PROPUESTAS DE ACTUACIONES NECESARIAS PARA ARMAR UNA ESTRATEGIA DIRIGIDA A MEJORAR LA SATISFACCIÓN DEL DERECHO A LA VIVIENDA EN LA CIUDAD DE MADRID.

 

Tras la enumeración de principios y el avance de un prediagnóstico corresponde cerrar el razonamiento con la recopilación de algunas de las propuestas de actuación que, a pesar de ser reiteradas desde diversos foros y de tener éxito contrastado en otros países, no han encontrado en Madrid la voluntad política ni el consenso social necesarios para su implementación.

1. Es obligado analizar la vivienda, como la imprescindible repuesta a las necesidades de alojamiento, con un enfoque global, “holístico”, considerando la totalidad de los elementos, factores y agentes privados y públicos implicados en: su construcción, los mercados, el ordenamiento jurídico, las actuaciones públicas, sus condiciones de habitabilidad y su utilización. Ante un problema tan complejo no valen soluciones simples y puntuales.

2. Es preciso mejorar la información sobre la vivienda y sobre el suelo, de acuerdo con las posibilidades que ofrecen las nuevas tecnologías. 

3. No tiene justificación que una ciudad como Madrid no disponga aún de un sistema de información digitalizada y georreferenciada que permita conocer, puntualmente y con rigor las necesidades, la adecuación del parque residencial, haciendo más transparente el mercado. 

4. Para conocer las necesidades de viviendas habrá que elaborar información estadística detallada de los flujos de aparición y desaparición de los diferentes tipos de hogares, con objeto de generar informes prospectivos por grupos sociales y ámbitos urbanos específicos. 

5. Para conocer la disponibilidad del parque existente habrá que disponer de un registro administrativo de viviendas, con información siempre actualizada sobre localización, características físicas, condiciones de habitabilidad, accesibilidad, eficiencia energética, ITE, promoción, propiedad, situación de uso, régimen de cesión, precios… La actualización de esta información será especialmente exigible para las viviendas con algún tipo de protección oficial, indicándose, en su caso, las causas de la desocupación.

6. Hay que reclamar un marco jurídico estatal y autonómico que garantice el derecho a una vivienda digna y adecuada.

7. Ante la ineficacia de las políticas de vivienda que se han venido aplicando en los últimos 70 años, se hace preciso un nuevo enfoque, consensuado entre los diferentes grupos políticos, que garantice mantener las líneas de actuación a largo plazo. 

8. Habrá que actuar en muy diferentes frentes para lo que habrá que contar con la colaboración de todas las administraciones, buscando la imprescindible participación de los agentes privados, especialmente precisa para actuar en un parque con una estructura de propiedad muy atomizada, y fomentando la intervención de empresas público-privadas así como del tercer sector. 

9. Las actuaciones de vivienda deberán plantearse desde la consideración de un servicio social de interés general y, así, habrán de adaptarse a las necesidades específicas de las nuevas unidades de convivencia, diversas y cambiantes. A la vez han de atender a las exigencias de regeneración, de accesibilidad y de eficiencia energética de una buena parte del parque residencial, como respuesta a la emergencia climática y al inevitable cambio del modelo de movilidad.

10. La intervención pública para la adecuación del parque residencial existente habrá de estar prioritariamente dirigida a crear una oferta suficiente de viviendas en alquiler a precios asequibles para las necesidades de alojamiento, de acuerdo con las características y las capacidades de renta de los hogares madrileños y homogéneamente distribuida por toda la ciudad.

11. Habrá que regular y controlar la utilización del parque residencial existente para usos más lucrativos, especialmente los turísticos, o especulativos, que reducen y encarecen la oferta para el alquiler de vivienda permanente, que fomentan la segregación espacial y deterioran el carácter residencial de los barrios centrales y son contrarios a la diversidad y la cohesión social en el conjunto de la ciudad.

12. Las intervenciones públicas en defensa del derecho a la vivienda requieren incrementar considerablemente las dotaciones presupuestarias y mejorar la capacidad de gestión.

 

13. Hay que dedicar un decidido apoyo a las nuevas tecnologías en la construcción y rehabilitación de viviendas para hacer más eficiente la industria de la construcción, reduciendo costes, plazos e impacto ambiental.

14. Dotarse de la normativa necesaria para regular el uso del suelo público y evitar su enajenación así como la de las viviendas construidas con ayudas públicas.

A MODO DE PREDIAGNÓSTICO PARA LA CIUDAD DE MADRID SOBRE LOS PROBLEMAS DE LA VIVIENDA.

A partir de “Algunos principios básicos sobre la vivienda” se esboza este prediagnóstico ya que la falta de información estadística no permite, de momento, hacer los análisis necesarios para poder diagnosticar con rigor los problemas de la vivienda en Madrid, por grupos sociodemográficos correctamente identificados y por ámbitos urbanos bien delimitados. 

I. No se dispone de la información necesaria sobre el parque residencial: cuántas viviendas hay en Madrid, qué características tienen, cómo están siendo utilizadas, con qué regímenes de cesión, a qué precios. Tampoco se dispone de la información precisa sobre las necesidades de vivienda que está generando una dinámica sociodemográfica que tiene muy poco que ver con la de la segunda mitad del siglo pasado. La carencia de información, conocimiento y transparencia es el primer reto a superar, es una de las causas iniciales del problema.

II. Tanto los poderes públicos como los agentes económicos han actuado durante decenios sin un conocimiento mínimamente riguroso de las necesidades de vivienda derivadas de la dinámica sociodemográfica. Así como de las características de las viviendas existentes, de su estado de conservación y de la situación de uso.

