha habido apoyos para el alquiler y hoy apenas pasan de propuestas en proceso de implantación.

El sector inmobiliario y la industria de la construcción se fueron desarrollando hasta tener una gran presencia en el PIB, estableciéndose también la idea de que la construcción de viviendas, los paisajes cuajados de grúas, son la expresión inequívoca del “desarrollo” y la prosperidad. También el sector financiero y las finanzas públicas han encontrado un interés cada vez mayor en el crecimiento del mercado de compraventa de vivienda. 

No se pueden negar las ventajas individuales y sociales que comportan los altos porcentajes de hogares con vivienda en propiedad: por ejemplo, a diferencia de lo que ocurre en otros países, la inmensa mayoría de los jubilados no tienen que comenzar por detraer una parte importante de su pensión para pagar el alquiler. Pero tampoco se puede obviar que, en torno a la obtención de plusvalías a través de la vivienda, se ha consolidado un mercado basado en la especulación, capaz de corromper el urbanismo y de encarecer injustificadamente la vivienda; y, sobre todo, se ha ido debilitando hasta casi su extinción el mercado de alquiler. 

Se ha creado así un escenario poco propicio para la satisfacción del derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada. Lo sustancial, la condición necesaria para resolver el problema, será un considerable aumento de la oferta de vivienda de alquiler a precios asequibles, pero a la vez habrá que desmontar el poderoso entramado social y económico que se ha creado para que resulte prácticamente obligatoria la compra de la vivienda. Es ocioso confrontar las ventajas e inconvenientes de comprar (ahorro, inversión, rigidez en el lugar de residencia …) frente a las de alquilar (pagar por un servicio, mayor libertad de cambio, adaptabilidad …).

La clave es crear la suficiente oferta de viviendas en alquiler asequible para que todos los hogares puedan ejercer dignamente el derecho a la vivienda, según sus necesidades. En lograr ese objetivo lo antes posible deberían concentrarse las acciones públicas y privadas, teniendo en cuenta que serán necesarias actuaciones coordinadas y mixtas, con un importante incremento de los recursos y con vocación de mantenimiento a lo largo del tiempo.