III. La falta de un amplio y riguroso conocimiento de la realidad ha mermado eficacia a las políticas de vivienda. Se ha favorecido per se la construcción de nuevas viviendas y ha quedado oculta la necesidad de adecuar el parque residencial existente a la dinámica sociodemográfica. Además, la falta de trasparencia agrava las dificultades de los ciudadanos para ejercer su derecho a la vivienda.

IV. Madrid tiene una sociedad muy dinámica que vive un periodo de cambios de gran trascendencia en la composición y en la aparición y desaparición de hogares y, en consecuencia, en las necesidades de alojamiento. Esta dimensión básica del problema no está siendo suficientemente tenida en cuenta.

V. Desde los años 50 hasta mediados de los 70 hubo en Madrid escasez absoluta de vivienda: había menos viviendas que hogares y faltaba capacidad para construir todas las que se necesitaban. Después, el problema ha ido siendo fundamentalmente la inadecuación de la oferta (del parque disponible) a las necesidades y a la capacidad de renta de los hogares. No hay datos fiables sobre la oferta de viviendas usadas, pero una gran parte del parque exige actuaciones de regeneración y la dinámica de tamaño y composición de los hogares plantea unas necesidades diferentes de vivienda.

VI. En Madrid la práctica totalidad del parque de vivienda y el ejercicio de derecho a un alojamiento digno y adecuado está sujeto al funcionamiento del mercado.

VII. Aún no se dispone de una ley estatal de vivienda y, a diferencia de otras autonomías, la Comunidad de Madrid tampoco tiene una ley de vivienda que garantice el derecho a una vivienda digna y adecuada.

VIII. Hay un fuerte desajuste entre la capacidad de renta de los hogares y el precio que tienen que pagar por disponer de una vivienda y, aunque afecta especialmente a los jóvenes, se trata de un problema que sufren muchos madrileños, que tienen que dedicar una proporción superior al 30% de su renta.

IX. Se está focalizando el problema en los precios del alquiler, que se desvinculan del mercado de la vivienda en venta y su evolución. Aunque sean dos mercados diferentes, es lógico pensar que el precio del alquiler esté en relación con la inversión realizada por el arrendador.

X. La ausencia de diagnósticos rigurosos ha propiciado la persistencia en implementar medidas dirigidas a paliar algunos síntomas y no ha corregir las causas de los problemas. Por ejemplo, se pone el énfasis en medidas paliativas para hacer frente a situaciones extremas, de emergencia y de dudosa eficacia, como controlar los precios del alquiler en un mercado de oferta muy atomizada, pero no se afronta la regulación de “…la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación.” (art.47 CE).

XI. Aunque no sea posible cuantificar las dificultades para disponer de una vivienda digna, adecuada y asequible en Madrid, sí se puede asumir que presentan una gran diversidad y tienen etiologías diferentes según los tipos de hogares, las zonas y los periodos. 

XII. Con sus ventajas e inconvenientes, un hecho determinante de nuestro modelo residencial es la enorme preponderancia de la vivienda en propiedad. La vivienda constituye la mayor parte, en muchos casos la totalidad, de los patrimonios familiares. Culturalmente, la compra de la vivienda es considerada como la forma adecuada de disponer de una vivienda mientras que el alquiler se ve como un mal menor. La compra de una vivienda es “una buena inversión” y aporta “seguridad”. 

XIII. Durante décadas se han financiado con fondos públicos decenas de miles de viviendas con algún tipo de protección oficial que han sido vendidas a sus adjudicatarios y más recientemente a fondos de inversión. Con esta política se han transferido a particulares las plusvalías generadas con el dinero público y se ha impedido constituir un parque de vivienda pública en alquiler a precios asequibles. 

XIV. El mercado de alquiler existente es escaso, caro y muy poco transparente para quienes buscan resolver así sus necesidades de alojamiento, la oferta está muy atomizada y en manos de pequeños propietarios, no profesionales, que acusan temores de inseguridad jurídica. 

XV. Los agentes económicos, dada la generalizada cultura de compra y el carácter de activo económico de la vivienda, junto con la permisividad del planeamiento urbanístico, han actuado como si la demanda de vivienda fuera “ilimitada”. Las décadas de fuerte crecimiento de Madrid han dado lugar a un modelo de “desarrollo urbano” especulativo en el que no se cuestionan los excesos en la producción de nuevas viviendas. Es un modelo amparado por fortísimos intereses económicos en torno a los beneficios obtenidos con la promoción, la construcción y la financiación de las viviendas, así como en los ingresos que supone para las arcas públicas. Sigue vigente la idea de que la construcción de nuevas viviendas es por sí misma una buena noticia. 

XVI. La política de vivienda ha estado dirigida a fomentar la promoción y la construcción para la venta. Salvo excepciones, las actuaciones enfocadas desde la perspectiva del carácter social de la vivienda están por formularse. 

ALGUNOS PRINCIPIOS BÁSICOS SOBRE LA VIVIENDA

¿Cuándo las actuaciones dirigidas a mejorar la satisfacción del derecho a la vivienda partirán de la consideración de ciertos principios básicos?

Por ejemplo:

a. La vivienda es una realidad muy compleja que exige ser considerada desde perspectivas diferentes en el marco del sistema residencial.

b. Para que sean eficaces las actuaciones dirigidas a garantizar el derecho a la vivienda será necesario tener en cuenta la totalidad de los elementos, factores y agentes privados y públicos que componen el sistema residencial de la ciudad: las viviendas existentes, sus condiciones de habitabilidad y de eficiencia energética así como su uso; las necesidades derivadas de los flujos de aparición y desaparición de hogares; la dinámica de construcción de nuevas viviendas; el sistema financiero, las necesidades y las actuaciones de rehabilitación; el funcionamiento de los mercados; el marco normativo; las políticas que se vienen aplicando y sus resultados...

c. La vivienda es un ámbito de uso privado cuya existencia se justifica por su utilidad social para dar satisfacción a la necesidad vital de un alojamiento digno, seguro, confortable y asequible.

d. Satisfacer la necesidad de un alojamiento digno y adecuado es un derecho humano universalmente reconocido, que exige, en su caso, la intervención de los poderes públicos.

e. Hay que diferenciar las necesidades de vivienda, directamente vinculables a la dinámica sociodemográfica, de las demandas de vivienda, que incorporan su naturaleza de activo económico sujeto al funcionamiento del mercado

f. La vivienda es un activo económico: Es el principal componente de los patrimonios familiares. Los intereses del sector inmobiliario, del sector de la construcción y del sector financiero gravitan en buena medida sobre la vivienda. La fiscalidad de la vivienda es una importante fuente de financiación de las administraciones públicas.

g. Toda la necesidad de vivienda genera demanda, pero no toda la demanda busca satisfacer la necesidad de alojamiento. La demanda de vivienda como inversión (especulativa, refugio…) juega un papel importante en el mercado.

h. La compra de una vivienda, aunque sea para usarla como vivienda principal, es a su vez una forma de ahorro y una inversión y por tanto excede de lo que es estrictamente la necesidad y el derecho a disponer de una vivienda digna y adecuada.

i. El problema de vivienda se materializa en las personas que no pueden satisfacer la necesidad de un alojamiento digno, adecuado y asequible. Los objetivos de las políticas de vivienda deben centrarse en garantizar ese derecho.

j. Los problemas de vivienda se concretan territorialmente y deben tener solución a nivel local, aunque su origen pueda estar en decisiones de otros ámbitos competenciales.

k. El derecho a la vivienda es indisociable del derecho a la ciudad. La vivienda es un componente básico del espacio urbano, de la estructura de la ciudad y del territorio y su utilidad como alojamiento depende también de su proximidad a servicios y equipamientos que garanticen el acceso a otros derechos básicos (educación, sanidad...) y unos mínimos niveles de calidad de vida. 

l. La dificultad para disfrutar de una vivienda digna y adecuada es quizás el principal factor de desigualdad y de segregación social del espacio, y tiene también consecuencias sociales y económicas muy graves sobre los ciudadanos y sobre el funcionamiento de la ciudad.

m. Ante la complejidad del problema de la vivienda no valen soluciones simples y puntuales. Se requieren actuaciones coordinadas en muy diferentes frentes, la colaboración de todas las administraciones, la participación de agentes privados y el firme consenso de mantenerlas en el largo plazo.

n. Las actuaciones para corregir los problemas de la vivienda requieren importantes esfuerzos presupuestarios, pero no será posible una gestión eficaz sin la información y el conocimiento que se precisa para analizar con rigor los problemas.

o. La transparencia en las transacciones inmobiliarias es esencial para evitar distorsiones en el mercado de la vivienda y prevenir el blanqueo de capitales y la evasión fiscal.

LA VIVIENDA Y EL "RETO DEMOGRÁFICO"

 El Ministerio para la Transición Ecológica y el Reto Demográfico ha creado la plataforma Sistema Integrado de Datos Municipales (SIDAMUN) para ofrecer “on line” y con acceso libre “una colección de indicadores y datos de diferentes temáticas con el objetivo de facilitar el acceso a la información lo más detallada posible sobre el estado de situación del territorio “.

Además de la valoración ya realizada sobre las limitaciones del SIDAMUN en su conjunto, consideramos necesario hacer algunas puntualizaciones sobre el contenido del “bloque temático” dedicado a “vivienda y hogar”. Partimos de la idea de que el SIDAMUN se crea para facilitar el conocimiento de la realidad territorial, teniendo como meta dar respuesta al “reto demográfico” y, de forma muy específica, al “problema de la despoblación” en la mayor parte del territorio nacional. 

 

Las variables que se incorpora bajo el epígrafe “viviendas y hogar” son:

a)     número de viviendas 

b)     % de viviendas principales, 

c)      % de viviendas secundarias 

d)     % de viviendas desocupadas 

e)     el tamaño medio del hogar

f)      % proporción de hogares unipersonales

g)     viviendas turísticas, 

h)     número de plazas turísticas,

i)       plazas por vivienda turísticas

j)       Plazas turísticas/100 hab.

 

No se explica la utilidad de los datos ofrecidos, pero es obvio que la vivienda es un componente básico de la estructura de cualquier territorio y las proporciones de las situaciones de uso del parque pueden ser muy reveladoras de las funciones que ejerce o del grado de abandono del ámbito territorial de referencia. Se echa en falta que no se incluya ninguna información sobre las características físicas de las viviendas a pesar de que tienen una gran relevancia en la calidad de vida de los residentes. En todo caso, la información ofrecida sobre vivienda corresponde al Censo de 2011, lo cual le resta casi toda su posible utilidad. Es cierto que de momento no hay información censal mas reciente, pero sí existe información estadística de otros registros públicos y privados y sería deseable que, cuando estén disponibles los datos del Censo de 2021, su explotación sí sirva para generar conocimiento sobre la dinámica territorial. 

 

 

Es coherente incorporar en este bloque información sobre los hogares. Las variables que miden las distintas formas y tamaños de las unidades de convivencia son las que deben cruzarse con las características de las viviendas en el análisis territorial, pero los dos indicadores manejados en SIDAMUN son excesivamente simples y no permite establecer relaciones de adecuación con las viviendas. 

Por último, no es conceptualmente aceptable la inclusión en este bloque de la información sobre la oferta de viviendas turísticas. Se trata de una actividad económica, sin duda muy relevante en algunos territorios, pero la relación con las viviendas como parque residencial no va mas allá de la coincidencia del sustantivo “vivienda”, por el uso inapropiado que de él se hace al referirse a los alojamientos turísticos.

OBSERVATORIO DE VIVIENDA ASEQUIBLE

 

Es una interesante iniciativa la del Observatorio de Vivienda Asequible de Provivienda, financiado por el Ministerio de Derechos Sociales y Agenda 2030. Se trata de una nueva herramienta online con vocación de aportar información y conocimiento sobre la situación, las causas y las consecuencias de las graves carencias de vivienda asequible en España.

Siempre hemos denunciado la falta de información oficial, puntual y fiable sobre el parque de vivienda existente y sobre las necesidades de vivienda asequible por ámbitos territoriales específicos. Consideramos que hay que vincular el origen del problema de la vivienda con la carencia de conocimiento, sobre el que deberían fundamentarse las políticas,  y con la opacidad del mercado.

 

La plausible iniciativa de Provivienda es un valioso intento de modificar esa situación, pero el problema de la vivienda, de su asequibilidad, se manifiesta localmente y las referencias a nivel nacional o provincial, aunque puedan aportar conocimiento, tienen escasa utilidad práctica para implementar actuaciones.

Será necesario confiar en el aprovechamiento de las muchas posibilidades que ofrecerá el Censo de 2021, para poder poner, por fin, el conocimiento del sistema residencial en el nivel necesario para efectuar diagnósticos precisos y correctos sobre los que fundamentar las actuaciones dirigidas a solventar los problemas de asequibilidad.

Hay que seguir reclamando  la actualización de los datos del Sistema Estatal de Índices de Referencia del Precio del Alquiler de Vivienda (2015-2020) o de informes como el Boletín Especial de Vivienda Social (2020) del MITMA. 

EL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN MADRID NO ESTÁ SÓLO EN LOS PRECIOS DEL ALQUILER

 El artículo 47 de la Constitución Española proclama que “todos los españoles tienen derecho a disfrutar de una vivienda digna y adecuada” y cuando hay hogares que no pueden ejercer ese derecho se entiende que existe un problema de vivienda que exige actuaciones públicas. 

Durante decenios las políticas de vivienda se han centrado en ayudas a lapromoción y a la compra de viviendas y hay que señalar que este modelo ha supuesto que el dinero público empleado y las plusvalías generadas hayan terminado en manos privadas y que en la actualidad prácticamente sea residual el parque público de viviendas. 

Son aún incipientes las nuevas medidas para la regeneración del parque ya existente o a favor de una mayor oferta de alquiler asequible. Cuando se ha vuelto la mirada hacia el alquiler, el “problema” se ha reducido a los elevados precios e inmediatamente el mercado ha sido señalado como único culpable y las principales propuestas van en la línea de legislar para controlar los precios. Indudablemente los precios de las viviendas tanto en compra como en alquiler son un factor determinante de exclusión, pero sólo son el síntoma más llamativo del mal funcionamiento del sistema residencial. 

No hay datos al respecto, pero en Madrid hay una parte significativa del parque que no cumple con unas mínimas condiciones de habitabilidad, y no sólo en promociones públicas de los años 50 y 60, diagnosticadas y en programas de rehabilitación, también hay infravivienda y hacinamiento dentro de la M30 y en los barrios del Ensanche. Dicho de otra manera, hay miles de hogares que no disponen de un alojamiento digno de ser considerado vivienda. La vivienda no puede suponer desdoro para la dignidad humana, debe reunir condiciones que garanticen intimidad, seguridad, salubridad, agua, saneamiento, energía, confort… que haga posible el desarrollo familiar y personal de quienes la habitan de acuerdo con los estándares sociales de la ciudad de Madrid. 

Hasta mediados de los años setenta en Madrid hubo “escasez absoluta” de vivienda. En un periodo de fuerte crecimiento demográfico, había menos viviendas que hogares y faltaba capacidad para construir todas las que se necesitaban. En la actualidad, con un parque envejecido y un fuerte dinamismo sociodemográfico, el problema es fundamentalmente de inadecuación del parque residencial existente, por las deficiencias de las viviendas y porque los hogares tienen necesidades de alojamiento diferentes. No se conoce con precisión por la falta de información al respecto, pero es alto el grado de ineficiencia en el uso que se está haciendo del parque residencial, con las consecuencias sociales y económicas que ello comporta para la ciudad. Hay una parte del parque madrileño de viviendas que no está siendo utilizada, que no cumple los estándares o que está siendo dedicada a otros usos.¿Por qué no se conocen a fondo y no se actúa más decididamente sobre estas otras caras del problema?

La escasez de oferta y los precios del alquiler no son la causa del problema. En un mercado de alquiler poco transparente, de oferta muy atomizada y poco profesional y mayoritariamente en manos de economía familiares, las intervenciones sobre los precios no irán mucho más allá de distraer la atención y retrasar la necesidad de intervenir, decididamente y mediante políticas consensuadas y a largo plazo, sobre las verdaderas causas: (especulación del suelo, no recuperación de plusvalías, insuficientes dotaciones presupuestarias, deterioro del parque de vivienda e inadecuación para necesidades actuales, no utilización o cambio del uso residencial de las viviendas, inexistente oferta de vivienda en alquiler asequible…)

¿Hasta cuándo se eludirá intervenir para corregir las auténticas causas del problema de la vivienda?

¿Hasta cuando los poderes públicos, exigidos por la “urgencia social” seguirán haciendo diagnósticos incompletos seguidos de “propuestas parche”?

¿Por qué no se sientan las bases para una colaboración público-privada, en un marco estable de seguridad jurídica, para crear un parque de vivienda en alquiler rentable y a precios asequible?

¿ES LA ESCASEZ DE SUELO LA CAUSA DEL PROBLEMA DE LA VIVIENDA EN MADRID?

Hay que insistir, antes que nada, en que nos falta la información estadística y el análisis necesaria para poder diagnosticar correctamente y con detalle los problemas de la vivienda en Madrid. Sólo así se puede explicar que se siga defendiendo que el problema estriba en que la escasez de suelo encarece la vivienda y que la solución está en desarrollar más suelo edificable. Se argumenta que, dado que el coste del suelo es un componente muy importante del precio final de las viviendas, al aumentar la oferta de suelo edificable, bajarán los precios. Para quienes tienen intereses económicos en el sector inmobiliario este argumento es irrebatible: pura lógica del funcionamiento del mercado. Pero la historia permite constatar que no es así, ¿o es que ya se han olvidado los efectos del exceso de oferta generado durante la burbuja vivida hace poco más de diez años? 

A modo de recordatorio: con la Ley del Suelo de 1998 se pretendía terminar con la escasez de suelo edificable para abaratar el precio de la vivienda (fue conocida como la ley del todo urbanizable). Unos años antes, con idénticos argumentos liberalizadores a ultranza, el Plan General de Ordenación Urbana de Madrid de 1997 ya había incorporado esos principios y los había llevado a la práctica al aprobar los famosos PAUs. Se dijo entonces que se iba a terminar con la escasez de suelo provocada por la rigidez del Plan de 1985, que estaba coartando el desarrollo de la ciudad y provocando el encarecimiento de la vivienda. Los PAUs, que permitían la construcción de 75.000 nuevas viviendas, suponían un enorme aumento de la oferta que abarataría la vivienda para que los jóvenes madrileños no tuviesen que “emigrar a los municipios de la periferia metropolitana”.

Lo que vino después fue la gran burbuja inmobiliaria. Se consiguió un exceso de oferta de vivienda y se produjo un encarecimiento de los precios como no se había conocido. En un proceso solo guiado por la especulación, los solares de los PAUs cambiaban varias veces de propietarios, multiplicando sus precios antes de que se hubiese construido nada en ellos y, paralelamente, subían casi exponencialmente los precios de las viviendas. El comprador de la vivienda no se interesaba por analizar costes ni si el precio era excesivo; su interés estaba en la mayor revalorización posible.

Es un hecho constatable que los precios a los que se puede vender la vivienda los determina el mercado y es a partir de ahí cuando el propietario fija el precio del suelo. ¿Por qué un propietario de suelo habría de conformarse con un precio inferior al que le pueda pagar el promotor inmobiliario tras conocer cuánto están dispuestos a pagar los compradores por las viviendas que se van a construir? Esta es otra interpretación de la relación causal entre el precio del suelo y el de la vivienda, pero a diferencia de la primera está constatada por la historia.

Las dos explicaciones son excesivamente esquemáticas pues hablamos de mercados tan complejos como poco transparentes, muy dependientes de las condiciones de financiación y propicios a la especulación. Es necesario, también, tener en cuenta que tanto el suelo como la vivienda son bienes de oferta poco elástica, muy diferenciados por su localización -lo que puede hacer que sean escasos- y que el auge de la ciudad los revaloriza. 

¿Cuándo se entenderá que limitar el debate a la escasez de suelo edificable y su precio no es el camino para encontrar soluciones al precio de la vivienda?

¿Cuándo se aceptará que en una ciudad como Madrid, el derecho universal a una vivienda digna, adecuada y a precios asequibles nunca podrá alcanzarse solamente a través del mercado? 

¿A qué habrá que esperar para que, mediante la colaboración público-privada, se inicien políticas estables para crear una oferta suficiente de viviendas en alquiler, adecuada a las diversas necesidades por tipos de hogares, niveles de renta y ámbitos?

¿POR QUÉ ES NECESARIO REPETIR ALGUNAS OBVIEDADES SOBRE LA VIVIENDA?

SE habla mucho sobre “la vivienda” pero raras veces desde la consideración de que es una realidad poliédrica, que tiene que ser estudiada desde distintas perspectivas. La vivienda es un espacio con características físicas y localizaciones muy diversas, cuya existencia se justifica por su utilidad para proporcionar alojamiento digno, seguro, confortable, como respuesta a una necesidad vital reconocida como un derecho fundamental universalmente reconocido.

Desde hace más de 100 años los poderes públicos de los países más avanzados asumen la responsabilidad de emprender políticas garantizar el derecho a la vivienda, pero ningún país, ni siquiera en los que tienen un estado de bienestar más completo, más perfecto, pueden afirmar que se haya solucionado satisfactoriamente lo que se conoce como “el problema de la vivienda”.

El derecho a la vivienda es indisociable del “derecho a la ciudad”: a poder acceder a servicios y equipamientos que garanticen otros derechos básicos (educación, sanidad...) y proporcionen unos mínimos niveles de calidad de vida.

La vivienda es también un componente básico del espacio urbano, de la ciudad y de la estructura territorial. 

La vivienda es también un activo económico, una forma de ahorro y de inversión. En España es el componente principal -cuando no único- del patrimonio de la inmensa mayor parte de las familias. 

En torno a la vivienda se sitúan grandes intereses económicos del sector inmobiliario, del sector de la construcción y del sector financiero. 

La fiscalidad de la vivienda es una importante fuente de financiación de todas las administraciones. 

Es necesario analizar la vivienda, en cuanto que repuesta a las necesidades de alojamiento, con un enfoque global, “holístico”, considerando la totalidad de los elementos, factores y agentes privados y públicos implicados en: su construcción, los mercados, el ordenamiento jurídico, las actuaciones públicas, sus condiciones de habitabilidad y su utilización. 

Pero ese análisis necesario no es posible porque se carece de la información estadística y del conocimiento necesarios sobre el parque residencial, sus características, su estado, su uso. Tampoco se conocen las necesidades de vivienda. Esa carencia de información, de conocimiento, es tan grave como incomprensible en un tiempo con enormes posibilidades de obtener y tratar la información.

Si no se conoce bien el presente no se puede actuar con garantías para mejorar del futuro. Sólo se entiende tanto énfasis regulatorio sobre la vivienda y tan poco interés en conocer la realidad si lo que se pretende no es una mejora efectiva sino medidas estéticas (llamémoslas populistas o de mero compromiso político). 

¿MIEDO A LA INFORMACIÓN? LOS PROBLEMAS DE LA VIVIENDA NO SE RESOLVERÁN SIN CONOCIMIENTO

Los millones de datos existentes en los muchos registros administrativos permitirían crear la información y conocimiento necesarios para mejorar rápida y ostensiblemente la gestión pública, haciéndola más eficiente. Con los registros existente y la capacidad de las nuevas tecnologías, ninguna administración debería tener impedimentos técnicos ni económicos para hacerlo, pero, salvo en puntuales y honrosas excepciones, no lo hacen. 

Un caso palmario es la carencia de información sobre el parque residencial y las necesidades de vivienda. Por ejemplo, tras muchos años en los que las estadísticas de precios eran únicamente producidas y difundidas por entidades privadas, no exentas de intereses en el mercado, en junio de 2020 el Ministerio de Transportes, Movilidad y Agenda Urbana (MITMA) hizo público un índice de Referencia de Precios de Alquiler de Vivienda, una herramienta que pretende ofrecer información anual fiable y contrastada, que sirva de referencia para conocer la situación y la evolución del mercado del alquiler residencial. Se trata también de crear un instrumento útil para delimitar ámbitos concretos de intervención con objeto de facilitar el acceso a la vivienda a precios asequibles. Pero los datos se publican con un desfase de dos años y la primera actualización se ha producido, con retraso, en marzo de 2022. Sin entrar en otras debilidades técnicas, el desfase de 24 meses deja prácticamente sin utilidad esa pretendida “referencia” para un mercado tan dinámico y coyuntural como suele ser el del alquiler de viviendas.

Es solo un ejemplo, pero pone de manifiesto que, disponiendo de los medios, las administraciones no los emplean para facilitar información y generar el conocimiento necesario sobre las causas que más directamente inciden en el agravamiento de un problema estructural tan relevante como el de la vivienda. 

Habría que preguntarse por los motivos del desinterés por elaborar información que, adecuadamente analizada, permita generar conocimiento y hacer diagnósticos acertados del problema, pasos previos necesarios para que las soluciones a aplicar sean eficaces. Al no deberse a la carencia de medios, podría achacarse a la ausencia de voluntad política, inducida por la propia ignorancia, pero quizás será más acertado considerar que se trata de una estrategia premeditada para ocultar la realidad. 

La información y el conocimiento puestos a disposición de los ciudadanos limitarían las arbitrariedades en la actuación de los poderes públicos. Pero, como ocurre en el caso del problema de la vivienda, la ausencia de transparencia permite que las causas queden ocultas por el ruido mediático provocado sobre uno de sus síntomas: el encarecimiento del alquiler. La discusión sobre las medidas coyunturales a adoptar para una hipotética regulación de los precios, deja fuera de foco las verdaderas causas del problema: el suelo, el modelo de desarrollo urbano, la inexistencia de un parque público de viviendas en alquiler con precios asequibles... 

Es “incómodo” para los gobernantes, desde alcaldes a ministros, sacar a la luz, en toda su extensión y profundidad, la auténtica naturaleza y el alcance de los problemas. Obtener y difundir conocimiento sobre la habitabilidad y el uso del parque residencial obligaría en muchos casos a tomar medidas muy costosas, arduas e, incluso, poco populares, pero que son imprescindibles para combatir con eficacia las dificultades de amplias capas de la sociedad, especialmente los jóvenes, para disponer de una vivienda digna y adecuada. 

¿Sería suficiente mejorar el conocimiento de las causas del problema de la vivienda para que cese la inútil política de “parches” que se viene aplicando durante decenios? Seguramente, no, pero, sin duda, es un paso imprescindible.

Programa del XIII Curso Diálogos sobre Conflictos Urbanos en La Casa Encendida.

 Algunas reflexiones sobre los cambios de rumbo que necesitan nuestras ciudades

Del 9 de febrero al 16 de marzo 2022

I

¿Hasta cuándo nos va a sorprender la evolución demográfica?

 A pesar de no haber mostrado nunca especial interés por la demografía, los medios de comunicación encuentran con relativa frecuencia motivos para “alarmarse” por los efectos que va a tener la evolución de la población española sobre distintos aspectos de la realidad social y económica. Son ya tradicionales los artículos que advierten de las consecuencias negativas, actuales y futuras, del envejecimiento demográfico sobre el sistema de pensiones o sobre el gasto sanitario, pero es más amplio el abanico de amenazas y oportunidades que los medios atribuyen al “factor demográfico” y que, en la mayor parte de los casos, responden a análisis incorrectos o son diagnósticos interesados. 

Un  reciente articulo de opinión publicado en El País: “Sin relevo profesional” advierte de los graves problemas que se presentan ante la inevitable renovación de ciertos empleos tras las jubilaciones de las generaciones más numerosas de nuestra pirámide de edades. Tras unas acertadas, aunque necesariamente esquemáticas, consideraciones de base demográfica, se centra el problema en la “ausencia endémica de planificación” en dos sectores públicos de gran relevancia: el universitario y el sanitario.  

La población española ha protagonizado en los últimos setenta años fenómenos de una gran intensidad, que se traducen, en muchos casos, en estructuras desequilibradas con efectos socioeconómicos muy negativos, pero hasta ahora no ha habido voluntad política para fomentar y difundir el conocimiento demográfico.

El envejecimiento de nuestra pirámide de edad no sólo se manifiesta en el engrosamiento de los grupos de más edad. La causa fundamental del envejecimiento es el progresivo descenso de la natalidad y hay que recordar que durante la primera mitad de los 70 nacían en España una media de 675.000 niños al año y que durante el último quinquenio la media anual ha estado en torno a los 380.000, la mitad. El intenso y constante descenso de la natalidad ha hecho que las nuevas generaciones sean cada vez más pequeñas y que, según van alcanzando la edad de incorporarse al sistema productivo, reduzcan la capacidad de reemplazo de la población activa.

La inercia de la composición por edades de nuestra población incide también en otros sectores de actividad, en el consumo y en distintas pautas de comportamiento y avisa de ello, si se sabe medir sus consecuencias y se quiere tomar medidas. 

La actual situación de la composición por edades de la población no puede considerarse una sorpresa, una emergencia a la que hay que hacer frente como si de una catástrofe natural se tratara. La dinámica demográfica no es una amenaza pero avisa y lo hace de manera clara y con mucha antelación. Los problemas que parecen descubrirse ahora son, en parte, consecuencia de fenómenos, como la rápida caída de la natalidad, conocidos desde hace casi medio siglo; desde que nacieron las generaciones que dentro de poco cumplirán 50 años. A partir del tamaño de la generación de los nacidos en 2021, ya se podrían hacer previsiones y comenzar a planificar la respuesta a las necesidades (sanidad, educación, vivienda, empleo …), que va a tener esa población al menos durante los próximos 80 años.

Para que la dinámica de la población deje de sorprendernos y producir alarmas innecesarias habrá que tomarse en serio la demografía. También será necesario un cambio cultural, que apueste por la planificación a medio y largo plazo, para superar las habituales estrategias cortoplacistas de nuestros responsables políticos, que no miran más allá del próximo horizonte electoral. No es sostenible tener que estar siempre buscando soluciones de emergencia para problemas que, por no haberse previsto en su momento, ya no tienen remedio.

La dinámica demográfica no es la causa, es la consecuencia.

 

Reflexiones sobre cómo la ausencia de conocimiento favorece la demagogia

Se ha institucionalizado lo que llaman “reto demográfico”, pero seguimos sin analizar con el mínimo rigor científico la interacción de la evolución de nuestra población con el territorio. 

Este estado de desconocimiento de los fundamentos de la dinámica geodemográfica favorece que el activismo victimista de la “España vaciada” esté utilizando la despoblación de ciertos territorios como herramienta electoral y, nuevamente, como argumento para intentar establecer, en beneficio propio, los criterios que han de regir en el reparto de los fondos estatales para la recuperación económica y la financiación de las haciendas autonómicas.

Para asignar los fondos con los que se han de atender las necesidades de la sanidad pública, la educación obligatoria o los gastos sociales, entre otros, es razonable considerar el número de habitantes y ponderarlo por la composición y por la distribución espacial de la población. Más discutible es cómo se determinan los pesos de las diferentes variables en cada territorio: cómo deben valorarse el crecimiento, el envejecimiento, la densidad o la dispersión de la población. En ese proceso, las limitaciones de las fuentes estadísticas y la estructural debilidad de la capacidad de análisis conducen a la simplificación de unos indicadores que, al carecer de solidez conceptual y técnica, quedan al albur de las decisiones políticas para su interpretación y aplicación.

El adanismo dominante entre los políticos y en los medios podría hacer pensar que los desequilibrios existentes entre territorios, que básicamente se achacan al aislamiento, a las bajas densidades y al vaciamiento, son un nuevo reto de nuestro tiempo, pero nada más lejos de la realidad. La actual redistribución espacial de la población española se caracteriza por una gran variedad de situaciones y marcadas diferencias entre regiones y comarcas, que se han ido modelando a lo largo de los siglos por las distintas opciones que ofrece en cada caso el medio natural y agudizadas desde mediados del siglo pasado por la culminación del proceso de urbanización, dentro de un modelo de desarrollo que, al exigir eficiencia económica, ha favorecido los desequilibrios.

Durante todo el proceso de desarrollo los poderes públicos han postergado los objetivos de equidad y cohesión que podrían haber contrarrestado esa dinámica de desequilibrios territoriales. Por el contrario, especialmente durante los últimos decenios, los gobiernos de los diferentes ámbitos territoriales de todas las escalas, han basado sus políticas en criterios de competitividad interterritorial, excluyendo, como norma general, actuaciones inspiradas en criterios de cooperación. En este contexto es inevitable que se acentúe la desigualdad de oportunidades y de calidad de vida para las personas, provocando desplazamientos hacia las zonas con mejores ofertas.

Es urgente intentar reducir los desequilibrios territoriales a las diferentes escalas, pero eso no se conseguirá con un reparto de fondos justificado con simples indicadores demográficos. Para optimizar la gestión de los recursos públicos habría que superar algunos errores conceptuales básicos en el diagnóstico y en las propuestas de solución:

• Los componentes de la dinámica geodemográfica no actúan como variables independientes. Forman parte de un complejo proceso histórico en el que interactúan factores del medio natural, sociológicos, económicos y políticos. Es, cuando menos, ingenuo proponer soluciones milagrosas a base de repartos puntuales de dinero público. No se puede prescindir del contexto histórico, ya no estamos en la era industrial, ahora son distintos los factores que regulaban la localización del empleo y de la residencia y ello requiere distintas las soluciones.

• Hay que superar los atavismos poblacionistas basados en considerar el crecimiento de población como síntoma de pujanza, mientras que la pérdida de habitantes se interpreta como anuncio inequívoco de decadencia, ignorando el valor intrínseco del territorio como recurso y como patrimonio natural.  

• Más que remarcar límites administrativos, que fragmentan y enfrentan a territorios, hay que partir del reconocimiento de que, con las actuales pautas de movilidad de las personas y las capacidades que ofrecen los avances tecnológicos, es obligado revisar la actual imputación de la población a las circunscripciones administrativas en que se fija oficialmente su residencia, ya que cada vez con mas frecuencia los ámbitos que más se utiliza por razones de trabajo, estudios, consumo, relaciones sociales, ocio… no coinciden con los municipios de empadronamiento. Son municipios o comunidades autónomas a las que no se pertenece oficialmente, pero en las que también se tienen necesidades básicas y derechos. Sin duda las distintas administraciones públicas tendrán que adaptarse a las exigencias de gestionar una sociedad mucho mas compleja y variable en su localización sobre el territorio.  

• Sería un grave error no aprovechar al máximo todas las soluciones que ofrecen las nuevas tecnologías para corregir el aislamiento y mejorar la prestación de servicios, persiguiendo objetivos de equidad en la calidad de vida y de cohesión territorial. Sin olvidar que estos objetivos no deben valorarse exclusivamente en términos económicos, sería también un error no medir la eficacia de las “inversiones públicas reequilibradoras”, así como conocer y hacer transparentes los costes por habitante de las prestaciones de los servicios públicos en cada uno de los distintos tipos de territorios.

OPTIMIZAR EL USO DEL PARQUE RESIDENCIAL

 Disponer de una vivienda digna y adecuada es un derecho universalmente reconocido y en España, desde mediados del siglo pasado, las políticas para garantizar ese derecho han apoyado, mediante subvenciones y exenciones fiscales, la compra de la vivienda frente a otras opciones de tenencia como el alquiler, que han sido sistemáticamente ignoradas. 

Que más del 80% de los hogares se hayan convertido en propietarios de sus viviendas tiene muchos aspectos positivos, tanto para las familias como para la sociedad en su conjunto, pero el derecho se refiere a disponer de una vivienda no a ser su propietario. Cuando un hogar compra una vivienda puede ser para satisfacer sus necesidades de alojamiento o no, pero siempre será una inversión.

¿Por qué las políticas para garantizar el derecho de todos a disponer de una vivienda no se han centrado en el apoyo al alquiler asequible? ¿Por qué se han subvencionado y apoyado fiscalmente inversiones inmobiliarias de forma indiscriminada? 

Desde principio de los años cincuenta casi 7 millones de viviendas han sido construidas con algún tipo de ayuda pública y, tras su venta, han pasado al mercado libre y las plusvalías generadas han terminado en manos privadas. Pero, sobre todo, esa política de ventas ha impedido crear un parque público de vivienda suficiente para atender las necesidades de alojamiento de las sucesivas generaciones.

El pasado no tiene remedio, se ha vendido suelo público y las viviendas protegidas han pasado al mercado libre. El reto ahora será optimizar la utilización del enorme parque residencial existente con el objetivo de promover una oferta suficiente de alquiler asequible, garantizando seguridad jurídica y precios razonables tanto a propietarios como a inquilinos. 

¿Por qué se venden los suelos y los parques públicos de vivienda a la vez que se promete la construcción de más y más viviendas que, si nos fijamos en lo ocurrido hasta ahora, podrían terminar también en el mercado libre? 

¿Cuándo se buscarán alternativas para que los ayuntamientos dejen de financiarse a través del urbanismo especulativo? 

¿Por qué seguimos sin una ley estatal que impida el uso inadecuado de las viviendas que han disfrutado de algún tipo de ayuda pública? 

¿Por qué se siguen proponiendo atajos ineficaces cuando no contraproducentes, como el intento de controlar los precios del alquiler en un mercado libre y muy atomizado?. ¿Hasta cuándo las actuaciones de maquillaje para no afrontar las verdaderas causas del problema?

¿Cómo y dónde estará el trabajo?

  La Constitución Española establece que “todos los españoles tienen el deber de trabajar y el derecho al trabajo…”. El trabajo es el modo de percibir unos ingresos con los que satisfacer las necesidades personales y familiares y también es un modo de establecer una identidad personal y materializar la inclusión en la sociedad, pero está experimentando transformaciones muy profundas en consonancia con los cambios radicales que la tecnología va provocando en los procesos de producción de bienes y servicios. 

Desaparecerán muchos puestos de trabajo por innecesarios o inútiles y, mientras surgen nuevas ocupaciones, no habrá empleos para todos: sobrarán trabajadores y cambiará la oferta por los tipos de tareas y de relaciones laborales. Daniel Susskind, cree que el reto económico del siglo XXI no será la generación de riqueza sino su distribución. A tal efecto se propone el establecimiento de una “renta universal básica”, a percibir sin ninguna contraprestación. Otros apoyan la existencia de trabajo garantizado por los gobiernos, lo que proporciona la seguridad para todos de obtener unos ingresos mínimos, pero a cambio de realizar algunas tareas que aporten valor a la sociedad.

Otros retos serán adaptar el deber de trabajar y los derechos de los trabajadores a los nuevos escenarios laborales: ¿Cómo conjugar la libre elección de profesión y oficio, que proclama la Constitución, con la obligación de adaptarse a las exigencias de los nuevos empleos? ¿Cómo distribuir el trabajo en un mercado laboral en el que se desdibujan las relaciones entre contratadores y empleados?

Además, las nuevas posibilidades de comunicación obligan a cambiar los criterios de localización de los empleos y de residencia de los trabajadores. La posibilidad de que muchos trabajos puedan ejercerse en modo remoto difumina el significado de “dónde” y de “a qué distancia” de la vivienda. Se abren nuevas oportunidades para la distribución espacial de la población y de las actividades económicas, con las consiguientes transformaciones de las estructuras territoriales a todas las escalas. ¿Qué sentido tendrán las regulaciones locales de deberes y derechos de los trabajadores en un escenario de deslocalización global? El confort climático y el ocio ganan peso como factores de localización dominantes. El trabajo remoto ofrece importantes oportunidades para la reducción del consumo de energía y de la contaminación en las ciudades, así como del tiempo “laboral” dedicado a los desplazamientos ¿Cuanto se está favoreciendo la investigación para aprovechar al máximo estas ventajas?